Zaległy czynsz i kaucja przy najmie okazjonalnym – co robić?

Jak egzekwować zaległy czynsz i brakującą część kaucji?

Najemca ma obowiązek płacić umówiony czynsz w terminach wskazanych w umowie. Podstawą prawną jest art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym przez umowę najmu najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jeżeli termin płatności został określony w umowie, po jego przekroczeniu powstaje opóźnienie.

Właściciel może w takiej sytuacji dochodzić:

• zaległego czynszu,
• zaległych opłat, jeżeli zgodnie z umową obciążają najemcę,
• brakującej części kaucji, jeśli umowa przewidywała jej wpłatę,
• odsetek ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli chodzi o kaucję, jej dopuszczalność i maksymalna wysokość przy najmie lokalu mieszkalnego wynikają z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Kaucja zabezpiecza pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, a jej wysokość nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy.

Sama okoliczność, że wcześniej godził się Pan na płatność „w ratach”, nie musi oznaczać trwałej zmiany umowy. Jeżeli jednak z korespondencji wynika wyraźna zgoda na inny termin spełnienia świadczenia, sąd może uznać, że doszło co najmniej do czasowego odroczenia płatności. Dlatego przy dalszych wezwaniach warto jednoznacznie wskazać, że wraca Pan do egzekwowania terminów umownych.

Jak prawidłowo wezwać najemcę do zapłaty?

Najbezpieczniej działać etapami i wszystko dokumentować. W praktyce warto przygotować pisemne wezwanie do zapłaty zawierające:

• dane stron i adres lokalu,
• wskazanie podstawy: umowa najmu z datą zawarcia,
• dokładne wyliczenie zadłużenia: czynsz, opłaty, kaucja, odsetki,
• termin na zapłatę,
• numer rachunku bankowego,
• zapowiedź dalszych kroków prawnych.

Dla celów dowodowych najlepiej wysłać wezwanie listem poleconym za potwierdzeniem nadania lub doręczenia. Równolegle można przesłać skan e-mailem. E-mail i SMS mogą być dowodem w sprawie cywilnej, ale przy wypowiedzeniu najmu lokalu mieszkalnego ustawa wymaga formy pisemnej.

Jeżeli celem jest późniejsze wypowiedzenie z powodu zaległości czynszowych, trzeba pamiętać o art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten wymaga, aby właściciel najpierw na piśmie uprzedził lokatora o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczył dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Dopiero brak zapłaty po takim uprzedzeniu otwiera drogę do wypowiedzenia.

Czy można wypowiedzieć umowę od razu?

W przypadku lokalu mieszkalnego co do zasady nie. Ograniczenia wynikają z art. 11 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny tylko z przyczyn wskazanych w ustawie i z zachowaniem wymaganej procedury.

Przy zaległościach czynszowych wypowiedzenie jest dopuszczalne, jeżeli lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, mimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności – art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

To oznacza, że zaległość za część jednego miesiąca zwykle nie wystarczy jeszcze do skutecznego wypowiedzenia z tej podstawy. Można natomiast już wcześniej dochodzić zapłaty, wysyłać wezwania, naliczać odsetki i przygotowywać materiał dowodowy.

Jeżeli umowa była zawarta na czas nieoznaczony i nie zachodzą szczególne podstawy z ustawy, znaczenie ma również art. 673 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, ale przy najmie lokalu mieszkalnego przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów mają kluczowe znaczenie. Natomiast art. 688 Kodeksu cywilnego określa termin wypowiedzenia najmu lokalu przy czynszu płatnym miesięcznie, gdy najem jest zawarty na czas nieoznaczony i brak przepisów szczególnych.

Trzeba też wyraźnie podkreślić, że nawet po wypowiedzeniu umowy właściciel nie może samodzielnie wymieniać zamków, odcinać mediów ani usuwać rzeczy najemcy. Opróżnienie lokalu co do zasady wymaga tytułu wykonawczego i egzekucji komorniczej, a przy lokalu mieszkalnym zastosowanie mają przepisy art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Czy brak pełnej kaucji unieważnia najem?

Nie należy zakładać automatycznie, że brak dopłaty drugiej części kaucji powoduje „nieważność umowy”. Taki wniosek jest zbyt daleko idący. O tym, czy umowa została skutecznie zawarta, decydują ogólne zasady z Kodeksu cywilnego, przede wszystkim art. 60 i art. 66 i następne, a nie sama późniejsza niewykonana powinność zapłaty kaucji.

Jeżeli strony podpisały umowę i lokal został wydany, to najczęściej należy przyjąć, że stosunek najmu istnieje, a brak wpłaty całej kaucji oznacza po prostu niewykonanie jednego z obowiązków najemcy. Właściciel może wtedy żądać dopłaty kaucji, a jeżeli umowa przewiduje określone skutki takiego naruszenia, należy badać, czy są one zgodne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami chroniącymi lokatora.

Inaczej mówiąc: brak pełnej kaucji może być ważnym naruszeniem umowy, ale sam przez się nie daje bezpiecznej podstawy do „pozasądowego” usunięcia najemcy.

Co daje, a czego nie daje najem okazjonalny?

Najem okazjonalny lokalu mieszkalnego jest uregulowany w art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Może go zawrzeć właściciel będący osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, a do umowy trzeba dołączyć m.in. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji oraz wskazanie lokalu, do którego najemca będzie mógł się wyprowadzić po zakończeniu najmu – art. 19a ust. 2 tej ustawy.

Najważniejszą korzyścią jest uproszczona ścieżka dochodzenia opróżnienia lokalu po zakończeniu stosunku najmu, bez prowadzenia klasycznego procesu o eksmisję. Jednak działa to tylko wtedy, gdy wszystkie warunki ustawowe zostały spełnione.

Brak zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego – jakie są skutki?

Obowiązek zgłoszenia wynika z art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel ma 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu na zgłoszenie zawarcia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania właściciela.

Z kolei art. 19b ust. 3 tej ustawy stanowi, że w razie niedopełnienia tego obowiązku nie stosuje się przepisów art. 19c i art. 19d, czyli regulacji zapewniających szczególny mechanizm opróżnienia lokalu właściwy dla najmu okazjonalnego.

W praktyce oznacza to, że spóźnione zgłoszenie nie przywraca wstecz skutków najmu okazjonalnego. Najczęściej przyjmuje się, że właściciel traci możliwość skorzystania z uproszczonej procedury przewidzianej dla tej konkretnej umowy. Sam fakt, że podatek od najmu był prawidłowo rozliczany ryczałtem, nie zastępuje odrębnego zgłoszenia z art. 19b ust. 1 ustawy.

Nie jest to jednak równoznaczne z nieważnością całej umowy najmu. Zwykle oznacza jedynie, że stosunek należy traktować jak „zwykły” najem lokalu mieszkalnego, do którego w pełni stosuje się ustawę o ochronie praw lokatorów.

Od strony podatkowej znaczenie ma to, czy przychód z najmu został ujawniony i prawidłowo opodatkowany. Jeżeli podatek był rozliczany prawidłowo, ryzyko podatkowe jest zwykle mniejsze niż ryzyko cywilnoprawne związane z utratą przywilejów najmu okazjonalnego. W razie wątpliwości co do rozliczeń warto jednak sprawdzić indywidualnie stan faktyczny i sposób złożonych deklaracji.

Jakie działania praktyczne warto podjąć teraz?

Czy można od razu iść do sądu o zapłatę?

Tak. Roszczenie o zapłatę zaległego czynszu, opłat i brakującej części kaucji można dochodzić niezależnie od tego, czy już spełnione są przesłanki wypowiedzenia najmu. Jeżeli należności są wymagalne i da się je wykazać dokumentami, właściciel może wnieść pozew o zapłatę.

W zależności od materiału dowodowego możliwe bywa dochodzenie roszczenia w postępowaniu upominawczym na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce duże znaczenie mają: umowa, potwierdzenia przelewów, historia rozliczeń, wiadomości do najemcy i wezwania do zapłaty.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najbezpieczniej przyjąć, że jeżeli najemca mieszka w lokalu mieszkalnym, to do wypowiedzenia z powodu zadłużenia trzeba stosować art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Już teraz może Pan dochodzić zapłaty zaległego czynszu, opłat, brakującej części kaucji oraz odsetek ustawowych za opóźnienie.

Brak zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w terminie 14 dni nie przekreśla samej umowy, ale pozbawia właściciela szczególnych ułatwień przewidzianych dla najmu okazjonalnego. Dlatego dalsze działania warto prowadzić tak, jak przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego: formalnie, pisemnie i z pełną dokumentacją.

FAQ

Czy e-mail z wezwaniem do zapłaty wystarczy?

Dla zwykłego dochodzenia należności może być pomocny dowodowo, ale przy wypowiedzeniu najmu lokalu mieszkalnego najlepiej zachować formę pisemną wymaganą przez art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Po ilu miesiącach zaległości można wypowiedzieć najem?

Co do zasady po zaległości obejmującej co najmniej trzy pełne okresy płatności i po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu oraz wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty – art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy można zatrzymać kaucję na poczet zaległego czynszu w trakcie trwania najmu?

Kaucja z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów co do zasady zabezpiecza należności istniejące w dniu opróżnienia lokalu. Jej rozliczenie najczęściej następuje po zakończeniu najmu, chyba że strony wyraźnie i skutecznie uzgodnią inaczej.

Czy brak zgłoszenia najmu okazjonalnego po terminie oznacza nieważność umowy?

Nie. Zwykle oznacza utratę szczególnych skutków najmu okazjonalnego, o których mowa w art. 19b ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, a nie nieważność całego najmu.

Czy właściciel może zmienić zamki, jeśli najemca nie płaci?

Nie powinien tego robić. Samowolne pozbawienie lokatora dostępu do lokalu może narazić właściciela na poważny spór cywilny, a opróżnienie lokalu co do zasady wymaga odpowiedniej procedury sądowej i komorniczej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.