Plan ogólny a podatki od działki rolnej

Plan ogólny gminy – co faktycznie zmienia dla właściciela działki?

Plan ogólny jest nowym aktem planistycznym gminy wprowadzonym do ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 13a ust. 1 tej ustawy plan ogólny sporządza się dla obszaru gminy, z wyłączeniami wskazanymi w przepisie. Zgodnie z art. 13a ust. 4 ustawy plan ogólny określa w szczególności strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne, a zgodnie z art. 13a ust. 7 jest aktem prawa miejscowego.

Najważniejsza praktyczna różnica względem dawnego studium polega na tym, że plan ogólny wiąże nie tylko przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale również przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Wynika to z art. 13a ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli więc gmina wpisze dla danego obszaru strefę planistyczną SJ, czyli strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, zwiększa to szanse na późniejsze planistyczne dopuszczenie takiej zabudowy, ale nie jest jeszcze równoznaczne z pozwoleniem na budowę ani z faktycznym „odrolnieniem” działki.

Wniosek właściciela do planu ogólnego jest dopuszczalny, ale gmina nie ma obowiązku go uwzględnić. Procedura sporządzania planu ogólnego przebiega według art. 13i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Właściciel powinien uzasadnić wniosek m.in. położeniem działki, dostępem do drogi publicznej, sąsiedztwem istniejącej zabudowy, dostępem do infrastruktury, brakiem kolizji ze środowiskiem i klasą gruntów rolnych.

Czy po wpisaniu działki do strefy SJ można nadal uprawiać ziemię?

Tak. Samo wskazanie w planie ogólnym strefy, która dopuszcza zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, nie zakazuje dalszego rolniczego korzystania z gruntu. Plan ogólny nie zmienia automatycznie sposobu faktycznego użytkowania działki, nie przekształca gruntu w działkę budowlaną i nie powoduje sam przez się zmiany oznaczenia użytku w ewidencji gruntów i budynków.

Dla podatku rolnego kluczowe znaczenie ma art. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Zgodnie z tym przepisem opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne albo jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Dopóki więc działka pozostaje w ewidencji jako użytek rolny i jest wykorzystywana rolniczo, zasadniczo nadal podlega podatkowi rolnemu.

Z kolei art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych stanowi, że opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają użytki rolne ani lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. To oznacza, że sam korzystny zapis planistyczny nie wystarczy do naliczenia podatku od nieruchomości od całej działki rolnej.

Plan ogólny, MPZP i decyzja WZ – czego potrzebujesz do budowy?

Plan ogólny wyznacza ramy dla dalszych rozstrzygnięć, ale nie zastępuje miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie terenu w sposób bezpośrednio wiążący inwestora ustala przede wszystkim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalany na podstawie art. 14 i następnych ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeżeli dla terenu nie ma miejscowego planu, inwestor może potrzebować decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego wymaga ustalenia warunków zabudowy, jeżeli polega na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wskazanych w przepisie. Po reformie planistycznej decyzja WZ musi być zgodna z planem ogólnym, co wynika z art. 13a ust. 5 tej ustawy.

W praktyce trzeba odróżnić trzy etapy: wpisanie działki do odpowiedniej strefy w planie ogólnym, uzyskanie przeznaczenia budowlanego w MPZP albo decyzji WZ oraz ewentualne wyłączenie konkretnej powierzchni gruntu z produkcji rolnej. Dopiero ostatnie z tych zdarzeń wiąże się zazwyczaj z faktycznym rozpoczęciem procesu inwestycyjnego na gruncie rolnym.

Odrolnienie i wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Potocznie mówi się o „odrolnieniu”, ale prawnie trzeba odróżnić zmianę przeznaczenia gruntu od wyłączenia go z produkcji rolnej. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z tej ustawy.

Jeżeli inwestycja ma być realizowana na gruncie rolnym, może być potrzebna decyzja zezwalająca na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Obowiązek ten wynika z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przepis dotyczy przede wszystkim użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczonych do klas I–III, a także określonych w ustawie gruntów rolnych, w tym części gruntów klas IV–VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego.

Wyłączenie z produkcji rolnej może wiązać się z należnością i opłatami rocznymi, o których mowa w art. 12 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Istotne jest jednak zwolnienie mieszkaniowe: zgodnie z art. 12a ust. 1 tej ustawy obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolnej na cele budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha, czyli 500 m², w przypadku budynku jednorodzinnego oraz do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.

Jeżeli wyłączona zostanie tylko część działki, pozostała część może nadal pozostać użytkiem rolnym i nadal podlegać podatkowi rolnemu. Właśnie dlatego w praktyce często spotyka się sytuację, w której siedlisko, podjazd albo część pod budynkiem są opodatkowane inaczej niż reszta działki wykorzystywana rolniczo.

Kiedy pojawi się wyższy podatek od nieruchomości?

