Podział pożytków i opłat w spółdzielni mieszkaniowej

Pożytki z nieruchomości wspólnej a decyzje spółdzielni

Podstawową zasadę rozliczania pożytków z nieruchomości wspólnej określa art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Oznacza to, że spółdzielnia mieszkaniowa nie może w regulaminie dowolnie zmienić tej zasady, jeżeli chodzi o pożytki z konkretnej nieruchomości wspólnej. Nadwyżka nie może być rozdzielana według kryterium uznaniowego, według samej powierzchni lokali mieszkalnych albo z pominięciem pomieszczeń przynależnych, jeżeli te pomieszczenia zostały uwzględnione przy ustalaniu udziałów w nieruchomości wspólnej.

Praktycznie trzeba więc najpierw ustalić, z jakiego źródła pochodzi przychód. Inaczej rozlicza się czynsz za wynajem części nieruchomości wspólnej, np. ściany pod reklamę albo dachu pod urządzenia telekomunikacyjne, a inaczej przychód z działalności gospodarczej prowadzonej przez samą spółdzielnię.

Jak ustala się udział w nieruchomości wspólnej?

Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej określa art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepis ten stanowi, że udział odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Jeżeli więc piwnica jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i została uwzględniona przy określeniu udziału, nie można przy podziale nadwyżki pożytków z nieruchomości wspólnej pomijać jej powierzchni. Inaczej może być wtedy, gdy dana piwnica nie jest pomieszczeniem przynależnym, lecz tylko częścią wspólną oddaną właścicielowi do używania na podstawie regulaminu albo umowy. W takim przypadku rozstrzygające znaczenie ma treść aktu ustanowienia odrębnej własności lokalu, księgi wieczystej i dokumentacji spółdzielni.

Jeżeli na jednej nieruchomości znajduje się kilka budynków, zastosowanie ma art. 3 ust. 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Udział ustala się wtedy przez odniesienie powierzchni lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi w tych budynkach.

Pożytki z działalności gospodarczej spółdzielni

Od pożytków z nieruchomości wspólnej trzeba odróżnić pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielni. Zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia może je przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.

W tej kategorii większe znaczenie mają statut, uchwały właściwych organów spółdzielni i regulaminy. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Sposób gospodarowania środkami musi pozostawać w granicach ustawy, statutu oraz zasad prawidłowej gospodarki spółdzielni.

Opłaty na rzecz spółdzielni i prawo żądania kalkulacji

Obowiązek ponoszenia opłat na rzecz spółdzielni wynika przede wszystkim z art. 4 ust. 1, art. 4 ust. 1¹, art. 4 ust. 2 i art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepisy te obejmują różne grupy osób: członków spółdzielni, osoby niebędące członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, właścicieli lokali będących członkami oraz właścicieli lokali niebędących członkami.

Opłaty powinny odpowiadać kosztom eksploatacji i utrzymania lokali, nieruchomości wspólnych oraz nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni w zakresie, w jakim dana osoba jest zobowiązana do ich ponoszenia. Art. 4 ust. 6⁴ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych daje uprawnionym osobom prawo żądania od spółdzielni przedstawienia kalkulacji wysokości opłat.

Jeżeli spółdzielnia zmienia wysokość opłat, zastosowanie ma art. 4 ust. 7 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Co do zasady powinna zawiadomić o zmianie co najmniej 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W przypadku opłat niezależnych od spółdzielni, np. opłat za media ustalanych przez zewnętrznych dostawców, termin może być krótszy, ale zawiadomienie powinno nastąpić co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Zasadność zmiany opłat można kwestionować na drodze sądowej, a ciężar udowodnienia zasadności zmiany obciąża spółdzielnię.

Fundusz remontowy w spółdzielni mieszkaniowej

Fundusz remontowy w spółdzielni mieszkaniowej nie jest dobrowolnym dodatkiem. Art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, a odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami oraz osób niebędących członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

Ustawa nie narzuca jednej stawki odpisu na fundusz remontowy, np. jednej kwoty za metr kwadratowy. Zasady powinny wynikać ze statutu, regulaminu funduszu remontowego, planu gospodarczo-finansowego i planu remontów. Spółdzielnia powinna prowadzić ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego odrębnie dla każdej nieruchomości, co wynika z art. 4 ust. 4¹ pkt 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jeżeli wysokość funduszu remontowego budzi wątpliwości, warto żądać wskazania podstawy naliczenia: powierzchni przyjętej do obliczeń, uchwały lub regulaminu, planowanych remontów, salda funduszu dla nieruchomości oraz rozliczenia wydatków z poprzednich okresów.

Rozliczanie centralnego ogrzewania bez liczników

Zasady rozliczania kosztów ciepła określa art. 45a ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne. Zgodnie z art. 45a ust. 8 tej ustawy koszty zakupu ciepła dla budynku wielolokalowego mogą być rozliczane na poszczególne lokale przy zastosowaniu wskazań ciepłomierzy, wskazań urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi, czyli podzielników kosztów ogrzewania, albo według powierzchni lub kubatury lokali.

Jeżeli w budynku nie ma liczników ani podzielników, spółdzielnia może stosować metodę powierzchniową albo kubaturową, ale nie może robić tego bez regulaminu. Art. 45a ust. 9 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne wymaga, aby wybrana metoda, przy uwzględnieniu współczynników wyrównawczych wynikających z położenia lokalu w bryle budynku, stymulowała energooszczędne zachowania i zapewniała ustalanie opłat w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie oraz przygotowanie ciepłej wody użytkowej.

Znaczenie ma także rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach. Rozporządzenie to doprecyzowuje m.in. ocenę technicznej możliwości i opłacalności opomiarowania oraz elementy rozliczeń przekazywanych użytkownikom lokali.

Jeżeli rozliczenie ogrzewania wydaje się nieprawidłowe, należy sprawdzić regulamin rozliczania ciepła, faktury dostawcy ciepła, sposób podziału kosztów stałych i zmiennych, zastosowane współczynniki wyrównawcze oraz terminy reklamacji przewidziane w regulaminie.

Co zrobić, gdy spółdzielnia rozlicza pożytki albo opłaty nieprawidłowo?

W pierwszej kolejności warto wystąpić do spółdzielni z pisemnym wnioskiem o dokumenty. W zależności od sprawy należy żądać: regulaminu rozliczania pożytków, regulaminu funduszu remontowego, regulaminu rozliczania ciepła, kalkulacji opłat, rocznego rozliczenia przychodów i kosztów danej nieruchomości, ewidencji funduszu remontowego oraz uchwał, na podstawie których naliczono opłaty.

Jeżeli sprawa dotyczy członka spółdzielni, znaczenie mogą mieć także uprawnienia informacyjne wynikające z art. 8¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w tym prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii określonych uchwał i protokołów, z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z przepisów o ochronie danych i tajemnicy przedsiębiorstwa.

Gdy spółdzielnia odmawia korekty albo nie przedstawia kalkulacji, możliwe jest kwestionowanie zasadności opłat lub uchwał na drodze przewidzianej w ustawie i statucie. Konkretna ścieżka zależy od tego, czy chodzi o uchwałę organu spółdzielni, indywidualne naliczenie opłat, rozliczenie mediów czy podział pożytków z konkretnej nieruchomości.

FAQ

Czy spółdzielnia może dzielić pożytki bez uwzględniania piwnic?

Nie, jeżeli piwnice są pomieszczeniami przynależnymi i zostały uwzględnione przy ustaleniu udziałów w nieruchomości wspólnej. Wtedy podział nadwyżki pożytków z nieruchomości wspólnej powinien odpowiadać udziałom, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Czy każdy przychód spółdzielni należy się właścicielom lokali?

Nie. Pożytki z nieruchomości wspólnej rozlicza się według art. 5 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Natomiast pożytki z własnej działalności gospodarczej spółdzielni podlegają art. 5 ust. 2 tej ustawy i mogą być przeznaczane na cele wskazane w tym przepisie oraz w statucie.

Na jakiej podstawie spółdzielnia ustala fundusz remontowy?

Obowiązek tworzenia funduszu remontowego wynika z art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wysokość odpisów powinna wynikać ze statutu, regulaminów, planu remontów i kalkulacji kosztów, a spółdzielnia powinna prowadzić ewidencję wpływów i wydatków funduszu odrębnie dla każdej nieruchomości na podstawie art. 4 ust. 4¹ pkt 2 tej ustawy.

Czy można żądać od spółdzielni wyliczenia opłat?

Tak. Art. 4 ust. 6⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje obowiązek przedstawienia kalkulacji wysokości opłat na żądanie osoby uprawnionej. Wniosek najlepiej złożyć pisemnie i wskazać, których opłat oraz którego okresu dotyczy.

Jak rozlicza się ogrzewanie, gdy nie ma liczników?

W takiej sytuacji możliwe jest rozliczenie według powierzchni albo kubatury lokali, ale metoda musi wynikać z regulaminu i spełniać wymagania art. 45a ust. 8 i 9 ustawy Prawo energetyczne. Spółdzielnia powinna także stosować zasady wynikające z rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r. dotyczącego metod rozliczania kosztów ciepła.

Źródła

• Art. 4 ust. 1, art. 4 ust. 1¹, art. 4 ust. 2, art. 4 ust. 4, art. 4 ust. 4¹ pkt 2, art. 4 ust. 6⁴, art. 4 ust. 7, art. 5 ust. 1, art. 5 ust. 2, art. 6 ust. 3 oraz art. 8¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 2 ust. 4, art. 3 ust. 3 i art. 3 ust. 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 45a ust. 8 i art. 45a ust. 9 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne.
• Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach.