Brak reakcji administracji bloku po zgłoszeniu zalewania mieszkania

Po analizie Pańskiego pytania uważam, że kluczową sprawą w przedstawionej przez Pana sytuacji jest ustalenie, kto i na podstawie jakich przepisów sprawuje zarząd nieruchomością wspólną w budynku, w którym ma Pan mieszkanie.

W związku z powyższym chciałbym zwrócić Pańską uwagę na fakt, iż zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”.

Ponadto zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy „właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.”

W pytaniu nie wspomniał Pan, czy zarząd nieruchomością wspólną został określony, a więc zastosowanie może znaleźć w tym przypadku również art. 18 ust. 3 ustawy, który brzmi: „jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale”.

Chciałbym Pana poinformować, iż do zarządu nieruchomością wspólną należącą do dotychczasowego właściciela w przypadku jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest mniejsza niż siedem, zastosowanie znajdą przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) oraz ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.), natomiast zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali „jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona”.

Biorąc powyższe pod uwagę, w pierwszej kolejności należałoby w Pańskiej sytuacji ponowić pismo do zarządcy nieruchomości, w którym opisałby Pan fakt zalewania mieszkania. Uważam, iż mógłby Pan poprosić o przedstawienie sposobu czy harmonogramu działania, który miałby na celu usunięcie przyczyny zalewania Pańskiego pokoju. Ponadto wyznaczyłbym termin, w jakim oczekuje Pan na stosowną odpowiedź. Pismo proszę wysłać za potwierdzeniem odbioru, sugeruję też sporządzenie dokumentacji, np. w postaci zdjęć, które przedstawiłyby stan mieszkania.

Proszę rozważyć, czy w zaistniałej sytuacji nie należałoby zwrócić się do wspólnoty mieszkaniowej o podjęcie uchwały, która miałaby na celu przeprowadzenie remontu, którą na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali mógłby Pan w przypadku niekorzystnego obrotu sprawy zaskarżyć do sądu.

Na zakończenie chciałbym zauważyć, iż w mojej ocenie nie można zmusić wspólnoty mieszkaniowej do wykonania i przeprowadzenia remontu, albowiem wspólnota musiałaby w tym celu podjąć uchwałę, natomiast jeżeli wspólnota nie zamierza podjąć uchwały o przystąpieniu do remontu, nie można jej do tego zmusić. Na poparcie tego stwierdzenia proszę zapoznać się z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 07.02.2002 r. (sygn. akt I CKN 489/00), w którym stwierdzono, iż „przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) regulujące zarząd nieruchomością wspólną nie przewidują możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały o określonej treści”. W uzasadnieniu wyroku Sąd orzekł, że „gdyby wspólnota celowo nie podejmowała uchwały, to można rozważyć wystąpienie do sądu o upoważnienie do dokonania takiej czynności, jeśli wspólnota w określonym przez sąd terminie nie podejmie stosownej uchwały o wyrażeniu lub odmowie wyrażenia zgody”, a zatem mógłby Pan wystąpić do sądu o upoważnienie do przeprowadzenia remontu samodzielnie, po czym miałby Pan prawo ubiegać się o rozliczenie kosztów od pozostałych członków wspólnoty.