Podnajem bez zgody wynajmującego – co może zrobić właściciel?

Czy najemca może oddać lokal w podnajem?

Najem polega na tym, że wynajmujący oddaje rzecz lub lokal do używania najemcy, a najemca płaci czynsz. Podnajem jest kolejną umową, w której najemca występuje wobec osoby trzeciej jako podwynajmujący. Powstają więc dwa odrębne stosunki prawne: umowa najmu między właścicielem i najemcą oraz umowa podnajmu między najemcą i podnajemcą.

W przypadku zwykłej rzeczy najętej art. 668 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala najemcy oddać rzecz osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. Przy najmie lokalu działa jednak przepis szczególny: art. 688² K.c. stanowi, że bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Wyjątek dotyczy osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Jeżeli więc umowa najmu lokalu użytkowego wprost zakazuje podnajmu bez zgody wynajmującego, najemca nie powinien zawierać umowy podnajmu z inną firmą bez wcześniejszej zgody właściciela. Najlepiej, aby taka zgoda była udzielona na piśmie i wskazywała, czy dotyczy konkretnego podnajemcy, całego lokalu czy tylko jego części oraz na jaki okres została udzielona.

Skutki podnajęcia lokalu bez zgody wynajmującego

Podnajęcie lokalu bez wymaganej zgody nie oznacza, że podnajemca automatycznie staje się najemcą właściciela. Wynajmujący nadal pozostaje związany umową najmu przede wszystkim z najemcą, a nie z podnajemcą. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący jest bezradny.

Po pierwsze, najemca narusza obowiązki wynikające z umowy i przepisów. Po drugie, zarówno najemca, jak i osoba trzecia, której lokal oddano, odpowiadają względem wynajmującego za to, aby lokal był używany zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Po trzecie, stosunek podnajmu rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia głównego stosunku najmu.

W praktyce oznacza to, że gdy wynajmujący skutecznie zakończy umowę z najemcą, podnajemca nie może powoływać się na własną umowę podnajmu jako podstawę dalszego zajmowania lokalu wobec właściciela. Ewentualne roszczenia podnajemcy wobec najemcy, np. o odszkodowanie za zawarcie wadliwej umowy podnajmu, są osobną sprawą między nimi.

Czy można wypowiedzieć umowę najmu bez okresu wypowiedzenia?

W lokalu użytkowym podstawowe znaczenie ma treść umowy najmu oraz przepisy Kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa wprost przewiduje, że oddanie lokalu w podnajem bez zgody wynajmującego jest podstawą natychmiastowego wypowiedzenia, wynajmujący może powołać się na takie postanowienie, o ile zostało sformułowane jasno i zgodnie z prawem.

Jeżeli umowa nie reguluje dokładnie procedury albo odsyła do przepisów Kodeksu cywilnego, bezpiecznym rozwiązaniem jest zastosowanie art. 667 § 2 K.c. Przepis ten pozwala wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej tak używać. Dlatego w praktyce warto najpierw wysłać pisemne upomnienie i wyznaczyć realny termin na usunięcie naruszenia, np. rozwiązanie podnajmu i usunięcie podnajemcy z lokalu.

W wypowiedzeniu należy wskazać konkretną przyczynę: zawarcie umowy podnajmu bez wymaganej zgody wynajmującego, naruszenie konkretnego postanowienia umowy oraz brak usunięcia naruszenia mimo wcześniejszego wezwania, jeżeli takie wezwanie było kierowane. Warto też zażądać wydania lokalu w oznaczonym terminie, rozliczenia należności i zwrotu kluczy.

Wezwanie najemcy i podnajemcy do opróżnienia lokalu

Po stwierdzeniu bezprawnego podnajmu wynajmujący powinien działać etapowo i dokumentować każdy krok. Najpierw warto zebrać dowody, np. korespondencję, zdjęcia szyldu, dane firmy faktycznie korzystającej z lokalu, informacje z CEIDG albo KRS, protokoły kontroli lokalu, zeznania świadków lub dokumenty potwierdzające, że lokal zajmuje inny podmiot niż najemca.

Następnie należy skierować do najemcy pisemne wezwanie do przywrócenia stanu zgodnego z umową. W piśmie warto wskazać podstawę z umowy, opisać naruszenie, wyznaczyć termin i uprzedzić, że brak reakcji może skutkować wypowiedzeniem najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia oraz żądaniem opróżnienia lokalu.

Jeżeli umowa zostanie wypowiedziana, kolejnym krokiem jest wezwanie do dobrowolnego wydania lokalu. Dla bezpieczeństwa wezwanie można skierować zarówno do najemcy, jak i do podnajemcy, ponieważ to podnajemca może faktycznie zajmować lokal. Taki dokument nie zastępuje wyroku sądowego, ale porządkuje sprawę dowodowo i pokazuje, od kiedy dalsze korzystanie z lokalu jest kwestionowane przez właściciela.

Czy można żądać eksmisji podnajemcy?

Jeżeli po skutecznym zakończeniu umowy najmu lokal nie zostanie wydany, wynajmujący może wystąpić do sądu z pozwem o opróżnienie i wydanie lokalu. W sprawie warto objąć pozwem osoby, które faktycznie władają lokalem albo mogą być adresatami obowiązku jego opróżnienia. W praktyce najczęściej będą to najemca oraz podnajemca, a czasem także inne podmioty lub osoby korzystające z lokalu.

Nie warto ograniczać pozwu wyłącznie do podnajemcy, jeżeli najemca formalnie nadal twierdzi, że ma prawa do lokalu albo nadal dysponuje kluczami, rzeczami lub zapleczem w lokalu. Wyrok wydany tylko przeciwko jednej osobie może nie rozwiązać całego problemu faktycznego. Celem jest uzyskanie tytułu wykonawczego przeciwko tym osobom, od których realnie trzeba będzie wyegzekwować wydanie lokalu.

Wynajmujący powinien unikać samowolnych działań, takich jak wymiana zamków podczas nieobecności najemcy lub podnajemcy, wyniesienie rzeczy, blokowanie dostępu do lokalu albo odcięcie mediów w celu wymuszenia wyprowadzki. Nawet przy rażącym naruszeniu umowy przez najemcę takie działania mogą wywołać spór o naruszenie posiadania, odszkodowanie albo odpowiedzialność karną w zależności od okoliczności.

Roszczenia finansowe wobec najemcy i podnajemcy

Wynajmujący co do zasady żąda czynszu od swojego najemcy, bo to z nim zawarł główną umowę najmu. Sam fakt, że najemca pobiera czynsz od podnajemcy, nie oznacza automatycznie, że podnajemca staje się dłużnikiem właściciela z tytułu czynszu przewidzianego w głównej umowie.

Nie wyklucza to jednak innych roszczeń. Jeżeli po zakończeniu najmu lokal nadal jest zajmowany, wynajmujący może dochodzić wynagrodzenia albo odszkodowania za bezumowne korzystanie, zależnie od stanu faktycznego i podstawy prawnej. Jeżeli doszło do zniszczeń, używania niezgodnego z przeznaczeniem albo utraty wyposażenia, należy rozważyć roszczenia odszkodowawcze wobec najemcy, a w określonych sytuacjach także wobec osoby faktycznie korzystającej z lokalu.

Jeżeli problemowi podnajmu towarzyszą zaległości czynszowe, znaczenie mogą mieć również zabezpieczenia roszczeń wynajmującego, w tym ustawowe prawo zastawu na rzeczach wniesionych do przedmiotu najmu, o ile spełnione są przesłanki z Kodeksu cywilnego. W praktyce trzeba jednak zachować ostrożność, bo nie każda rzecz znajdująca się w lokalu należy do najemcy.

Lokal mieszkalny a lokal użytkowy

Opisany problem dotyczy lokalu wynajętego firmie do prowadzenia działalności gospodarczej, więc główną podstawą oceny będą przepisy Kodeksu cywilnego i umowa najmu. Inaczej może wyglądać sytuacja przy lokalu mieszkalnym, gdzie dodatkowo trzeba uwzględnić ustawę o ochronie praw lokatorów.

W przypadku lokalu mieszkalnego właściciel nie może dowolnie wypowiadać najmu. Ustawa przewiduje szczególne przyczyny i terminy wypowiedzenia. Jedną z takich przyczyn jest wynajęcie, podnajęcie albo oddanie lokalu lub jego części do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. W takim przypadku wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie, określać przyczynę i co do zasady następuje nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Dlatego przed użyciem gotowego wzoru wypowiedzenia trzeba ustalić, z jakim lokalem mamy do czynienia, kto jest najemcą, czy lokal służy celom mieszkaniowym, czy działalności gospodarczej, oraz czy strony nie wprowadziły w umowie szczególnych postanowień dotyczących podnajmu.

Jak powinien postąpić wynajmujący krok po kroku?

1. Sprawdź umowę najmu – zwłaszcza postanowienia o podnajmie, użyczeniu, udostępnianiu lokalu osobom trzecim, wypowiedzeniu natychmiastowym, karach umownych i sposobie doręczania pism.
2. Zabezpiecz dowody – ustal, kto faktycznie korzysta z lokalu, na jakiej podstawie, od kiedy i w jakim zakresie.
3. Wyślij upomnienie albo wezwanie – wskaż naruszenie, podstawę umowną i termin na usunięcie skutków bezprawnego podnajmu.
4. Po bezskutecznym terminie wypowiedz umowę – w piśmie podaj konkretną przyczynę i zażądaj wydania lokalu.
5. Wezwij do opróżnienia lokalu – skieruj pismo do najemcy, a gdy to uzasadnione, również do podnajemcy lub innych osób zajmujących lokal.
6. W razie odmowy skieruj sprawę do sądu – pozew powinien być przygotowany tak, aby wyrok dało się skutecznie wykonać wobec osób faktycznie zajmujących lokal.

FAQ

Czy podnajem bez zgody wynajmującego jest zawsze nieważny?

Nie zawsze trzeba ujmować to jako automatyczną nieważność umowy podnajmu między najemcą i podnajemcą. Dla właściciela najważniejsze jest to, że podnajem bez wymaganej zgody narusza przepisy i umowę najmu, a podnajemca nie uzyskuje przez to samodzielnego prawa do zajmowania lokalu po zakończeniu głównego najmu.

Czy właściciel może od razu wyrzucić podnajemcę z lokalu?

Nie powinien robić tego samowolnie. Właściciel może wezwać do opróżnienia lokalu, wypowiedzieć najem, a w razie braku dobrowolnego wydania lokalu skierować sprawę do sądu. Samodzielna wymiana zamków, wyniesienie rzeczy lub odcięcie mediów może narazić właściciela na odpowiedzialność.

Czy przed wypowiedzeniem najmu trzeba upomnieć najemcę?

Przy lokalu użytkowym często najbezpieczniej jest najpierw pisemnie upomnieć najemcę i dać mu termin na usunięcie naruszenia, zwłaszcza gdy wynajmujący powołuje się na art. 667 § 2 K.c. Jeżeli umowa zawiera osobną, precyzyjną klauzulę wypowiedzenia natychmiastowego za podnajem bez zgody, trzeba ocenić jej treść i warunki zastosowania.

Czy wynajmujący może żądać czynszu bezpośrednio od podnajemcy?

Zasadniczo czynsz z głównej umowy najmu płaci najemca, bo to on jest stroną umowy z właścicielem. Podnajemca płaci czynsz najemcy na podstawie umowy podnajmu. Po zakończeniu najmu możliwe są jednak roszczenia za dalsze bezumowne korzystanie z lokalu, zależnie od tego, kto lokal faktycznie zajmuje i jakie są okoliczności sprawy.

Czy podnajem kończy się razem z umową najmu?

Tak. Zgodnie z Kodeksem cywilnym stosunek wynikający z podnajmu albo bezpłatnego używania rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia głównego stosunku najmu. Podnajemca może mieć wtedy ewentualne roszczenia wobec najemcy, ale nie może skutecznie przeciwstawiać właścicielowi prawa do dalszego zajmowania lokalu.

Czy te same zasady dotyczą mieszkania?

Nie w pełni. Przy lokalu mieszkalnym trzeba dodatkowo stosować ustawę o ochronie praw lokatorów, która przewiduje szczególne wymogi wypowiedzenia. Podnajem mieszkania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela może być podstawą wypowiedzenia, ale co do zasady z miesięcznym terminem na koniec miesiąca kalendarzowego i z zachowaniem formy pisemnej oraz wskazaniem przyczyny.

Podsumowanie

Jeżeli najemca lokalu użytkowego podnajął lokal innej firmie bez zgody wynajmującego, a umowa najmu wyraźnie tego zakazuje, wynajmujący ma podstawy do podjęcia stanowczych działań. Najpierw powinien ustalić fakty, zabezpieczyć dowody i wezwać najemcę do usunięcia naruszenia. Gdy naruszenie nie zostanie usunięte, możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu i żądanie opróżnienia lokalu.

Po zakończeniu najmu podnajemca nie może utrzymywać, że jego umowa z najemcą daje mu trwałe prawo do lokalu wobec właściciela. Jeżeli lokal nie zostanie dobrowolnie wydany, konieczny może być pozew o opróżnienie lokalu skierowany przeciwko osobom, które faktycznie lokal zajmują lub roszczą sobie do niego prawa.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 659, art. 666, art. 667, art. 668, art. 670-671, art. 675 i art. 688²: tekst aktu w systemie ELI/Sejm.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 11 ust. 2 pkt 3: informacja o akcie w systemie ELI.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, przepisy dotyczące dochodzenia roszczeń o wydanie i opróżnienie lokalu oraz postępowania egzekucyjnego.