Nieprawidłowy opis lokalu w księdze wieczystej• Opublikowano: 05-10-2023 • Autor: Adwokat Katarzyna Bereda |
|
Pytanie dotyczy różnicy między księgą wieczystą a stanem faktycznym mieszkania. Chcę kupić mieszkanie od osób, które nabyły je od dewelopera, a następnie wyremontowały. Nikt tam jeszcze nie mieszkał. Mieszkanie miało zawierać dwie sypialnie, odrębną kuchnię, pokój dzienny i łazienkę, ale zostało przekształcone (prawdopodobnie jeszcze na etapie budowy) w ten sposób, że w planowanej kuchni utworzono dodatkową sypialnię, a w salonie zrobiono aneks kuchenny. Jeśli to ma znaczenie, to mieszkanie posiada odrębną własność. Ogólnie informacje podane w księdze wieczystej się zgadzają – z wyjątkiem opisu lokalu w dziale I-O. Kupuję mieszkanie na kredyt hipoteczny i mam już pozytywną decyzję. Dotychczas wszyscy mi mówili, że ta różnica nie ma znaczenia, ponieważ liczba pomieszczeń i powierzchnia się zgadza. W umowach, akcie notarialnym itd. podano stan z księgi wieczystej. Nie mam żadnych dokumentów potwierdzających przeróbkę. Sprzedający podobno też ich nie mają, bo taka zmiana nie wymaga zgłaszania ani pozwolenia, ale nie wiem, czy to prawda. Czy zakup mieszkania z taką księgą wieczystą jest bezpieczny, czy mogę mieć potem przez to problemy? Czy po ewentualnym zakupie mógłbym zaktualizować opis lokalu w księdze wieczystej, mimo że nie mam dokumentów potwierdzających przeróbkę? |
|
Opis lokalu niezgodny ze stanem faktycznymNiniejsza niezgodność – tak jak już Panu mówiono – nie ma większego znaczenia i może zostać skorygowana podczas zakupu u notariusza. Proszę to jednak wcześniej uzgodnić z notariuszem, ponieważ należy w tym zakresie złożyć wniosek z nowym opisem lokalu. Jest to jak najbardziej do zrobienia podczas czynności zakupu nieruchomości – proszę jednak ustalić szczegóły z notariuszem. Jednak jak już wskazałam – sam opis nie ma większego znaczenia i nie jest to wada, która wpływa na ewentualną rękojmię wiary ksiąg wieczystych. Jeżeli ma Pan wolę – może Pan zmienić opis w księdze wieczystej. Pierwszeństwo ma jednak stan rzeczywisty nieruchomości, a nie ten wskazany w księdze wieczystej – można bowiem zgodnie ze swoją wolą dokonać remontu nieruchomości.
Należy podkreślić, iż zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystychW prawie polskim konstrukcja rękojmi z jednej strony wzmacnia znaczenie ksiąg wieczystych, służy ochronie osób, które dokonują czynności prawnych mających za przedmiot własność lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości w zaufaniu do treści księgi wieczystej (por. E. Gniewek, w: System Prawa Prywatnego, t. 4, 2012, s. 199; tenże, Księgi, s. 114–115). Z drugiej, instytucja ta stanowi pewnego rodzaju sankcję dla osób, które zaniedbują obowiązek ujawnienia praw rzeczowych w księgach wieczystych. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z 8.09.2011 r.: „Podstawowe znaczenie przywiązywać należy do treści wpisu do księgi wieczystej, a więc do tego, czy wskazuje ona podmiot, którego nieruchomość mogłaby być obciążona użytkowaniem wieczystym, gdyby był on jej właścicielem. Rękojmia powinna chronić osobę trzecią (nabywcę prawa) działającego w zaufaniu do treści wpisu do księgi wieczystej” (wyr. SN z 8.9.2011 r., sygn. akt III CSK 159/09).
Dlatego też, jak Pan widzi, powyższa niezgodność nie występuje w Pana przypadku, ponieważ stan prawny jest zgodny – niezgodność występuje jedynie w opisie. Nie musi Pan dokonywać korekty opisu, ale jeżeli ma Pan taką wolę, to może Pan to zrobić. Proszę ustalić szczegóły z notariuszem, który finalizuje umowę. PrzykładyPani Joanna kupiła od dewelopera nowe mieszkanie z zamiarem zamieszkania w nim z dwójką dzieci. Mieszkanie miało mieć dwie sypialnie i osobną kuchnię, co odpowiadało zapisowi w księdze wieczystej. Jednak w trakcie odbioru okazało się, że zamiast kuchni jest tam niewielka sypialnia, a kuchnia została przeniesiona do salonu jako aneks. Joanna skontaktowała się z notariuszem, który przygotował akt notarialny zgodnie z wpisem w księdze, zaznaczając jednocześnie, że nabywczyni jest świadoma różnicy. Transakcja przebiegła bez problemów, a nowa właścicielka postanowiła później zaktualizować opis lokalu w księdze, przedstawiając rzut mieszkania i oświadczenie złożone przed notariuszem.
Pan Tomasz nabył mieszkanie od inwestora, który kupił je wcześniej w stanie deweloperskim i dokonał przeróbek zgodnie z własnym pomysłem – z trzech pomieszczeń zrobił dwa, usuwając ściankę działową. Mimo że układ pomieszczeń uległ zmianie, powierzchnia lokalu pozostała bez zmian. W akcie notarialnym notariusz opisał stan według księgi wieczystej, a nowy właściciel postanowił pozostawić sprawę bez aktualizacji. Po dwóch latach, przy sprzedaży mieszkania, Tomasz musiał jednak zlecić wykonanie nowej inwentaryzacji architektonicznej, aby dostosować opis lokalu do stanu faktycznego i umożliwić bankowi kredytowanie transakcji.
Małżeństwo Anna i Michał kupili mieszkanie w Warszawie na rynku wtórnym, które pierwotnie miało kuchnię zamkniętą i dwa pokoje. Poprzedni właściciel zmienił układ ścian, dzięki czemu uzyskał dodatkowy pokój – kuchnia została otwarta i połączona z salonem. W księdze wieczystej nadal widniał pierwotny opis. Podczas procedury kredytowej bank nie zgłosił zastrzeżeń, ponieważ metraż się zgadzał, a liczba izb była zbliżona. Po zakupie Anna i Michał zlecili architektowi przygotowanie aktualnego rzutu lokalu, który załączyli do wniosku o aktualizację księgi wieczystej. Sąd wieczystoksięgowy zaakceptował nowy opis, mimo braku dokumentów z urzędu – wystarczyło oświadczenie właścicieli o braku istotnych zmian budowlanych wymagających zgłoszenia. PodsumowanieNieprawidłowy opis lokalu w księdze wieczystej, który nie odzwierciedla faktycznego układu pomieszczeń, nie stanowi co do zasady przeszkody w zakupie mieszkania, zwłaszcza jeśli powierzchnia i liczba izb się zgadzają. Takie rozbieżności można skorygować u notariusza przy zawieraniu aktu notarialnego lub już po zakupie, składając odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Kluczowe znaczenie ma stan faktyczny nieruchomości, a nie sam opis w księdze, który nie wpływa na rękojmię wiary publicznej. Warto jednak wcześniej skonsultować się z notariuszem i rozważyć ewentualną aktualizację wpisu dla pełnej zgodności dokumentacji. Oferta porad prawnychPotrzebujesz indywidualnej porady prawnej dotyczącej zakupu mieszkania, stanu księgi wieczystej lub innej kwestii związanej z nieruchomościami? Skorzystaj z naszej pomocy online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Doświadczony prawnik przeanalizuje Twoją sprawę i udzieli jasnej, praktycznej odpowiedzi dopasowanej do Twojej sytuacji. Źródła:1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Adwokat Katarzyna Bereda Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego. |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Oddalony wniosek o założenie księgi wieczystej, co zrobić, by go ponowić?
Cesja wierzytelności a wpis hipoteczny, czy konieczne jest jego przepisanie?
Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej, ryzyko i zobowiązania dewelopera
Jak uregulować stan prawny nieruchomości po śmierci partnera, wpisanie spadkobierców do księgi wieczystej
Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?
Niezgodność powierzchni mieszkania w księdze wieczystej i ewidencji gruntów, jakie są konsekwencje i jak rozwiązać problem?
Sprzedaż nieruchomości z zajęciem w księdze wieczystej
Niezgodność ewidencji gruntów ze stanem faktycznym
Nieprawidłowy opis lokalu w księdze wieczystej
Jak sprawdzić jaka była forma umowy darowizny nieruchomości?
