Mamy 10 755 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Nowy właściciel mieszkania a uznanie tego faktu przez spółdzielnię mieszkaniową

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 27.12.2010

Siedem lat temu aktem notarialnym przekazałem synowi mieszkanie. Po darowiźnie zgłosiłem ten fakt m.in. w spółdzielni mieszkaniowej, która jednak nie odpowiedziała na pismo i nadal mnie traktowała jak właściciela. Pół roku temu otrzymałem pismo na wniosek ZUS (w którym mam zaległości), że ustanowiono na „moim” mieszkaniu hipotekę. Odwołałem się do sądu, który kazał udowodnić, że syn jest członkiem spółdzielni (czego oczywiście nie mogę zrobić). Czy ważność dokonanej darowizny może być zakwestionowana? Co powinienem obecnie zrobić?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Mimo że nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie musi już uzyskiwać członkostwa w spółdzielni, to aby doprowadzić do skutecznego przejścia na siebie tego prawa może on oczywiście z takim wnioskiem wystąpić, a nawet przysługuje mu w tym kierunku roszczenie (art. 171 ust. 6 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych; j.t. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116).

 

Przepisy ustawy nie przewidują żadnego terminu, w ciągu którego nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu winien złożyć deklarację członkowską, z czego należy wyprowadzić wniosek, że jest to możliwe w każdym czasie, także długo po nabyciu prawa. Wydaje się, że roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni przysługuje przy tym nie tylko nabywcy, który prawo swoje uzyskał od członka, ale również osobie nabywającej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od osoby niebędącej członkiem. W poprzednim stanie prawnym (tj. przed wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30.03.2004 r., sygn. akt K 32/2003; Dz. U. z 2004 r. Nr 63, poz. 591) sytuacja taka nie mogła mieć w zasadzie miejsca, ponieważ wymóg uzyskania członkostwa w spółdzielni działał na zasadzie warunku zawieszającego (chociaż technicznie nim nie był, ponieważ wprowadzała go ustawa, a nie czynność prawna) – gdyby więc np. A będący członkiem spółdzielni zbył prawo B (który nie był członkiem), to do czasu nabycia przez B członkostwa w spółdzielni prawo pozostawało przy A, a zatem B nie mógłby go zbyć na rzecz dalszej osoby C, gdyż umowa taka byłaby bezskuteczna. Obecnie jest to w pełni dopuszczalne, ponieważ zaś roszczenie o członkostwo nie jest pochodne od członkostwa zbywcy, lecz zostaje przyznane nabywcy wprost przez ustawę, nie ma powodów, dla których nie miałoby ono przysługiwać także tym, którzy nabyli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od osoby niebędącej członkiem spółdzielni. Inną natomiast sprawą jest to, czy w obowiązującym stanie prawnym tak ukształtowane roszczenie jest dalej sensowne. Kiedy obowiązywał art. 171 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, roszczenie to miało niejako rekompensować skutki zasady związania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z członkostwem spółdzielni, tworząc sytuację, w której spółdzielnia musi przyjąć nabywcę prawa, o ile tylko spełnia on wymagania określone w statucie. Dziś uzyskanie członkostwa w spółdzielni nie jest konieczne dla skutecznego nabycia własnościowego prawa do lokalu, stąd ograniczenie zasady autonomii spółdzielni może budzić pewne wątpliwości. Nie zmienia to faktu, że roszczenie przysługuje nabywcy i może być dochodzone na drodze sądowej.

 

Ponieważ nabywca, korzystając ze swojego prawa, składa deklarację członkowską, tak jak każda osoba, która zamierza zostać członkiem spółdzielni, stosuje się postanowienia art. 17 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (j.t. Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848). Zgodnie z § 3 tego przepisu „jeżeli statut nie stanowi inaczej, uchwała w sprawie przyjęcia powinna być podjęta w ciągu miesiąca od dnia złożenia deklaracji”. § 4 stanowi, iż „statut spółdzielni powinien wskazywać organ spółdzielni właściwy do przyjmowania członków, a jeżeli organem tym nie jest walne zgromadzenie, statut powinien wskazywać także organ, do którego służy odwołanie od decyzji odmawiającej przyjęcia, oraz określać terminy wniesienia i rozpatrzenia tego odwołania”.

 

Przepis art. 171 ust. 6 o spółdzielniach mieszkaniowych ma z pewnością to znaczenie, że o ile w „normalnej” procedurze od odmowy przyjęcia do spółdzielni nie można już odwołać się do sądu (jak stwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 23.06.1986 r,. sygn. akt I CR 143/86; OSNCAP 1987 r. nr 10 poz. 57, kłóciłoby się to z zasadą samorządności spółdzielni), o tyle nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ma roszczenie skierowane do spółdzielni o przyjęcie go w poczet członków, którego może dochodzić przed sądem. Jedyna przesłanką negatywną jest wedle słów ustawy niespełnianie przez nabywcę wymogów statutu. Ponadto jednak przyjmuje się, że zachowało nadal aktualność orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 22.02.1968 r. (sygn. akt I CR 7/68; OSN 1968 r. nr 11 poz. 193), w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że spółdzielnia ma prawo odmówić przyjęcia nieodpowiedniego kandydata na członka, nawet jeśli formalnie przysługuje mu roszczenie o przyjęcie. Przyczyny odmowy muszą być jednak dostatecznie ważkie – chodzi tu zwłaszcza o takie sytuacje, kiedy osoba ubiegająca się o członkostwo postępuje w sposób uzasadniający jej wykluczenie. Rzeczywiście bowiem byłoby całkowicie nieracjonalne, by najpierw przyjmować taką osobę w poczet członków, a zaraz potem ją z tego grona wykluczyć. Pozostaje jednak nadal pytanie, czy możliwość dochodzenia tego roszczenia przed sądem aktualizuje się tylko wtedy, gdy spółdzielnia odmówi przyjęcia nabywcy, czy także wtedy, gdy nie podejmie żadnej decyzji, w szczególności zaś nie podejmie tej decyzji w terminach wynikających z przepisów prawa i statutu. Wydaje się, że zdecydowanie opowiedzieć się należy za tym drugim poglądem. W konsekwencji nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przysługują adekwatne środki prawne, by doprowadzić do uzyskania członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, w której nabył prawo do lokalu. Zgodnie z ogólnymi regułami dotyczącymi nabywania członkostwa w spółdzielniach chwilą powstania stosunku członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej jest chwila podjęcia przez odpowiedni organ spółdzielni uchwały o przyjęciu danej osoby w poczet członków spółdzielni.

 

Jest to zatem chwila podjęcia decyzji przez organ „pierwszej instancji” w spółdzielni. Jeżeli spółdzielnia wbrew obowiązującemu prawu odmówi przyjęcia w poczet członków osoby, która spełnia warunki statutowe i posiada roszczenie o nabycie członkostwa, dniem nabycia członkostwa przez taką osobę będzie dzień uprawomocnienia się orzeczenia (wyroku) sądu zapadłego w procesie wytoczonym spółdzielni przez nabywcę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wyrok ten ma charakter konstytutywny i zastępuje uchwałę organu spółdzielni. Zgodnie z art. 27 ustawy z dnia z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2005 r. Nr 167, poz. 1398) od pozwu w sprawie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej pobiera się opłatę stałą w kwocie 200 zł. Sądem właściwym będzie zgodnie z art. 17 pkt 1 Kodeksu postępowania cywilnego sąd okręgowy miejsca siedziby spółdzielni.

 

Powyższe uwagi odnoszą się odpowiednio do przypadków nabycia udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Skuteczność takiej czynności nie jest zatem uzależniona od uzyskania przez nabywcę członkostwa w spółdzielni.

 

Stwierdzenie niekonstytucyjności wskazanych w sentencji wymienionym wyroku przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oznacza również, iż z chwilą wejścia w życie orzeczenia straciły moc postanowienia statutów spółdzielni mieszkaniowych, które brzmieniem odpowiadały niekonstytucyjnym unormowaniom ustawy albo na nie się powoływały.

 

Ma Pan dwa wyjścia – albo syn wstąpi w poczet członków spółdzielni, albo należy złożyć wniosek o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jedynym sposobem „unieważnienia darowizny” byłaby skarga paulińska, jeżeli zadłużenie w ZUS powstało przed zawarciem aktu i organ udowodni, że darował Pan mieszkanie, aby uniknąć egzekucji albo ją utrudnić.

 

Jeżeli będzie Pan sobie życzył, serwis świadczy usługi pisania wniosków.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziewięć minus 6 =

»Podobne materiały

Członek spółdzielni mieszkaniowej

Moja mama miała spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Niestety utraciła je w 2003 r. na skutek zaległości czynszowych, które już zostały spłacone wraz z odsetkami. Mama chce wrócić do grona członków spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielnia twierdzi, że ma

Sprzeciw na likwidację zsypu

Mieszkam w mieszkaniu spółdzielczym w bloku (niektóre mieszkania w budynku są wykupione, inne – w tym moje – jeszcze nie; cały blok jest zarządzany przez spółdzielnię). Niedawno otrzymałam pismo ze spółdzielni, z którego wynika, że grupa mieszkańców pisemnie wnioskuje o l
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »