Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej od dewelopera – ryzyka

Prawidłowe przeniesienie własności a brak księgi wieczystej

Sama nieobecność odrębnej księgi wieczystej dla kupowanego domu lub lokalu nie oznacza jeszcze, że transakcja jest nieważna albo z góry wadliwa. Trzeba jednak odróżnić dwie sytuacje: brak już założonej księgi wieczystej oraz brak możliwości prawnej lub technicznej wyodrębnienia przedmiotu sprzedaży.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny przeniesienie własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości następuje co do zasady z mocy samej umowy zobowiązującej, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony inaczej postanowiły. W przypadku nieruchomości umowa przenosząca własność wymaga aktu notarialnego – art. 158 Kodeksu cywilnego.

Jednocześnie art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. To oznacza, że nie da się skutecznie skonstruować definitywnej umowy sprzedaży w taki sposób, aby przejście własności zależało dopiero od przyszłego założenia księgi wieczystej. Jeżeli więc stan prawny inwestycji nie pozwala jeszcze na bezpieczne i jednoznaczne określenie przedmiotu własności, podpisanie aktu przenoszącego własność może rodzić poważne ryzyka.

W praktyce przy zakupie od dewelopera trzeba sprawdzić, czy przedmiot sprzedaży jest już dostatecznie oznaczony: czy mamy do czynienia z samodzielnym lokalem, domem jednorodzinnym na wydzielonej działce, czy np. segmentem, dla którego nadal nie ustalono prawidłowo udziału w nieruchomości wspólnej.

Kiedy brak KW jest szczególnie ryzykowny przy szeregowcu lub lokalu

W opisanej sytuacji istotne jest to, że na jednej nieruchomości gruntowej nadal realizowana jest dalsza zabudowa. Jeżeli sprzedawany segment lub lokal ma być powiązany z udziałem w gruncie, a ostateczny podział geodezyjny albo sposób wyodrębnienia lokali nie jest jeszcze zakończony, sąd może uznać, że dokumentacja nie pozwala na dokonanie prawidłowego wpisu.

Podstawą wpisu w księdze wieczystej są dokumenty z odpowiednią formą i treścią. Wynika to z art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Sąd wieczystoksięgowy bada treść i formę wniosku, dołączonych dokumentów oraz treść księgi wieczystej – art. 626⁸ § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Jeżeli dokumenty nie pozwalają na jednoznaczne określenie lokalu, udziału w nieruchomości wspólnej albo oznaczenia działki, może dojść do zwrotu wniosku z przyczyn formalnych albo do oddalenia wniosku merytorycznie. W praktyce problem pojawia się najczęściej wtedy, gdy:

• nie zakończono jeszcze podziału geodezyjnego,
• nie ma kompletnej dokumentacji do wyodrębnienia lokalu,
• powierzchnie lub udziały mają ulec zmianie po zakończeniu kolejnych etapów inwestycji,
• stan faktyczny budynku nie odpowiada dokumentom stanowiącym podstawę wpisu.

Jeżeli chcesz porównać podobne ryzyka przy transakcjach, w których nieruchomość pozostaje bez wpisu w księdze wieczystej, warto zwracać uwagę przede wszystkim na możliwość jednoznacznego wykazania prawa własności i przedmiotu nabycia.

Obowiązki dewelopera wobec nabywcy

Na rynku pierwotnym znaczenie ma obecnie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa ta reguluje m.in. treść umowy deweloperskiej, obowiązki informacyjne dewelopera, prospekt informacyjny oraz zasady ochrony wpłat nabywcy.

Zgodnie z art. 35 tej ustawy umowa deweloperska wymaga formy aktu notarialnego. Ustawa przewiduje też obowiązkowe elementy umowy, w tym oznaczenie nieruchomości, przedsięwzięcia deweloperskiego, ceny, terminu przeniesienia prawa oraz warunków odstąpienia od umowy. Jeżeli z dokumentacji wynika, że założenie odrębnej księgi wieczystej będzie wymagało dalszych czynności dewelopera, powinno to znaleźć jednoznaczne odzwierciedlenie w dokumentach transakcyjnych.

W praktyce nabywca powinien wymagać, aby deweloper przedstawił:

• numer księgi wieczystej nieruchomości macierzystej gruntu,
• podstawę własności gruntu,
• pozwolenie na budowę albo informację o skutecznie dokonanym zgłoszeniu – zależnie od rodzaju inwestycji,
• rzut lokalu lub dokumentację segmentu,
• dane o planowanym udziale w nieruchomości wspólnej,
• informację, czy dla inwestycji konieczny jest podział geodezyjny albo wyodrębnienie lokali.

Czy deweloper może obiecać założenie księgi wieczystej

Tak, ale sama obietnica nie daje jeszcze pełnego bezpieczeństwa. Jeżeli deweloper zobowiąże się w umowie do doprowadzenia do wyodrębnienia lokalu lub do przygotowania dokumentów potrzebnych do założenia księgi wieczystej, a następnie tego nie wykona, nabywcy przysługują roszczenia kontraktowe na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje odpowiedzialność dłużnika za niewykonanie albo nienależyte wykonanie zobowiązania, chyba że jest to następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.

W zależności od treści umowy można dochodzić:

• wykonania zobowiązania, jeżeli jest nadal możliwe,
• odszkodowania,
• kary umownej, jeżeli została przewidziana w akcie lub umowie deweloperskiej – art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego,
• odstąpienia od umowy, jeżeli ustawa lub umowa przewidują taką możliwość.

Nie w każdej sprawie będzie jednak możliwe skuteczne „zmuszenie” dewelopera do uzyskania wpisu, jeżeli przeszkoda ma charakter obiektywny, np. inwestycja została wadliwie zaprojektowana albo nie da się już prawidłowo ustalić udziałów bez przebudowy dokumentacji lub stanu nieruchomości.

Co sprawdzić przed podpisaniem aktu notarialnego

Przed podpisaniem aktu warto zweryfikować nie tylko sam brak odrębnej księgi, lecz całą konstrukcję prawną inwestycji. W szczególności należy sprawdzić:

Jeżeli nieruchomość ma szczególnie nietypowy stan prawny, przydatne może być również porównanie problemów, jakie pojawiają się przy nabyciu nieruchomości bez KW w innych trybach obrotu.

Jakie zapisy warto dodać do umowy z deweloperem

W praktyce bezpieczniej jest dopilnować, aby umowa albo akt notarialny przewidywały możliwie precyzyjnie:

• dokładne oznaczenie przedmiotu sprzedaży,
• wskazanie księgi wieczystej nieruchomości macierzystej,
• opis udziału w gruncie i częściach wspólnych albo zasad jego ostatecznego ustalenia,
• termin przygotowania i złożenia wniosku wieczystoksięgowego,
• obowiązek usunięcia wad dokumentacji na koszt dewelopera,
• karę umowną za opóźnienie w wykonaniu zobowiązań dokumentacyjnych,
• obowiązek współdziałania dewelopera przy uzupełnianiu braków wskazanych przez sąd wieczystoksięgowy.

Jeżeli transakcja ma zostać sfinalizowana aktem notarialnym mimo braku odrębnej KW, trzeba też ocenić, czy istnieje realna i przewidywalna droga do jej założenia. Sam optymizm sprzedawcy nie zastąpi prawidłowych podstaw wpisu.

Zobacz również:

Co może zrobić sąd wieczystoksięgowy

Wbrew obiegowym opiniom sąd nie „zakłada księgi automatycznie”. Postępowanie wieczystoksięgowe jest formalne i oparte na dokumentach. Jeżeli sąd stwierdzi braki formalne, może wezwać do ich uzupełnienia. Jeżeli natomiast uzna, że brak jest materialnoprawnych podstaw wpisu, oddali wniosek.

To rozróżnienie ma duże znaczenie praktyczne. Braki formalne da się często usunąć szybko. Oddalenie wniosku oznacza już, że z przedstawionych dokumentów nie wynika podstawa wpisu w sposób wymagany przez prawo.

W sprawach dotyczących lokali znaczenie ma również ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 2 ust. 1 tej ustawy samodzielny lokal mieszkalny może stanowić odrębną nieruchomość, a zgodnie z art. 2 ust. 2 samodzielnym lokalem jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W praktyce brak spełnienia przesłanek samodzielności albo brak prawidłowego zaświadczenia o samodzielności może blokować wyodrębnienie lokalu.

Skutki braku księgi wieczystej dla kredytu i późniejszej sprzedaży

Brak księgi wieczystej nie zawsze wyklucza zakup za gotówkę, ale często komplikuje finansowanie bankowe. Banki co do zasady oczekują możliwości ustanowienia hipoteki, a hipoteka powstaje przez wpis do księgi wieczystej – art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jeżeli nie ma technicznej lub prawnej możliwości założenia księgi dla nabywanego prawa, finansowanie może zostać odmówione.

Podobnie wygląda późniejsza sprzedaż. Nabywcy ostrożniej podchodzą do nieruchomości z nieuregulowanym stanem wieczystoksięgowym, a część z nich w ogóle rezygnuje z transakcji. Przekłada się to zwykle na dłuższy czas sprzedaży i słabszą pozycję negocjacyjną właściciela.

Czy założenie księgi wieczystej jest tylko kwestią czasu

Nie zawsze. Jeżeli jedyną przeszkodą jest przejściowy brak kompletu dokumentów, np. zakończenia określonego etapu inwestycji, wpis może rzeczywiście nastąpić później. Jeżeli jednak problem wynika z wadliwej koncepcji prawnej inwestycji, błędów geodezyjnych, niezgodności budynku z dokumentacją albo niemożności prawidłowego określenia udziałów, sama zwłoka czasu nie rozwiąże sprawy.

Dlatego odpowiedź na pytanie, czy księga „na pewno powstanie”, zależy od konkretnego stanu faktycznego i kompletu dokumentów. Bez ich analizy nie da się uczciwie zagwarantować, że wpis jest wyłącznie odłożony w czasie.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości od dewelopera bez odrębnej księgi wieczystej może być bezpieczny tylko wtedy, gdy da się dziś wykazać realną i prawidłową podstawę do przyszłego wpisu. Największe ryzyko pojawia się tam, gdzie nie da się jeszcze prawidłowo ustalić przedmiotu odrębnej własności albo udziału w gruncie.

Jeżeli notariusz sygnalizuje problem z obliczeniem udziału w gruncie lub z wyodrębnieniem lokalu, nie warto traktować tego jako drobnej formalności. To może być zarówno przejściowe opóźnienie, jak i sygnał poważniejszej wady inwestycji. Przed podpisaniem aktu trzeba więc ocenić całą dokumentację, a nie tylko zapewnienia dewelopera.

FAQ

Czy można kupić nieruchomość bez założonej księgi wieczystej?

Tak, ale trzeba odróżnić brak samej księgi od braku możliwości prawidłowego wyodrębnienia nieruchomości. Sama sprzedaż może być dopuszczalna, lecz późniejszy wpis do KW nie jest automatyczny.

Czy bank udzieli kredytu na nieruchomość bez KW?

Często jest to bardzo utrudnione albo niemożliwe, ponieważ hipoteka co do zasady powstaje przez wpis do księgi wieczystej zgodnie z art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Czy deweloper odpowiada za brak możliwości założenia księgi?

Jeżeli wynika to z niewykonania albo nienależytego wykonania jego obowiązków umownych, odpowiedzialność może opierać się na art. 471 Kodeksu cywilnego. Zakres roszczeń zależy jednak od treści umowy i przyczyny problemu.

Czy wystarczy, że deweloper wpisze do umowy, że KW zostanie założona później?

Nie. Taki zapis jest przydatny, ale nie zastępuje prawidłowych podstaw wpisu. Jeżeli dokumentacja lub stan prawny inwestycji są wadliwe, sama deklaracja dewelopera nie zapewni powstania KW.

Czy brak KW zawsze oznacza, że nieruchomość jest wadliwa?

Nie. Czasem jest to tylko etap przejściowy związany z procedurą inwestycyjną. Problem zaczyna się wtedy, gdy brak KW wynika z nieusuwalnych lub trudnych do usunięcia wad prawnych albo geodezyjnych.

Źródła

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19640160093

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19820190147

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19640430296

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940850388

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20210001177