Żądanie naprawienia szkody po remoncie mieszkania

Kiedy remontujący odpowiada za szkodę w innym lokalu?

W sprawach o szkody powstałe rzekomo w wyniku remontu najczęściej stosuje się zasady odpowiedzialności deliktowej, czyli odpowiedzialności za czyn niedozwolony. Zgodnie z art. 415 Kodeksu cywilnego kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Oznacza to, że właściciel lokalu poniżej nie może ograniczyć się do stwierdzenia: „u Państwa był remont, więc to Państwo odpowiadają”. Musi wykazać co najmniej cztery elementy: istnienie szkody, wysokość szkody, zawinione działanie lub zaniechanie remontującego oraz związek przyczynowy między konkretnymi pracami a uszkodzeniem.

Znaczenie ma także art. 361 Kodeksu cywilnego. Odpowiedzialność odszkodowawcza obejmuje normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Jeżeli pęknięcia sufitu, ściany albo szyby mogły wynikać ze stanu technicznego budynku, wcześniejszych naprężeń, wad konstrukcyjnych, prac prowadzonych w innym miejscu albo naturalnej pracy budynku, samo powołanie się na remont może być niewystarczające.

Jak odpisać na wezwanie do naprawienia szkody?

Najbezpieczniej odpowiedzieć pisemnie, rzeczowo i bez emocjonalnych sformułowań. Nie należy pochopnie uznawać roszczenia ani deklarować zapłaty, jeżeli druga strona nie przedstawiła dokumentów potwierdzających, kiedy szkoda powstała, z czego wynika i jaki jest jej koszt.

W odpowiedzi można wskazać, że kwestionują Państwo roszczenie co do zasady i wysokości, ponieważ nie przedstawiono dowodów potwierdzających związek szkody z remontem. Warto zażądać w szczególności:

• zdjęć uszkodzeń z datą wykonania albo innego wiarygodnego materiału dokumentacyjnego,
• informacji, kiedy dokładnie szkoda została zauważona i komu została zgłoszona,
• protokołu zgłoszenia szkody do zarządcy, wspólnoty lub ubezpieczyciela,
• opinii rzeczoznawcy lub osoby z uprawnieniami budowlanymi, jeżeli druga strona twierdzi, że przyczyną była ingerencja w strop, podłogę lub konstrukcję,
• kosztorysu naprawy albo faktur, jeżeli roszczenie obejmuje konkretną kwotę.

Warto jednocześnie zabezpieczyć własne dowody: zdjęcia pęknięć w swoim mieszkaniu, dokumentację remontu, zakres prac, dane wykonawcy, umowę z ekipą, korespondencję z zarządcą oraz informacje o wcześniejszych rysach lub usterkach w budynku.

Opóźnione zgłoszenie szkody i brak dokumentacji

To, że szkoda została zgłoszona dopiero po kilku tygodniach, nie powoduje automatycznie wygaśnięcia roszczenia. Może jednak osłabiać wiarygodność twierdzeń drugiej strony, zwłaszcza gdy nie ma zdjęć z dnia zdarzenia, protokołu oględzin, zgłoszenia do zarządcy ani świadków potwierdzających nagłe powstanie szkody.

W sporze cywilnym działa zasada ciężaru dowodu. Z art. 6 Kodeksu cywilnego wynika, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. W procesie dodatkowe znaczenie ma art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym strony powinny wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne.

Jeżeli więc właściciel lokalu użytkowego twierdzi, że konkretnego dnia, w wyniku mocnego uderzenia w podłogę, pękł sufit, szyba wystawowa i ściana magazynu, powinien przedstawić dowody potwierdzające zarówno sam fakt uszkodzenia, jak i jego przyczynę. Samo pismo zatytułowane „wezwanie do naprawienia szkody” nie jest jeszcze dowodem odpowiedzialności.

Znaczenie zarządcy, wspólnoty i stanu technicznego budynku

Przy pęknięciach stropu, sufitu i ścian trzeba ustalić, czy problem dotyczy wyłącznie lokalu poniżej, czy ma szerszy charakter. Jeżeli podobne pęknięcia występują także w Państwa mieszkaniu albo w innych lokalach, może to wskazywać na przyczyny konstrukcyjne, eksploatacyjne lub związane ze stanem budynku, a nie na jednorazowe zdarzenie remontowe.

Warto zawiadomić zarządcę lub zarząd wspólnoty i poprosić o udział w oględzinach. Zarządca może posiadać informacje o wcześniejszych zgłoszeniach pęknięć, stanie stropów, remontach w innych lokalach, zaleceniach technicznych albo dokumentacji przeglądów budynku. W praktyce jego udział może pomóc oddzielić szkody wynikające z remontu od wad albo zużycia części wspólnych.

Odpowiedzialność wykonawcy remontu

Jeżeli prace wykonywała profesjonalna ekipa remontowa, trzeba rozważyć także odpowiedzialność wykonawcy. Właściciel mieszkania nie zawsze odpowiada za każde działanie fachowca, któremu powierzył wykonanie prac. Zgodnie z art. 429 Kodeksu cywilnego osoba powierzająca wykonanie czynności może uwolnić się od odpowiedzialności, jeżeli nie ponosi winy w wyborze albo powierzyła wykonanie czynności przedsiębiorcy lub osobie, która zawodowo trudni się wykonywaniem takich czynności.

Nie oznacza to jednak automatycznej ochrony w każdej sprawie. Znaczenie ma to, kto faktycznie wykonywał prace, czy były prowadzone zgodnie ze sztuką budowlaną, czy obejmowały elementy konstrukcyjne, czy wymagały zgłoszeń lub zgód oraz czy właściciel nie wydawał wykonawcy ryzykownych poleceń. Jeżeli druga strona wystąpi z roszczeniem, warto mieć umowę z wykonawcą, zakres prac, dane firmy, potwierdzenie jej kwalifikacji i polisę OC, jeżeli wykonawca ją posiada.

Co stanie się, jeżeli sprawa trafi do sądu?

Jeżeli właściciel lokalu poniżej złoży pozew, sąd będzie oceniał dowody przedstawione przez obie strony. W sprawach dotyczących pęknięć stropów, ścian, szyb i elementów budynku zazwyczaj istotna jest opinia biegłego z zakresu budownictwa. Biegły może ocenić, czy uszkodzenia mogły powstać w podanym czasie i czy ich przyczyną mogły być konkretne prace remontowe.

Jeżeli biegły nie będzie w stanie potwierdzić związku przyczynowego między remontem a uszkodzeniem, może to przemawiać na korzyść pozwanego. Jeżeli natomiast opinia potwierdzi, że szkoda jest typowym następstwem nieprawidłowych prac, uderzenia w strop albo naruszenia elementów konstrukcyjnych, ryzyko przegrania sprawy wzrośnie.

Roszczenia z czynów niedozwolonych przedawniają się co do zasady z upływem 3 lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się albo przy zachowaniu należytej staranności mógł dowiedzieć się o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia. Termin ten nie może być dłuższy niż 10 lat od dnia zdarzenia wywołującego szkodę, a przy szkodzie wynikłej ze zbrodni lub występku obowiązuje termin 20-letni. W typowej sprawie o pęknięcia po remoncie ważniejsze od samego przedawnienia będzie jednak wykazanie przyczyny szkody.

Jakie stanowisko zająć w opisanej sytuacji?

W opisanym stanie faktycznym zasadne jest pisemne zakwestionowanie roszczenia do czasu przedstawienia dowodów. Można wskazać, że z pisma nie wynika, aby druga strona wykazała datę powstania uszkodzeń, ich wcześniejszy brak, przyczynę techniczną, wysokość szkody ani bezpośredni związek z Państwa remontem.

W odpowiedzi warto poprosić o dokumentację fotograficzną, protokół zgłoszenia do zarządcy, kosztorys, opinię techniczną oraz informację, dlaczego zdarzenie zostało zgłoszone dopiero po upływie kilku tygodni. Dobrze jest także zaproponować oględziny z udziałem zarządcy budynku i ewentualnie osoby posiadającej wiedzę techniczną.

Nie należy wykluczać polubownego rozwiązania sprawy, jeżeli po analizie dokumentów okaże się, że remont rzeczywiście mógł spowodować szkodę. Ugoda powinna jednak precyzyjnie określać zakres odpowiedzialności, kwotę, sposób naprawy oraz oświadczenie, że zapłata albo naprawa wyczerpuje roszczenia z danego zdarzenia.

FAQ

Czy muszę zapłacić za szkodę, jeśli sąsiad tylko twierdzi, że powstała przez mój remont?

Nie. Samo twierdzenie sąsiada nie wystarcza. Osoba żądająca zapłaty powinna wykazać szkodę, jej wysokość, winę oraz związek przyczynowy między remontem a uszkodzeniem.

Czy brak zdjęć i opinii rzeczoznawcy oznacza, że roszczenie jest bezpodstawne?

Nie zawsze, ale brak dokumentacji wyraźnie utrudnia dochodzenie roszczenia. W odpowiedzi na wezwanie warto wskazać, że bez zdjęć, protokołu, kosztorysu i oceny technicznej nie ma podstaw do uznania odpowiedzialności.

Czy opóźnione zgłoszenie szkody ma znaczenie?

Tak, może mieć znaczenie dowodowe. Jeżeli szkoda została zgłoszona dopiero po kilku tygodniach, trzeba zapytać, dlaczego nie zgłoszono jej od razu i jak druga strona wykazuje, że powstała dokładnie w podanej dacie.

Czy w sprawę należy włączyć zarządcę budynku?

Warto to zrobić, zwłaszcza przy pęknięciach stropów, ścian i sufitów. Zarządca może mieć dokumentację techniczną, protokoły przeglądów i wiedzę o wcześniejszych uszkodzeniach w budynku.

Czy za szkodę może odpowiadać ekipa remontowa?

Tak, jeżeli to wykonawca swoim działaniem spowodował szkodę. Jeżeli właściciel powierzył prace profesjonalnej firmie, trzeba sprawdzić umowę, zakres prac, polisę OC wykonawcy i możliwość skierowania roszczeń bezpośrednio do wykonawcy albo jego ubezpieczyciela.

Podsumowanie

Żądanie naprawienia szkody po remoncie mieszkania wymaga spokojnej, dowodowej oceny. Nie trzeba uznawać roszczenia tylko dlatego, że w tym samym czasie prowadzono prace remontowe. Kluczowe jest ustalenie, czy istnieją dowody na szkodę, jej wysokość i związek przyczynowy z konkretnymi pracami.

W praktyce warto odpowiedzieć pisemnie, zażądać dokumentacji, włączyć zarządcę budynku i zabezpieczyć własne dowody. Jeżeli sprawa trafi do sądu, decydujące znaczenie może mieć opinia biegłego z zakresu budownictwa.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 6, art. 361, art. 415, art. 429 i art. 442¹ – Internetowy System Aktów Prawnych.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 232 – Internetowy System Aktów Prawnych.