Nowy właściciel mieszkania a spółdzielnia i hipoteka ZUS

Darowizna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Jeżeli przedmiotem darowizny było spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, punktem wyjścia jest art. 17² ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten stanowi, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Z kolei art. 17² ust. 4 tej ustawy wymaga, aby umowa zbycia tego prawa była zawarta w formie aktu notarialnego.

Oznacza to, że prawidłowo sporządzony akt notarialny darowizny przenosi prawo na obdarowanego. Spółdzielnia mieszkaniowa nie ma kompetencji do zatwierdzania albo unieważniania takiej darowizny. Jej rola polega przede wszystkim na odnotowaniu zmiany osoby uprawnionej i naliczaniu opłat wobec aktualnego uprawnionego.

Jeżeli spółdzielnia przez lata nadal kierowała korespondencję do darczyńcy albo traktowała go jako właściciela, nie powoduje to samo przez się nieważności aktu notarialnego. Może natomiast świadczyć o tym, że w dokumentach spółdzielni, a czasem także w księdze wieczystej prowadzonej dla prawa do lokalu, nie ujawniono rzeczywistego stanu prawnego.

Członkostwo w spółdzielni po nabyciu prawa do lokalu

W aktualnym stanie prawnym osoba fizyczna, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest członkiem spółdzielni z mocy prawa. Wynika to z art. 3 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Członkostwo powstaje z chwilą nabycia prawa, zgodnie z art. 3 ust. 3² tej ustawy.

Nie jest więc aktualne twierdzenie, że skuteczność nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zależy od wcześniejszego przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Obecnie członkostwo osoby fizycznej wynika z samego posiadania takiego prawa. W praktyce spółdzielnia może żądać okazania aktu notarialnego, odpisu księgi wieczystej albo innych dokumentów potwierdzających nabycie, ale nie może uzależniać skuteczności darowizny od własnej uchwały.

Warto odróżnić członkostwo od ujawnienia prawa w dokumentach. Jeżeli syn nabył prawo aktem notarialnym, należy złożyć w spółdzielni pisemny wniosek o aktualizację danych wraz z kopią aktu notarialnego, a najlepiej także z aktualnym odpisem księgi wieczystej, jeżeli dla prawa prowadzona jest księga.

Zobacz również: prawo do lokalu spółdzielczego a członkostwo w spółdzielni

Co powinna zrobić spółdzielnia mieszkaniowa?

Po otrzymaniu dokumentu potwierdzającego nabycie prawa spółdzielnia powinna zaktualizować swoje dane i traktować nabywcę jako osobę uprawnioną. Art. 4 ust. 1¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, również uczestniczą w kosztach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Tym bardziej osoba, która jest członkiem z mocy art. 3 ust. 3 pkt 2 tej ustawy, powinna być uwzględniona przez spółdzielnię jako aktualnie uprawniona.

Jeżeli spółdzielnia milczy albo nadal wskazuje poprzedniego właściciela, warto wysłać pismo listem poleconym albo przez ePUAP, jeżeli spółdzielnia dopuszcza taką formę kontaktu. W piśmie należy zażądać aktualizacji danych, wskazać datę i numer aktu notarialnego oraz poprosić o pisemne potwierdzenie wprowadzenia zmian.

Hipoteka przymusowa ZUS na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być obciążone hipoteką. Wynika to z art. 65 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. ZUS może zabezpieczać należności składkowe hipoteką przymusową, ponieważ art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych przewiduje zabezpieczenie należności z tytułu składek hipoteką przymusową, a art. 26 ust. 3 tej ustawy obejmuje także prawa majątkowe, w tym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Istotne jest jednak to, że hipoteka przymusowa powinna obciążać prawo należące do dłużnika. Jeżeli w chwili wpisu hipoteki prawo do lokalu należało już do syna, a dłużnikiem wobec ZUS był ojciec, wpis hipoteki może być niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Sam fakt, że spółdzielnia nie zaktualizowała dokumentów, nie oznacza, że ojciec nadal był uprawniony do lokalu.

Jeżeli sąd wieczystoksięgowy wpisał hipotekę na podstawie dokumentów, z których wynikało, że uprawnionym jest ojciec, trzeba ustalić, czy w księdze wieczystej ujawniono syna jako nabywcę. Jeżeli księga nie została zaktualizowana po darowiźnie, problem nie leży w ważności darowizny, lecz w rozbieżności między księgą wieczystą a rzeczywistym stanem prawnym.

