Spłata byłego partnera ze wspólnego mieszkania po rozstaniu

Wspólne mieszkanie konkubentów po rozstaniu – od czego zacząć

Jeżeli żyli Państwo w związku nieformalnym, to nie stosuje się przepisów o wspólności majątkowej małżeńskiej. O prawach do mieszkania decyduje przede wszystkim to, kto i w jakim udziale został wpisany do aktu notarialnego oraz księgi wieczystej. Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny współwłasność istnieje wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Z kolei art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego rozróżnia współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną.

W przypadku konkubentów co do zasady mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych. Jeżeli z aktu notarialnego nie wynika nic innego, znaczenie ma treść wpisanych udziałów. Jeżeli wpisano po 1/2, to każdy z partnerów ma udział wynoszący połowę.

To oznacza, że były partner nie traci automatycznie prawa do rozliczenia tylko dlatego, że nie płacił rat albo nie finansował wykończenia. Z drugiej strony osoba, która ponosiła większe koszty, może żądać ich rozliczenia.

Czy trzeba spłacić konkubenta, jeśli tylko jedna osoba płaciła kredyt?

Najczęściej tak, ale nie zawsze w kwocie odpowiadającej „gołej” połowie aktualnej wartości mieszkania. Przy zniesieniu współwłasności bierze się pod uwagę nie tylko wartość nieruchomości i udziały, ale także roszczenia z tytułu nakładów i wzajemnych rozliczeń między współwłaścicielami.

Podstawę rozliczeń między współwłaścicielami daje art. 207 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jeżeli więc jedna osoba ponosiła koszty, które co do zasady powinny obciążać oboje, może domagać się stosownego wyrównania.

Dodatkowo przy kredycie hipotecznym istotny jest art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, może żądać od współdłużnika zwrotu w częściach wynikających z łączącego ich stosunku, a gdy nic innego nie wynika – w częściach równych. W praktyce oznacza to, że spłacając całość rat, można dochodzić od byłego partnera zwrotu części zapłaconych kwot.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że każda zapłacona rata od razu zmniejsza o tę samą kwotę należną spłatę udziału. Ostateczne rozliczenie zależy od konkretnego stanu faktycznego, tego, co obejmowały płatności, czy druga strona ponosiła inne koszty mieszkania, czy były darowizny oraz jakie są dowody.

Zniesienie współwłasności – trzy podstawowe rozwiązania

Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli nie uda się porozumieć, sprawa trafia do sądu w postępowaniu nieprocesowym.

Sposoby zniesienia współwłasności wynikają z art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego oraz z przepisów proceduralnych, w szczególności art. 617–625 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Zgodnie z art. 622 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania cywilnego sąd w pierwszej kolejności nakłania współwłaścicieli do zgodnego sposobu zniesienia współwłasności. Jeżeli wszyscy złożą zgodny wniosek, sąd co do zasady wyda postanowienie zgodne z ich propozycją, jeśli nie narusza ona prawa ani rażąco interesu uprawnionych.

Przyznanie mieszkania jednej osobie ze spłatą drugiej

Przy mieszkaniu najczęściej nie ma realnej możliwości podziału fizycznego, dlatego sąd zwykle rozważa przyznanie lokalu jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego na podstawie art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego. Sąd oznacza też termin i sposób uiszczenia spłat, a w razie potrzeby może je rozłożyć na raty; łączny termin ich uiszczenia nie może przekroczyć 10 lat zgodnie z art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli chce Pani zatrzymać mieszkanie, trzeba zwykle wykazać dwie rzeczy: po pierwsze, że jest Pani w stanie spłacić drugą stronę, a po drugie, jakie rozliczenia powinny pomniejszyć należną spłatę.

W praktyce punktem wyjścia jest wartość rynkowa mieszkania ustalona najczęściej przez biegłego. Dopiero potem rozlicza się wzajemne roszczenia, w tym nakłady i spłaty rat.

Zobacz również:

• czy można zmusić współwłaściciela do sprzedaży udziału w nieruchomości
• przesłuchanie w sprawie o podział współwłasności – jak się przygotować

Jakie wydatki można rozliczyć przy wspólnym mieszkaniu po rozstaniu

Najczęściej rozlicza się trzy grupy kosztów:

• wkład własny i inne kwoty wpłacone przy zakupie mieszkania,
• raty kredytu zapłacone za oboje współkredytobiorców,
• nakłady na lokal, czyli np. remont, wykończenie, stałą zabudowę, instalacje, podłogi, drzwi, armaturę.

Warto odróżnić nakłady na nieruchomość od ruchomości. Przykładowo zabudowa kuchenna wykonana na wymiar, trwale związana z lokalem, zwykle będzie traktowana inaczej niż wolnostojąca lodówka, sofa czy stół. Nie wszystko, co zostało kupione do mieszkania, automatycznie zwiększa wartość nieruchomości i podlega rozliczeniu w taki sam sposób.

Jeżeli druga strona płaciła czynsz administracyjny, media albo opłaty eksploatacyjne, sąd może ocenić, czy były to wydatki związane ze wspólną rzeczą, czy raczej bieżące koszty korzystania z lokalu przez osobę tam mieszkającą. To zawsze zależy od szczegółów sprawy.

W sporach o rozliczenia duże znaczenie ma orzecznictwo dotyczące rozliczeń konkubentów i współwłaścicieli, ale wynik sprawy zależy przede wszystkim od tego, jakie konkretnie roszczenia zostały zgłoszone i udowodnione.

Kredyt hipoteczny a własność mieszkania – to nie jest to samo

To bardzo ważna kwestia praktyczna. Nawet jeśli po zniesieniu współwłasności mieszkanie zostanie przyznane Pani, były partner nie przestaje automatycznie odpowiadać wobec banku za kredyt. Odpowiedzialność kredytowa wynika z umowy z bankiem, a nie z samego postanowienia sądu między współwłaścicielami.

Jeżeli oboje podpisali Państwo umowę kredytu, bank może nadal żądać spłaty od każdego z kredytobiorców zgodnie z zasadami solidarności dłużników. Żeby były partner został zwolniony z kredytu, zwykle potrzebna jest odrębna zgoda banku, aneks, przejęcie długu albo refinansowanie. Bez tego rozliczenie własności i rozliczenie kredytu będą funkcjonowały równolegle.

Warto też pamiętać, że hipoteka pozostaje wpisana w księdze wieczystej do czasu spłaty albo wykreślenia. Jeżeli chce Pani później samodzielnie uporządkować stan księgi, pomocny może być materiał: jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej.

Czy można wszystko załatwić u notariusza?

Tak, ale tylko wtedy, gdy obie strony są zgodne co do sposobu zniesienia współwłasności i rozliczeń. Ponieważ przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego, ugodowe przejęcie mieszkania przez jedną osobę ze spłatą drugiej może zostać przeprowadzone notarialnie.

To rozwiązanie bywa szybsze od postępowania sądowego, ale wymaga pełnej zgody co do wartości mieszkania, wysokości spłaty, sposobu rozliczenia kredytu i nakładów. Jeżeli choć jedna z tych kwestii jest sporna, zwykle kończy się to wnioskiem do sądu.

Co przygotować do sprawy o zniesienie współwłasności

Przed rozmową z notariuszem albo złożeniem wniosku do sądu warto przygotować:

• akt notarialny zakupu mieszkania,
• numer księgi wieczystej,
• umowę kredytową i harmonogram spłat,
• potwierdzenia przelewów rat,
• dowody wpłaty wkładu własnego,
• faktury i rachunki za wykończenie, remont i stałą zabudowę,
• dowody dotyczące opłat eksploatacyjnych, jeżeli mają być rozliczane,
• propozycję wartości mieszkania, np. prywatną wycenę rzeczoznawcy.

Im lepiej udokumentowane wydatki, tym większa szansa na korzystne rozliczenie. Samo twierdzenie, że „to ja wszystko finansowałam”, zwykle nie wystarcza.

Czy były partner może żądać pieniędzy za korzystanie z mieszkania albo Pani od niego?

Takie roszczenia są możliwe, ale zależą od faktów. Jeżeli po rozstaniu tylko jedna osoba wyłącznie korzysta z całego mieszkania z wyłączeniem drugiego współwłaściciela, w praktyce mogą pojawić się dodatkowe roszczenia o rozliczenie korzystania z rzeczy wspólnej. Ocena takich żądań zależy jednak od tego, czy druga strona rzeczywiście została pozbawiona współposiadania, czy sama z lokalu nie korzystała, czy były ustalenia między stronami oraz od okresu, którego dotyczy roszczenie.

Podstawą jest tu art. 206 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

Zobacz również:

• spłata lub wynagrodzenie za korzystanie ze wspólnej nieruchomości
• nakaz opuszczenia mieszkania i eksmisja partnerki lub partnera

Odpowiedź praktyczna w opisanej sytuacji

W opisanym stanie faktycznym nie można przyjąć, że nie musi Pani w ogóle rozliczać byłego partnera tylko dlatego, że to Pani spłacała kredyt i finansowała wykończenie. Jeżeli oboje widnieją w akcie notarialnym jako współwłaściciele, jego udział co do zasady istnieje i może być podstawą żądania spłaty.

Jednocześnie ma Pani mocne argumenty do obniżenia tej spłaty, w szczególności przez:

• rozliczenie wkładu własnego wniesionego z Pani środków,
• dochodzenie zwrotu części rat kredytu spłaconych za współdłużnika solidarnego na podstawie art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego,
• rozliczenie nakładów zwiększających wartość mieszkania,
• wykazanie, które wydatki na wyposażenie były wyłącznie Pani własnością jako ruchomości.

Dlatego odpowiedź na pytanie „czy muszę go spłacić?” brzmi: najczęściej tak, ale niekoniecznie w wysokości, której żąda. W wielu sprawach końcowa kwota po rozliczeniu nakładów i kredytu jest istotnie niższa od połowy czystej wartości mieszkania.

FAQ

Czy konkubent wpisany do aktu notarialnego zawsze ma prawo do spłaty?

Co do zasady tak, ponieważ ma udział we współwłasności. Sporne pozostaje zwykle nie samo prawo do rozliczenia, lecz wysokość należnej spłaty po uwzględnieniu nakładów i innych roszczeń.

Czy raty kredytu płacone przeze mnie mogę odzyskać od byłego partnera?

Tak, co do zasady można dochodzić zwrotu części rat zapłaconych za współdłużnika solidarnego na podstawie art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak wykazać wysokość spłat i ich zakres.

Czy opłaty za czynsz i media rozlicza się tak samo jak raty kredytu?

Nie zawsze. Część z nich może być traktowana jako bieżące koszty korzystania z lokalu, a część jako wydatki związane z rzeczą wspólną. To zależy od tego, kto mieszkał w lokalu i w jakim zakresie.

Czy mogę przejąć mieszkanie bez zgody byłego partnera?

Dobrowolnie – nie. Jeżeli nie ma zgody, trzeba złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności i wnosić o przyznanie mieszkania Pani z obowiązkiem spłaty drugiej strony.

Czy wykończenie i meble zawsze obniżą spłatę?

Nie. Trwale związane elementy mieszkania łatwiej rozliczyć jako nakłady. Ruchomości, takie jak część mebli lub sprzętów wolnostojących, mogą podlegać odrębnemu rozliczeniu albo pozostać własnością osoby, która je kupiła.

Źródła

• art. 158, art. 195, art. 196 § 1, art. 199, art. 206, art. 207, art. 210 § 1, art. 211, art. 212 § 2–3, art. 376 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 617–625, w tym art. 622 § 1–2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego