Sprzedaż działki gminie pod drogę a zapłata w ratach

Dwie zupełnie różne sytuacje: odszkodowanie albo zwykła sprzedaż

Na początku trzeba odróżnić dwa tryby nabycia gruntu pod drogę, bo od tego zależy odpowiedź na pytanie o raty.

Pierwszy tryb to przejęcie działki pod drogę na podstawie przepisów publicznoprawnych, np. po podziale nieruchomości, gdy grunt wydzielony pod drogę publiczną przechodzi z mocy prawa na własność gminy, powiatu, województwa albo Skarbu Państwa. W takim przypadku podstawą jest art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98 ust. 3 tej ustawy za takie działki przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej z właściwym organem, a gdy nie dojdzie do uzgodnienia – odszkodowanie ustala się według zasad obowiązujących przy wywłaszczeniu.

Drugi tryb to zwykła, dobrowolna sprzedaż nieruchomości gminie na cel publiczny. Wtedy co do zasady mamy do czynienia z umową sprzedaży z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zawieraną w formie aktu notarialnego, bo przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Gdy przedmiotem rozmów jest droga pozostająca we współwłasności właścicieli posesji, osobno trzeba ocenić procedurę przekazania drogi dojazdowej gminie.

To rozróżnienie jest kluczowe: odszkodowanie za grunt przejęty z mocy prawa rządzi się innymi zasadami niż cena przy dobrowolnej sprzedaży.

Jeżeli to odszkodowanie po przejęciu działki, rata nie jest zasadą

Jeżeli sprawa rzeczywiście dotyczy art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to po braku uzgodnienia wysokości odszkodowania organ wydaje decyzję, a zasady wypłaty wynikają z przepisów o wywłaszczeniu. Zgodnie z art. 132 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu, z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w ustawie.

To oznacza, że w typowym modelu odszkodowawczym rozłożenie wypłaty na kilka lat nie jest rozwiązaniem standardowym. Jeżeli więc urząd używa słowa „odszkodowanie”, a jednocześnie proponuje podpisanie dokumentu z płatnością rozłożoną na lata, trzeba najpierw ustalić, czy chodzi jeszcze o uzgodnienie wysokości odszkodowania, czy już o dobrowolną sprzedaż.

W praktyce urzędy czasem proponują właścicielowi umowne zbycie działki zamiast czekania na pełną procedurę administracyjną. To dopuszczalne, ale wtedy nie mówimy już o klasycznej jednorazowej wypłacie odszkodowania ustalonego decyzją, tylko o cenie sprzedaży wynikającej z negocjowanej umowy.

Jeżeli to dobrowolna sprzedaż działki gminie, raty są dopuszczalne

Przy dobrowolnej sprzedaży nieruchomości strony mają znacznie większą swobodę kontraktową. Wynika ona z art. 353¹ Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, byle jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

W takiej umowie można więc ustalić, że cena zostanie zapłacona jednorazowo albo w ratach, np. część przy podpisaniu aktu, a kolejne części w oznaczonych terminach. Sam fakt rozłożenia ceny na raty nie czyni umowy nieważną.

Trzeba jednak uważać na sposób skonstruowania aktu. Zgodnie z art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Natomiast art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

W praktyce oznacza to, że można zastosować bezpieczną konstrukcję dwuetapową:

• najpierw umowę zobowiązującą, która określa cenę, raty i warunki płatności,
• a po zapłacie całości albo po spełnieniu uzgodnionych przesłanek – odrębny akt przenoszący własność.

Możliwy jest też akt od razu przenoszący własność, mimo że część ceny ma być zapłacona później. To prawnie dopuszczalne, ale dla sprzedającego jest bardziej ryzykowne, bo własność przechodzi od razu, a część pieniędzy pozostaje do późniejszej zapłaty.

W orzecznictwie przyjmuje się, że samo zamieszczenie w akcie postanowień dotyczących sposobu i terminów zapłaty ceny nie narusza art. 157 Kodeksu cywilnego. Taki kierunek wynika m.in. z wyroku Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 1975 r., sygn. II CR 97/75.

Czy warto zgadzać się na akt notarialny już teraz?

To zależy od konkretnego stanu faktycznego i od tego, jakie zabezpieczenia proponuje gmina.

Jeżeli podpisze Pan/Pani od razu akt przenoszący własność, a cena będzie płatna przez kolejne lata, gmina stanie się właścicielem od chwili zawarcia aktu, natomiast Pan/Pani będzie mieć roszczenie o zapłatę ceny. To nie jest rozwiązanie automatycznie bezprawne, ale może być dla właściciela niekorzystne ekonomicznie i procesowo.

Dlatego przed podpisaniem trzeba sprawdzić co najmniej:

• czy cena jest zwaloryzowana lub czy przewidziano odsetki za opóźnienie,
• czy terminy rat są sztywno oznaczone datą, a nie uzależnione od budżetu gminy albo przyszłych uchwał,
• czy akt przewiduje zabezpieczenie zapłaty,
• czy część ceny pozostająca do zapłaty jest odpowiednio chroniona w księdze wieczystej albo w treści aktu.

Jakie zabezpieczenia warto wpisać do aktu notarialnego?

Jeżeli mimo wszystko rozważają Państwo zgodę na raty, nie należy podpisywać „gołej” umowy bez mechanizmów ochronnych. W praktyce warto negocjować zwłaszcza:

• hipotekę na nabywanej nieruchomości lub innej nieruchomości gminy – jeżeli jest to możliwe w danym modelu transakcji,
• oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 albo 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego,
• odsetki ustawowe za opóźnienie, o których mowa w art. 481 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego,
• precyzyjne terminy rat wpisane konkretną datą,
• klauzulę natychmiastowej wymagalności reszty ceny przy zwłoce z jedną ratą, jeżeli gmina zaakceptuje takie rozwiązanie,
• waloryzację ceny, jeśli płatność ma być odroczona na dłuższy okres; podstawą może być art. 358¹ § 2 i 3 Kodeksu cywilnego, ale najlepiej ustalić mechanizm waloryzacyjny wprost w umowie.

Nie każde z tych zabezpieczeń gmina zaakceptuje, ale samo to, że kupującym jest jednostka samorządu terytorialnego, nie oznacza, że właściciel ma zrezygnować z ochrony swoich interesów.

Jak zareagować przy podpisywaniu protokołu lub projektu umowy?

Jeżeli uważa Pan/Pani propozycję rat za niekorzystną, nie trzeba jej akceptować tylko dlatego, że urząd ją przedstawił. Najlepiej zareagować na piśmie i wyraźnie rozdzielić kwestie prawne od negocjacyjnych.

W praktyce można:

1. zażądać wskazania podstawy prawnej, w jakim trybie gmina nabywa grunt: czy jest to art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy dobrowolna sprzedaż,
2. zaznaczyć w protokole, że nie wyraża Pan/Pani zgody na rozłożenie ceny na raty bez odpowiednich zabezpieczeń,
3. wnieść o przedstawienie projektu aktu notarialnego przed spotkaniem,
4. zaproponować alternatywnie: jednorazową zapłatę, krótszy harmonogram lub umowę zobowiązującą bez przeniesienia własności do czasu pełnej zapłaty,
5. domagać się wpisania odsetek, waloryzacji i zabezpieczeń egzekucyjnych.

W samym protokole warto użyć prostego sformułowania, np.: „Nie wyrażam zgody na przeniesienie własności przed zapłatą pełnej ceny, chyba że umowa będzie zawierała uzgodnione zabezpieczenia roszczenia o zapłatę”. Jeżeli urząd naciska na szybki podpis, tym bardziej warto poprosić o czas na analizę projektu aktu przez pełnomocnika.

Czy gmina może przejąć grunt bez wpisu do księgi wieczystej?

Sam wpis w księdze wieczystej ma co do zasady charakter deklaratoryjny przy umownej sprzedaży nieruchomości – własność przechodzi już z chwilą zawarcia aktu notarialnego, a nie dopiero po wpisie. Wynika to z art. 155 § 1 w zw. z art. 158 Kodeksu cywilnego. Inaczej może być w szczególnych trybach publicznoprawnych, gdzie przejście własności następuje z mocy ustawy albo decyzji.

Dlatego sam brak aktualnego wpisu jeszcze nie przesądza, że gmina nie nabyła prawa. Jeżeli jednak występuje spór co do podstawy przejęcia, osoby uprawnionej do świadczenia albo wysokości należności, trzeba badać dokument źródłowy: decyzję, podział, uchwałę, umowę i treść księgi wieczystej.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak podobne zasady działają w praktyce, ale ostateczna ocena zawsze zależy od treści dokumentów i trybu nabycia gruntu.

FAQ

Czy gmina może legalnie zapłacić za działkę pod drogę w ratach?

Tak, jeżeli chodzi o dobrowolną sprzedaż nieruchomości na rzecz gminy. Wtedy strony mogą ustalić raty w umowie, korzystając ze swobody umów z art. 353¹ Kodeksu cywilnego.

Czy przy odszkodowaniu za działkę przejętą pod drogę też można narzucić raty?

Co do zasady nie taki jest model ustawowy. Przy odszkodowaniu ustalanym według zasad wywłaszczeniowych zapłata następuje jednorazowo zgodnie z art. 132 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, chyba że w konkretnej sprawie występuje szczególny wyjątek ustawowy.

Czy mogę odmówić podpisania protokołu z propozycją rat?

Tak. Może Pan/Pani nie wyrazić zgody na proponowane warunki albo podpisać dokument z wyraźnym zastrzeżeniem swoich uwag. Nie warto akceptować ogólnych zapisów bez znajomości projektu aktu notarialnego.

Czy własność może przejść dopiero po zapłacie ostatniej raty?

Tak, ale zwykle wymaga to odpowiedniej konstrukcji umowy, np. najpierw umowy zobowiązującej, a potem odrębnego aktu przenoszącego własność. Wynika to z art. 157 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego.

Jakie zabezpieczenie jest najpraktyczniejsze przy ratach?

Najczęściej warto rozważyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym, odsetki za opóźnienie i precyzyjny harmonogram rat. W niektórych sprawach możliwa jest też hipoteka lub inny dodatkowy mechanizm zabezpieczający.

Źródła

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741, w szczególności art. 98 ust. 1 i 3, art. 131, art. 132 ust. 1.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 155 § 1, art. 157 § 1 i 2, art. 158, art. 353¹, art. 358¹, art. 481 § 1 i 2, art. 535.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – ISAP, w szczególności art. 777 § 1 pkt 4 i 5.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 1975 r., sygn. akt II CR 97/75.