Jak sprostować księgę wieczystą albo wykreślić błędną hipotekę?

Jeżeli księga wieczysta prowadzona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie pokazuje rzeczywistego stanu prawnego, podstawowym przepisem jest art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z nim osoba, której prawo nie jest wpisane albo jest wpisane błędnie, może żądać usunięcia niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

W praktyce z pozwem powinien wystąpić przede wszystkim syn jako aktualny uprawniony do lokalu. W zależności od treści księgi i sposobu wpisania hipoteki pozwanym może być podmiot, którego prawo ma zostać wykreślone albo ograniczone, np. ZUS jako wierzyciel hipoteczny. Jeżeli darczyńca nadal widnieje w księdze, może być konieczne także uregulowanie jego statusu procesowego. To zależy od konkretnego wpisu i żądania pozwu.

Jeżeli natomiast akt notarialny darowizny został sporządzony prawidłowo, ale nigdy nie złożono wniosku o wpis syna do księgi wieczystej, należy najpierw sprawdzić, czy możliwy jest prosty wniosek wieczystoksięgowy na formularzu KW-WPIS. Jeżeli jednak w księdze pojawiła się już hipoteka ZUS, zwykły wniosek może okazać się niewystarczający i potrzebne będzie orzeczenie sądu w sprawie z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Zobacz również: sprzedaż udziału w mieszkaniu spółdzielczym obciążonym hipoteką

Czy ZUS może podważyć darowiznę mieszkania?

Ważność darowizny i możliwość jej zakwestionowania przez wierzyciela to dwie różne sprawy. Darowizna dokonana w formie aktu notarialnego co do zasady pozostaje ważna, jeżeli darczyńca był uprawniony do rozporządzenia prawem i nie wystąpiły szczególne wady czynności prawnej. Wierzyciel może jednak próbować uzyskać ochronę przez skargę pauliańską.

Podstawą skargi pauliańskiej jest art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, wierzyciel może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną wobec siebie, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała albo przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Przy darowiźnie sytuacja wierzyciela jest łatwiejsza, ponieważ art. 528 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli wskutek czynności dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, choćby osoba ta nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Dodatkowo przy osobach bliskich działa domniemanie z art. 527 § 3 Kodeksu cywilnego.

Nie oznacza to jednak, że każda darowizna mieszkania na rzecz dziecka może być skutecznie podważona. Zgodnie z art. 534 Kodeksu cywilnego uznania czynności za bezskuteczną nie można żądać po upływie 5 lat od daty tej czynności. Jeżeli darowizna została dokonana 7 lat wcześniej, a wierzyciel nie wytoczył w tym terminie skargi pauliańskiej, możliwość skorzystania z tej drogi co do zasady wygasa. Trzeba jednak sprawdzić, czy nie toczyło się wcześniej postępowanie i jak dokładnie brzmią pisma ZUS oraz sądu.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustalić, czy dla prawa do lokalu prowadzona jest księga wieczysta. Jeżeli tak, trzeba pobrać aktualny odpis i sprawdzić dział II oraz dział IV.
2. Sprawdzić akt notarialny darowizny. Powinien jednoznacznie wskazywać, że przedmiotem darowizny było spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
3. Złożyć do spółdzielni wniosek o aktualizację danych. Warto powołać art. 3 ust. 3 pkt 2 i art. 3 ust. 3² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
4. Ustalić podstawę wpisu hipoteki ZUS. Należy uzyskać odpis postanowienia albo dokumenty z akt księgi wieczystej.
5. Ocenić, czy potrzebny jest pozew z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jeżeli hipoteka została wpisana na prawie, które w chwili wpisu należało do syna, zwykle konieczna jest droga sądowa.
6. Sprawdzić ryzyko skargi pauliańskiej. Najważniejsze są daty powstania zaległości, data darowizny i ewentualne działania ZUS w ciągu 5 lat od darowizny.

Zobacz również: rezygnacja z członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej

FAQ

Źródła

• Art. 3 ust. 3 pkt 2, art. 3 ust. 3², art. 4 ust. 1¹, art. 17² ust. 1 i 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 10 ust. 1 oraz art. 65 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 26 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych.
• Art. 527 § 1 i § 3, art. 528 oraz art. 534 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.