Opłaty eksploatacyjne w spółdzielni naliczane od metra

Czy spółdzielnia może naliczać opłaty eksploatacyjne od metra kwadratowego?

Tak, naliczanie opłat eksploatacyjnych od powierzchni lokalu może być zgodne z prawem. Nie wynika to jednak z samego faktu posiadania większego mieszkania. Taki sposób rozliczenia powinien mieć podstawę w statucie spółdzielni, regulaminie rozliczania kosztów albo uchwale właściwego organu spółdzielni oraz powinien odpowiadać charakterowi danego kosztu.

Jeżeli spór zaczyna się od tego, jaki metraż spółdzielnia przyjęła do rozliczeń, osobno omawiamy powierzchnię lokalu a naliczanie czynszu w spółdzielni.

W przypadku członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, obowiązek uczestniczenia w kosztach eksploatacji i utrzymania lokali, nieruchomości wspólnych oraz mienia spółdzielni wynika z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. W przypadku członków spółdzielni będących właścicielami lokali podstawą jest art. 4 ust. 2 tej ustawy. Właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni dotyczy art. 4 ust. 4 tej samej ustawy.

Oznacza to, że sama metoda rozliczenia od m2 nie jest zakazana. Jest często stosowana przy kosztach, które pozostają w związku z powierzchnią lokalu, np. przy części kosztów zarządu nieruchomością, utrzymania części wspólnych, eksploatacji budynku lub funduszu remontowego. Nie może jednak służyć do dowolnego przerzucania kosztów bez realnego uzasadnienia.

Które koszty można rozliczać według powierzchni lokalu?

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie narzuca jednego uniwersalnego sposobu rozliczania wszystkich opłat. Art. 4 ust. 1, art. 4 ust. 2 i art. 4 ust. 4 tej ustawy wskazują obowiązek uczestniczenia w kosztach, natomiast szczegółowe zasady powinny wynikać z aktów wewnętrznych spółdzielni, przede wszystkim ze statutu i regulaminów. Jeżeli lokator ma prawo do lokalu spółdzielczego, warto sprawdzić, czy regulamin rozliczeń wyraźnie odróżnia opłaty zależne od metrażu od opłat zależnych od zużycia lub liczby osób.

Praktycznie rzecz biorąc, od powierzchni lokalu najczęściej rozlicza się koszty, których nie da się przypisać indywidualnie do konkretnego mieszkańca lub konkretnego zużycia. Jeżeli natomiast istnieje licznik, indywidualny pomiar albo uchwała gminy wskazująca inną metodę, rozliczanie wyłącznie od m2 może wymagać szczególnego uzasadnienia.

Statut i regulamin spółdzielni mają kluczowe znaczenie

Art. 4 ust. 1, art. 4 ust. 2 i art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych odsyłają do uczestniczenia w kosztach przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. W praktyce szczegóły są często doprecyzowane także w regulaminach uchwalanych przez właściwe organy spółdzielni, np. radę nadzorczą, jeżeli statut przyznaje jej takie kompetencje.

Właściciel lokalu powinien więc sprawdzić nie tylko samą książeczkę opłat lub zawiadomienie o podwyżce, ale również statut, regulamin rozliczania kosztów eksploatacji, regulamin funduszu remontowego oraz uchwały, na podstawie których wprowadzono stawki. Jeżeli dokumenty nie przewidują rozliczenia danej opłaty od m2 albo spółdzielnia nie potrafi wykazać związku tej metody z kosztami, opłata może być skutecznie kwestionowana.

Jakich opłat nie należy automatycznie rozliczać od metrażu?

Nie każda opłata eksploatacyjna ma taki sam charakter. Koszty administracji, sprzątania części wspólnych czy utrzymania budynku mogą być rozliczane od powierzchni, jeżeli przewidują to akty spółdzielni. Inaczej może być przy opłatach zależnych od liczby osób, zużycia mediów albo decyzji zewnętrznego dostawcy.

Przykładowo opłata za odpady komunalne wynika z ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach oraz z uchwały rady gminy wydanej na podstawie art. 6j tej ustawy. Spółdzielnia nie może dowolnie zastąpić gminnej metody własnym rozliczeniem, jeżeli prowadziłoby to do obciążania mieszkańców w sposób oderwany od zasad obowiązujących w gminie.

Podobnie przy mediach, takich jak woda lub ciepło, istotne są liczniki, podzielniki, regulaminy rozliczeń i umowy z dostawcami. Jeżeli opłata jest zaliczką, spółdzielnia powinna ją okresowo rozliczyć zgodnie z rzeczywistymi kosztami i przyjętymi zasadami.

Jak żądać wyjaśnień i kalkulacji opłat?

Najważniejszym praktycznym uprawnieniem jest prawo żądania kalkulacji. Zgodnie z art. 4 ust. 6⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia jest obowiązana na żądanie członka spółdzielni, właściciela lokalu niebędącego członkiem albo osoby niebędącej członkiem, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przedstawić kalkulację wysokości opłat.

