.
Udzieliliśmy ponad 126,8 tys. porad prawnych i mamy 14 401 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Niezgodność ewidencji gruntów ze stanem faktycznym

• Data: 01-02-2024 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion

Sprzedaż nieruchomości to proces wymagający dokładnego przygotowania i uwzględnienia wielu aspektów prawnych. Jednym z często napotykanych problemów jest niezgodność danych w księdze wieczystej i ewidencji gruntów. Ta kwestia może wywołać znaczne komplikacje, szczególnie gdy różnica dotyczy powierzchni działki i jest niemała. Artykuł ten koncentruje się na sprawie pana Ireneusza, który przypadkowo odkrył, że powierzchnia działki w księdze wieczystej różni się od tej zapisanej w ewidencji gruntów. Przedstawiamy procedury i kroki, które są niezbędne do wyprostowania tych rozbieżności, wskazując na odpowiednie przepisy prawne oraz wymagane dokumenty.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Niezgodność ewidencji gruntów ze stanem faktycznym

Pan Ireneusz napisał, że w trakcie przygotowań do sprzedaży nieruchomości – działki z domem, wyszła na jaw niezgodność wpisów: powierzchnia działki w KW różni się od tej wpisanej do ewidencji gruntów. Powierzchnia wpisana w KW jest o 250 m2 mniejsza od podanej we wpisie z ewidencji gruntów. Pan Ireneusz zgłosił tę sprawę do starostwa i nakazano mu wynająć geodetę, co też uczynił. Okazało się, że przed laty ulica, przy której jest działka, miała być poszerzana i rzekomo wówczas ten pasek działki pana Ireneusza przeszedł na Skarb Państwa, a podatek gruntowy przez wszystkie te lata jego rodzina płaciła od większej powierzchni. Pan Ireneusz chciałby przed sprzedażą wyprostować wpis w ewidencji, aby się zgadzał z tym w KW, i pyta, jak należy to zrobić.

Wprowadzenie zmian do rejestru gruntów i budynków – potrzebne dokumenty

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (dalej jako – ewid. grunt.), wprowadzenie zmian do rejestru gruntów i budynków może nastąpić tylko na podstawie określonych dokumentów. Dokumentami tymi są:

Prawomocne orzeczenia sądowe.

Wpis do księgi wieczystej. To według ustawy o księgach wieczystych każda adnotacja wskazująca na zmianę stanu prawnego nieruchomości, z tym że przez wpis uznaje się także wykreślenie. Wpis do księgi wieczystej jako orzeczenie sądowe jest podstawowym dokumentem będącym podstawą do dokonania zmian w ewidencji. Oprócz wpisu, jako orzeczenia sądowego, każde orzeczenie sądowe zmieniające dane ewidencyjne może być podstawą do wprowadzenia zmian do ewidencji.

Akty notarialne. Ściślej ujmując, chodzi o czynności prawne zawarte w formie aktów notarialnych, akt notarialny to jedynie szczególna forma dokonania czynności prawnej (bliżej zobacz Z. Radwański, Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 1994 r. s. 171).

Ostateczne decyzje administracyjne. Decyzja administracyjna to rodzaj aktu administracyjnego, czyli władcze działanie prawne organu administracji, skierowane na wywołanie konkretnych, indywidualnie oznaczonych skutków prawnych (Eugeniusz Ochendowski, Prawo administracyjne, cześć ogólna, Toruń 2001 s. 171). Decyzje ostateczne zaś to takie, od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji. Przykładami decyzji, na podstawie których dokonuje się zmian w ewidencji gruntów i budynków są np. decyzje o scaleniach i podziałach nieruchomości oraz decyzje o podziale nieruchomości wydane na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, decyzje o rozgraniczeniu nieruchomości wydawane w oparciu o rozdział 6 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne (dalej jako „p.g.k.”) oraz rozporządzenia Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej o rozgraniczaniu nieruchomości.
Przepis art. 23 p.g.k. nakłada na wszelakie organy, sądy i kancelarie notarialne obowiązek przesłania odpisów prawomocnych decyzji, orzeczeń oraz aktów notarialnych, z których wynikają zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków.

Akty normatywne. Chodzi tutaj o wypadki powstania skutków z mocy prawa (ex lege), np. nabycia własności nieruchomości z mocy prawa.

Opracowania geodezyjne i kartograficzne. Chodzi o opracowania przyjęte do zasobu geodezyjnego i kartograficznego, zawierające wykazy zmian danych ewidencyjnych. Na dokumentację tę składają się opracowania wynikające z tzw. terenowych pomiarów geodezyjnych. W wyniku takich pomiarów powstaje dokumentacja geodezyjna, z której może np. wynikać, iż zmieniła się powierzchnia działki tzn. zwiększyła się lub zmniejszyła. Powyższe opracowania wskazujące na zmiany danych – jeżeli zostały dokonane zgodnie ze sztuką geodezyjną i według obowiązujących przepisów oraz przyjęte do zasobu geodezyjnego i kartograficznego wskazujące jakie zmiany ewidencyjne nastąpiły – są podstawą do zaktualizowania ewidencji. Dodać wypada, iż dokumentację taką sporządzają uprawnieni wykonawcy prac geodezyjnych, na zlecenie osoby będącej podmiotem ewidencji.
Pomiar powykonawczy, w wyniku którego wykonywana jest dokumentacja geodezyjno-kartograficzna dla zakończonej budowy, powinien zawierać dane umożliwiające wniesieniu zmian na mapę zasadniczą, do operatu ewidencji gruntów i budynków oraz do ewidencji sieci uzbrojenia terenu (bliżej zobacz rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie).

Dokumentacja architektoniczno-budowlana. Dokumentacja powyższa wykonywana jest przez projektantów dla celów budowlanych. Treścią tej dokumentacji jest funkcja, forma i konstrukcja obiektu budowlanego, jego charakterystyka energetyczna i ekologiczna oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia w stosunku do obiektów budowlanych. Szczegółowe kwestie uregulowane są w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

 

Jeśli dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków są z różnych względów niezgodne z istniejącym stanem faktycznym i prawnym – sposób i tryb wprowadzania danych do operatu ewidencji gruntów i budynków regulują przepisy art. 22 i 23 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne i rozdział 3 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.

 

Jednym z podstawowych obowiązków organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków jest utrzymywanie operatu ewidencyjnego w stanie aktualności, tj. zgodności z dostępnymi dla organu dokumentami i materiałami źródłowymi.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Wprowadzanie zmian do ewidencji z urzędu lub na wniosek

Z analizy przepisów wynika, iż możliwe jest wprowadzanie zmian do ewidencji z urzędu lub na wniosek.

 

Aktualizacja z urzędu dokonywana jest w oparciu o zmiany wynikające z dokumentów wymienionych w § 46 ust. 2 ewid. grunt. Przepis art. 23 p.g.k. stanowi, iż organy, sądy i kancelarie notarialne przesyłają organowi prowadzącemu ewidencję gruntów zmiany danych objętych ewidencją gruntów. W związku z powyższym o zmianach powinien się organ dowiedzieć z dokumentów przesłanych przez powyższe organy. W wypadku jednak gdyby organ prowadzący ewidencję o zmianach takich nie był poinformowany przez wyżej wymienione podmioty, a pozyskał taką informację od podmiotu domagającego się wprowadzenia powyższych zmian, to należy przyjąć, iż zmiany te (dokonywane wówczas na wniosek) również winny być oparte na dokumentach będących podstawą do wprowadzenia zmian z urzędu. Podkreślić wypada, iż są to zmiany wynikające z powyższych dokumentów, co dodatkowo wskazuje na rejestracyjny charakter ewidencji gruntów. Wskazać przy okazji należy na obowiązek informowania o zmianach danych ewidencyjnych wynikający z art. 22 ust. 2 p.g.k.

 

Ostateczna decyzja wojewody, stwierdzająca nabycie z mocy prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego (art. 73 ust. 1 i 3 ustawy – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną), stanowi wyłączny dowód nabycia własności. Jest także podstawą do zmiany w ewidencji.

 

Jeśli w sprawie pana Ireneusza doszło do wykreślenia danego obszaru z księgi wieczystej, to taka decyzja musi być odzwierciedlona we wpisie do KW. Pan Ireneusz powinien udostępnić jej treść – ksero – w starostwie, żądając zmiany z urzędu, ponieważ starostwo ma taki obowiązek.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

Przypadek pana Kowalskiego

Pan Kowalski, planując sprzedaż swojej działki, zauważył, że w księdze wieczystej figuruje powierzchnia 500 m², podczas gdy w ewidencji gruntów zarejestrowana jest jako 550 m². Okazało się, że różnica wynikała z błędu przy wcześniejszym pomiarze geodezyjnym. Aby rozwiązać ten problem, pan Kowalski zlecił nowy pomiar geodezyjny i na tej podstawie zaktualizował wpisy w księdze wieczystej i ewidencji gruntów.

 

Sytuacja pani Nowak

Gdy pani Nowak odziedziczyła po rodzicach dom z działką, nie była świadoma, że istnieje rozbieżność między wpisem w ewidencji gruntów a rzeczywistym stanem nieruchomości. W księdze wieczystej działka miała 600 m², lecz w rzeczywistości była mniejsza o 50 m², co wynikało z historycznej zmiany granic działki. Pani Nowak musiała zaktualizować dane w księdze wieczystej, aby uniknąć problemów prawnych przy przyszłej sprzedaży.

 

Doświadczenie firmy deweloperskiej

Firma Deweloperska zakupiła teren pod budowę osiedla mieszkaniowego. W trakcie procedury zakupu odkryła, że powierzchnia działki w księdze wieczystej wynosi 10 000 m², podczas gdy ewidencja gruntów pokazywała 9 500 m². Różnica była rezultatem niezaktualizowania danych po ostatnim podziale działki przez poprzedniego właściciela. Firma musiała przeprowadzić nowy pomiar geodezyjny i zaktualizować dane w obu rejestrach, aby uniknąć komplikacji prawnych.

Podsumowanie

Niezgodności między wpisami w księdze wieczystej a ewidencją gruntów mogą prowadzić do komplikacji prawnych przy sprzedaży nieruchomości. Jest to problem, z którym mogą się spotkać zarówno indywidualni właściciele, jak i firmy. Ważne jest, aby w takich sytuacjach niezwłocznie podjąć odpowiednie kroki, w tym przeprowadzenie dokładnych pomiarów geodezyjnych i zaktualizowanie wpisów w odpowiednich rejestrach, aby zapewnić zgodność danych i uniknąć przyszłych problemów prawnych.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy prawnej w rozwiązaniu problemów związanych z nieruchomościami? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online oraz profesjonalnej pomocy w przygotowaniu niezbędnych dokumentów i pism. Nasi eksperci są do Twojej dyspozycji, aby zapewnić Ci szybkie i skuteczne rozwiązania.

Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków - Dz.U. 2001 nr 38 poz. 454
2. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
4. Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną - Dz.U. 1998 nr 133 poz. 872
5. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego - Dz.U. 2003 nr 120 poz. 1133

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion

Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesjąplanowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.


Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 0 minus 3 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu