Sprzedaż nieruchomości z zajęciem w księdze wieczystej

Czy można sprzedać nieruchomość z zajęciem w księdze wieczystej?

Tak. Sama sprzedaż nieruchomości, w której dziale III księgi wieczystej widnieje wpis o wszczęciu egzekucji, jest prawnie możliwa. Trzeba jednak odróżnić możliwość zawarcia umowy sprzedaży od skutków tej sprzedaży dla egzekucji.

Kluczowy jest tu art. 930 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, a czynności egzekucyjne pozostają ważne zarówno wobec dłużnika, jak i nabywcy. Oznacza to, że kupujący nie nabywa nieruchomości „wolnej od problemu” tylko dlatego, że doszło do aktu notarialnego.

W praktyce kupujący powinien mieć pełną świadomość, że przy braku spłaty zadłużenia komornik może dalej prowadzić egzekucję z tej samej nieruchomości. Taka transakcja wymaga więc bardzo starannego rozliczenia ceny i dokumentów.

Czy obniżenie ceny o kwotę zajęcia rozwiązuje problem?

Nie. Umówienie się z kupującym, że cena zostanie obniżona o kwotę ujawnioną przy wpisie egzekucyjnym, nie powoduje samo przez się spłaty długu. Wpis w księdze wieczystej nie znika też automatycznie po sprzedaży.

To bardzo ważne: kwota widoczna przy zajęciu w księdze wieczystej zwykle nie jest tożsama z kwotą potrzebną do całkowitej spłaty. W praktyce do zapłaty dochodzą bowiem:

• należność główna,
• odsetki naliczone do dnia spłaty,
• koszty procesu zasądzone tytułem wykonawczym, jeśli występują,
• koszty egzekucyjne i opłaty komornicze.

Dlatego bezpieczne rozliczenie wymaga uzyskania od komornika aktualnej informacji, ile dokładnie należy wpłacić na konkretny dzień. Ta suma może zmieniać się codziennie z uwagi na odsetki i dalsze koszty postępowania.

Jeżeli temat dotyczy także dalszych wpisów w dziale III KW, pomocny może być materiał o wykreśleniu przedawnionych egzekucji.

Jak najbezpieczniej przeprowadzić sprzedaż?

Najbezpieczniejszy model to taki, w którym część ceny nie trafia do sprzedającego, lecz zostaje zapłacona bezpośrednio komornikowi prowadzącemu sprawę. W akcie notarialnym warto precyzyjnie opisać:

• sygnaturę postępowania egzekucyjnego,
• dane komornika i numer rachunku do wpłaty,
• kwotę, jaka ma zostać zapłacona bezpośrednio komornikowi,
• termin i sposób przekazania pozostałej części ceny sprzedającemu,
• zobowiązanie stron do współdziałania przy usunięciu wpisu z KW.

Taki model nie wynika z jednego szczególnego przepisu, lecz z zasady swobody umów określonej w art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, przy zachowaniu wymogu formy aktu notarialnego dla sprzedaży nieruchomości z art. 158 tej ustawy.

W praktyce notariusz często oczekuje dokumentu od komornika lub przynajmniej aktualnego wyliczenia zadłużenia, aby sposób rozliczenia ceny był jednoznaczny i ograniczał ryzyko sporu między stronami.

Kto i kiedy wykreśla wpis o wszczęciu egzekucji z księgi wieczystej?

Podstawowy przepis to art. 924 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Zgodnie z nim w przypadku umorzenia postępowania egzekucyjnego albo ukończenia egzekucji w inny sposób niż przez umorzenie komornik składa wniosek o wykreślenie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o usunięcie wniosku o wszczęcie egzekucji ze zbioru dokumentów.

To oznacza, że po skutecznej spłacie całego zadłużenia i formalnym zakończeniu sprawy komornik powinien złożyć odpowiedni wniosek wieczystoksięgowy. W praktyce jednak warto tego dopilnować, bo samo uregulowanie należności nie gwarantuje natychmiastowej aktualizacji KW.

Jeżeli komornik zakończy postępowanie, a wpis nadal pozostaje widoczny, trzeba sprawdzić:

• czy postanowienie o zakończeniu albo umorzeniu jest już prawomocne,
• czy komornik rzeczywiście wysłał wniosek do sądu wieczystoksięgowego,
• czy sąd wpisał już wzmiankę o wniosku i rozpoznał sprawę.

