Wyłączne korzystanie z części wspólnej nieruchomości przez współwłaściciela

Prawo współwłaściciela do korzystania z nieruchomości

Co do zasady drugi współwłaściciel ma prawo korzystać z nieruchomości wspólnej. Wynika to wprost z art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

To oznacza dwie ważne rzeczy. Po pierwsze, udział 1/3 lub 2/3 nie przekłada się automatycznie na konkretny pokój, kondygnację czy wydzieloną część domu. Po drugie, żaden współwłaściciel nie może samowolnie wyłączyć drugiego z korzystania z nieruchomości, chyba że istnieje ważna umowa albo prawomocne orzeczenie sądu regulujące sposób korzystania.

Sam fakt, że mieszka Pan w nieruchomości od wielu lat, ma znaczenie praktyczne i może być istotny przy ocenie konkretnego stanu faktycznego, ale nie znosi uprawnień drugiego współwłaściciela wynikających z art. 206 Kodeksu cywilnego.

Czy współwłaściciel może żądać wyłącznego korzystania z części domu?

Tak, może tego żądać, ale nie może tego skutecznie wprowadzić jednostronnie. Jeżeli współwłaściciel domaga się udostępnienia mu do wyłącznego korzystania konkretnych pomieszczeń, to w praktyce chodzi o tzw. podział do korzystania, określany jako podział quoad usum.

Taki podział nie zmienia prawa własności. Nadal cała nieruchomość pozostaje przedmiotem współwłasności w udziałach. Zmienia się jedynie sposób faktycznego korzystania z rzeczy wspólnej. W dalszym ciągu współwłaściciele ponoszą ciężary i wydatki związane z rzeczą wspólną według zasad wynikających przede wszystkim z art. 207 Kodeksu cywilnego, chyba że umówią się inaczej w granicach dopuszczalnych przez prawo.

Jeżeli chce Pan porównać ten problem z innymi sporami dotyczącymi wspólnego domu, warto zobaczyć: korzystanie z części wspólnej nieruchomości.

Jak można ustalić podział do korzystania (quoad usum)?

Są dwie podstawowe drogi:

Przepisy nie wymagają dla samej umowy quoad usum co do zasady formy aktu notarialnego, ponieważ nie dochodzi do przeniesienia własności. Z punktu widzenia dowodowego forma pisemna jest jednak zdecydowanie zalecana. W bardziej złożonych stanach faktycznych warto w umowie opisać również zasady ponoszenia kosztów mediów, remontów, korzystania z wejść, piwnicy, strychu, garażu czy podwórza.

Co bierze pod uwagę sąd przy ustalaniu sposobu korzystania?

Jeżeli nie ma zgody między współwłaścicielami, każdy z nich może wystąpić do sądu o uregulowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Podstawą materialnoprawną pozostaje przede wszystkim art. 206 Kodeksu cywilnego, a sąd ocenia, jaki model korzystania najlepiej godzi uprawnienia wszystkich współwłaścicieli.

W praktyce znaczenie mają zwłaszcza:

• udziały współwłaścicieli, choć nie zawsze przekładają się one mechanicznie na identyczny metraż,
• układ techniczny budynku i możliwość realnego wydzielenia części do osobnego używania,
• dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości,
• liczba osób zamieszkujących nieruchomość,
• możliwość zapewnienia samodzielnego dostępu do pomieszczeń,
• to, czy proponowany podział nie prowadzi do nadmiernego pokrzywdzenia jednego ze współwłaścicieli.

Jeżeli nieruchomość nie daje się sensownie podzielić do używania, sąd nie musi akceptować każdego żądania współwłaściciela tylko dlatego, że ma on udział. W takiej sytuacji spór często prowadzi dalej do postępowania o zniesienie współwłasności.

Zobacz również:

• rekompensata za wyłączne korzystanie ze wspólnego mieszkania
• remont nieruchomości we współwłasności – kto płaci

Czy długoletnie zamieszkiwanie daje silniejszą pozycję?

Samo wieloletnie zamieszkiwanie nie powoduje, że drugi współwłaściciel traci uprawnienie do współposiadania rzeczy wspólnej. Może jednak mieć znaczenie przy ocenie, czy proponowany sposób korzystania jest zgodny z zasadami współżycia społecznego i czy da się go pogodzić z realiami konkretnej nieruchomości.

Jeżeli np. dom jest niewielki, ma wspólną kuchnię i łazienkę, jedno wejście i brak możliwości faktycznego odseparowania pomieszczeń, sąd może uznać, że proponowany podział do używania będzie źródłem dalszych konfliktów. W takim przypadku bardziej racjonalne bywa żądanie zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności jako rozwiązanie trwałe

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to co do zasady nie ulega przedawnieniu, choć może być czasowo wyłączone umową zawartą na okres nie dłuższy niż 5 lat; zastrzeżenie to można ponowić na dalsze okresy pięcioletnie.

