Zalewanie mieszkania przez taras sąsiada – jak zmusić wspólnotę do działania

Kto odpowiada za przeciek z tarasu albo stropodachu?

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie, czy taras nad Pana pokojem jest częścią nieruchomości wspólnej, czy elementem należącym wyłącznie do lokalu sąsiada. W praktyce właśnie od tego zależy, czy obowiązek usunięcia przyczyny zalewania obciąża wspólnotę mieszkaniową, czy konkretnego właściciela lokalu.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z kolei według art. 13 ust. 1 tej ustawy właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu i ma obowiązek utrzymywać go w należytym stanie. W tym kontekście znaczenie ma również błędne rozliczenie wody we wspólnocie.

Taras, balkon albo płyta tarasowa mogą mieć różny status prawny. Często powierzchnia tarasu służy wyłącznie jednemu właścicielowi, ale warstwy konstrukcyjne, izolacja, strop czy odwodnienie są traktowane jako część nieruchomości wspólnej. Wtedy za naprawę odpowiada wspólnota. Jeżeli jednak szkoda wynika z przeróbek wykonanych przez właściciela lokalu albo z zaniedbań dotyczących elementów należących do jego lokalu, odpowiedzialność może obciążać tego właściciela na zasadach z art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Dlatego przed dalszym działaniem warto sprawdzić akt notarialny, uchwały wspólnoty, regulamin oraz dokumentację techniczną budynku. W wielu sprawach dopiero oględziny techniczne pozwalają ustalić, czy problem dotyczy izolacji stropu, spadków, odwodnienia czy nieszczelności w obrębie lokalu sąsiada.

Jakie obowiązki ma wspólnota mieszkaniowa?

Jeżeli przyczyna zalewania leży w nieruchomości wspólnej, wspólnota ma obowiązek zająć się sprawą. Wynika to przede wszystkim z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel jest zobowiązany współdziałać w ochronie wspólnego dobra, oraz z art. 14 pkt 1 tej ustawy, który do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zalicza wydatki na remonty i bieżącą konserwację.

W większej wspólnocie zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz na podstawie art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali. Czynności zwykłego zarządu zarząd wykonuje samodzielnie, a do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli zgodnie z art. 22 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali. W praktyce drobne czynności zabezpieczające lub zlecenie przeglądu technicznego zwykle mieszczą się w zwykłym zarządzie, natomiast większy remont izolacji tarasu lub przebudowa odwodnienia może wymagać uchwały.

Jeżeli w budynku działa zarządca, trzeba odróżnić go od wspólnoty. Zarządca lub administrator zazwyczaj wykonuje czynności techniczne i organizacyjne, ale odpowiedzialność za nieruchomość wspólną nadal zasadniczo obciąża wspólnotę jako podmiot, o którym mowa w art. 6 ustawy o własności lokali.

Co zrobić od razu po stwierdzeniu zalewania?

Nie warto ograniczać się do ogólnego zgłoszenia ustnego. Najlepiej działać etapami i od początku gromadzić materiał dowodowy.

1. Zrób dokumentację szkody – zdjęcia, filmy, daty kolejnych przecieków, ślady zawilgocenia, grzyba i zniszczeń.
2. Zgłoś szkodę pisemnie do zarządu wspólnoty albo zarządcy, z żądaniem pilnych oględzin i zabezpieczenia miejsca przecieku.
3. Zażądaj protokołu z oględzin i wskazania przyczyny zalania.
4. Zbierz rachunki za osuszanie, ekspertyzę, naprawy awaryjne oraz zniszczone wyposażenie.
5. Rozważ zgłoszenie szkody do ubezpieczyciela – własnego albo wspólnoty, jeśli polisa obejmuje takie zdarzenia.

Jeżeli zalewanie trwa i zagraża zdrowiu albo bezpieczeństwu lokalu, należy podkreślić to w piśmie. W razie zagrożenia stanu technicznego budynku można także zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym wynika z art. 61 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Jak napisać skuteczne wezwanie do wspólnoty?

Pismo powinno być konkretne. Proszę wskazać:

• adres lokalu i dokładny opis szkody,
• daty wcześniejszych zgłoszeń,
• żądanie oględzin i usunięcia przyczyny przecieku,
• żądanie odpowiedzi w określonym terminie, np. 7 albo 14 dni,
• informację, że dalsza bierność spowoduje dochodzenie roszczeń odszkodowawczych.

Pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo złożyć osobiście za pokwitowaniem. Dobrze dołączyć zdjęcia. Jeżeli wspólnota milczy, kolejne pismo może mieć formę ostatecznego wezwania.

W małej wspólnocie, gdzie stosuje się w większym zakresie przepisy o współwłasności, znaczenie mogą mieć także art. 199 i art. 201 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, regulujące odpowiednio czynności przekraczające zwykły zarząd i czynności zwykłego zarządu.

Czy można zmusić wspólnotę do wykonania remontu?

Nie ma prostego mechanizmu, który pozwalałby nakazać wspólnocie podjęcie uchwały o określonej treści w każdej sytuacji. Nadal aktualny pozostaje pogląd, że sąd co do zasady nie zastępuje wspólnoty w podjęciu uchwały remontowej. W praktyce jednak nie oznacza to bezradności właściciela poszkodowanego lokalu.

Jeżeli problem dotyczy nieruchomości wspólnej, może Pan:

• żądać zwołania zebrania lub poddania sprawy pod głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów,
• domagać się usunięcia naruszenia prawa własności i szkody na drodze sądowej,
• dochodzić odszkodowania od wspólnoty, jeżeli jej zaniechanie doprowadziło do szkody albo ją zwiększało.

Jeśli zapadnie uchwała odmawiająca remontu albo uchwała oczywiście krzywdząca właściciela, można rozważyć zaskarżenie uchwały wspólnoty na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Termin na wniesienie powództwa wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów – art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Jeżeli uchwały w ogóle nie ma, a zarząd pozostaje bierny, droga sądowa zwykle opiera się nie na żądaniu „nakazania podjęcia uchwały”, lecz na konkretnych roszczeniach cywilnych, np. o odszkodowanie, o usunięcie naruszeń albo o zwrot kosztów uzasadnionych prac wykonanych w warunkach konieczności. Zakres możliwych roszczeń zależy jednak od dokładnego stanu faktycznego.

Odszkodowanie za zalane mieszkanie i grzyb

Jeżeli przeciek spowodował szkodę w lokalu, można dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych. Podstawą może być w szczególności art. 415 Kodeksu cywilnego, jeżeli szkoda wynika z zawinionego działania lub zaniechania, albo art. 471 Kodeksu cywilnego, gdy odpowiedzialność wynika z niewykonania obowiązków przez podmiot zobowiązany. Zakres odszkodowania określa art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego – obejmuje ono straty, które poszkodowany poniósł, a w odpowiednich przypadkach także utracone korzyści.

W praktyce można żądać m.in. zwrotu kosztów:

• osuszania i odgrzybiania,
• naprawy tynków, sufitów i malowania,
• wymiany zniszczonych mebli, paneli, wyposażenia,
• ekspertyzy technicznej, jeśli była potrzebna do ustalenia przyczyny szkody.

Jeżeli zagrzybienie wpływa na możliwość korzystania z mieszkania, warto to opisać i udokumentować. Przy większych szkodach przydatna może być również opinia sanitarna lub techniczna potwierdzająca wpływ zawilgocenia na stan lokalu.

Co, jeśli winny jest sąsiad?

Jeżeli okaże się, że przyczyną szkody są działania właściciela lokalu nad Panem, na przykład wadliwa zabudowa tarasu, niedrożne odpływy pozostawione bez konserwacji albo samowolne przeróbki, roszczenia należy kierować bezpośrednio przeciwko niemu. Podstawą będzie najczęściej art. 415 Kodeksu cywilnego.

Możliwe jest wtedy żądanie:

• usunięcia przyczyny zalewania,
• zwrotu kosztów naprawy szkody,
• zaniechania dalszych naruszeń prawa własności na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli naruszenie ma charakter ciągły.

W części spraw zasadne bywa jednoczesne wezwanie zarówno wspólnoty, jak i właściciela lokalu, zwłaszcza gdy przyczyna nie jest jeszcze pewna. Pozwala to uniknąć zarzutu, że poszkodowany zbyt długo tolerował szkodę lub nie próbował ograniczyć jej rozmiaru.

Brak reakcji zarządu lub zarządcy – dalsze kroki

Jeżeli po pisemnym zgłoszeniu nadal nie ma reakcji, warto rozważyć następującą kolejność działań:

1. ostateczne wezwanie do usunięcia przyczyny szkody i do odpowiedzi,
2. wniosek o poddanie sprawy pod uchwałę właścicieli,
3. zgłoszenie szkody do ubezpieczyciela,
4. zlecenie opinii technicznej,
5. pozew o odszkodowanie, o zaniechanie naruszeń albo o zwrot kosztów koniecznych prac.

W większych wspólnotach warto też sprawdzić, czy zarząd jest prawidłowo umocowany i czy wspólnota jest właściwie reprezentowana. W praktyce ma to znaczenie przy doręczeniach, uchwałach i sporach sądowych. Pomocny może być materiał: obowiązki wobec wspólnoty.

FAQ

Czy administracja musi odpowiedzieć na zgłoszenie zalewania?

Przepisy ustawy o własności lokali nie wskazują jednego sztywnego terminu odpowiedzi na każde zgłoszenie, ale zarząd ma obowiązek prowadzić sprawy wspólnoty i dbać o nieruchomość wspólną zgodnie z art. 21 ust. 1 oraz art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali. Długotrwała bierność może uzasadniać dalsze roszczenia.

Czy mogę sam zlecić naprawę i potem żądać zwrotu kosztów?

Tak, ale tylko ostrożnie. Jeżeli prace były konieczne do zabezpieczenia lokalu przed dalszą szkodą, zwrot kosztów bywa możliwy. Trzeba jednak dobrze udokumentować konieczność, zakres i koszt prac. Przy większych robotach bezpieczniej wcześniej wezwać wspólnotę albo skonsultować sprawę prawnie.

Czy mogę pozwać samą wspólnotę?

Tak, jeżeli to wspólnota odpowiada za element nieruchomości wspólnej, z którego pochodzi przeciek. Wspólnota mieszkaniowa może pozywać i być pozwana na podstawie art. 6 ustawy o własności lokali.

Ile mam czasu na dochodzenie odszkodowania?

Co do zasady roszczenie o naprawienie szkody z czynu niedozwolonego przedawnia się na podstawie art. 442(1) § 1 Kodeksu cywilnego z upływem 3 lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia, nie później jednak niż 10 lat od zdarzenia. W konkretnej sprawie termin może wymagać dokładnej analizy.

Czy można zawiadomić nadzór budowlany?

Tak, jeśli stan techniczny budynku jest zły albo przeciek wynika z zaniedbań zagrażających bezpieczeństwu lub zdrowiu. Podstawę stanowi art. 61 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane.

Źródła

• art. 3 ust. 2, art. 6, art. 13 ust. 1, art. 14 pkt 1, art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 2 i 3, art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• art. 199, art. 201, art. 222 § 2, art. 361 § 1 i 2, art. 415, art. 471, art. 442(1) § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 61 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
• wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2002 r., sygn. akt I CKN 489/00 – w zakresie braku podstaw do zobowiązania wspólnoty do podjęcia uchwały o określonej treści