Aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste bez skutecznego doręczenia – co zrobić?

Jak wygląda aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste

Aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest uregulowana przede wszystkim w art. 77-81 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 78 ust. 1 tej ustawy właściwy organ wypowiada na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty.

Takie wypowiedzenie powinno zawierać informację o wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego oraz pouczenie o sposobie zakwestionowania podwyżki. Wynika to z art. 78 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W praktyce oznacza to, że samo naliczenie wyższej opłaty przez urząd nie wystarcza. Konieczne jest prawidłowe wypowiedzenie dotychczasowej stawki i doręczenie tego pisma użytkownikowi wieczystemu.

W jakim terminie można zakwestionować podwyżkę

Zgodnie z art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Wniosek składa się za pośrednictwem właściwego organu, a ciężar wykazania przesłanek aktualizacji opłaty spoczywa na właścicielu nieruchomości lub organie reprezentującym właściciela. Wynika to z art. 78 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jeżeli wniosek nie zostanie złożony w terminie, nowa opłata co do zasady zaczyna obowiązywać w wysokości wskazanej w wypowiedzeniu. Dlatego kluczowe jest ustalenie, czy w Pana sprawie doszło w ogóle do skutecznego doręczenia.

Czy do doręczenia stosuje się Kodeks postępowania administracyjnego

Tak. Art. 78 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. To ważne, bo od skuteczności doręczenia zależy początek biegu 30-dniowego terminu do złożenia wniosku do SKO.

Zgodnie z art. 39 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego pisma doręcza się na adres do doręczeń elektronicznych, a w przypadkach przewidzianych ustawą także w siedzibie organu, przez operatora pocztowego, przez swoich pracowników albo przez inne upoważnione osoby lub organy. Jeżeli pismo doręczane jest w postaci papierowej, doręczenie powinno odpowiadać regułom z art. 42-49 K.p.a.

Szczególne znaczenie ma art. 46 § 1 i 2 K.p.a. Odbierający potwierdza doręczenie podpisem ze wskazaniem daty doręczenia. Jeżeli uchyla się od podpisu albo nie może go złożyć, doręczający sam stwierdza datę doręczenia oraz wskazuje przyczynę braku podpisu. W sprawie, w której wydano jedynie kserokopię bez pokwitowania, powstaje realna wątpliwość dowodowa, czy i kiedy doszło do skutecznego doręczenia.

Zmiana adresu a skuteczność doręczenia

Jeżeli strona postępowania zmieniła adres i nie zawiadomiła o tym organu, znaczenie ma art. 41 § 1 i 2 K.p.a. Przepis ten nakłada na stronę obowiązek zawiadomienia organu o zmianie adresu, a pisma wysłane pod dotychczasowy adres uznaje się za doręczone, jeżeli strona zaniedbała ten obowiązek.

To jednak nie oznacza automatycznie, że w każdej sprawie urząd ma rację. Trzeba ustalić konkretny stan faktyczny: czy istniało formalne postępowanie, w którym był Pan stroną, jaki adres znajdował się w aktach, czy urząd miał informację o nowym adresie z innych postępowań albo rejestrów, czy zastosowano prawidłowo tzw. doręczenie zastępcze z art. 44 K.p.a. oraz czy w aktach znajdują się zwrotne potwierdzenia odbioru i adnotacje operatora.

Inaczej ocenia się sytuację, gdy adres został zmieniony, ale organ był o tym poinformowany, a inaczej wtedy, gdy strona w ogóle nie zawiadomiła o zmianie adresu. Dlatego przed podjęciem dalszych kroków warto uzyskać wgląd do akt sprawy i kopie dowodów doręczeń.

Co zrobić, gdy pismo odebrano dopiero teraz

Jeżeli dopiero teraz faktycznie zapoznał się Pan z treścią wypowiedzenia, można przyjąć dwa warianty działania.

Wariant 1 – podnoszenie braku skutecznego doręczenia. W takim przypadku składa Pan wniosek do SKO w terminie 30 dni od dnia, w którym rzeczywiście otrzymał Pan pismo, wskazując, że wcześniejsze doręczenia nie były skuteczne, a wręczenie samej kopii bez potwierdzenia odbioru nie pozwala liczyć terminu od wcześniejszej daty.

Wariant 2 – ostrożnościowo także wniosek o przywrócenie terminu. Jeżeli istnieje ryzyko, że organ albo SKO uznają wcześniejsze doręczenie za skuteczne, warto równocześnie powołać art. 58 § 1 i 2 K.p.a. Zgodnie z tym przepisem termin należy przywrócić na prośbę zainteresowanego, jeżeli uprawdopodobni, że uchybienie nastąpiło bez jego winy, a prośbę trzeba wnieść w ciągu 7 dni od dnia ustania przyczyny uchybienia. Jednocześnie należy dokonać czynności, dla której termin był wyznaczony, czyli złożyć sam wniosek do SKO.

W praktyce oznacza to, że nie warto ograniczać się do samego pisma z wyjaśnieniem. Należy od razu złożyć komplet: wniosek do SKO, wniosek o przywrócenie terminu oraz opis nieprawidłowości przy doręczeniu.

Jakie argumenty warto podnieść we wniosku

W piśmie warto opisać chronologicznie:

• kiedy nastąpiła zmiana adresu,
• czy i w jaki sposób organ był o niej informowany,
• kiedy po raz pierwszy rzeczywiście dowiedział się Pan o wypowiedzeniu opłaty,
• w jaki sposób wręczono kopię pisma w urzędzie,
• że nie podpisywał Pan potwierdzenia odbioru i nie wskazano daty doręczenia zgodnie z art. 46 § 1-2 K.p.a.,
• dlaczego uchybienie terminowi nastąpiło bez Pana winy – jeżeli składa Pan także wniosek z art. 58 K.p.a.

Warto również zawnioskować o dołączenie do akt sprawy kopii zwrotek, awiz, adnotacji operatora pocztowego oraz całej dokumentacji dotyczącej doręczeń. To często przesądza, czy urząd rzeczywiście może powoływać się na skuteczne doręczenie.

Jeżeli chce Pan zakwestionować nie tylko termin, ale też samą wysokość podwyżki, trzeba wskazać także zarzuty merytoryczne, np. zastrzeżenia do operatu szacunkowego, doboru nieruchomości porównawczych, przeznaczenia gruntu czy wartości rynkowej. W takich sprawach przydaje się też wiedza o tym, jak wygląda akt notarialny przy użytkowaniu wieczystym, bo treść prawa ujawniona w dokumentach może mieć znaczenie dla całej sprawy.

Czy urząd mógł po prostu wręczyć kserokopię w wydziale

Samo fizyczne przekazanie kopii pisma nie jest jeszcze idealnym sposobem dokumentowania doręczenia. Dla organu najbezpieczniejsze jest uzyskanie podpisu odbiorcy z datą albo sporządzenie wymaganej adnotacji z art. 46 § 2 K.p.a. Brak takiej dokumentacji osłabia stanowisko organu co do daty doręczenia.

Nie można jednak wykluczyć, że organ będzie twierdził, iż doszło do doręczenia w dacie osobistego odbioru kopii, skoro od tego momentu znał Pan treść pisma. Właśnie dlatego najlepiej nie zwlekać i liczyć własny termin maksymalnie ostrożnie od dnia faktycznego odebrania dokumentu w urzędzie.

Jeżeli w aktach istnieją inne nieprawidłowości formalne, np. brak prawidłowego pouczenia lub braki w treści wypowiedzenia, to również należy je podnieść. Każda z tych okoliczności może mieć znaczenie dla oceny skuteczności aktualizacji.

Jakie dokumenty warto przygotować

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak różne okoliczności wpływają na ocenę skuteczności doręczenia i możliwość zakwestionowania podwyżki.

FAQ

Czy mam 30 dni od wysłania pisma przez urząd?

Nie. Zgodnie z art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami termin biegnie od dnia otrzymania wypowiedzenia, a nie od samej daty jego sporządzenia lub nadania.

Czy odebranie kserokopii w urzędzie zawsze oznacza skuteczne doręczenie?

Nie zawsze. Jeżeli brak podpisu odbioru albo adnotacji wymaganej przez art. 46 § 2 K.p.a., może powstać spór co do daty i samej skuteczności doręczenia.

Czy muszę płacić starą opłatę, gdy składam wniosek do SKO?

Co do zasady tak. Do czasu zakończenia sporu użytkownik wieczysty powinien uiszczać opłatę w dotychczasowej wysokości, co wynika z mechanizmu przewidzianego w art. 78 i art. 79 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Kiedy składa się wniosek o przywrócenie terminu?

Gdy istnieje ryzyko, że termin już upłynął. Zgodnie z art. 58 § 2 K.p.a. trzeba to zrobić w ciągu 7 dni od ustania przyczyny uchybienia i jednocześnie złożyć sam wniosek do SKO.

Czy brak zgłoszenia nowego adresu zawsze przegrywa sprawę?

Nie. To ważna okoliczność, ale nie jedyna. Trzeba jeszcze sprawdzić, czy organ rzeczywiście doręczał pismo prawidłowo i czy ma na to kompletne dowody w aktach.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najważniejsze jest szybkie działanie. Jeżeli nie było skutecznego doręczenia wypowiedzenia opłaty rocznej, może Pan nadal skutecznie zakwestionować podwyżkę. Najbezpieczniej jest niezwłocznie złożyć wniosek do SKO, a w razie wątpliwości także wniosek o przywrócenie terminu, powołując art. 58 K.p.a. oraz wskazując na braki przy doręczeniu.

Równocześnie warto wystąpić o wgląd do akt i kopie dokumentów doręczeniowych. Dopiero ich analiza pozwala rzetelnie ocenić, czy urząd rzeczywiście dochował wymogów z art. 39, art. 41, art. 44 i art. 46 K.p.a.

Źródła

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – ISAP, w szczególności art. 77-81.

2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego – ISAP, w szczególności art. 39, art. 41, art. 44, art. 46 oraz art. 58.