Nieprawidłowy opis lokalu w księdze wieczystej

Opis lokalu niezgodny ze stanem faktycznym

Niniejsza niezgodność – tak jak już Panu mówiono – nie ma większego znaczenia i może zostać skorygowana podczas zakupu u notariusza. Proszę to jednak wcześniej uzgodnić z notariuszem, ponieważ należy w tym zakresie złożyć wniosek z nowym opisem lokalu. Jest to jak najbardziej do zrobienia podczas czynności zakupu nieruchomości – proszę jednak ustalić szczegóły z notariuszem. Jednak jak już wskazałam – sam opis nie ma większego znaczenia i nie jest to wada, która wpływa na ewentualną rękojmię wiary ksiąg wieczystych. Jeżeli ma Pan wolę – może Pan zmienić opis w księdze wieczystej. Pierwszeństwo ma jednak stan rzeczywisty nieruchomości, a nie ten wskazany w księdze wieczystej – można bowiem zgodnie ze swoją wolą dokonać remontu nieruchomości.

Należy podkreślić, iż zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

W prawie polskim konstrukcja rękojmi z jednej strony wzmacnia znaczenie ksiąg wieczystych, służy ochronie osób, które dokonują czynności prawnych mających za przedmiot własność lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości w zaufaniu do treści księgi wieczystej (por. E. Gniewek, w: System Prawa Prywatnego, t. 4, 2012, s. 199; tenże, Księgi, s. 114–115). Z drugiej, instytucja ta stanowi pewnego rodzaju sankcję dla osób, które zaniedbują obowiązek ujawnienia praw rzeczowych w księgach wieczystych. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z 8.09.2011 r.: „Podstawowe znaczenie przywiązywać należy do treści wpisu do księgi wieczystej, a więc do tego, czy wskazuje ona podmiot, którego nieruchomość mogłaby być obciążona użytkowaniem wieczystym, gdyby był on jej właścicielem. Rękojmia powinna chronić osobę trzecią (nabywcę prawa) działającego w zaufaniu do treści wpisu do księgi wieczystej” (wyr. SN z 8.9.2011 r., sygn. akt III CSK 159/09).

Dlatego też, jak Pan widzi, powyższa niezgodność nie występuje w Pana przypadku, ponieważ stan prawny jest zgodny – niezgodność występuje jedynie w opisie. Nie musi Pan dokonywać korekty opisu, ale jeżeli ma Pan taką wolę, to może Pan to zrobić. Proszę ustalić szczegóły z notariuszem, który finalizuje umowę.