Podatek od nieruchomości wynika z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z art. 2 ust. 1 tej ustawy opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jednocześnie art. 2 ust. 2 tej ustawy wyłącza z podatku od nieruchomości użytki rolne i lasy, chyba że są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

Jeżeli więc właściciel nadal uprawia grunt rolny, a działka pozostaje sklasyfikowana jako użytek rolny, sam zapis planu ogólnego nie powinien powodować naliczenia podatku od nieruchomości. Zmiana może nastąpić np. wtedy, gdy część gruntu zostanie zajęta pod budowę, zostanie ujawniona w ewidencji jako teren mieszkaniowy albo powstanie budynek.

Dla nowych budynków istotny jest art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Jeżeli okolicznością powodującą powstanie obowiązku podatkowego jest istnienie budynku albo budowli, obowiązek podatkowy powstaje od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budynku lub budowli przed ich ostatecznym wykończeniem. Przy zmianach dotyczących gruntów zastosowanie może mieć art. 6 ust. 3 tej ustawy, zgodnie z którym obowiązek podatkowy powstaje albo wygasa od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wystąpiła okoliczność mająca wpływ na opodatkowanie.

Renta planistyczna – czy powstaje od planu ogólnego?

Nie. Renta planistyczna, nazywana też opłatą planistyczną, jest związana z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a nie z samym planem ogólnym. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie.

Stawka renty planistycznej nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości, co wynika z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Opłata może być naliczona tylko wtedy, gdy do sprzedaży dochodzi w terminie, w którym gmina może dochodzić roszczenia. Zgodnie z art. 37 ust. 3 tej ustawy roszczenia z art. 36 ust. 3 i 4 można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Jeżeli gmina uchwali jedynie plan ogólny i nie dojdzie do uchwalenia albo zmiany MPZP, sama strefa SJ w planie ogólnym nie powinna być podstawą do naliczenia renty planistycznej. Ryzyko renty pojawia się dopiero wtedy, gdy późniejszy miejscowy plan podniesie wartość nieruchomości, a właściciel sprzeda ją w ustawowym terminie.

Opłata adiacencka – czy gmina może ją naliczyć po planie ogólnym?

Sama zmiana sytuacji planistycznej w planie ogólnym nie jest typową podstawą do naliczenia opłaty adiacenckiej. Opłata adiacencka jest uregulowana w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i wiąże się z konkretnymi zdarzeniami wskazanymi w tej ustawie.

Po pierwsze, zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłata adiacencka może być ustalona, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela albo użytkownika wieczystego wzrośnie jej wartość. Stawka procentowa opłaty jest określana uchwałą rady gminy i nie może przekroczyć 30% różnicy wartości nieruchomości.

Po drugie, zgodnie z art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie opłat adiacenckich, jeżeli urządzenia te zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków unijnych albo ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Zgodnie z art. 146 ust. 2 tej ustawy wysokość opłaty z tego tytułu nie może przekroczyć 50% różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń a wartością po ich wybudowaniu.

Po trzecie, opłata może wystąpić przy scaleniu i podziale nieruchomości na zasadach określonych m.in. w art. 107 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W każdym przypadku konieczna jest jednak konkretna podstawa ustawowa, uchwała określająca stawkę i indywidualna decyzja administracyjna. Sam wzrost atrakcyjności działki po planie ogólnym nie wystarcza.

Co powinien zrobić właściciel przed złożeniem wniosku do planu ogólnego?

Przed złożeniem wniosku warto sprawdzić kilka dokumentów: wypis i wyrys z ewidencji gruntów, klasę bonitacyjną gleby, położenie działki względem istniejącej zabudowy, dostęp do drogi publicznej, przebieg mediów, ograniczenia środowiskowe oraz treść dotychczasowych dokumentów planistycznych. Im lepiej uzasadniony wniosek, tym większa szansa, że gmina potraktuje go poważnie.

We wniosku można wskazać, że właściciel nie zamierza natychmiast rezygnować z produkcji rolnej, lecz chce zapewnić sobie możliwość racjonalnego wykorzystania części nieruchomości w przyszłości. Warto też proponować objęcie strefą budowlaną tylko fragmentu działki, jeżeli cała nieruchomość ma dużą powierzchnię i nadal ma pełnić funkcję rolną.

FAQ

Podsumowanie

Uwzględnienie wniosku właściciela i wpisanie działki rolnej do strefy SJ w planie ogólnym nie oznacza automatycznie wyższych podatków, zakazu dalszej uprawy ani obowiązku zapłaty renty planistycznej. Plan ogólny jest ważny, bo wpływa na przyszłe MPZP i decyzje WZ, ale sam nie zastępuje wszystkich późniejszych etapów inwestycyjnych.

Największe skutki finansowe mogą pojawić się dopiero przy uchwaleniu miejscowego planu i sprzedaży nieruchomości, przy podziale działki, budowie infrastruktury, wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej albo powstaniu budynku. Dlatego przed złożeniem wniosku warto przeanalizować nie tylko plan ogólny, ale także klasę gruntu, ewidencję, możliwość zabudowy i przyszły sposób korzystania z działki.

Źródła

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717.

2. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych – Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78.

3. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych – Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31.

4. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym – Dz.U. 1984 nr 52 poz. 268.

5. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741.