Sposoby zniesienia współwłasności określają art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego. W praktyce są to najczęściej:

• podział fizyczny rzeczy, jeżeli jest możliwy bez istotnej zmiany rzeczy albo znacznego zmniejszenia jej wartości – art. 211 Kodeksu cywilnego,
• przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych – art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego,
• sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej ceny – art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli zależy Panu na zachowaniu domu, a drugi współwłaściciel chce przede wszystkim realizować wartość swojego udziału, często praktycznym rozwiązaniem jest przejęcie nieruchomości na wyłączną własność ze spłatą jego udziału.

Kto płaci za utrzymanie nieruchomości wspólnej?

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

W praktyce trzeba odróżnić:

• koszty utrzymania całej nieruchomości, np. podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, dach, elewację, instalacje wspólne,
• koszty indywidualnego używania, np. media zużyte wyłącznie przez osobę korzystającą z wydzielonej części.

Jeżeli dojdzie do umowy quoad usum, warto od razu zapisać sposób rozliczeń. Brak takich ustaleń zwykle powoduje kolejne spory.

Czy można żądać wynagrodzenia za wyłączne korzystanie z rzeczy przez drugiego współwłaściciela?

Tak, ale zależy to od konkretnego stanu faktycznego. Roszczenia tego typu pojawiają się zwłaszcza wtedy, gdy jeden współwłaściciel faktycznie wyłącza drugiego z korzystania z rzeczy albo zajmuje całość ponad zakres dający się pogodzić z art. 206 Kodeksu cywilnego. W takich sprawach duże znaczenie mają okoliczności faktyczne: czy drugi współwłaściciel był dopuszczany do współposiadania, czy sam z niego zrezygnował, czy istniały wcześniejsze ustalenia oraz od kiedy trwało wyłączne korzystanie.

Co zrobić w opisanej sytuacji w praktyce?

Jeżeli drugi współwłaściciel zażądał udostępnienia mu konkretnych pomieszczeń, najbezpieczniej postępować etapowo:

1. Poprosić o pisemne sprecyzowanie żądania: które pomieszczenia, na jakich zasadach i od kiedy miałyby być oddane do wyłącznego używania.
2. Ocenić, czy taki podział jest realny technicznie i życiowo oraz czy odpowiada udziałom i potrzebom stron.
3. Spróbować zawrzeć pisemne porozumienie quoad usum, jeżeli kompromis jest możliwy.
4. Jeżeli kompromis nie jest możliwy, przygotować się na postępowanie sądowe o ustalenie sposobu korzystania albo samodzielnie wystąpić o zniesienie współwłasności.

W sporach o wspólną nieruchomość często ważne są dokumenty i dowody: rzut budynku, zdjęcia, rachunki, korespondencja między współwłaścicielami, informacje o dotychczasowym korzystaniu oraz wycena nieruchomości, jeżeli rozważana jest spłata.

FAQ

Czy udział 1/3 daje prawo do 1/3 domu w sensie konkretnych pomieszczeń?

Nie. Udział oznacza udział w prawie własności całej nieruchomości, a nie automatyczne przypisanie konkretnych pokoi. Aby wyłącznie korzystać z oznaczonej części, potrzebna jest umowa współwłaścicieli albo orzeczenie sądu.

Czy mogę odmówić wpuszczenia drugiego współwłaściciela do domu?

Co do zasady nie, ponieważ art. 206 Kodeksu cywilnego przyznaje mu prawo współposiadania i współkorzystania z rzeczy wspólnej. Inaczej może być tylko wtedy, gdy istnieje ważna podstawa prawna ograniczająca ten sposób korzystania, np. umowa lub orzeczenie sądu.

Czy sąd zawsze podzieli dom do korzystania zgodnie z udziałami?

Nie zawsze. Udziały są ważne, ale sąd bierze pod uwagę także układ budynku, możliwość samodzielnego korzystania z pomieszczeń, dotychczasowy sposób używania i ryzyko konfliktów.

Czy lepiej żądać ustalenia sposobu korzystania czy zniesienia współwłasności?

To zależy od sytuacji. Jeżeli wspólne korzystanie da się sensownie uporządkować, możliwy jest podział quoad usum. Jeżeli konflikt jest trwały i nieruchomość nie nadaje się do wspólnego używania, często lepszym rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności.

Czy trzeba iść do notariusza, aby ustalić sposób korzystania?

Nie zawsze. Sam podział do korzystania co do zasady nie przenosi własności, więc zwykle nie wymaga aktu notarialnego. Dla celów dowodowych warto jednak zawrzeć szczegółową umowę na piśmie.

Źródła

• art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 211 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 212 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny