Zaliczka eksploatacyjna za miejsca w garażu

Od czego zależy zasadność opłaty za miejsce w garażu?

Odpowiedź zależy przede wszystkim od tego, jaki status prawny ma garaż i samo miejsce postojowe. Trzeba sprawdzić akt notarialny nabycia lokalu, księgę wieczystą lokalu mieszkalnego, ewentualną księgę wieczystą garażu oraz uchwały wspólnoty dotyczące zaliczek i planu gospodarczego.

W praktyce spotyka się kilka rozwiązań. Garaż może być częścią nieruchomości wspólnej, odrębnym lokalem niemieszkalnym, udziałem we współwłasności lokalu garażowego albo pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego. Każdy wariant inaczej wpływa na sposób rozliczania kosztów.

Warto pamiętać o postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2004 r., sygn. akt I CK 696/03. Sąd Najwyższy wskazał, że miejsce garażowe w garażu wielostanowiskowym, należące do właściciela lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nie jest pomieszczeniem przynależnym do tego lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. To oznacza, że samego miejsca postojowego nie należy automatycznie traktować jak piwnicy czy komórki przynależnej do mieszkania.

Kiedy wspólnota może pobierać zaliczkę eksploatacyjną za garaż?

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Z kolei art. 14 tej ustawy wymienia przykładowe koszty zarządu nieruchomością wspólną, w tym wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali pozwala wspólnocie pobierać od właścicieli zaliczki na pokrycie kosztów zarządu. Zaliczki są płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Jeżeli więc garaż generuje koszty związane z nieruchomością wspólną albo z utrzymaniem części wspólnych hali garażowej, sama nazwa „zaliczka eksploatacyjna” nie jest wadliwa. Kluczowe jest jednak to, czy opłata została prawidłowo ustalona i czy odpowiada rzeczywistym lub planowanym kosztom.

Nie jest wymagane, aby za każdą miesięczną opłatą stała widoczna praca wykonana konkretnie przy danym miejscu postojowym. Zaliczka może pokrywać koszty ogólne, takie jak oświetlenie, wentylacja mechaniczna, system przeciwpożarowy, przeglądy techniczne, konserwacja bramy garażowej, utrzymanie czystości, monitoring, ubezpieczenie czy rezerwa remontowa.

Czy administrator może sam narzucić opłatę 50 zł?

Co do zasady nie. Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, o której mowa w art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Taka decyzja powinna wynikać z uchwały właścicieli lokali. Uchwały zapadają według zasad z art. 23 ust. 2 tej ustawy, czyli większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, chyba że w danej wspólnocie skutecznie przyjęto głosowanie według zasady jeden właściciel jeden głos w przypadkach przewidzianych w art. 23 ust. 2a i 2b ustawy o własności lokali.

Jeżeli administrator wysyła naliczenie 50 zł za miejsce postojowe, powinien umieć wskazać uchwałę, plan gospodarczy albo inne dokumenty, z których wynika ta pozycja. Samo stwierdzenie, że „tak ustaliła administracja”, nie wystarcza, jeśli nie ma podstawy w uchwale lub w umowie właścicieli.

Właściciel ma prawo kontroli działalności zarządu na podstawie art. 29 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zarząd ma również obowiązek prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na ich pokrycie, co wynika z art. 29 ust. 1 tej ustawy. Można więc zażądać dokumentów pokazujących, z czego wynika kwota 50 zł i na co jest przeznaczana.

Własne miejsce postojowe a obowiązek ponoszenia kosztów

To, że miejsce postojowe jest „własnością” właściciela, nie wyklucza obowiązku ponoszenia kosztów. Właściciel lokalu albo udziału w lokalu garażowym nadal korzysta z infrastruktury budynku i nieruchomości wspólnej. Art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do udziałów, w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Jeżeli garaż jest lokalem użytkowym albo lokalem niemieszkalnym, wspólnota może rozważyć zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, ale tylko wtedy, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Wynika to z art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zwiększenie obciążeń również powinno być przyjęte uchwałą i mieć racjonalne uzasadnienie w większych kosztach, a nie być dowolną sankcją lub dodatkową daniną.

Jeżeli miejsce postojowe jest objęte współwłasnością lokalu garażowego, znaczenie ma także art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Przepis ten stanowi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. W umowie współwłaściciele mogą jednak odmiennie uregulować sposób korzystania i rozliczeń.

Co zrobić, gdy opłata wydaje się nieuzasadniona?

Najbezpieczniej zacząć od pisemnego wezwania zarządu lub administratora do wyjaśnienia podstawy naliczenia. W piśmie warto poprosić o kopię uchwały ustalającej opłatę, plan gospodarczy, rozliczenie kosztów garażu za poprzedni rok, wskazanie kosztów przypisanych do garażu oraz wyjaśnienie, czy opłata dotyczy nieruchomości wspólnej, lokalu garażowego czy korzystania z konkretnego miejsca.

Jeżeli uchwała istnieje, ale jest wadliwa, właściciel może ją zaskarżyć do sądu na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Podstawą zaskarżenia może być niezgodność uchwały z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenie interesów właściciela lokalu. Termin na wniesienie pozwu wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, co wynika z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Jeżeli uchwały nie ma, a opłata została wprowadzona wyłącznie decyzją administratora, można zakwestionować naliczenie i zażądać korekty. W praktyce, aby uniknąć narastania zadłużenia, często stosuje się zapłatę z zastrzeżeniem zwrotu i równoczesne pisemne zakwestionowanie podstawy opłaty. Decyzja, czy płacić pod protestem, czy wstrzymać płatność, powinna zależeć od kwoty, dokumentów i ryzyka sporu sądowego.

Jakie są skutki niepłacenia zaliczki?

Niepłacenie zaliczek może prowadzić do dochodzenia należności przez wspólnotę. Art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przewiduje, że należności z tytułu zaliczek mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym bez względu na ich wysokość. Wspólnota może żądać również odsetek ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

W skrajnych przypadkach długotrwałego zalegania z opłatami wspólnota może sięgnąć po art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepis ten pozwala wspólnocie żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli właściciel długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat lub rażąco albo uporczywie narusza porządek domowy. Jest to środek wyjątkowy, ale pokazuje, że sporu o opłaty nie warto lekceważyć.

Jakie dokumenty sprawdzić?

Przed oceną, czy opłata 50 zł jest zasadna, należy zebrać dokumenty. Najważniejsze są:

• akt notarialny nabycia lokalu i miejsca postojowego,
• księga wieczysta lokalu mieszkalnego oraz ewentualna księga wieczysta garażu,
• uchwała wspólnoty ustalająca wysokość zaliczek,
• plan gospodarczy wspólnoty,
• roczne rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
• regulamin korzystania z garażu, jeżeli został uchwalony,
• zestawienie kosztów dotyczących garażu, np. prąd, przeglądy, konserwacja bramy, wentylacja, sprzątanie, system przeciwpożarowy.

Dopiero po analizie tych dokumentów można stwierdzić, czy opłata jest prawidłowo naliczona, czy też stanowi nieuzasadnione obciążenie właścicieli miejsc postojowych.

FAQ

Podsumowanie

Opłata eksploatacyjna za miejsce w garażu nie jest automatycznie bezprawna. Może być zasadna, jeżeli pokrywa rzeczywiste lub planowane koszty utrzymania garażu albo nieruchomości wspólnej i została prawidłowo ustalona przez wspólnotę. Nie powinna jednak wynikać wyłącznie z decyzji administratora, bez uchwały, planu gospodarczego lub innej jasnej podstawy prawnej.

W opisanej sytuacji najważniejsze jest ustalenie, czy miejsca postojowe są częścią odrębnego lokalu garażowego, nieruchomości wspólnej czy innego prawa, a następnie sprawdzenie uchwał i rozliczeń. Jeżeli nie ma uchwały lub opłata nie znajduje potwierdzenia w kosztach, właściciel może ją kwestionować.

Źródła

• Art. 2 ust. 4, art. 3 ust. 2, art. 12 ust. 1-3, art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15 ust. 1-2, art. 22 ust. 3 pkt 3, art. 23 ust. 2-2b, art. 25 ust. 1-1a, art. 29 ust. 1 i 3 oraz art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 207 oraz art. 481 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2004 r., sygn. akt I CK 696/03.