Żądanie współwłaściciela udostępnienia do wyłącznego korzystania części nieruchomości wspólnej

Ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej

W przypadku współwłasności istnieje możliwość wyznaczenia sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Co do zasady, zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego (K.c.) – każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Zatem ma prawo współwłaściciel oczekiwać, że będzie z rzeczy wspólnej korzystał. Oczywiście, że w przypadku nieruchomości mieszkalnej takie działania nie są łatwe i w tej sytuacji rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności. Możliwe jest także podzielenie przedmiotu współwłasności do korzystania. Nie zmienia to charakteru własności. Nadal mamy do czynienia ze współwłasnością, nadal obowiązki i koszty obciążają współwłaścicieli zgodnie z udziałami, nie można stwierdzić, że jeden ze współwłaścicieli jest właścicielem jednej części nieruchomości, drugi drugiej części. To jest jedynie podział do korzystania z ustaleniem zazwyczaj reguł tego korzystania.

Podział wspólnej nieruchomości quoad usum

Czy żądanie współwłaściciela jest zgodne z prawe? Tak, właśnie z uwagi na możliwość korzystania przez każdego ze współwłaścicieli z całej nieruchomości oraz konieczność ustalenia takiego korzystania, by nie naruszało to korzystania i posiadania przez pozostałych współwłaścicieli. Podział wspólnej nieruchomości quoad usum możliwy jest jednak tylko na zasadzie zgody współwłaścicieli w formie umowy pomiędzy nimi lub w drodze rozstrzygnięcia sądu, jeśli zgody współwłaścicieli nie ma. Umowa quoad usum z reguły polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli i ustaleniu prawa do odrębnego pobierania z nich pożytków. Skutkiem takiego podziału każdy ze współwłaścicieli części wspólnej będzie mógł korzystać z wydzielonej części nieruchomości wspólnej samodzielnie, bez ingerencji i ograniczeń ze strony pozostałych współwłaścicieli. W praktyce umowy takie dotyczą najczęściej podziałów do korzystania z poszczególnych lokali przez współwłaścicieli nieruchomości budynkowych, wyodrębniania miejsc parkingowych w ramach nieruchomości wspólnej, wyodrębniania terenów na ogródki przydomowe.

Ustalenie sposobu korzystania ze wspólnej rzeczy na drodze sądowej

Jeśli nie dojdziecie Państwo do porozumienia w kwestii korzystania ze współwłasności, drugi ze współwłaścicieli ma prawo wystąpić do sądu z roszczeniem o ustalenie sposobu korzystania ze wspólnej rzeczy. Trzeba jednak przyznać, że takie rozwiązanie, które jest proponowane przez współwłaściciela, trudno uznać za racjonalne (aczkolwiek jest dopuszczalne), zwłaszcza w kontekście tego, że Pan zamieszkuje na nieruchomości od urodzenia, a współwłaściciel zapewne nie jest związany z nieruchomością w takim stopniu. Trudno przewidzieć tutaj rozstrzygnięcie sądu.

Aby uniknąć takiej sytuacji może warto rozważyć wystąpienie do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności. W wyniku takiego postępowania sąd może przyznać całą nieruchomość Panu na własność, jednak z obowiązkiem spłaty drugiego współwłaściciela w wysokości wartości jego udziału w nieruchomości. Wówczas stanie się Pan jedynym właścicielem nieruchomości.