Czy zmiana przeznaczenia działki w planie ogólnym oznacza wyższe podatki, praktyczne konsekwencje dla właścicieli gruntów rolnych

Nowa rola planu ogólnego i znaczenie wniosku właściciela działki

Zacznę od tego, że plan ogólny zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, ale z tą różnicą, że zapisy studium wiązały tylko gminę przy wprowadzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a plan ogólny wiąże też inwestorów przy uzyskiwaniu warunków zabudowy.

Odnośnie wniosków dotyczących zastosowania konkretnych obszarów – w przypadku działek rolnych trzeba bardzo dobrze uzasadnić taką zmianę. Gmina nie ma obowiązku uwzględnienia takich wniosków.

Czy zmiana przeznaczenia oznacza wyższe podatki i dodatkowe opłaty?

Gdyby gmina uwzględniła Pański wniosek i wprowadziła strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (SJ), jak najbardziej będzie Pan mógł dalej uprawiać ziemię. Wskażę dodatkowo, że tzw. odrolnienie gruntów składa się z dwóch etapów:

• najpierw musi zapaść decyzja o przeznaczeniu gruntów na cele nierolne, która następuje w MPZP albo w decyzji o warunkach zabudowy (od 1 stycznia 2026 r. musi być plan ogólny lub decyzja zgodna z obszarem z tego planu);
• następnie, przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, konieczne jest (z wyjątkiem gleb IV-VI pochodzenia mineralnego) uzyskanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej.
  Wyłączenie z produkcji rolnej wiąże się z opłatami jednorazową i roczną. Jest zwolnienie z opłat do 500 m² wyłączenia dla jednego domu jednorodzinnego. Opłatę płaci się dopiero w momencie zakończenia budowy i od tego momentu też następuje zmiana wysokości podatku od nieruchomości, bo dopiero w tym momencie okazuje się, jaki dokładnie obszar został faktycznie wyłączony z produkcji rolnej (tylko ten obszar jest zmieniony w ewidencji gruntów na B). W praktyce zdarza się, że pół działki zostaje nadal rolne. Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
  

Renta planistyczna i sprzedaż nieruchomości po zmianie planu

Odnośnie renty planistycznej i tzw. podatku planistycznego – zapłata renty następuje, jeśli w ciągu 5 lat od uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sprzedamy nieruchomość, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia tego planu (wysokość opłaty ustala się w planie). Zatem opłata wchodzi w grę jedynie w przypadku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zaś podatek planistyczny nie wszedł w życie wraz z reformą planowania przestrzennego. Zdecydowano się pozostać przy formie renty planistycznej.

Wnioski

• Będzie Pan mógł nadal uprawiać ziemię.
• Zapłata wyższych podatków oraz opłat od wyłączenia z produkcji rolniczej następuje dopiero po zakończeniu budowy i wprowadzeniu zmian do ewidencji gruntów.
• Opłatę planistyczną płaci się w przypadku zbycia nieruchomości w ciągu 5 lat od wprowadzenia planu zagospodarowania przestrzennego (nie planu ogólnego), jeśli wzrosła wartość nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
3. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31