Modernizacja drogi współwłasnej bez zgody wszystkich właścicieli

Od czego zależy, czy zgoda wszystkich była konieczna?

W opisanej sytuacji najważniejsze jest zakwalifikowanie wykonanych prac. Zgodnie z art. 201 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Jeżeli zgody większości nie ma, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Z kolei art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

To oznacza, że nie wystarczy ustalenie, ilu współwłaścicieli było „za”. Trzeba jeszcze sprawdzić, jakie mają udziały. Większość z art. 201 Kodeksu cywilnego liczy się bowiem według wielkości udziałów, a nie według liczby współwłaścicieli.

Jeżeli więc trzy osoby wyraziły zgodę, ale łącznie mają mniej niż 50% udziałów, to zgoda większości nie istnieje. Jeżeli natomiast mają ponad połowę udziałów, można bronić stanowiska, że przy czynności zwykłego zarządu taka zgoda była wystarczająca.

Czy utwardzenie drogi i wymiana przepustu to zwykły zarząd?

Przepisy nie zawierają zamkniętego katalogu czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd. Każdorazowo ocenia się konkretny stan faktyczny: zakres prac, koszt, trwałość zmian, wpływ na sposób korzystania z nieruchomości oraz to, czy roboty zmieniają substancję rzeczy wspólnej.

W praktyce drobne naprawy, bieżące utrzymanie przejezdności, uzupełnienie kruszywa czy odtworzenie istniejącego przepustu częściej będą kwalifikowane jako czynności zwykłego zarządu. Natomiast istotna przebudowa drogi, zmiana jej przebiegu, podniesienie standardu w sposób trwały albo ingerencja wpływająca na odwodnienie gruntu może już zostać uznana za czynność przekraczającą zwykły zarząd.

W orzecznictwie przyjmuje się, że granica między obiema kategoriami zależy od skutków danej czynności dla wspólnej nieruchomości. Nadal aktualne pozostaje stanowisko, że ocena musi uwzględniać rodzaj rzeczy, gospodarcze przeznaczenie, rozmiar nakładów i interes wszystkich współwłaścicieli.

Dlatego nie da się uczciwie stwierdzić w każdej sprawie, że „utwardzenie drogi zawsze wymaga tylko zgody większości”. Jeżeli roboty miały charakter odtworzeniowy i służyły zwykłemu korzystaniu z drogi, argument za art. 201 Kodeksu cywilnego jest mocny. Jeżeli jednak doszło do większej modernizacji, spór może dotyczyć art. 199 Kodeksu cywilnego.

Czy niezadowolony współwłaściciel może „zgłosić sprawę dalej”?

Tak, współwłaściciel może podjąć dalsze działania. Ich rodzaj zależy jednak od tego, czego dokładnie dotyczy jego zarzut.

Najczęściej sam fakt niezadowolenia współwłaściciela nie powoduje automatycznie sankcji. Żeby jego działania były skuteczne, musi on wykazać, że doszło do naruszenia przepisów albo jego prawa współwłasności.

Jeżeli chce Pan uporządkować kwestie decydowania między współwłaścicielami, pomocne mogą być także materiały o blokowaniu decyzji przez współwłaściciela oraz o korzystaniu z części nieruchomości wspólnej.

Jakie znaczenie mogą mieć przepisy budowlane?

Niezależnie od zasad współwłasności trzeba jeszcze sprawdzić, czy roboty wymagały zgłoszenia lub innej formalności budowlanej. Obowiązki te wynikają z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, zwłaszcza z art. 28 ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którym roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Zakres robót zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia albo zgłoszenia określają obecnie przede wszystkim art. 29 i art. 30 ustawy – Prawo budowlane. To, czy utwardzenie drogi lub wymiana przepustu mieści się w zwolnieniu, zależy od rodzaju obiektu, skali ingerencji i tego, czy roboty są kwalifikowane jako budowa, przebudowa, remont czy zwykłe utrzymanie.

Jeżeli roboty zostały wykonane bez wymaganej procedury, organ nadzoru budowlanego może badać legalność prac niezależnie od sporu między współwłaścicielami. W praktyce oznacza to, że współwłaściciel może złożyć zawiadomienie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Przy przepuście trzeba dodatkowo uwzględnić ustawę z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne, zwłaszcza wtedy, gdy ingerencja wpływa na wody opadowe, rowy, urządzenia wodne lub sposób odpływu wody z gruntu. W niektórych stanach faktycznych problemem nie będzie sama współwłasność, lecz właśnie nieprawidłowa ingerencja w stosunki wodne.

Czy można żądać przywrócenia stanu poprzedniego?

Teoretycznie tak, ale nie w każdej sprawie i nie automatycznie. Jeżeli współwłaściciel wykaże, że prace bezprawnie ingerowały w rzecz wspólną, pogorszyły możliwość korzystania z nieruchomości albo zostały wykonane bez wymaganej zgody przy czynności przekraczającej zwykły zarząd, może domagać się odpowiedniej ochrony przed sądem cywilnym.

Zakres możliwych roszczeń będzie zależał od konkretnego naruszenia. W grę mogą wchodzić roszczenia o zaniechanie dalszych naruszeń, o usunięcie skutków naruszenia, a przy szkodzie także o odszkodowanie na zasadach ogólnych z art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny albo – zależnie od relacji między współwłaścicielami i charakteru rozliczeń – rozliczenie nakładów na rzecz wspólną.

Jeżeli jednak wykonane roboty obiektywnie poprawiły użyteczność drogi, nie naruszyły przepisów budowlanych ani wodnych, a dodatkowo zostały zaakceptowane przez większość udziałów przy czynności zwykłego zarządu, skuteczne żądanie przywrócenia poprzedniego stanu może być trudne.

Co z kosztami utwardzenia drogi?

Współwłaściciele uczestniczą w wydatkach i ciężarach związanych z rzeczą wspólną stosownie do wielkości udziałów – wynika to z art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Jeżeli więc prace były potrzebne i prawidłowo wykonane w ramach zarządu rzeczą wspólną, co do zasady można argumentować, że koszty powinny zostać rozliczone między współwłaścicieli proporcjonalnie do udziałów.

Jeżeli jednak ktoś wykonał większe roboty bez wymaganej zgody wszystkich współwłaścicieli, odzyskanie pełnych kosztów od pozostałych może być sporne. Sąd zwykle analizuje wtedy, czy nakłady były konieczne, użyteczne czy wyłącznie wygodne dla jednego współwłaściciela.

Jak bezpiecznie postępować przy podobnych pracach?

Przy drodze będącej współwłasnością najlepiej działać w następującej kolejności:

1. ustalić wielkość udziałów wszystkich współwłaścicieli;
2. opisać zakres planowanych robót i ich koszt;
3. ocenić, czy prace mają charakter bieżącego utrzymania, remontu czy przebudowy;
4. sprawdzić, czy potrzebne jest zgłoszenie lub inna formalność z ustawy – Prawo budowlane;
5. ustalić, czy roboty mogą wpływać na odwodnienie i czy trzeba badać wymogi ustawy – Prawo wodne;
6. zebrać zgody współwłaścicieli na piśmie.

Jeżeli nie ma zgody, a planowana czynność jest potrzebna, warto rozważyć wniosek do sądu zamiast działania „na własne ryzyko”. Przy współwłasności często jest to rozwiązanie bezpieczniejsze niż późniejszy spór o legalność robót i koszty.

Odpowiedź na Pana pytanie

Tak, współwłaściciel, który sprzeciwiał się pracom, może zgłosić sprawę dalej – przede wszystkim do sądu cywilnego, a jeżeli uważa, że doszło do naruszeń formalnych, także do nadzoru budowlanego lub do organów właściwych w sprawach wodnych.

To jednak nie oznacza automatycznie, że jego skarga okaże się skuteczna. Jeżeli wykonane roboty miały charakter zwykłego zarządu, a zgodę wyraziła większość współwłaścicieli liczona według udziałów, Pana sytuacja jest wyraźnie bezpieczniejsza na gruncie art. 201 Kodeksu cywilnego. Jeżeli natomiast zakres prac był większy i można go uznać za czynność przekraczającą zwykły zarząd, brak zgody wszystkich współwłaścicieli może stanowić realny problem.

Największe znaczenie będzie więc miało: jakie były udziały współwłaścicieli, jaki dokładnie był zakres prac, czy były to roboty odtworzeniowe czy przebudowa oraz czy dopełniono ewentualnych obowiązków budowlanych i wodnych.

FAQ

Czy wystarczy zgoda większości współwłaścicieli drogi?

Tak, ale tylko przy czynnościach zwykłego zarządu i tylko wtedy, gdy jest to większość liczona według udziałów zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego.

Czy jeden współwłaściciel może zablokować remont drogi?

Może sprzeciwiać się pracom, ale nie zawsze skutecznie. Przy zwykłym zarządzie decyduje większość udziałów, a przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich albo orzeczenie sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Czy zgoda telefoniczna współwłaściciela jest wystarczająca?

Może mieć znaczenie dowodowe, ale jest słaba. Dla bezpieczeństwa praktycznego zgoda powinna być wyrażona na piśmie albo przynajmniej w wiadomości e-mail lub SMS.

Czy współwłaściciel może zgłosić sprawę do nadzoru budowlanego?

Tak, jeżeli uważa, że roboty budowlane wymagały zgłoszenia albo pozwolenia i zostały wykonane bez wymaganych formalności z ustawy – Prawo budowlane.

Czy można domagać się zwrotu kosztów od pozostałych współwłaścicieli?

Tak, ale zakres takiego rozliczenia zależy od tego, czy nakłady były konieczne, użyteczne i prawidłowo podjęte w ramach zarządu rzeczą wspólną. Podstawą jest w szczególności art. 207 Kodeksu cywilnego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 199, art. 201, art. 207 i art. 415.

2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 28 ust. 1 oraz art. 29 i art. 30.

3. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne.

4. Uchwała Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/02.

5. Postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2016 r., III CSK 394/15.