Czy ustna umowa przedwstępna naprawdę coś znaczy?
W opisanym stanie faktycznym można zakładać, że została zawarta ustna umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Umowę przedwstępną można bowiem zawrzeć w dowolnej formie. Może więc przybrać postać zarówno formy pisemnej, jak i formy aktu notarialnego. Nic nie stoi na przeszkodzie zawarciu umowy przedwstępnej w formie ustnej.
Niniejsza kwestia jest regulowana w art. 389 Kodeksu cywilnego (K.c.):
§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Jak rozumiem, termin zawarcia umowy sprzedaży był ustalony. Jeśli było inaczej, należy wezwać oficjalnie do jej zawarcia przed skorzystaniem z dalszych uprawnień, o których mowa poniżej (art. 390 K.c.):
§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Jakie roszczenia można zgłosić wobec dewelopera?
Jeśli założyć, że wiązała Państwa ustna umowa przedwstępna, o ile sprzedający nadal będzie się uchylał od jej zawarcia, możecie Państwo dochodzić przed sądem odszkodowania. Jak wynika bowiem z powyżej przytoczonego par. 1, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Czy deweloper popełnił przestępstwo?
Przechodząc na grunt prawa karnego, w mojej ocenie mogą zachodzić okoliczności, o których mowa w art. 286 Kodeksu karnego:
§ 1. Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.
Skoro dokonali Państwo nakładów na dom, które spowodowały zwiększenie atrakcyjności nieruchomości (oraz wzrost jej ceny). Tym samym można zakładać, że sprzedający działał w celu osiągnięcia korzyści majątkowej.
Jeśli Pan sobie życzy, mogę przygotować stosowne pismo do drugiej strony, uwzględniające powyższe podstawy.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Przykłady
Nowa kuchnia, stara historia
Aneta i Marek z Gdańska czekali na odbiór swojego segmentu szeregowca przez ponad rok. Z deweloperem ustnie ustalili szczegóły umowy – włącznie z ceną i terminem przeniesienia własności. Zainwestowali 35 tys. zł w zabudowę kuchni na wymiar, zgodnie z nowym układem ścian ustalonym z wykonawcą. Tydzień przed planowanym podpisaniem aktu notarialnego deweloper się wycofał. Aneta przypadkiem trafiła na ogłoszenie ich "przyszłego" domu, wystawionego o 150 tys. zł drożej.
Zamieszkali u teściów
Kamil i Ola sprzedali swoje mieszkanie w lutym, bo byli pewni, że do końca marca odbiorą dom budowany przez lokalnego dewelopera. Zaufali mailowym i telefonicznym zapewnieniom – bez podpisanej umowy przedwstępnej. Termin się przesunął. Finalnie, na dzień przed notariuszem, deweloper przekazał im, że sprzeda dom komuś innemu, bo „otrzymał atrakcyjniejszą ofertę”. Młode małżeństwo wprowadziło się tymczasowo do teściów z dwójką dzieci.
Garaż jak magazyn
Państwo Zielińscy zainwestowali kilkanaście tysięcy złotych w przeróbki i materiały budowlane. Umówili się z deweloperem, że garaż będzie gotowy szybciej, by mogli tam przechować swoje rzeczy z mieszkania, które właśnie oddali nowym właścicielom. Gdy przyszedł czas na podpisanie aktu – deweloper milczał. Po trzech dniach Zielińscy odkryli, że dom został wystawiony w internecie z nową, wyższą ceną i dopiskiem „z nowoczesnym rozkładem i dodatkowymi przeszkleniami”.
Podsumowanie
Zakup domu to nie tylko emocje i inwestycja, ale także ryzyko – zwłaszcza gdy brakuje pisemnych zabezpieczeń. Jeśli deweloper wycofuje się w ostatniej chwili, warto wiedzieć, że nawet ustna umowa przedwstępna może dawać podstawy do roszczeń cywilnych, a w skrajnych przypadkach także karnych. Zanim zaufasz, upewnij się, że masz dowody – najlepiej na papierze.
Oferta porad prawnych
Jeśli znalazłeś się w podobnej sytuacji i potrzebujesz pomocy prawnej, oferujemy profesjonalne porady online oraz przygotowanie pism do dewelopera lub sądu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
.jpg)
.jpg "Czy mąż może sprowadzić kochankę do wspólnego domu, Twoje prawa przed rozwodem")
.jpg "Przemoc domowa w domu, co zrobić aby pomóc mamie?")
