.
Udzieliliśmy ponad 126,8 tys. porad prawnych i mamy 14 401 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Umowa najmu z kilkoma najemcami

• Data: 31-01-2024 • Autor: Radca prawny Wioletta Dyl

Wynajem mieszkania kilku osobom jednocześnie może wydawać się skomplikowanym zadaniem, szczególnie gdy właścicielowi zależy na podpisaniu tylko z jedną osobą umowy najmu. W takiej sytuacji pojawia się wiele pytań: czy możliwe jest zawarcie jednej umowy z kilkoma najemcami? Jakie są implikacje prawne i finansowe takiego rozwiązania? Na przykładzie sprawy pani Anity omówimy kluczowe aspekty prawne i praktyczne związane z wynajmowaniem nieruchomości kilku osobom na podstawie jednej umowy. Poruszymy zagadnienia odpowiedzialności solidarnej najemców, klauzule dotyczące podnajmu oraz inne ważne elementy umowy, które powinny być wzięte pod uwagę przy takim rozwiązaniu.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Umowa najmu z kilkoma najemcami

Pani Anita jest właścicielką mieszkania, które chciałaby wynająć. Potencjalny lokator twierdzi, że nie jest w stanie samodzielnie zapłacić za wynajem i chciałby podnająć resztę pokojów innym osobom. Natomiast pani Anita chciałaby rozliczać się tylko z jedną osobą. Pyta, czy można podpisać jedną umowę najmu, gdy jest kilku najemców, a jeśli tak, to jak tego dokonać. Jakie zapisy powinny się znaleźć w takiej umowie?

Klauzula w umowie najmu o podnajęciu mieszkania innym osobom

W sprawie pani Anity mamy do rozpatrzenia kilka wariantów. Można bowiem podpisać umowę z jedną osobą na cały czynsz, wynajmując jej całe mieszkanie i zawierając w umowie klauzulę, że może ona podnająć mieszkanie innym osobom. W takim przypadku pani Anita otrzyma stały czynsz niezależnie od aktualnej liczby lokatorów. Nie musi się wtedy martwić, że jedna czy dwie osoby się wyprowadziły, ponieważ to w interesie głównego lokatora będzie znalezienie od razu na ich miejsce następnych najemców.

Kilku najemców i jedna umowa najmu mieszkania 

Z kolei jeśli jest kilku najemców i pani Anita zawiera z nimi jedną umowę najmu, powinni występować zbiorowo jako najemcy. Konieczna byłaby wtedy w umowie klauzula solidarności najemców za zobowiązania umowne.

 

Odpowiedzialność solidarna jest formą wspólnej odpowiedzialności wielu osób (dłużników), dla której charakterystyczne jest, iż każdy z dłużników jest odpowiedzialny za cały dług, a spełnienie świadczenia przez jednego z dłużników zwalnia pozostałych (art. 366 Kodeksu cywilnego). W takim przypadku można byłoby domagać się spłaty całego czynszu od kilku najemców lub tylko od jednego z nich – w zależności od decyzji właścicielki mieszkania. Jeśli więc np. jeden z najemców popadłby w jakieś problemy finansowe, to drugi musiałby zapłacić 100% czynszu. Oczywiście lokatorzy mogliby potem przeprowadzać między sobą wewnętrzne rozliczenia. Jeżeli jeden z nich zniszczy coś w mieszkaniu, solidarna odpowiedzialność nadal ciąży na wszystkich i pani Anita mogłaby się zwrócić do wybranego przez siebie najemcy o naprawę bądź rekompensatę za zniszczony przedmiot.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Jakie problemy niesie podpisanie jednej umowy najmu mieszkania z kilkoma najemcami?

Z jednego względu takie rozwiązanie jest jednak niekorzystne: otóż każdy z najemców ma prawo do wypowiedzenia umowy w całości. Jeżeli zatem jeden z nich wypowie umowę najmu, skutki tego wypowiedzenia obejmują również pozostałych. Można oczywiście zaproponować pozostałym najemcom podpisanie kolejnej umowy, w przeciwnym razie wyprowadzają się oni razem z pierwszym najemcą albo mieszkają dalej bez umowy i można im w takiej sytuacji naliczyć opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu.

 

Warto zatem w takiej sytuacji przewidzieć ten przypadek i jego skutki określić w umowie, tzn. zapisać, że jeżeli umowę najmu wypowie jeden z lokatorów (albo pani Anita wypowie umowę najmu jednej osobie), to pozostali najemcy pozostają w lokalu na dotychczasowych warunkach albo np. do czasu znalezienia innego najemcy uiszczają czynsz najmu za cały lokal. Taki zapis może brzmieć np.: „Każdy z najemców może wypowiedzieć umowę najmu, ale wypowiedzenie to będzie wywierało skutek w postaci rozwiązania umowy tylko wobec tego najemcy, który złożył oświadczenie o wypowiedzeniu”. To akurat postanowienie zależy od indywidualnego rozwiązania przyjętego przez panią Anitę i lokatorów.

Istotne elementy umowy najmu mieszkania - czas wynajmu i wysokość czynszu

Poza powyższymi uwagami istotnymi elementami umowy są czas wynajmu i wysokość czynszu. Przez czynsz zwykle rozumie się opłatę za wynajem mieszkania, jednak dochodzą do niej jeszcze należności wynikające z bieżącej eksploatacji (energia elektryczna, gaz, telefon, kablówka itd.), które też pokrywa najemca. Najemca może dokonywać opłat licznikowych samodzielnie lub też przekazywać wynajmującemu środki, a ten we własnym zakresie będzie regulował rachunki najemcy. To też należy uregulować w sposób jasny dla obu stron.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Kaucja jako zabezpieczenie przed potencjalnymi stratami w wynajmowanym mieszkaniu

Umowa musi ponadto określać terminy płatności czynszu (który zwykle regulowany jest z góry). Dodatkowo można zażądać od najemcy kaucji – najczęściej w wysokości równej miesięcznemu czynszowi. Będzie ona pełnić funkcję zabezpieczenia przed potencjalnymi stratami materialnymi w mieszkaniu.

 

Umowa powinna także określać, na jakich warunkach (np. w określonych godzinach) właściciel może wejść na teren nieruchomości. Jest to konieczne, by w razie potrzeby (nagłego wypadku czy awarii) pani Anita mogła legalnie wejść do mieszkania.

Czas oznaczony lub nieoznaczony w umowie najmu mieszkania

Umowę można podpisać na czas oznaczony lub nieoznaczony. Trzeba jednak pamiętać, że podpisując ją na czas nieoznaczony i przy braku uzgodnień dotyczących terminów wypowiedzenia, stosuje się terminy ustawowe.

Zawarcie umowy z głównym najemcą z podaniem osoby przebywającej z nim na stałe

Inną możliwością rozstrzygnięcia kwestii wynajmu w przypadku kilku najemców jest zawarcie umowy z głównym najemcą z podaniem osoby przebywającej z nim na stałe. Trzeba by więc podpisać umowę z najemcą i wyrazić zgodę na podnajem ze wskazaniem osoby podnajmującej. W tym wariancie pani Anita nie musiałaby się martwić o ewentualnego kolejnego najemcę w przypadku opuszczenia lokalu przez podnajmującego. Byłaby to sprawa głównego najemcy. Tutaj jednak najemca nie odpowiada za podnajemcę.

 

Pani Anicie zależy, aby uniknąć podpisywania osobnej umowy z każdym z najemców. Trudno byłoby tu zatem pogodzić trochę sprzeczne interesy jej jako wynajmującej oraz lokatorów, dlatego też kompromisowym rozwiązaniem wydaje się podpisanie jednej umowy z kilkorgiem najemców. W jakiś sposób taka forma umowy zdyscyplinuje ich do wspólnego dbania o wynajęte mieszkanie.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

Przykład zaprzyjaźnionych studentów

Tróje studentów postanawia wynająć mieszkanie razem. Jedno z nich, Kasia, zgadza się być głównym najemcą odpowiedzialnym za kontakty z właścicielem i płatności czynszu. Kasia, Paweł i Ania podpisują wspólną umowę najmu z klauzulą solidarnej odpowiedzialności. Gdy Paweł niespodziewanie traci pracę i nie może opłacić swojej części czynszu, Kasia i Ania muszą pokryć brakującą kwotę, a następnie rozliczyć się z Pawłem, kiedy ten odzyska płynność finansową.

 

Przykład pary z podnajmującymi

Ewa i Tomasz, para wynajmująca mieszkanie, decydują się podnająć jeden pokój, by zmniejszyć koszty. Podpisują umowę najmu, w której wyraźnie zaznaczają, że będą subwynajmować część mieszkania. Kiedy ich podnajmujący, Marek, niszczy wyposażenie w kuchni, Ewa i Tomasz są odpowiedzialni za naprawę szkód wobec właściciela, a później muszą dochodzić zwrotu kosztów od Marka.

 

Przykład wymiany najemców

Alicja wynajmuje mieszkanie czterem osobom. W umowie najmu zapisano, że każdy najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy, ale tylko w stosunku do siebie. Gdy jeden z najemców, Robert, decyduje się wyprowadzić, pozostali najemcy mogą pozostać w mieszkaniu na dotychczasowych warunkach. Alicja, jako właścicielka, ma możliwość znalezienia nowego najemcy na miejsce Roberta bez konieczności zmiany całej umowy najmu.

Podsumowanie

Wynajem mieszkania kilku najemcom na podstawie jednej umowy najmu może być wykonalny i efektywny, ale wymaga dokładnego zrozumienia i uregulowania kwestii prawnych oraz finansowych. Kluczowe aspekty takiego rozwiązania, takie jak odpowiedzialność solidarna najemców, klauzule dotyczące podnajmu, oraz regulacje związane z wymianą najemców i ich odpowiedzialnością, powinny być jasno określone w umowie, aby zapewnić bezpieczeństwo i klarowność zarówno dla wynajmującego, jak i najemców.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej lub pomocy w przygotowaniu umów najmu? Skorzystaj z naszych usług online, oferujących indywidualne konsultacje prawne i profesjonalne opracowanie dokumentacji, dostosowane do Twoich specyficznych potrzeb i sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Radca prawny Wioletta Dyl

Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.


Komentarze (1):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziesięć minus 1 =

Można prosić o podstawę prawną tego sformułowania?
"Jeżeli zatem jeden z nich wypowie umowę najmu, skutki tego wypowiedzenia obejmują również pozostałych."

nadia

.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu