Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kilku najemców i jedna umowa najmu

Autor: Wioletta Dyl • Opublikowane: 11.07.2013

Jestem właścicielką mieszkania, które chcę wynająć. Ewentualny przyszły lokator twierdzi, że nie jest w stanie samodzielnie zapłacić za wynajem i chciałby podnająć resztę pokojów innym osobom. Ja chciałabym rozliczać się tylko z jedną osobą. Czy możliwe jest podpisanie jednej umowy najmu, kiedy jest kilku najemców? Jak to zrobić? Jakie zapisy warto umieścić w umowie?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Kilku najemców i jedna umowa najmu

Fot. Fotolia

Klauzula w umowie najmu o podnajęciu mieszkania innym osobom

W opisanej przez Panią sytuacji mamy do rozpatrzenia kilka wariantów. Można bowiem podpisać umowę z jedną osobą na cały czynsz, wynajmując jej całe mieszkanie i zawierając w umowie klauzulę, że może on podnająć mieszkanie innym osobom. W takim przypadku otrzyma Pani stały czynsz niezależnie od aktualnej liczby lokatorów. Nie musi się Pani wtedy martwić, że jedna czy dwie osoby się wyprowadziły, ponieważ to w interesie głównego lokatora będzie znalezienie od razu na ich miejsce następnych najemców.

Kilku najemców i jedna umowa najmu mieszkania 

Z kolei jeśli jest kilku najemców i zawiera Pani z nimi jedną umowę najmu, powinni oni występować zbiorowo jako najemcy. Konieczna byłaby wtedy w umowie klauzula solidarności najemców za zobowiązania określone w umowie.

 

Odpowiedzialność solidarna jest formą wspólnej odpowiedzialności wielu osób (dłużników), dla której charakterystyczne jest, iż każdy z dłużników jest odpowiedzialny za cały dług, a spełnienie świadczenia przez jednego z dłużników zwalnia pozostałych (art. 366 Kodeksu cywilnego). W takim przypadku można byłoby domagać się spłaty całego czynszu od kilku najemców lub tylko od jednego z nich – w zależności od decyzji Pani jako właścicielki mieszkania. Jeśli więc np. jeden z najemców popadłby w jakieś problemy finansowe, to drugi musiałby zapłacić 100% czynszu. Oczywiście lokatorzy mogliby potem przeprowadzać między sobą wewnętrzne rozliczenia. Jeżeli jeden z nich zniszczy coś w mieszkaniu, solidarna odpowiedzialność nadal ciąży na wszystkich i może się Pani zwrócić do wybranego przez siebie najemcy o naprawę bądź rekompensatę za zniszczony przedmiot.

Jakie problemy niesie podpisanie jednej umowy najmu mieszkania z kilkoma najemcami?

Takie rozwiązanie jest jednak niekorzystne z jednego względu: otóż każdy z najemców ma prawo do wypowiedzenia umowy w całości. Jeżeli zatem jeden z nich wypowie umowę najmu, skutki tego wypowiedzenia obejmują również pozostałych. Można oczywiście w takiej sytuacji zaproponować pozostałym najemcom podpisanie kolejnej umowy. W przeciwnym razie wyprowadzają się oni razem z pierwszym najemcą albo mieszkają dalej bez umowy i można im w takiej sytuacji naliczyć opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu.

 

Warto zatem w takiej sytuacji przewidzieć ten przypadek i jego skutki określić w umowie, tzn. zapisać, że jeżeli umowę najmu wypowie jeden z lokatorów (albo to Pani wypowie umowę najmu jednej osobie), to pozostali najemcy pozostają w lokalu na dotychczasowych warunkach albo np. do czasu znalezienia innego najemcy uiszczają czynsz najmu za cały lokal. Taki zapis może brzmieć np.: „Każdy z najemców może wypowiedzieć umowę najmu, ale wypowiedzenie to będzie wywierało skutek w postaci rozwiązania umowy tylko wobec tego najemcy, który złożył oświadczenie o wypowiedzeniu”. To akurat postanowienie zależy od indywidualnego rozwiązania przyjętego przez Panią i lokatorów.

Istotne elementy umowy najmu mieszkania - czas wynajmu i wysokość czynszu

Poza powyższymi uwagami istotnymi elementami umowy są czas wynajmu i wysokość czynszu. Przez czynsz zwykle rozumie się opłatę za wynajem mieszkania, jednak dochodzą do niej jeszcze należności wynikające z bieżącej eksploatacji (energia elektryczna, gaz, telefon, kablówka itd.), które też pokrywa najemca. Najemca może dokonywać opłat licznikowych samodzielnie lub też przekazywać wynajmującemu środki, a ten we własnym zakresie będzie regulował rachunki najemcy. To też należy uregulować w sposób jasny dla obu stron.

Kaucja jako zabezpieczenie przed potencjalnymi stratami w wynajmowanym mieszkaniu

Umowa musi ponadto określać terminy płatności czynszu (który zwykle regulowany jest z góry). Dodatkowo można zażądać od najemcy kaucji – najczęściej w wysokości równej miesięcznemu czynszowi. Będzie ona pełnić funkcję zabezpieczenia przed potencjalnymi stratami materialnymi w mieszkaniu.

 

Umowa powinna także określać, na jakich warunkach (np. w określonych godzinach) właściciel może wejść na teren nieruchomości. Jest to konieczne, by w razie potrzeby (nagłego wypadku czy awarii) mogła Pani legalnie wejść do mieszkania.

Czas oznaczony lub nieoznaczony w umowie najmu mieszkania

Umowę można podpisać na czas oznaczony lub nieoznaczony. Trzeba jednak pamiętać, że podpisując ją na czas nieoznaczony i przy braku uzgodnień dotyczących terminów wypowiedzenia, stosuje się terminy ustawowe.

Zawarcie umowy z głównym najemcą z podaniem osoby przebywającej z nim na stałe

Inną możliwością rozstrzygnięcia kwestii wynajmu w przypadku kilku najemców jest zawarcie umowy z głównym najemcą z podaniem osoby przebywającej z nim na stałe. Trzeba by więc podpisać umowę z najemcą i wyrazić zgodę na podnajem ze wskazaniem osoby podnajmującej. W tym wariancie nie musiałaby się Pani martwić o ewentualnego kolejnego najemcę w przypadku opuszczenia lokalu przez podnajmującego. Byłaby to sprawa głównego najemcy. Tutaj jednak najemca nie odpowiada za podnajemcę.

 

Jak rozumiem, wersja, której stara się Pani uniknąć, to podpisanie osobnej umowy z każdym z najemców.

 

Trudno byłoby tu zatem pogodzić nieco sprzeczne interesy Pani jako wynajmującej oraz lokatorów, dlatego też kompromisowym rozwiązaniem wydaje się podpisanie jednej umowy z kilkorgiem najemców. W jakiś sposób taka forma umowy zdyscyplinuje ich do wspólnego dbania o wynajęte mieszkanie. 

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (1):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 2 - trzy =

03.06.2015

Można prosić o podstawę prawną tego sformułowania?
"Jeżeli zatem jeden z nich wypowie umowę najmu, skutki tego wypowiedzenia obejmują również pozostałych."

nadia

»Podobne materiały

Podnajem bez zgody wynajmującego

Wynająłem pewnej firmie lokal do prowadzenia działalności gospodarczej. Bez mojej wiedzy podnajęła ona obiekt innej firmie. W umowie jest zapis o zakazie podnajmu bez zgody wynajmującego. Czy mogę żądać eksmisji firmy, która podnajęła lokal? Czy mogę zerwać umowę z pierwszą z firm?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »