Mamy 10 833 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wypowiedzenie umowy najmu przez e-mail

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 13.02.2014

Reprezentuję właściciela mieszkania, który wynajął je pewnej osobie. W lokalu miało mieszkać czworo lokatorów, ale okazało się, że spółdzielnia wystawiła obciążenie czynszem na pięć osób. 5 stycznia wysłałam więc e-mail do najemcy, w którym wypowiedziałam warunki finansowe najmu (w załączniku treść tej wiadomości) i zaproponowałam podpisanie aneksu do umowy z nowymi warunkami. W rozmowach telefonicznych najemca twierdzi, że podpisze go „w najbliższych dniach”, jednak od kilku tygodni jeszcze tego nie zrobił, więc najwyraźniej gra na zwłokę. W związku z tym chciałabym się dowiedzieć, czy wypowiedzenie umowy najmu przez e-mail było skuteczne. Jeśli nie, co powinnam zrobić? W załączniku przesyłam także umowę najmu.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowią przepisy Kodeksu cywilnego, zwanego dalej K.c.

 

Poniższa odpowiedź została oparta na Pani pytaniu i jego ocenie prawnej. Z treści Pani pytania i przesłanej w załączeniu umowy wynika, że reprezentuje Pani wynajmującego w zakresie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Z treści umowy wynika, że może być ona wypowiedziana z zachowaniem formy pisemnej. W § 2 ust. 2 umowy wskazuje się, że mieszkanie będzie użytkowane przez cztery osoby. Spółdzielnia mieszkaniowa, w której zasobach znajduje się lokal, wystawiła obciążenie na pięć osób. Mając na uwadze powyższe, w dniu 5 stycznia wypowiedziała Pani warunki umowy najmu przez e-mail.

 

W mojej ocenie w przedmiotowej sprawie dojść mogło do naruszenia § 2 ust. 2 umowy. Powyższe wykładane winno być w związku z § 3 ust. 5 pkt c umowy („wynajmujący oraz najemca mogą wypowiedzieć najem z miesięcznym terminem wypowiedzenia z zachowaniem formy pisemnej, jeżeli najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej zgody właściciela”). W tym przypadku wynajmujący może wypowiedzieć najem z miesięcznym terminem wypowiedzenia z zachowaniem formy pisemnej.

 

W Pani sprawie należy zwrócić uwagę na przepis art. 74 § 1 K.c., zgodnie z którym zastrzeżenie formy pisemnej bez rygoru nieważności ma ten skutek, że w razie niezachowania zastrzeżonej formy nie jest w sporze dopuszczalny dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Przepisu tego nie stosuje się, gdy zachowanie formy pisemnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.

 

Należy wyraźnie podkreślić, że zawarta umowa najmu nie przewiduje w swej treści rygoru nieważności w przypadku niezachowania formy pisemnej.

 

Niezachowanie formy pisemnej wypowiedzenia umowy utrudnia dochodzenie roszczeń, jednak nie czyni tego niemożliwym. Niezwykle istotną rolę odgrywają przy tego typu sprawach osobowe źródła dowodowe (tj. świadkowie), a także wszelkie dowody potwierdzające wypowiedzenie takiej umowy, takie jak np. e-mail. Dotychczasowe stanowisko sądów, jak pokazuje moja dotychczasowa kilkuletnia praktyka, w tego rodzaju sprawach jest bardzo liberalne, ponieważ dopuszcza ze względu na ważne okoliczności przeprowadzenie dowodów nie tylko z przesłuchania stron, lecz także z przesłuchania świadków, a nawet z dokumentów, nie zważając przy tym, czy druga strona wyraża na takie czynności zgodę, czy też nie. Muszą jednak w ocenie sądu zaistnieć ważne okoliczności, które będą uzasadniały takie czynności. Nie można jednak opierać się na tego rodzaju „szczęściu”.

 

Powszechnie przyjmuje się, że oświadczenie woli złożone w formie wiadomości wysłanej pocztą elektroniczną (potocznie: przez e-mail) jest oświadczeniem złożonym w formie ustnej ze wszystkimi tego konsekwencjami. Powyższe nie wpływa jednak na bezskuteczność takiej czynności. W Pani przypadku umowa najmu nie przewidywała formy pisemnej pod rygorem nieważności. Innymi słowy, wypowiedzenie umowy najmu przez e-mail jest wiążące.

 

W opisanej przez Panią sytuacji należy podnieść treść art. 74 § 2 K.c., zgodnie z którym jednakże mimo niezachowania formy pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych, dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, jeżeli żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma.

 

W tym miejscu wyjaśnić należy ostatnią część przywołanego przepisu, tj. „uprawdopodobnienie za pomocą pisma”. Jak podnosi się w literaturze, „uprawdopodobnienie za pomocą pisma polega na wykazaniu prawdopodobieństwa, że czynność została dokonana; jest to tzw. początek dowodu na piśmie. Pismem może być każdy dokument, którego treść wskazuje bezpośrednio albo pośrednio na fakt dokonania czynności. Nie jest konieczne, aby pismo to pochodziło od strony, przeciwko której dowód taki będzie prowadzony, ani też aby było podpisane przez jedną ze stron (tak: SN w wyroku z 18 maja 1979 r., III CRN 287/78, OSNCP 1/80, poz. 9). Może to być dokument prywatny albo urzędowy. Wystarczy list, dowód wpłaty, wycinek prasowy, podanie o wydanie wypisu z rejestru gruntów, wpis do rejestru gruntów, protokół sądowy z innej sprawy, wydruk komputerowy, telefaksowy, telegram itp.”1.

 

W tym przypadku może się Pani posiłkować wydrukiem e-maila oraz potwierdzeniem odbioru. Wskazuje Pani ponadto, że najemca „zwodzi” Panią obietnicami, że podpisze aneks do umowy. Powyższe jedynie potwierdza otrzymanie wypowiedzenia.

 

Reasumując: oświadczenie woli złożone w formie e-maila nie jest formą pisemną, lecz traktowane jest jako oświadczenie w formie ustnej ze wszystkimi tego konsekwencjami. Jednakże w opisanym przypadku z uwagi na brak zastrzeżenia formy pisemnej pod rygorem nieważności możliwe jest dowodzenie (m.in. za pomocą wydruków komputerowych) skuteczności dokonanego wypowiedzenia. Dokonane przez Panią wypowiedzenie umowy najmu przez e-mail jest zatem czynnością wiążącą.

 

 

 

1. S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2007, s. 520.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • osiem + 5 =

»Podobne materiały

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony

Mam pytanie o wypowiedzenie umowy najmu lokalu. Otóż umowę najmu będę podpisywał na 2 lata. Czy będzie możliwe rozwiązanie umowy najmu lokalu, jeśli w umowie umieszczę odpowiednie zapisy? Jeśli tak, to jakie zapisy zawrzeć, by było możliwe wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas okreś

Roszczenie o zapłatę czynszu

Lokator, który zajmował moje mieszkanie w Warszawie, przez dłuższy czas nie płacił czynszu. W jaki sposób mogę dochodzić roszczenia o zapłatę czynszu? Ile może trwać postępowanie i ile będzie kosztować?

Spłata zadłużenia a ponowne zawarcie umowy najmu

Mieszkamy z ojcem i siostrą w mieszkaniu komunalnym, które jest mocno zadłużone. Niedawno dostałem lepszą pracę i zacząłem spłacać ten dług. Obawiam się jednak, że mimo to zostaniemy eksmitowani z mieszkania, bo ojcu odebrano prawa najemcy ze względu na zadłużenie. Czy gmina będzie musiała

Kilku najemców i jedna umowa najmu

Jestem właścicielką mieszkania, które chcę wynająć. Ewentualny przyszły lokator twierdzi, że nie jest w stanie samodzielnie zapłacić za wynajem i chciałby podnająć resztę pokojów innym osobom. Ja chciałabym rozliczać się tylko z jedną osobą. Czy możliwe jest podpisanie jednej umowy najmu, kiedy jest

Kara za wcześniejsze zerwanie umowy najmu

Mam podpisaną umowę najmu na czas określony (skany przesyłam w załączniku). Jeśli wypowiem umowę przed upływem terminu, na jaki została zawarta, przepadnie mi kaucja (1000 zł) i będę musiała zapłacić karę za wcześniejsze zerwanie umowy (w wysokości czynszu za jeden miesiąc). Ponadto wypowiedzenie mu
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »