Sprzedaż mieszkania lub samochodu ze spadku, gdy dzieci są małoletnie

Z chwilą śmierci męża doszło do otwarcia spadku, a prawa i obowiązki majątkowe należące do spadku przeszły na spadkobierców na podstawie art. 924 i art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Jeżeli spadek przypadł Pani i dwóm córkom po 1/3 udziału, to każda z Was stała się współuprawniona do majątku spadkowego w takim udziale.

Do czasu działu spadku mamy do czynienia ze wspólnością majątku spadkowego. Wynika to wprost z art. 1035 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, z zachowaniem przepisów tytułu VIII księgi czwartej Kodeksu cywilnego.

Czy matka może samodzielnie sprzedać mieszkanie albo samochód po mężu?

Nie, jeżeli chodzi o sprzedaż całej rzeczy należącej do spadku, a udziały w niej mają również małoletnie dzieci. Taka sprzedaż nie jest zwykłym zarządem majątkiem dziecka, lecz czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

Zgodnie z art. 101 § 3 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko. Sprzedaż udziału dziecka w mieszkaniu, domu, działce czy samochodzie co do zasady właśnie do takich czynności należy.

Dodatkowo art. 156 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy stanowi, że opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach dotyczących osoby lub majątku małoletniego. W praktyce sądy rodzinne stosują rygorystycznie wymóg wcześniejszej zgody także przy zarządzie majątkiem dziecka wykonywanym przez rodziców.

Jeżeli przedmiot należy do wszystkich spadkobierców łącznie, to zastosowanie ma także art. 199 Kodeksu cywilnego: do rozporządzania rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Ponieważ małoletnie dzieci nie działają samodzielnie, ich przedstawiciel ustawowy może złożyć oświadczenie tylko po uzyskaniu zgody sądu opiekuńczego.

Czy można sprzedać tylko własny udział w spadku?

Co do zasady spadkobierca może rozporządzić swoim udziałem. Wynika to z art. 1036 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku, a w braku zgody rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia pozostałych spadkobierców wynikające z przepisów o dziale spadku.

W praktyce sprzedaż samego udziału w mieszkaniu lub samochodzie jest zwykle znacznie trudniejsza i mniej korzystna cenowo niż sprzedaż całej rzeczy. Jeżeli celem jest zbycie całego składnika majątku, bezpieczniejszą drogą jest uzyskanie zgody sądu opiekuńczego i dokonanie sprzedaży przez wszystkich współuprawnionych.

Jeżeli między spadkobiercami pojawiają się spory co do sposobu korzystania z majątku lub jego sprzedaży, pomocna może być także sprawa spadkowa - przebieg i koszty.

Dlaczego potrzebna jest zgoda sądu rodzinnego?

Sąd opiekuńczy bada, czy planowana sprzedaż rzeczywiście leży w interesie małoletnich dzieci. Podstawą jest art. 95 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym władza rodzicielska powinna być wykonywana tak, jak tego wymaga dobro dziecka i interes społeczny, oraz art. 101 § 1 tego kodeksu, który nakłada na rodziców obowiązek sprawowania z należytą starannością zarządu majątkiem dziecka.

W praktyce sąd sprawdza przede wszystkim:

• czy sprzedaż jest rzeczywiście potrzebna,
• czy cena odpowiada wartości rynkowej,
• co stanie się z pieniędzmi przypadającymi dzieciom,
• czy transakcja nie pogorszy sytuacji majątkowej małoletnich,
• czy nie ma lepszego rozwiązania, np. najmu, działu spadku albo odroczenia sprzedaży.

Przy samochodzie łatwiej wykazać celowość sprzedaży, gdy pojazd stoi nieużywany, generuje koszty OC, przeglądów, napraw i traci na wartości. Przy mieszkaniu uzasadnienie powinno być bardziej szczegółowe, bo nieruchomość co do zasady stanowi istotny składnik majątku dziecka.

Jak uzyskać zgodę sądu opiekuńczego?

Należy złożyć wniosek do sądu rejonowego, wydziału rodzinnego i nieletnich, właściwego co do miejsca zamieszkania dziecka. Właściwość miejscową sądu opiekuńczego określa art. 569 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.

Wniosek powinien dokładnie opisywać:

• kto dziedziczy i w jakich udziałach,
• jaki składnik majątku ma być sprzedany,
• dlaczego sprzedaż jest potrzebna,
• za jaką cenę ma dojść do sprzedaży albo co najmniej jaka jest przewidywana wartość rynkowa,
• na co zostaną przeznaczone środki przypadające dzieciom.

Do wniosku warto dołączyć:

• odpis skrócony aktu zgonu spadkodawcy,
• odpisy skrócone aktów urodzenia dzieci,
• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• dokument potwierdzający własność rzeczy, np. dowód rejestracyjny samochodu, numer księgi wieczystej, wypis aktu notarialnego,
• wycenę rzeczoznawcy albo inne dokumenty potwierdzające wartość,
• projekt umowy lub ofertę kupna, jeżeli już istnieje,
• informację o sposobie zabezpieczenia pieniędzy dzieci, np. rachunek bankowy, lokata, rachunek małoletniego.

Opłata od wniosku o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka wynosi obecnie 100 zł na podstawie art. 23 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Jak uzasadnić sprzedaż samochodu lub mieszkania?

Uzasadnienie musi pokazywać interes dziecka, a nie tylko wygodę rodzica. Sam fakt, że chce Pani sprzedać rzecz, nie wystarczy.

Przykładowe argumenty przy sprzedaży samochodu:

• samochód nie jest używany przez rodzinę,
• utrzymanie pojazdu generuje stałe koszty,
• pojazd z upływem czasu traci na wartości,
• uzyskane środki zostaną zabezpieczone na potrzeby dzieci.

Przykładowe argumenty przy sprzedaży mieszkania:

• dzieci mają zapewnione zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w innym lokalu,
• utrzymanie pustego mieszkania generuje opłaty, podatki i koszty remontów,
• sprzedaż pozwoli zachować wartość majątku lub przeznaczyć środki na bardziej racjonalny cel związany z dobrem dzieci,
• cena sprzedaży odpowiada wartości rynkowej.

Jeżeli planuje Pani przeznaczyć pieniądze dzieci np. na zakup innej nieruchomości, remont lokalu służącego rodzinie, spłatę zobowiązań obciążających spadek lub zdeponowanie środków na rachunku dziecka, trzeba to opisać precyzyjnie. Sąd może uzależnić zgodę od określonego sposobu rozdysponowania środków.

Zobacz również:

niepełnoletni spadkobierca – formalności po testamencie

Czy trzeba wcześniej przeprowadzić sprawę spadkową?

W praktyce tak. Sąd rodzinny zwykle oczekuje dokumentu potwierdzającego, kto i w jakim udziale nabył spadek. Może to być:

• prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku - art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego, albo
• zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza - zgodnie z ustawą z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie.

Bez takiego dokumentu wykazanie praw dzieci do sprzedawanego składnika majątku może być utrudnione. Przy nieruchomości często konieczne będzie też ujawnienie spadkobierców w księdze wieczystej, choć technicznie nie zawsze musi to nastąpić przed samą sprzedażą, jeśli notariusz dysponuje kompletem dokumentów.

Sprzedaż mieszkania po spadku a podatek dochodowy

Przy nieruchomości trzeba odrębnie zbadać skutki podatkowe. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, może powodować obowiązek zapłaty podatku.

W przypadku dziedziczenia szczególne znaczenie ma art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla nieruchomości nabytych w drodze spadku 5-letni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca, a nie spadkobierca. To bardzo ważna zmiana w porównaniu ze starszymi opracowaniami, które często wskazywały termin liczony od śmierci spadkodawcy.

Jeżeli więc zmarły mąż był właścicielem mieszkania od wielu lat, sprzedaż przez spadkobierców może być już poza zakresem tego podatku. Każdorazowo trzeba jednak przeanalizować konkretną historię nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.

Jeżeli podatek jednak mógłby wystąpić, należy zbadać możliwość skorzystania ze zwolnienia mieszkaniowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W sprawach z udziałem małoletnich trzeba przy tym ostrożnie ocenić, czy i w jaki sposób środki rzeczywiście zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe uprawnionego.

Sprzedaż samochodu po spadku a formalności praktyczne

W przypadku samochodu, po uzyskaniu zgody sądu opiekuńczego, umowa sprzedaży powinna jasno wskazywać, że działa Pani jednocześnie:

• we własnym imieniu co do własnego udziału,
• jako przedstawiciel ustawowy małoletnich córek co do ich udziałów,
• na podstawie prawomocnego postanowienia sądu opiekuńczego zezwalającego na sprzedaż.

Warto dołączyć do umowy odpis prawomocnego postanowienia sądu. Kupujący zwykle będzie tego oczekiwał dla bezpieczeństwa obrotu.

Co grozi za sprzedaż bez zgody sądu?

Sprzedaż składnika majątku dziecka bez wymaganego uprzedniego zezwolenia sądu opiekuńczego jest dotknięta sankcją nieważności. Takie stanowisko wynika z utrwalonej wykładni art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w związku z art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym czynność prawna sprzeczna z ustawą jest nieważna.

Oznacza to, że nie należy podpisywać umowy „na szybko” z założeniem, że zgodę uda się uzyskać później. W takich sprawach liczy się zgoda uprzednia.

Jeżeli przedmiot spadku ma większą wartość albo sytuacja rodzinna jest bardziej złożona, warto także uporządkować całe postępowanie spadkowe krok po kroku, zanim dojdzie do rozporządzenia majątkiem.

Czy sąd może odmówić zgody?

Tak. Jeżeli sąd uzna, że sprzedaż nie służy dobru dziecka, cena jest zaniżona, środki miałyby zostać wydane w sposób niekorzystny dla małoletniego albo transakcja faktycznie służy interesowi wyłącznie dorosłego spadkobiercy, może oddalić wniosek.

Może też zażądać dodatkowych dokumentów, np. wyceny rzeczoznawcy, projektu umowy, zaświadczeń o zadłużeniu nieruchomości czy informacji o planowanym ulokowaniu pieniędzy.

Czy najpierw lepiej zrobić dział spadku?

To zależy od sytuacji. Czasem prostsze jest uzyskanie zgody na sprzedaż konkretnego składnika majątku i podział uzyskanej ceny między spadkobierców według udziałów. W innych sprawach korzystniejsze może być wcześniejsze przeprowadzenie działu spadku, zwłaszcza gdy spadkobierców jest więcej, majątek jest złożony albo istnieje konflikt co do tego, co i kiedy sprzedać.

Jeżeli celem jest trwałe uporządkowanie własności, dział spadku może zmniejszyć ryzyko dalszych sporów i uprościć przyszłe decyzje majątkowe.

FAQ

Czy mogę sprzedać mieszkanie po mężu bez zgody sądu, jeśli jestem matką dzieci?

Nie, jeżeli małoletnie dzieci mają w nim udziały spadkowe. Sprzedaż ich udziałów wymaga uprzedniego zezwolenia sądu opiekuńczego na podstawie art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy zgoda sądu jest potrzebna także przy sprzedaży samochodu?

Tak, jeżeli samochód należy także do małoletnich dzieci jako spadkobierców. Sprzedaż udziału dziecka w pojeździe również jest co do zasady czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

Do którego sądu złożyć wniosek?

Do sądu rejonowego, wydziału rodzinnego i nieletnich, właściwego według miejsca zamieszkania dziecka, zgodnie z art. 569 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Ile wynosi opłata od wniosku?

Obecnie 100 zł, zgodnie z art. 23 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Czy najpierw trzeba mieć stwierdzenie nabycia spadku?

W praktyce tak, bo trzeba wykazać, kto jest spadkobiercą i w jakich udziałach. Najczęściej służy do tego postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.

Czy sprzedaż bez zgody sądu można później „naprawić”?

To bardzo ryzykowne. Co do zasady wymagana jest zgoda uprzednia, a umowa zawarta bez niej może być nieważna.

Źródła

• art. 58 § 1, art. 199, art. 924, art. 925, art. 1025 § 1, art. 1035, art. 1036 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny
• art. 95 § 3, art. 101 § 1 i § 3, art. 104 § 1, art. 156 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 569 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego
• art. 23 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
• art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, art. 10 ust. 5, art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie