Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po śmierci kredytobiorcy

Czy można wykreślić hipotekę po śmierci współkredytobiorcy?

Tak, co do zasady jest to możliwe. Jeżeli kredyt został spłacony, wierzyciel hipoteczny powinien wydać dokument stanowiący podstawę wykreślenia hipoteki, najczęściej zgodę na wykreślenie albo zaświadczenie o całkowitej spłacie wraz z oświadczeniem o wygaśnięciu zabezpieczenia. Podstawą materialnoprawną jest art. 94 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką powoduje wygaśnięcie hipoteki.

Sam wpis wykreślenia w księdze wieczystej następuje jednak dopiero na wniosek w postępowaniu wieczystoksięgowym. Sąd bada treść księgi, wniosku oraz dołączonych dokumentów zgodnie z art. 626⁸ § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Problem praktyczny pojawia się wtedy, gdy w dziale II księgi nadal widnieje zmarły współwłaściciel, a po jego śmierci spadkobiercy nie zostali jeszcze ujawnieni.

Czy najpierw trzeba wpisać spadkobierców do księgi wieczystej?

Nie ma przepisu, który wprost stanowiłby, że wykreślenie hipoteki po śmierci współwłaściciela zawsze wymaga wcześniejszego wpisu spadkobierców do działu II księgi wieczystej. Trzeba jednak odróżnić stan prawa materialnego od praktyki sądu wieczystoksięgowego.

Z punktu widzenia prawa spadkowego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z tą samą chwilą, co wynika odpowiednio z art. 924 i art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Oznacza to, że prawo własności udziału po zmarłym przechodzi na spadkobierców już w chwili śmierci, a postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia jedynie to potwierdza.

Dlatego wpis spadkobierców do działu II księgi wieczystej ma co do zasady charakter deklaratoryjny. Z praktycznego punktu widzenia nie oznacza to jednak, że każdy sąd bez zastrzeżeń wykreśli hipotekę bez uprzedniego ujawnienia aktualnych właścicieli.

Kto może złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki?

Wniosek może złożyć osoba, której prawo jest dotknięte wpisem hipoteki albo która wykaże interes w usunięciu nieaktualnego obciążenia z księgi. W postępowaniu wieczystoksięgowym uczestnikami są, poza wnioskodawcą, tylko osoby, których prawa mają być wpisem dotknięte lub na rzecz których wpis ma nastąpić – tak stanowi art. 626¹ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli nieruchomość nadal jest ujawniona jako własność żony i zmarłego męża, a żona spłaciła kredyt i dysponuje zgodą banku na wykreślenie hipoteki, istnieją argumenty za tym, że może złożyć wniosek samodzielnie. Ryzyko praktyczne polega jednak na tym, że sąd może uznać, iż skoro po śmierci męża jego udział należy już do spadkobierców, to ich sytuacja prawna powinna być wcześniej albo równocześnie ujawniona.

Dlatego w podobnych sprawach najbezpieczniejsze są zwykle dwa warianty:

Jakie dokumenty dołączyć do wniosku?

W typowej sprawie trzeba dołączyć przede wszystkim:

• formularz KW-WPIS,
• dokument banku zawierający zgodę na wykreślenie hipoteki albo potwierdzenie wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką,
• prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia, jeżeli jeden z właścicieli zmarł,
• ewentualnie pełnomocnictwo i opłatę skarbową od pełnomocnictwa, jeżeli sprawę prowadzi pełnomocnik.

Wysokość opłaty sądowej za wykreślenie hipoteki należy ustalać według aktualnej ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Obecnie za wniosek o wykreślenie hipoteki pobiera się opłatę stałą 100 zł, zgodnie z art. 46 ust. 1 tej ustawy.

Jeżeli jednocześnie składany jest wniosek o wpis prawa własności spadkobierców, trzeba uiścić także odrębną opłatę za ten wpis. W praktyce sądy często rozpoznają oba wnioski zgodnie z kolejnością wpływu i wzmiankami ujawnionymi w księdze wieczystej.

Czy można złożyć dwa wnioski jednocześnie?

Tak. To bardzo często najlepsze rozwiązanie praktyczne. Najpierw składa się wniosek o ujawnienie spadkobierców w dziale II księgi wieczystej, a następnie od razu drugi wniosek o wykreślenie hipoteki. W piśmie dotyczącym drugiego wniosku warto wskazać, że wcześniej został już złożony wniosek o wpis spadkobierców, i podać numer księgi oraz numer wzmianki, jeżeli jest już widoczny.

Takie działanie nie narusza przepisów postępowania wieczystoksięgowego. Sąd rozpoznaje wnioski według kolejności ich wpływu, a stan ujawniony we wzmiankach ma znaczenie dla kolejności rozpoznania spraw.

Znaczenie orzecznictwa i praktyki sądów

W sprawach wieczystoksięgowych znaczenie ma nie tylko literalna treść przepisów, ale też to, jak sąd ocenia zgodność dokumentów z treścią księgi. W uchwale składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 28 listopada 2018 r., III CZP 25/18, wskazano istotne granice następstwa prawnego w postępowaniu wieczystoksięgowym. Orzeczenie to nie daje jednak prostego wniosku, że w każdej sprawie po śmierci właściciela wpis spadkobierców zawsze musi poprzedzać inne wpisy.

Dlatego odpowiedź praktyczna brzmi: jeżeli zależy Państwu na maksymalnym bezpieczeństwie formalnym, należy najpierw albo równocześnie ujawnić spadkobierców. Jeżeli natomiast dokumentacja jest kompletna, a stan faktyczny niesporny, niektóre sądy dokonują wykreślenia hipoteki także bez wcześniejszego wpisu spadkobierców.

To jest właśnie kwestia zależna od konkretnego stanu faktycznego i praktyki wydziału ksiąg wieczystych prowadzącego daną księgę.

Czy brak wykreślenia hipoteki ma termin albo sankcję?

Nie ma przepisu, który nakazywałby złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki w określonym terminie pod rygorem kary. Po spłacie kredytu hipoteka materialnoprawnie wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności, ale dopóki wpis istnieje w księdze, nieruchomość wygląda na obciążoną.

W praktyce ma to znaczenie zwłaszcza przy sprzedaży nieruchomości, ustanawianiu nowego kredytu hipotecznego albo porządkowaniu stanu prawnego. Pozostawienie nieaktualnej hipoteki w księdze zwykle nie wywołuje sankcji, ale może powodować problemy dowodowe i opóźnienia przy kolejnych czynnościach.

Jak postąpić najbezpieczniej w opisanej sytuacji?

Jeżeli po zmarłym mężu jest już prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, najbezpieczniejsze rozwiązanie to:

1. złożyć wniosek o wpis spadkobierców po zmarłym współwłaścicielu do działu II księgi wieczystej,
2. równocześnie albo zaraz po tym złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki,
3. dołączyć dokument banku, postanowienie spadkowe oraz wskazać, że poprzedni wniosek o ujawnienie spadkobierców został już złożony.

Jeżeli jednak chcą Państwo najpierw spróbować wykreślenia hipoteki bez uprzedniego wpisu spadkobierców, warto dołączyć komplet dokumentów spadkowych i liczyć się z tym, że sąd może wezwać do uzupełnienia braków albo uznać, że wcześniejsze ujawnienie właścicieli jest konieczne.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak te same przepisy mogą działać różnie w zależności od dokumentów i praktyki konkretnego sądu.

FAQ

Czy żona może sama złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki?

Może, zwłaszcza jeżeli jest nadal wpisana jako współwłaścicielka i ma dokument banku potwierdzający zgodę na wykreślenie. Trzeba jednak liczyć się z tym, że sąd może oczekiwać wcześniejszego albo równoczesnego ujawnienia spadkobierców po zmarłym współwłaścicielu.

Czy postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku wystarczy bez wpisu do KW?

Często jest bardzo ważnym dokumentem i potwierdza, kto nabył udział po zmarłym. Nie daje jednak gwarancji, że sąd od razu wykreśli hipotekę bez wpisu spadkobierców do działu II, bo praktyka sądów nie jest całkowicie jednolita.

Jaki formularz składa się do wykreślenia hipoteki?

Co do zasady jest to formularz KW-WPIS składany do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą nieruchomości.

Ile kosztuje wykreślenie hipoteki?

Obecnie opłata sądowa od wniosku o wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł, zgodnie z art. 46 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Czy trzeba najpierw załatwić sprawę spadkową?

Jeżeli zmarły był ujawniony jako właściciel, dokument spadkowy jest w praktyce bardzo potrzebny. Najczęściej będzie to prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.

Źródła

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147.

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 626¹ oraz art. 626⁸.

3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 924 i art. 925.

4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 46 ust. 1.

5. Uchwała Sądu Najwyższego z 28 listopada 2018 r., III CZP 25/18.