Nieprawidłowy opis lokalu w księdze wieczystej

Opis lokalu w księdze wieczystej a stan faktyczny mieszkania

Dział I-O księgi wieczystej służy oznaczeniu nieruchomości, w tym lokalu. Przy lokalach mieszkalnych ujawnia się tam między innymi położenie, powierzchnię, sposób korzystania, a często także ogólny opis pomieszczeń. Jeżeli w księdze widnieje kuchnia jako osobne pomieszczenie, a w rzeczywistości kuchnia została przeniesiona do salonu jako aneks, mamy do czynienia przede wszystkim z rozbieżnością opisową, a nie automatycznie z wadą prawa własności.

Kluczowe jest to, czy zgadza się przedmiot sprzedaży: numer lokalu, adres, powierzchnia, właściciel, udział w nieruchomości wspólnej oraz ewentualne pomieszczenia przynależne, takie jak piwnica, komórka lokatorska lub garaż. Domniemanie zgodności prawa ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym wynika z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Nie oznacza ono jednak, że każdy szczegół faktycznego układu ścian i funkcji pomieszczeń jest objęty takim samym skutkiem jak wpis prawa własności.

Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece: „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe”. Przepis ten dotyczy niezgodności stanu prawnego, a więc na przykład tego, kto jest właścicielem albo jakie prawa rzeczowe obciążają nieruchomość. Nie rozwiązuje on sam przez się problemu nieaktualnego opisu układu pomieszczeń.

Czy zakup mieszkania z takim opisem jest bezpieczny?

Co do zasady sam fakt, że lokal faktycznie ma aneks kuchenny zamiast osobnej kuchni, nie musi blokować zakupu. Inaczej należy ocenić sytuację, gdy rozbieżność dotyczy danych istotnych dla identyfikacji lokalu albo zakresu prawa własności. Szczególnej ostrożności wymaga przypadek, w którym zmieniła się powierzchnia, liczba lub status pomieszczeń przynależnych, udział w nieruchomości wspólnej albo granice lokalu.

Przed zawarciem umowy sprzedaży warto poprosić sprzedającego o dokumenty, na podstawie których lokal został wyodrębniony: akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, rzut lokalu, zaświadczenie o samodzielności lokalu, wypis z kartoteki lokali, a jeżeli były prace budowlane – dokumentację projektową, zgłoszenie, pozwolenie albo oświadczenie projektanta lub zarządcy. Samo twierdzenie, że zmiana „na pewno niczego nie wymagała”, nie daje pełnego bezpieczeństwa.

Czy przeróbka lokalu wymagała pozwolenia albo zgłoszenia?

To zależy od zakresu prac. Prawo budowlane rozróżnia między innymi budowę, przebudowę i remont. Definicja przebudowy znajduje się w art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, a definicja remontu w art. 3 pkt 8 tej ustawy. Jeżeli prace ograniczały się do aranżacji wnętrza i lekkich ścian działowych, bez naruszania konstrukcji, części wspólnych, pionów, wentylacji, instalacji gazowej lub nośnych elementów budynku, często nie wymagają pozwolenia na budowę. Nie można jednak przesądzić tego bez sprawdzenia konkretnego projektu i wykonanych robót.

Jeżeli zmiana polegała na przeniesieniu kuchni, trzeba zweryfikować przede wszystkim wentylację, instalację wodno-kanalizacyjną, instalację elektryczną, ewentualnie gazową oraz zasady obowiązujące w budynku. W budynkach wielorodzinnych ingerencja w części wspólne może wymagać zgody wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nieruchomość wspólną stanowią części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Jeżeli prace zmieniły sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, zastosowanie może mieć art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. W typowym mieszkaniu sama zamiana kuchni zamkniętej na aneks nie jest jeszcze automatycznie zmianą sposobu użytkowania w rozumieniu tego przepisu, ale ocena zależy od tego, co rzeczywiście wykonano.

Jak zaktualizować opis lokalu w księdze wieczystej?

Wpisu w księdze wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy na wniosek. Zgodnie z art. 626² § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego wniosek o wpis w księdze wieczystej składa się na urzędowym formularzu. Zgodnie z art. 626² § 3 Kodeksu postępowania cywilnego do wniosku trzeba dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu.

Sąd nie prowadzi w takim postępowaniu typowego postępowania dowodowego z przesłuchaniem świadków. Zakres badania sądu określa art. 626⁸ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego: rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych dokumentów oraz treść księgi wieczystej. W praktyce oznacza to, że potrzebny jest dokument, który pozwala sądowi bezpiecznie zmienić opis.

Jeżeli chodzi o oznaczenie nieruchomości, art. 27 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece przewiduje, że sprostowania oznaczenia nieruchomości dokonuje się na podstawie danych katastru nieruchomości. Przy lokalu pomocne mogą być w szczególności: wypis z kartoteki lokali, zaświadczenie właściwego organu, rzut lokalu, dokumenty z akt księgi wieczystej, zaświadczenie o samodzielności lokalu albo dokumentacja sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. To, jaki dokument wystarczy, zależy od konkretnej treści księgi i rodzaju zmiany.

Opłata sądowa za wniosek o sprostowanie działu I-O księgi wieczystej wynosi co do zasady 100 zł na podstawie art. 44 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Jeżeli wniosek jest składany przy akcie notarialnym, notariusz może pobrać opłatę i przesłać wniosek elektronicznie, ale nadal konieczne są dokumenty uzasadniające wpis.

Co powinno znaleźć się w akcie notarialnym?

Akt notarialny powinien jednoznacznie identyfikować lokal sprzedawany na podstawie księgi wieczystej, ale notariusz może również odnotować, że strony znają faktyczny układ mieszkania. Jeżeli strony chcą od razu złożyć wniosek o zmianę opisu w księdze, należy uzgodnić to z notariuszem wcześniej i przygotować dokumenty, które będą podstawą wpisu.

Warto też rozważyć wprowadzenie do umowy oświadczeń sprzedającego, że wykonane prace nie naruszały konstrukcji budynku, części wspólnych ani instalacji wymagających zgody wspólnoty lub organu administracji architektoniczno-budowlanej, a jeżeli takie zgody były wymagane – że zostały uzyskane. Takie oświadczenia nie zastępują dokumentów budowlanych, ale mogą mieć znaczenie dowodowe i kontraktowe.

Kiedy rozbieżność powinna wstrzymać zakup?

Zakup warto wstrzymać albo co najmniej uzależnić od wyjaśnienia dokumentów, jeżeli opis w księdze nie pozwala jednoznacznie ustalić, który lokal jest sprzedawany, gdy powierzchnia różni się istotnie od dokumentów, gdy nie zgadzają się pomieszczenia przynależne albo gdy przeróbki mogły naruszyć konstrukcję budynku. Podwyższone ryzyko występuje również wtedy, gdy bank wymaga zgodności operatu szacunkowego, księgi wieczystej i dokumentacji lokalu.

W wyroku z 8 września 2011 r., sygn. akt III CSK 159/09, Sąd Najwyższy podkreślił znaczenie ochrony osoby działającej w zaufaniu do wpisu w księdze wieczystej. Trzeba jednak pamiętać, że sprawy dotyczące rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych odnoszą się do praw ujawnionych w księdze, a nie do każdej rozbieżności technicznej lub opisowej w lokalu.

FAQ

Podsumowanie

Nieprawidłowy opis lokalu w dziale I-O księgi wieczystej nie zawsze oznacza poważny problem prawny. Jeżeli rozbieżność dotyczy jedynie funkcji pomieszczeń, a powierzchnia, granice lokalu, udział w nieruchomości wspólnej i prawo własności są prawidłowe, zakup często jest możliwy. Nie należy jednak bagatelizować sprawy, gdy przeróbki mogły wymagać zgód, dotyczyły instalacji albo wpływają na dokumentację kredytową.

Najbezpieczniej przed zakupem zebrać dokumenty lokalu, skonsultować treść aktu z notariuszem, sprawdzić wymagania banku i ocenić zakres przeróbek pod kątem Prawa budowlanego. Aktualizacja wpisu w księdze wieczystej jest możliwa, ale wymaga właściwych dokumentów, a nie tylko oświadczenia, że mieszkanie wygląda inaczej niż w księdze.

Źródła

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – przepisy o postępowaniu wieczystoksięgowym, w szczególności art. 626² i art. 626⁸.
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – w szczególności art. 2 i art. 3.
4. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – w szczególności art. 3 i art. 71.
5. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – w szczególności art. 44 ust. 1.
6. Wyrok Sądu Najwyższego z 8 września 2011 r., sygn. akt III CSK 159/09.