Wniosek najlepiej złożyć pisemnie albo elektronicznie w sposób pozwalający zachować dowód wysłania. Warto żądać nie tylko sumarycznej stawki, ale także wskazania: podstawy prawnej i regulaminowej, uchwały ustalającej stawki, danych kosztowych za poprzedni okres, sposobu podziału kosztów między lokale oraz uzasadnienia, dlaczego dany koszt jest naliczany od m2.

Jeżeli spółdzielnia nalicza zaległości lub odsetki, należy osobno sprawdzić termin wymagalności poszczególnych opłat, wysokość zadłużenia i podstawę naliczania odsetek. Szerzej ten problem omawia temat naliczanie odsetek przez spółdzielnię.

Podwyżka opłat eksploatacyjnych a zawiadomienie mieszkańca

Zmiana wysokości opłat nie powinna być wprowadzana bez wyjaśnienia. Art. 4 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada na spółdzielnię obowiązek zawiadomienia o zmianie wysokości opłat co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, z pisemnym uzasadnieniem zmiany. Przy zmianie opłat niezależnych od spółdzielni stosuje się krótszy termin wskazany w art. 4 ust. 7¹ tej ustawy.

W praktyce zawiadomienie powinno pozwalać mieszkańcowi zrozumieć, co wzrosło i dlaczego. Samo podanie nowej stawki bez realnego uzasadnienia może być niewystarczające, zwłaszcza gdy podwyżka jest znaczna albo obejmuje kilka składników opłat jednocześnie.

Jak zakwestionować opłaty naliczane od m2?

Jeżeli właściciel lokalu uważa, że opłaty są zawyżone albo sposób naliczenia od m2 jest nieuzasadniony, może najpierw wystąpić do spółdzielni o kalkulację i korektę. Jeżeli to nie pomoże, art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pozwala kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. Przepis ten przewiduje również, że ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni.

Nie oznacza to jednak, że można automatycznie przestać płacić wszystkie należności. W razie sporu trzeba ostrożnie ocenić ryzyko powstania zadłużenia, odsetek i ewentualnego procesu o zapłatę. Często bezpieczniejszym rozwiązaniem jest płacenie kwoty niespornej oraz pisemne kwestionowanie konkretnej części opłat.

Znaczenie ma także status osoby zobowiązanej do płacenia. Inaczej może wyglądać sytuacja członka spółdzielni, właściciela lokalu niebędącego członkiem i osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wątpliwości dotyczące członkostwa i rozliczeń omawia również zagadnienie opłata za brak członkostwa w spółdzielni.

Znaczenie orzecznictwa Sądu Najwyższego

W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalono stanowisko, że opłaty za korzystanie z lokali powinny odpowiadać rzeczywistym kosztom eksploatacji, a gdy członek spółdzielni kwestionuje obciążenie go opłatami, to spółdzielnia powinna wykazać prawidłowość ich określenia. Takie stanowisko wynika m.in. z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 127/91, oraz z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 października 2002 r., sygn. akt V CKN 1293/00.

Obecnie to podejście jest dodatkowo spójne z art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który wprost wskazuje, że w sporze dotyczącym zmiany wysokości opłat ciężar dowodu zasadności zmiany spoczywa na spółdzielni.

FAQ

Czy opłata eksploatacyjna od m2 zawsze jest legalna?

Nie zawsze. Jest dopuszczalna wtedy, gdy wynika ze statutu, regulaminu lub uchwały spółdzielni i odpowiada rodzajowi kosztów. Jeżeli koszt zależy od zużycia, liczby osób albo decyzji gminy, metoda od m2 może wymagać szczególnego uzasadnienia.

Czy spółdzielnia musi pokazać kalkulację opłat?

Tak. Art. 4 ust. 6⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada na spółdzielnię obowiązek przedstawienia kalkulacji wysokości opłat na żądanie osoby zobowiązanej do ich ponoszenia.

Czy można nie płacić podwyżki, jeżeli jest sporna?

Trzeba zachować ostrożność. Art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pozwala kwestionować zasadność zmiany opłat, ale w praktyce warto rozważyć płacenie kwoty niespornej i pisemne kwestionowanie części zawyżonej, aby ograniczyć ryzyko zadłużenia i odsetek.

Kto musi udowodnić, że podwyżka opłat jest zasadna?

W sporze dotyczącym zmiany wysokości opłat ciężar udowodnienia zasadności zmiany spoczywa na spółdzielni. Wynika to wprost z art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Czy właściciel niebędący członkiem spółdzielni też płaci opłaty eksploatacyjne?

Tak. Obowiązek właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni wynika z art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zakres opłat nie jest jednak identyczny w każdej sytuacji, dlatego trzeba sprawdzić status lokalu, statut i regulaminy.

Źródła

• Art. 4 ust. 1, art. 4 ust. 2, art. 4 ust. 4, art. 4 ust. 6⁴, art. 4 ust. 7, art. 4 ust. 7¹, art. 4 ust. 8 oraz art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 6j ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 127/91.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 października 2002 r., sygn. akt V CKN 1293/00.