Eksmisja osoby zameldowanej w mieszkaniu

Czy meldunek chroni przed eksmisją?

Meldunek nie jest prawem do lokalu. Jest wpisem w ewidencji ludności, który służy ustaleniu miejsca pobytu danej osoby. Nie przesądza o własności, najmie, użyczeniu ani o prawie do dalszego zamieszkiwania. Dlatego osoba zameldowana może zostać pozwana o opróżnienie lokalu, jeżeli nie ma skutecznego tytułu prawnego do mieszkania.

W praktyce oznacza to, że trzeba odróżnić dwie sprawy: zameldowanie oraz rzeczywiste uprawnienie do korzystania z lokalu. Jeżeli dana osoba jest tylko zameldowana, ale nie mieszka w lokalu, zwykle nie ma potrzeby prowadzenia sprawy o eksmisję. Wtedy właściwą drogą może być postępowanie administracyjne o wymeldowanie. Jeżeli natomiast osoba mieszka w lokalu i nie chce go opuścić, właściciel powinien dochodzić swoich praw na drodze cywilnej.

Jaki tytuł prawny może mieć osoba zameldowana?

Prawo do lokalu może wynikać z różnych podstaw. Najsilniejszym tytułem jest własność albo współwłasność. Poza tym tytułem może być najem, użyczenie, służebność osobista mieszkania, umowa dożywocia, decyzja dotycząca lokalu komunalnego albo inny stosunek prawny pozwalający korzystać z mieszkania.

Jeżeli mama przekazała mieszkanie kuzynowi, trzeba najpierw ustalić, w jaki sposób to zrobiła. Inne skutki wywołuje darowizna, inne testament, a jeszcze inne umowa dożywocia albo darowizna z ustanowieniem służebności mieszkania. Znaczenie ma także to, czy w akcie notarialnym zastrzeżono jakiekolwiek prawo do mieszkania dla syna. Jeżeli uprawnienie ustanowiono wyłącznie dla mamy, syn co do zasady nie może się na nie powoływać.

Użyczenie mieszkania rodzinie

W wielu rodzinnych sytuacjach osoba mieszka w lokalu dlatego, że właściciel po prostu na to pozwolił. Prawnie może to oznaczać umowę użyczenia, nawet jeżeli nie została spisana na piśmie. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. Taką rzeczą może być także lokal mieszkalny albo jego część.

Jeżeli osoba mieszka w lokalu za zgodą właściciela, nie można jej traktować tak samo jak osoby, która weszła do mieszkania bez żadnej podstawy. Najpierw należy ustalić, czy użyczenie nadal trwa. Jeżeli właściciel chce zakończyć korzystanie z lokalu, powinien odwołać zgodę, wypowiedzieć stosunek użyczenia, wezwać do opuszczenia mieszkania i wyznaczyć realny termin na wydanie lokalu. Dopiero po bezskutecznym upływie terminu można rozważać pozew o eksmisję.

Nie oznacza to jednak, że użyczenie daje trwałe prawo do mieszkania. Jeżeli było nieodpłatne i nie zawarto szczególnych postanowień chroniących korzystającego, po jego skutecznym zakończeniu dalsze zajmowanie lokalu może być traktowane jako korzystanie bez tytułu prawnego.

Eksmisja po zmianie właściciela mieszkania

Nowy właściciel mieszkania może żądać opuszczenia lokalu od osoby, która nie ma skutecznego tytułu prawnego. Podstawą roszczenia właściciela jest przede wszystkim art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać wydania rzeczy od osoby, która faktycznie nią włada, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W sprawach mieszkaniowych nie wolno jednak mylić prawa własności z możliwością samodzielnego usunięcia mieszkańca. Właściciel nie powinien wymieniać zamków, wynosić rzeczy, odcinać mediów ani stosować presji fizycznej. Legalna droga to wezwanie do opuszczenia lokalu, a następnie pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie mieszkania. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku sprawę wykonuje komornik na zasadach określonych w Kodeksie postępowania cywilnego.

W wyroku eksmisyjnym sąd powinien rozstrzygnąć, czy osobie eksmitowanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, czy też takiego uprawnienia nie ma. Jeżeli sąd przyzna takie uprawnienie, wykonanie eksmisji jest wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty najmu socjalnego lokalu. Ocena zależy od sytuacji rodzinnej, majątkowej, zdrowotnej oraz od dotychczasowego sposobu korzystania z mieszkania.

Czy kuzyn może eksmitować osobę zameldowaną po śmierci mamy?

Jeżeli kuzyn stanie się właścicielem mieszkania, a osoba zameldowana nie będzie miała żadnego tytułu prawnego do lokalu, kuzyn będzie mógł wystąpić z żądaniem opuszczenia mieszkania. Sam meldunek nie będzie skuteczną obroną. Obrona może natomiast polegać na wykazaniu konkretnego prawa do lokalu, np. użyczenia, najmu, służebności mieszkania, współwłasności albo innego uprawnienia wynikającego z aktu notarialnego.

Jeżeli mama jedynie sporządziła testament na rzecz kuzyna, do jej śmierci właścicielem pozostaje mama. Sam testament nie przenosi własności za życia. Jeżeli natomiast doszło już do darowizny, właścicielem mógł stać się kuzyn od dnia zawarcia aktu notarialnego. Jeżeli zawarto umowę dożywocia, trzeba sprawdzić, kto jest uprawniony do mieszkania i jakie obowiązki przyjął nabywca.

W sprawach rodzinnych podobne problemy pojawiają się również wtedy, gdy lokal zajmuje brat, ojczym albo była żona właściciela. Przykładowo, inne znaczenie będzie miała zwykła zgoda na zamieszkanie, a inne formalne prawo ustanowione w akcie notarialnym.

Wymeldowanie a eksmisja

Wymeldowanie i eksmisja to dwa różne postępowania. Wymeldowanie dotyczy ewidencji ludności i nie usuwa fizycznie osoby z mieszkania. Eksmisja dotyczy opróżnienia lokalu i wymaga tytułu wykonawczego, najczęściej prawomocnego wyroku sądu.

Jeżeli osoba nie mieszka już w lokalu, ale nadal jest w nim zameldowana, właściciel może złożyć wniosek o wymeldowanie w urzędzie gminy lub miasta. Organ administracyjny będzie badał, czy osoba rzeczywiście opuściła lokal i czy miało to charakter trwały. Dowodami mogą być zeznania świadków, korespondencja, rachunki, ustalenia urzędu albo inne dokumenty potwierdzające faktyczne miejsce pobytu.

Jeżeli jednak osoba nadal mieszka w lokalu, samo wymeldowanie nie rozwiąże problemu. Wtedy zasadnicze znaczenie ma ustalenie, czy ma tytuł prawny do lokalu, a w razie jego braku - ewentualne postępowanie o eksmisję.

Odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego

Osoba, która po utracie tytułu prawnego nadal zajmuje lokal, musi liczyć się z roszczeniami finansowymi właściciela. Mogą one obejmować wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy albo odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. W praktyce właściciel często żąda kwoty odpowiadającej czynszowi, jaki mógłby uzyskać za wynajem mieszkania, a także opłat eksploatacyjnych i mediów.

Wysokość roszczenia zależy od konkretnej sytuacji: standardu lokalu, lokalnego rynku najmu, czasu zajmowania mieszkania, wcześniejszych ustaleń stron oraz tego, czy osoba korzystała z lokalu w dobrej czy złej wierze. Jeżeli sprawa trafia do sądu, właściciel powinien wykazać podstawę i wysokość żądanej kwoty.

Przekazanie mieszkania kuzynowi a zachowek

Osobną kwestią jest zachowek. Jeżeli mama przekazała mieszkanie kuzynowi, a jej dziecko zostało pominięte, po śmierci mamy może powstać roszczenie o zachowek. Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należy się co do zasady połowa wartości udziału spadkowego, który przypadłby im przy dziedziczeniu ustawowym. Jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo małoletni, zachowek wynosi dwie trzecie tego udziału.

Darowizna dokonana za życia może mieć znaczenie przy obliczaniu zachowku. Nie oznacza to automatycznie, że osoba pominięta odzyska mieszkanie. Najczęściej roszczenie o zachowek ma charakter pieniężny. Trzeba też uwzględnić terminy przedawnienia oraz to, czy przekazanie mieszkania było darowizną, testamentem, umową dożywocia czy inną czynnością prawną.

FAQ

Czy osoba zameldowana może zostać eksmitowana?

Tak. Meldunek nie daje prawa do lokalu. Jeżeli osoba zameldowana nie ma skutecznego tytułu prawnego do mieszkania, właściciel może żądać opuszczenia lokalu i w razie odmowy wystąpić do sądu.

Czy właściciel może sam wyrzucić osobę z mieszkania?

Nie powinien tego robić. Wymiana zamków, wynoszenie rzeczy albo odcinanie mediów może narazić właściciela na odpowiedzialność. Legalna eksmisja wymaga co do zasady wyroku sądu i działania komornika.

Czy wymeldowanie wystarczy, aby usunąć kogoś z lokalu?

Nie. Wymeldowanie porządkuje ewidencję ludności, ale nie powoduje fizycznego opróżnienia mieszkania. Jeżeli osoba nadal mieszka w lokalu i odmawia wyprowadzki, potrzebne może być postępowanie cywilne o eksmisję.

Czy ustna zgoda na mieszkanie ma znaczenie?

Tak. Ustna albo dorozumiana zgoda właściciela może oznaczać użyczenie lokalu. W takiej sytuacji przed pozwem warto najpierw zakończyć użyczenie i wezwać mieszkańca do opuszczenia lokalu.

Czy po darowiźnie mieszkania dziecku przysługuje zachowek?

Może przysługiwać, jeżeli dziecko należałoby do kręgu spadkobierców ustawowych i zostało pominięte. Roszczenie o zachowek powstaje dopiero po śmierci spadkodawcy i najczęściej ma charakter pieniężny.

Co sprawdzić w akcie notarialnym przekazania mieszkania?

Trzeba sprawdzić, czy była to darowizna, umowa dożywocia, sprzedaż, testament czy inna czynność. Ważne jest też, czy ustanowiono służebność mieszkania, prawo dożywocia albo inne uprawnienie dla konkretnej osoby.

Czy osoba eksmitowana zawsze dostaje lokal socjalny?

Nie zawsze. Sąd bada przesłanki ustawowe i sytuację osoby eksmitowanej. Jeżeli przyzna uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu złożenia przez gminę odpowiedniej oferty.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 222, art. 224-225, art. 710 i art. 991: tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 1046: tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 14 i art. 18: tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności: tekst aktu w ELI.