Sprzedaż nieruchomości z zajęciem w księdze wieczystej

Cena nieruchomości obniżona o kwotę zajęcia komorniczego

W dziale III księgi wieczystej nieruchomości jest wpis o tym, że toczy się egzekucja wobec Pani jako jej właścicielki oraz który komornik prowadzi to postępowanie.

Umówienie się ze sprzedającym na obniżenie ceny nie spowoduje zniknięcia wpisu. Obniżenie ceny nie stanowi także spłaty zobowiązania u komornika. A skutkiem tego jest to, że wpis nadal będzie w KW.

Jeżeli nie dojdzie do zakończenia egzekucji wskutek całkowitej zapłaty długu (z odsetkami i kosztami), to nie ma szansy na to, aby Pani obecnie lub nabywca samodzielnie dokonał takiego wykreślenia po sprzedaży. Przy obniżeniu ceny musiałaby Pani dokonać wpłaty u komornika całego zobowiązania z kosztami. Wtedy doszłoby do zakończenia egzekucji. A taka wpłata zależna byłaby tylko od Pani.

Bez tej wpłaty egzekucja toczyłaby się nadal i wzmianka o zajęciu nadal figurowałaby w KW. A wierzyciel miałby prawo prowadzić egzekucje z tej nieruchomości – albowiem zbycie po zajęciu nie powoduje zniknięcia wpisu. Artykuł 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) stanowi:

„Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a kolejni wierzyciele dłużnika mogą przyłączyć się do prowadzonej egzekucji. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.”

Wykreślenia wzmianki o wszczęciu egzekucji

Wykreślenia wzmianki o wszczęciu egzekucji dokonuje się składając do sądu stosowny wniosek. Wykreślenie wzmianki o wszczęciu egzekucji może nastąpić w przypadku, gdy m.in.: doszło do ukończenia postępowania egzekucyjnego w inny (jakikolwiek) sposób niż poprzez umorzenie np. poprzez spłatę całości zadłużenia bez potrzeby sprzedaży licytacyjnej nieruchomości.

Teoretycznie zobowiązanym do wykreślenia tej wzmianki jest komornik, który prowadził egzekucję z nieruchomości. Ma on obowiązek złożyć odpowiedni wniosek wraz z postanowieniem o umorzeniu bądź zakończeniu egzekucji. Postanowienie musi być prawomocne. Kodeks postępowania cywilnego wskazuje:

„Art. 924. (…) § 2. W przypadku umorzenia postępowania egzekucyjnego lub ukończenia egzekucji w inny sposób niż przez umorzenie komornik składa wniosek o wykreślenie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o usunięcie wniosku o wszczęcie egzekucji ze zbioru dokumentów. Obowiązek poprawienia lub uzupełnienia wniosku spoczywa na komorniku.”

Gdy toczy się egzekucja, to podstawą wykreślenia jest np.: postanowienie komornika o zakończeniu postępowania wskutek całkowitego zaspokojenia. W praktyce, bazując na przepisach przejściowych, komornicy podejmują takie działania na wniosek dłużnika albo wierzyciela wszczynającego egzekucję z tej samej nieruchomości. Trzeba po prostu tego pilnować.

O wiele rozsądniejsze jest ustalenie, że część należnej kwoty zapłaty kupujący przekaże bezpośrednio na rachunek komornika ze wskazaniem danych dłużnika i sygnatury akt postępowania. Po wydaniu postanowienia o zakończeniu egzekucji Pani już nie będzie właścicielem, będzie nim nabywca i to on będzie miał prawo wystąpić z wnioskiem o wykreślenie wzmianki o egzekucji, dysponując postanowieniem o zakończeniu egzekucji. Komornik wyda mu odpis jako zainteresowanemu dokonaniem wykreślenia.

Kwota zajęcia plus koszty komornicze

Odpowiadając na Pani ostatnie pytanie: jeżeli nabywca przekaże komornikowi nie tyle kwotę 7500 zł, ale kwotę wyższą – wystarczającą na pokrycie niezależności głównej, odsetek, kosztów egzekucji, ubocznych (np. w razie wyroku sądowego – kosztów sądowych, zastępstwa) – to dojdzie do zakończenia egzekucji. Bowiem należy mieć świadomość, że kwota wpisana w KW z zasady nie stanowi odzwierciedlenia kwoty, jaką trzeba wpłacić komornikowi. Komornik wpisuje należność główną z opisem ewentualnych należności pobocznych (np. odsetki). A do tego i tak zawsze trzeba doliczyć koszty postępowania egzekucyjnego i wynagrodzenie komornika.

Informacja o kwocie do wpłaty – aby postępowanie zostało zakończone – jest do uzyskania u komornika na określony dzień (z każdym następnym dniem ulega ona zmianie).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296