Mamy 10 655 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wypowiedzenie umowy najmu przez e-mail

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 13.02.2014

Reprezentuję właściciela mieszkania, który wynajął je pewnej osobie. W lokalu miało mieszkać czworo lokatorów, ale okazało się, że spółdzielnia wystawiła obciążenie czynszem na pięć osób. 5 stycznia wysłałam więc e-mail do najemcy, w którym wypowiedziałam warunki finansowe najmu (w załączniku treść tej wiadomości) i zaproponowałam podpisanie aneksu do umowy z nowymi warunkami. W rozmowach telefonicznych najemca twierdzi, że podpisze go „w najbliższych dniach”, jednak od kilku tygodni jeszcze tego nie zrobił, więc najwyraźniej gra na zwłokę. W związku z tym chciałabym się dowiedzieć, czy wypowiedzenie umowy najmu przez e-mail było skuteczne. Jeśli nie, co powinnam zrobić? W załączniku przesyłam także umowę najmu.

Marek Gola

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowią przepisy Kodeksu cywilnego, zwanego dalej K.c.

 

Poniższa odpowiedź została oparta na Pani pytaniu i jego ocenie prawnej. Z treści Pani pytania i przesłanej w załączeniu umowy wynika, że reprezentuje Pani wynajmującego w zakresie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Z treści umowy wynika, że może być ona wypowiedziana z zachowaniem formy pisemnej. W § 2 ust. 2 umowy wskazuje się, że mieszkanie będzie użytkowane przez cztery osoby. Spółdzielnia mieszkaniowa, w której zasobach znajduje się lokal, wystawiła obciążenie na pięć osób. Mając na uwadze powyższe, w dniu 5 stycznia wypowiedziała Pani warunki umowy najmu przez e-mail.

 

W mojej ocenie w przedmiotowej sprawie dojść mogło do naruszenia § 2 ust. 2 umowy. Powyższe wykładane winno być w związku z § 3 ust. 5 pkt c umowy („wynajmujący oraz najemca mogą wypowiedzieć najem z miesięcznym terminem wypowiedzenia z zachowaniem formy pisemnej, jeżeli najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej zgody właściciela”). W tym przypadku wynajmujący może wypowiedzieć najem z miesięcznym terminem wypowiedzenia z zachowaniem formy pisemnej.

 

W Pani sprawie należy zwrócić uwagę na przepis art. 74 § 1 K.c., zgodnie z którym zastrzeżenie formy pisemnej bez rygoru nieważności ma ten skutek, że w razie niezachowania zastrzeżonej formy nie jest w sporze dopuszczalny dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Przepisu tego nie stosuje się, gdy zachowanie formy pisemnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Należy wyraźnie podkreślić, że zawarta umowa najmu nie przewiduje w swej treści rygoru nieważności w przypadku niezachowania formy pisemnej.

 

Niezachowanie formy pisemnej wypowiedzenia umowy utrudnia dochodzenie roszczeń, jednak nie czyni tego niemożliwym. Niezwykle istotną rolę odgrywają przy tego typu sprawach osobowe źródła dowodowe (tj. świadkowie), a także wszelkie dowody potwierdzające wypowiedzenie takiej umowy, takie jak np. e-mail. Dotychczasowe stanowisko sądów, jak pokazuje moja dotychczasowa kilkuletnia praktyka, w tego rodzaju sprawach jest bardzo liberalne, ponieważ dopuszcza ze względu na ważne okoliczności przeprowadzenie dowodów nie tylko z przesłuchania stron, lecz także z przesłuchania świadków, a nawet z dokumentów, nie zważając przy tym, czy druga strona wyraża na takie czynności zgodę, czy też nie. Muszą jednak w ocenie sądu zaistnieć ważne okoliczności, które będą uzasadniały takie czynności. Nie można jednak opierać się na tego rodzaju „szczęściu”.

 

Powszechnie przyjmuje się, że oświadczenie woli złożone w formie wiadomości wysłanej pocztą elektroniczną (potocznie: przez e-mail) jest oświadczeniem złożonym w formie ustnej ze wszystkimi tego konsekwencjami. Powyższe nie wpływa jednak na bezskuteczność takiej czynności. W Pani przypadku umowa najmu nie przewidywała formy pisemnej pod rygorem nieważności. Innymi słowy, wypowiedzenie umowy najmu przez e-mail jest wiążące.

 

W opisanej przez Panią sytuacji należy podnieść treść art. 74 § 2 K.c., zgodnie z którym jednakże mimo niezachowania formy pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych, dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, jeżeli żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma.

 

W tym miejscu wyjaśnić należy ostatnią część przywołanego przepisu, tj. „uprawdopodobnienie za pomocą pisma”. Jak podnosi się w literaturze, „uprawdopodobnienie za pomocą pisma polega na wykazaniu prawdopodobieństwa, że czynność została dokonana; jest to tzw. początek dowodu na piśmie. Pismem może być każdy dokument, którego treść wskazuje bezpośrednio albo pośrednio na fakt dokonania czynności. Nie jest konieczne, aby pismo to pochodziło od strony, przeciwko której dowód taki będzie prowadzony, ani też aby było podpisane przez jedną ze stron (tak: SN w wyroku z 18 maja 1979 r., III CRN 287/78, OSNCP 1/80, poz. 9). Może to być dokument prywatny albo urzędowy. Wystarczy list, dowód wpłaty, wycinek prasowy, podanie o wydanie wypisu z rejestru gruntów, wpis do rejestru gruntów, protokół sądowy z innej sprawy, wydruk komputerowy, telefaksowy, telegram itp.”1.

 

W tym przypadku może się Pani posiłkować wydrukiem e-maila oraz potwierdzeniem odbioru. Wskazuje Pani ponadto, że najemca „zwodzi” Panią obietnicami, że podpisze aneks do umowy. Powyższe jedynie potwierdza otrzymanie wypowiedzenia.

 

Reasumując: oświadczenie woli złożone w formie e-maila nie jest formą pisemną, lecz traktowane jest jako oświadczenie w formie ustnej ze wszystkimi tego konsekwencjami. Jednakże w opisanym przypadku z uwagi na brak zastrzeżenia formy pisemnej pod rygorem nieważności możliwe jest dowodzenie (m.in. za pomocą wydruków komputerowych) skuteczności dokonanego wypowiedzenia. Dokonane przez Panią wypowiedzenie umowy najmu przez e-mail jest zatem czynnością wiążącą.

 

 

 

1. S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2007, s. 520.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 1 minus pięć =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony

Mam pytanie o wypowiedzenie umowy najmu lokalu. Otóż umowę najmu będę podpisywał na 2 lata. Czy będzie możliwe rozwiązanie umowy najmu lokalu, jeśli w umowie umieszczę odpowiednie zapisy? Jeśli tak, to jakie zapisy zawrzeć, by było możliwe wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawarte

Roszczenie o zapłatę czynszu

Lokator, który zajmował moje mieszkanie w Warszawie, przez dłuższy czas nie płacił czynszu. W jaki sposób mogę dochodzić roszczenia o zapłatę czynszu? Ile może trwać postępowanie i ile będzie kosztować?

Spłata zadłużenia a ponowne zawarcie umowy najmu

Mieszkamy z ojcem i siostrą w mieszkaniu komunalnym, które jest mocno zadłużone. Niedawno dostałem lepszą pracę i zacząłem spłacać ten dług. Obawiam się jednak, że mimo to zostaniemy eksmitowani z mieszkania, bo ojcu odebrano prawa najemcy ze względu na zadłużenie. Czy gmi

Kilku najemców i jedna umowa najmu

Jestem właścicielką mieszkania, które chcę wynająć. Ewentualny przyszły lokator twierdzi, że nie jest w stanie samodzielnie zapłacić za wynajem i chciałby podnająć resztę pokojów innym osobom. Ja chciałabym rozliczać się tylko z jedną osobą. Czy możliwe jest podpisanie jednej u

Kara za wcześniejsze zerwanie umowy najmu

Mam podpisaną umowę najmu na czas określony (skany przesyłam w załączniku). Jeśli wypowiem umowę przed upływem terminu, na jaki została zawarta, przepadnie mi kaucja (1000 zł) i będę musiała zapłacić karę za wcześniejsze zerwanie umowy (w wysokości czynszu za jeden miesiąc). Pona
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »