Opóźnienia w płatnościach czynszu i kaucji

Jeżeli ustalenie dotyczące płatności czynszu w ratach zostało dokonane na piśmie, należy je traktować jako modyfikację umowy najmu. Jeżeli jednak miało ono charakter ustny lub mailowy, nie stanowi skutecznej zmiany warunków umowy.

W przypadku opóźnień w zapłacie czynszu lub kaucji rekomendowane jest każdorazowe wzywanie najemcy do zapłaty w formie oficjalnej, co najmniej dokumentowej, czyli poprzez e-mail lub SMS. Takie działania pozwalają na budowanie udokumentowanej historii zaległości, która może mieć znaczenie dowodowe.

Zgodnie z § 4 ust. 5 umowy, brak wpłaty kaucji skutkuje automatycznym uznaniem umowy za nieważną. W praktyce oznacza to, że najemca może być traktowany jako zajmujący lokal na podstawie umowy ustnej, co znacząco komplikuje sytuację prawną.

Wypowiedzenie umowy i ochrona lokatora

W razie braku zapłaty czynszu za jeden pełny okres płatności umowa przewiduje możliwość jej rozwiązania w trybie natychmiastowym. Jednakże przy założeniu nieważności umowy należy stosować przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 11 tej ustawy:

„Art. 11. 1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 (…) i powinno być dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. (…) właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu (…) co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty.”

Oznacza to, że wypowiedzenie z powodu zaległości wymaga zachowania określonej procedury i terminów.

Brak zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Umowa najmu okazjonalnego podlega obowiązkowemu zgłoszeniu do urzędu skarbowego, niezależnie od faktu terminowego opłacania podatku. Zgodnie z art. 19b ustawy:

„Art. 19b. 1. Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego (…) w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
3. W przypadku niedopełnienia obowiązku (…) nie stosuje się przepisów art. 19c i art. 19d.”

Brak zgłoszenia w terminie powoduje, że umowa nie wywołuje skutków właściwych dla najmu okazjonalnego, w szczególności w zakresie uproszczonej eksmisji. Zgłoszenie po terminie nie przywraca tych uprawnień, choć samo opodatkowanie przychodów było prawidłowe.

Charakter prawny stosunku najmu

W opisanym stanie faktycznym należy przyjąć, że strony łączy zwykła ustna umowa najmu, regulowana przepisami Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Zastosowanie może mieć m.in. art. 688 Kodeksu cywilnego:

„Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.”

Jednocześnie możliwe jest próbne egzekwowanie postanowień pisemnej umowy, jednak w razie sporu sądowego kwestia jej nieważności może zostać podniesiona.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733