.
Mamy 12 842 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem prawny i szukasz pomocy?
Kliknij TUTAJ i opisz nam swój problem w formularzu.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kilku najemców i jedna umowa najmu

Autor: Wioletta Dyl • Opublikowane: 11.07.2013

Jestem właścicielką mieszkania, które chcę wynająć. Ewentualny przyszły lokator twierdzi, że nie jest w stanie samodzielnie zapłacić za wynajem i chciałby podnająć resztę pokojów innym osobom. Ja chciałabym rozliczać się tylko z jedną osobą. Czy możliwe jest podpisanie jednej umowy najmu, kiedy jest kilku najemców? Jak to zrobić? Jakie zapisy warto umieścić w umowie?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Kilku najemców i jedna umowa najmu

Fot. Fotolia

Klauzula w umowie najmu o podnajęciu mieszkania innym osobom

W opisanej przez Panią sytuacji mamy do rozpatrzenia kilka wariantów. Można bowiem podpisać umowę z jedną osobą na cały czynsz, wynajmując jej całe mieszkanie i zawierając w umowie klauzulę, że może on podnająć mieszkanie innym osobom. W takim przypadku otrzyma Pani stały czynsz niezależnie od aktualnej liczby lokatorów. Nie musi się Pani wtedy martwić, że jedna czy dwie osoby się wyprowadziły, ponieważ to w interesie głównego lokatora będzie znalezienie od razu na ich miejsce następnych najemców.

Kilku najemców i jedna umowa najmu mieszkania 

Z kolei jeśli jest kilku najemców i zawiera Pani z nimi jedną umowę najmu, powinni oni występować zbiorowo jako najemcy. Konieczna byłaby wtedy w umowie klauzula solidarności najemców za zobowiązania określone w umowie.

 

Odpowiedzialność solidarna jest formą wspólnej odpowiedzialności wielu osób (dłużników), dla której charakterystyczne jest, iż każdy z dłużników jest odpowiedzialny za cały dług, a spełnienie świadczenia przez jednego z dłużników zwalnia pozostałych (art. 366 Kodeksu cywilnego). W takim przypadku można byłoby domagać się spłaty całego czynszu od kilku najemców lub tylko od jednego z nich – w zależności od decyzji Pani jako właścicielki mieszkania. Jeśli więc np. jeden z najemców popadłby w jakieś problemy finansowe, to drugi musiałby zapłacić 100% czynszu. Oczywiście lokatorzy mogliby potem przeprowadzać między sobą wewnętrzne rozliczenia. Jeżeli jeden z nich zniszczy coś w mieszkaniu, solidarna odpowiedzialność nadal ciąży na wszystkich i może się Pani zwrócić do wybranego przez siebie najemcy o naprawę bądź rekompensatę za zniszczony przedmiot.

Jakie problemy niesie podpisanie jednej umowy najmu mieszkania z kilkoma najemcami?

Takie rozwiązanie jest jednak niekorzystne z jednego względu: otóż każdy z najemców ma prawo do wypowiedzenia umowy w całości. Jeżeli zatem jeden z nich wypowie umowę najmu, skutki tego wypowiedzenia obejmują również pozostałych. Można oczywiście w takiej sytuacji zaproponować pozostałym najemcom podpisanie kolejnej umowy. W przeciwnym razie wyprowadzają się oni razem z pierwszym najemcą albo mieszkają dalej bez umowy i można im w takiej sytuacji naliczyć opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu.

 

Warto zatem w takiej sytuacji przewidzieć ten przypadek i jego skutki określić w umowie, tzn. zapisać, że jeżeli umowę najmu wypowie jeden z lokatorów (albo to Pani wypowie umowę najmu jednej osobie), to pozostali najemcy pozostają w lokalu na dotychczasowych warunkach albo np. do czasu znalezienia innego najemcy uiszczają czynsz najmu za cały lokal. Taki zapis może brzmieć np.: „Każdy z najemców może wypowiedzieć umowę najmu, ale wypowiedzenie to będzie wywierało skutek w postaci rozwiązania umowy tylko wobec tego najemcy, który złożył oświadczenie o wypowiedzeniu”. To akurat postanowienie zależy od indywidualnego rozwiązania przyjętego przez Panią i lokatorów.

Istotne elementy umowy najmu mieszkania - czas wynajmu i wysokość czynszu

Poza powyższymi uwagami istotnymi elementami umowy są czas wynajmu i wysokość czynszu. Przez czynsz zwykle rozumie się opłatę za wynajem mieszkania, jednak dochodzą do niej jeszcze należności wynikające z bieżącej eksploatacji (energia elektryczna, gaz, telefon, kablówka itd.), które też pokrywa najemca. Najemca może dokonywać opłat licznikowych samodzielnie lub też przekazywać wynajmującemu środki, a ten we własnym zakresie będzie regulował rachunki najemcy. To też należy uregulować w sposób jasny dla obu stron.

Kaucja jako zabezpieczenie przed potencjalnymi stratami w wynajmowanym mieszkaniu

Umowa musi ponadto określać terminy płatności czynszu (który zwykle regulowany jest z góry). Dodatkowo można zażądać od najemcy kaucji – najczęściej w wysokości równej miesięcznemu czynszowi. Będzie ona pełnić funkcję zabezpieczenia przed potencjalnymi stratami materialnymi w mieszkaniu.

 

Umowa powinna także określać, na jakich warunkach (np. w określonych godzinach) właściciel może wejść na teren nieruchomości. Jest to konieczne, by w razie potrzeby (nagłego wypadku czy awarii) mogła Pani legalnie wejść do mieszkania.

Czas oznaczony lub nieoznaczony w umowie najmu mieszkania

Umowę można podpisać na czas oznaczony lub nieoznaczony. Trzeba jednak pamiętać, że podpisując ją na czas nieoznaczony i przy braku uzgodnień dotyczących terminów wypowiedzenia, stosuje się terminy ustawowe.

Zawarcie umowy z głównym najemcą z podaniem osoby przebywającej z nim na stałe

Inną możliwością rozstrzygnięcia kwestii wynajmu w przypadku kilku najemców jest zawarcie umowy z głównym najemcą z podaniem osoby przebywającej z nim na stałe. Trzeba by więc podpisać umowę z najemcą i wyrazić zgodę na podnajem ze wskazaniem osoby podnajmującej. W tym wariancie nie musiałaby się Pani martwić o ewentualnego kolejnego najemcę w przypadku opuszczenia lokalu przez podnajmującego. Byłaby to sprawa głównego najemcy. Tutaj jednak najemca nie odpowiada za podnajemcę.

 

Jak rozumiem, wersja, której stara się Pani uniknąć, to podpisanie osobnej umowy z każdym z najemców.

 

Trudno byłoby tu zatem pogodzić nieco sprzeczne interesy Pani jako wynajmującej oraz lokatorów, dlatego też kompromisowym rozwiązaniem wydaje się podpisanie jednej umowy z kilkorgiem najemców. W jakiś sposób taka forma umowy zdyscyplinuje ich do wspólnego dbania o wynajęte mieszkanie. 

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (1):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 2 plus X =

03.06.2015

Można prosić o podstawę prawną tego sformułowania?
"Jeżeli zatem jeden z nich wypowie umowę najmu, skutki tego wypowiedzenia obejmują również pozostałych."

nadia

.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl