Samowolna budowa garażu przez sąsiada we wspólnocie

Stan prawny aktualny na 2 czerwca 2026 r.

Mała wspólnota mieszkaniowa i zasady zarządu nieruchomością wspólną

Jeżeli w budynku są trzy lokale, zasadniczo mamy do czynienia z małą wspólnotą mieszkaniową. Obecnie art. 19 ustawy o własności lokali stanowi, że gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną odpowiednio stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Inaczej może być tylko wtedy, gdy właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w późniejszej umowie w formie aktu notarialnego określili inny sposób zarządu nieruchomością wspólną. Taka możliwość wynika z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Sama praktyka sąsiadów, ustne ustalenia albo zwykła uchwała nie zastępują aktu notarialnego, jeżeli chodzi o zmianę sposobu zarządu.

W praktyce oznacza to, że przy małej wspólnocie trzeba odróżniać czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli obliczana według wielkości udziałów. Do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, chyba że rozstrzygnie sąd na żądanie współwłaścicieli mających co najmniej połowę udziałów.

Czy sąsiad mógł sam postawić garaż i ogrodzić część działki?

Co do zasady nie. Jeżeli garaż został postawiony na gruncie stanowiącym nieruchomość wspólną, a wcześniej nie było zgody wszystkich współwłaścicieli ani ważnej umowy określającej sposób korzystania z działki, sąsiad nie powinien samodzielnie decydować o zajęciu konkretnego fragmentu gruntu.

Art. 206 Kodeksu cywilnego przyznaje każdemu współwłaścicielowi prawo do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić z takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. Jeden właściciel nie może więc samowolnie tak zagospodarować wspólnej działki, aby wyłączyć innych z korzystania z niej, zablokować im dojazd albo faktycznie przyznać sobie część nieruchomości na wyłączność.

Wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości wspólnej, zwłaszcza murowanego garażu, zwykle jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Taka czynność wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. Podobnie należy ocenić trwałe ogrodzenie części działki, jeżeli prowadzi ono do wyłączenia innych właścicieli z korzystania ze wspólnego terenu albo zmienia dotychczasowy sposób użytkowania nieruchomości.

Podział do korzystania, czyli umowa quoad usum

Współwłaściciele mogą ustalić, że konkretne części wspólnej działki będą używane wyłącznie przez poszczególnych właścicieli. Taki podział nazywa się podziałem do korzystania albo umową quoad usum. Nie znosi on współwłasności i nie tworzy nowych działek, ale porządkuje faktyczne korzystanie ze wspólnej nieruchomości.

Umowa quoad usum może być zawarta w zwykłej formie pisemnej dla celów dowodowych, choć przy nieruchomości warto zadbać o precyzyjny opis, szkic sytuacyjny i podpisy wszystkich zainteresowanych. Jeżeli ustalenia mają być ujawnione w księdze wieczystej, konieczne może być zachowanie formy z notarialnie poświadczonymi podpisami albo innej formy wymaganej przez sąd wieczystoksięgowy.

Jeżeli nie ma zgody, o sposobie korzystania ze wspólnej rzeczy może rozstrzygnąć sąd. Sąd bierze pod uwagę charakter nieruchomości, dotychczasowy sposób korzystania, udziały współwłaścicieli, potrzeby wszystkich właścicieli i to, czy proponowany podział nie prowadzi do nieuzasadnionego pokrzywdzenia któregokolwiek z nich.

Decyzja nadzoru budowlanego a zgoda współwłaścicieli

To, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał roboty za legalne w sensie budowlanym, nie musi oznaczać, że sąsiad miał prawo cywilnoprawne do zajęcia części wspólnej nieruchomości. Postępowanie budowlane i spór między współwłaścicielami to dwie różne płaszczyzny.

Prawo budowlane wymaga, aby inwestor dysponował nieruchomością na cele budowlane. Przy pozwoleniu na budowę składa się oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przy niektórych robotach wystarcza zgłoszenie, a część drobnych robót może być zwolniona z pozwolenia lub zgłoszenia. Przykładowo wolno stojący parterowy garaż o powierzchni zabudowy do 35 m2 może mieścić się w reżimie zgłoszenia, jeżeli spełnione są warunki z Prawa budowlanego, w tym limit liczby takich obiektów na działce.

Nawet jeżeli konkretna inwestycja nie wymagała pozwolenia na budowę albo organ nie wniósł sprzeciwu do zgłoszenia, nie daje to sąsiadowi prawa do pominięcia zgody współwłaścicieli. Organ budowlany bada przede wszystkim zgodność robót z przepisami administracyjnymi i techniczno-budowlanymi. Sąd cywilny rozstrzyga natomiast, czy doszło do naruszenia współwłasności, prawa współposiadania albo ustalonego sposobu korzystania z nieruchomości.

Jeżeli istnieje podejrzenie, że sąsiad złożył nieprawdziwe oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, warto wystąpić do organu o wgląd w akta sprawy jako osoba, której interes prawny może być naruszony, i złożyć pisemne stanowisko. Równolegle należy rozważyć działania cywilne, bo samo postępowanie przed nadzorem budowlanym może nie doprowadzić do przywrócenia możliwości korzystania z działki.

Rozbudowa altany, ogrodzenie i zablokowany dojazd

Rozbudowa altany dobudowanej do mieszkania może wymagać odrębnej oceny. Znaczenie ma to, czy altana jest częścią lokalu, częścią nieruchomości wspólnej, urządzeniem trwale związanym z gruntem, czy też samodzielnym obiektem. Jeżeli rozbudowa ingeruje w grunt wspólny, elewację, konstrukcję budynku, dach, instalacje albo sposób korzystania z części wspólnych, zazwyczaj nie jest to sprawa wyłącznie jednego właściciela.

Ogrodzenie części wspólnej działki jest szczególnie problematyczne wtedy, gdy faktycznie wyłącza pozostałych współwłaścicieli z korzystania z tej części nieruchomości albo blokuje dostęp do innych fragmentów gruntu. Jeżeli sąsiad zagrodził dojazd, który powinien służyć wszystkim albo umożliwiać dostęp do Pańskiego lokalu, pomieszczeń gospodarczych lub części działki, może to uzasadniać żądanie usunięcia naruszenia.

W takich sprawach kluczowe są dokumenty: akt notarialny nabycia lokalu, księga wieczysta, mapa działki, ewentualna umowa quoad usum, wcześniejsze uchwały lub porozumienia właścicieli, korespondencja z sąsiadem oraz dokumenty z postępowania budowlanego. Dopiero na ich podstawie można bezpiecznie ocenić, czy sąsiad działał bez podstawy prawnej.

Jakie roszczenia przysługują właścicielowi lokalu?

Właściciel lokalu, którego prawa do nieruchomości wspólnej zostały naruszone, może przede wszystkim wezwać sąsiada do dobrowolnego przywrócenia zgodnego z prawem sposobu korzystania z nieruchomości. W wezwaniu warto wskazać, jakie działania są kwestionowane: postawienie garażu, rozbudowa altany, ogrodzenie, zablokowanie dojazdu, zajęcie konkretnego fragmentu gruntu.

Jeżeli wezwanie nie przyniesie skutku, możliwe są działania sądowe. W zależności od celu sprawy można żądać ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, dopuszczenia do współposiadania, zaniechania naruszeń, usunięcia przeszkód, a w odpowiednich przypadkach także przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Podstawą może być m.in. art. 206 Kodeksu cywilnego oraz roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli spór dotyczy przyszłego uregulowania korzystania z działki, właściwy może być wniosek w postępowaniu nieprocesowym o podział rzeczy wspólnej do korzystania. Jeżeli natomiast sąsiad już naruszył współwłasność i odmawia usunięcia skutków, konieczny może być pozew. W praktyce często łączy się działania: najpierw zabezpiecza dokumenty i wzywa sąsiada, następnie występuje do sądu z odpowiednim żądaniem.

Czy można żądać usunięcia garażu?

Można rozważyć takie żądanie, ale jego zasadność zależy od konkretnego stanu faktycznego. Sąd będzie badał, czy garaż stoi na części wspólnej, czy współwłaściciele wyrazili zgodę, czy istnieje umowa quoad usum, czy garaż uniemożliwia albo istotnie utrudnia współkorzystanie z nieruchomości oraz czy usunięcie obiektu jest adekwatnym sposobem ochrony prawa.

Nie zawsze sąd od razu nakaże rozbiórkę. W niektórych sprawach wystarczające może być uregulowanie sposobu korzystania z nieruchomości, zmiana przebiegu ogrodzenia, przywrócenie przejazdu albo zakaz dalszych naruszeń. Jeżeli jednak obiekt został wzniesiony bez wymaganej zgody współwłaścicieli i trwale wyłącza innych z korzystania ze wspólnej nieruchomości, żądanie usunięcia może być uzasadnione.

Co zrobić krok po kroku?

Najpierw należy zebrać dokumenty dotyczące własności i zarządu nieruchomością: akty notarialne, odpis księgi wieczystej, mapę, ewentualne uchwały, porozumienia i korespondencję. Następnie warto wystąpić do starostwa lub urzędu miasta oraz do nadzoru budowlanego o informacje dotyczące pozwolenia, zgłoszenia albo prowadzonego postępowania.

Kolejny krok to pisemne wezwanie sąsiada do wyjaśnienia podstawy zajęcia części działki i do zaprzestania naruszania praw pozostałych współwłaścicieli. W piśmie dobrze wskazać termin na odpowiedź i zaproponować uporządkowanie sprawy, np. przez zawarcie umowy quoad usum, jeżeli takie rozwiązanie jest możliwe i uczciwe dla wszystkich.

Jeżeli sąsiad odmawia współpracy, pozostaje droga sądowa. W zależności od sytuacji może to być wniosek o uregulowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, pozew o ochronę własności albo inne powództwo związane z naruszeniem współposiadania. Przy sporze o dostęp lub dojazd warto rozważyć również wniosek o zabezpieczenie, aby do czasu zakończenia sprawy sąd tymczasowo uregulował korzystanie z nieruchomości.

FAQ

Czy mała wspólnota mieszkaniowa musi mieć zarząd?

Nie w takim znaczeniu jak duża wspólnota. Przy wspólnocie obejmującej nie więcej niż trzy lokale zasadniczo stosuje się przepisy o współwłasności. Właściciele mogą jednak w akcie notarialnym określić inny sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Czy zgoda większości właścicieli wystarczy na budowę garażu?

Zwykle nie. Budowa murowanego garażu na części wspólnej najczęściej przekracza zwykły zarząd, więc wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. W braku zgody sprawa może wymagać rozstrzygnięcia sądu.

Czy legalność budowlana oznacza zgodę wspólnoty?

Nie. Organ budowlany ocenia sprawę według Prawa budowlanego. Zgoda współwłaścicieli i prawo do wyłącznego korzystania z części wspólnej wynikają z prawa cywilnego i mogą być oceniane niezależnie przez sąd cywilny.

Czy można wydzielić sąsiadowi część wspólnej działki do wyłącznego korzystania?

Tak, ale wymaga to odpowiedniej podstawy: porozumienia współwłaścicieli, umowy quoad usum albo orzeczenia sądu. Taki podział nie znosi współwłasności, lecz ustala praktyczne zasady korzystania z nieruchomości.

Co zrobić, gdy sąsiad zagrodził dojazd?

Najpierw warto zebrać dowody i wezwać sąsiada do usunięcia przeszkody. Jeżeli to nie pomoże, można wystąpić do sądu o ochronę prawa współwłasności, dopuszczenie do współkorzystania z nieruchomości albo uregulowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

Czy mogę żądać rozbiórki garażu sąsiada?

Można rozważyć takie żądanie, jeżeli garaż został postawiony na części wspólnej bez wymaganej zgody i narusza prawa pozostałych współwłaścicieli. Sąd oceni jednak, czy rozbiórka jest właściwym środkiem ochrony, czy wystarczy inne uregulowanie korzystania z nieruchomości.

Czy pobyt za granicą pozbawia właściciela wpływu na decyzje wspólnoty?

Nie. Właściciel lokalu zachowuje prawa współwłaściciela nieruchomości wspólnej. Może ustanowić pełnomocnika, odbierać korespondencję, żądać dokumentów i kwestionować działania podjęte bez wymaganej zgody.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 12, art. 18, art. 19 i art. 20: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 199, art. 201, art. 204, art. 206 i art. 222: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o postępowaniu nieprocesowym dotyczącym współwłasności: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 4, art. 29, art. 30, art. 32 i art. 33: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07, dotycząca umownego uregulowania korzystania z części wspólnych: orzeczenie Sądu Najwyższego.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 11 października 1990 r., III ARN 15/90, dotyczący wzniesienia stałego obiektu budowlanego na nieruchomości stanowiącej współwłasność.