W zależności od stanu faktycznego nabywca jako aktualny właściciel może też występować o informacje i monitorować postępowanie wieczystoksięgowe, ale samą podstawą wykreślenia powinien być właściwy dokument z postępowania egzekucyjnego.

Jeżeli problem dotyczy nieruchomości obciążonej działaniami komornika już na etapie zakupu gruntu, zobacz także materiał o egzekucji z działki.

Czy kupujący może kupić nieruchomość z wpisem i dopiero potem spłacić dług?

Tak, ale to rozwiązanie jest ryzykowniejsze niż jednoczesne rozliczenie przy akcie notarialnym. Jeżeli po sprzedaży wpis nadal będzie widoczny, a zadłużenie nie zostanie od razu spłacone w pełnej wysokości, egzekucja dalej będzie się toczyć. Wynika to wprost z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

W takim wariancie kupujący bierze na siebie realne ryzyko, że:

• kwota do spłaty okaże się wyższa niż zakładano,
• pojawią się dalsze odsetki i koszty,
• w międzyczasie zostaną podjęte kolejne czynności egzekucyjne,
• do egzekucji przyłączą się inni wierzyciele.

Dlatego praktycznie najbezpieczniej jest doprowadzić do spłaty długu z ceny sprzedaży w dniu zawarcia umowy albo w sposób ściśle skoordynowany z notariuszem i komornikiem.

Jak ustalić rzeczywistą kwotę do zapłaty?

Należy zwrócić się bezpośrednio do komornika prowadzącego sprawę i poprosić o aktualne wyliczenie całkowitej należności. Taka informacja powinna obejmować wszystkie elementy potrzebne do zamknięcia postępowania na określony dzień.

W praktyce warto poprosić o:

• rozbicie należności na należność główną, odsetki i koszty,
• wskazanie daty, do której wyliczenie jest aktualne,
• numer rachunku do wpłaty,
• opis, jaki należy wpisać w tytule przelewu.

Bez takiego wyliczenia łatwo o niedopłatę, a nawet niewielka brakująca kwota może uniemożliwić zakończenie egzekucji i późniejsze wykreślenie wpisu.

Jakie przepisy mają tu największe znaczenie?

FAQ

Czy wpis o wszczęciu egzekucji oznacza to samo co hipoteka?

Nie. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym zabezpieczającym wierzytelność, a wpis o wszczęciu egzekucji informuje o prowadzeniu egzekucji z nieruchomości. To dwa różne obciążenia, choć oba mogą utrudniać sprzedaż.

Czy kupujący może żądać, aby wpis został wykreślony przed zakupem?

Może to postawić jako warunek transakcji. W praktyce często jednak wykreślenie następuje dopiero po spłacie zadłużenia z ceny sprzedaży i po formalnym zakończeniu egzekucji.

Czy wystarczy zapłacić kwotę wskazaną w księdze wieczystej?

Najczęściej nie. Trzeba ustalić pełną aktualną kwotę u komornika, bo wpis w KW zwykle nie obejmuje wszystkich narosłych odsetek i kosztów postępowania.

Kto składa wniosek o wykreślenie wpisu o egzekucji?

Zasadniczo komornik, po umorzeniu albo ukończeniu egzekucji, zgodnie z art. 924 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. Warto jednak kontrolować, czy wniosek został rzeczywiście wysłany do sądu wieczystoksięgowego.

Czy sprzedaż po zajęciu jest nieważna?

Nie z samego powodu zajęcia. Sprzedaż może być ważna, ale nie blokuje to dalszej egzekucji z nieruchomości, o czym wprost stanowi art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości z wpisem o wszczęciu egzekucji jest możliwa, ale wymaga ostrożnego zaplanowania rozliczenia. Najważniejsze jest to, że samo obniżenie ceny nie usuwa zajęcia, a dopiero pełna spłata aktualnego zadłużenia może doprowadzić do zakończenia egzekucji i wykreślenia wpisu z księgi wieczystej.

Jeżeli strony chcą ograniczyć ryzyko, powinny przed aktem uzyskać od komornika aktualne wyliczenie długu i tak ułożyć treść umowy, by odpowiednia część ceny została przekazana bezpośrednio do komornika.

Źródła

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 924 § 2 oraz art. 930 § 1 – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 158 oraz art. 353¹ – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.