Zakup mieszkania od spadkobierców a brak wpisu w księdze wieczystej

Czy można kupić mieszkanie, gdy w księdze wieczystej widnieje zmarły właściciel?

Zakup mieszkania od spadkobierców jest możliwy, ale dopiero po formalnym ustaleniu, kto dziedziczy po zmarłym właścicielu. Jeżeli sprawa spadkowa nie została jeszcze przeprowadzona, nie ma pewności, kto może skutecznie sprzedać lokal. W takiej sytuacji kupujący nie powinien podpisywać ostatecznej umowy sprzedaży ani przekazywać całej ceny osobom, które nie mają jeszcze dokumentu potwierdzającego nabycie spadku.

W praktyce sprzedający powinni przedstawić prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza. Dopiero taki dokument pozwala ustalić, kto jest spadkobiercą, w jakim udziale dziedziczy i czy wszystkie osoby uprawnione biorą udział w sprzedaży.

Sam brak wpisu spadkobierców w księdze wieczystej nie zawsze przekreśla możliwość zawarcia aktu notarialnego, jeżeli sprzedający mają prawidłowe dokumenty spadkowe. Z punktu widzenia kupującego bezpieczniejsze jest jednak doprowadzenie księgi do zgodności ze stanem prawnym przed sprzedażą albo przynajmniej przeprowadzenie transakcji u notariusza, który zweryfikuje pełny ciąg praw i złoży odpowiednie wnioski do sądu wieczystoksięgowego.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a zakup od spadkobierców

Zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść osoby, która przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabyła własność lub inne prawo rzeczowe. Jest to rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Ta zasada nie oznacza jednak, że kupujący może bezpiecznie nabyć mieszkanie od osób, które nie są ujawnione w księdze wieczystej i nie wykazały praw do spadku. Jeżeli w księdze jako właściciel widnieje osoba zmarła, to nie może ona oczywiście zawrzeć umowy sprzedaży. Sprzedającymi muszą być rzeczywiści spadkobiercy albo ich prawidłowo umocowani pełnomocnicy.

Rękojmia nie chroni osoby działającej w złej wierze, a zła wiara zachodzi także wtedy, gdy kupujący wie o niezgodności księgi z rzeczywistym stanem prawnym albo z łatwością mógł się o niej dowiedzieć. Jeżeli kupujący wie, że właściciel z księgi nie żyje, powinien oczekiwać od sprzedających kompletu dokumentów spadkowych i wieczystoksięgowych.

Rękojmię mogą także wyłączać określone wpisy i wzmianki w księdze, w szczególności wzmianka o wniosku, środek zaskarżenia wpisu lub ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym. Dlatego księgę wieczystą trzeba sprawdzić nie tylko w dziale II, ale także w działach III i IV.

Stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, czyli co do zasady z chwilą śmierci spadkodawcy. Wynika to z art. 925 Kodeksu cywilnego. W obrocie nieruchomościami samo dziedziczenie z mocy prawa nie wystarcza jednak do bezpiecznej sprzedaży mieszkania, ponieważ trzeba jeszcze wykazać, kto i w jakim udziale nabył prawa po zmarłym.

Podstawowym dokumentem jest prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Zgodnie z art. 1025 Kodeksu cywilnego sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę, a notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia na zasadach określonych w przepisach odrębnych.

Postępowanie sądowe jest konieczne zwłaszcza wtedy, gdy między spadkobiercami istnieje spór, nie ma zgody co do testamentu, nie wszyscy mogą stawić się u notariusza albo pojawiają się wątpliwości co do kręgu osób dziedziczących. Notarialne poświadczenie dziedziczenia jest szybsze, ale wymaga zgodnego udziału osób zainteresowanych i kompletnej dokumentacji.

Jeżeli kupujący chce sprawdzić, czy sprawa spadkowa może wpływać na bezpieczeństwo transakcji, powinien poprosić sprzedających o dokumenty potwierdzające spadek po zmarłym właścicielu oraz o wyjaśnienie, czy po wydaniu postanowienia albo sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia nie toczą się inne postępowania dotyczące tej nieruchomości.

Wpis spadkobierców do księgi wieczystej

Po uzyskaniu postanowienia sądu albo aktu poświadczenia dziedziczenia spadkobiercy powinni złożyć wniosek o ujawnienie ich prawa własności w księdze wieczystej. Właściciel nieruchomości ma obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej. Jeżeli osoba trzecia poniesie szkodę wskutek niewykonania tego obowiązku albo opieszałości, właściciel może ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą.

Wpis spadkobierców w dziale II księgi wieczystej porządkuje stan prawny nieruchomości i ogranicza ryzyko kupującego. Jeżeli sprzedaż ma nastąpić przed wpisem spadkobierców, notariusz powinien w akcie notarialnym opisać podstawę dziedziczenia, zweryfikować dokumenty i złożyć właściwe wnioski wieczystoksięgowe. Nie każdy stan faktyczny nadaje się jednak do takiej uproszczonej ścieżki.

Trzeba odróżnić niezgodność wynikającą z braku aktualnego wpisu po śmierci właściciela od błędu w danych nieruchomości lub danych właściciela. W tym drugim przypadku konieczne może być sprostowanie wpisu albo złożenie odpowiedniego wniosku do sądu wieczystoksięgowego.

Jakich dokumentów wymagać od spadkobierców przed zakupem mieszkania?

Przed podpisaniem umowy sprzedaży kupujący powinien poprosić co najmniej o:

• aktualny numer księgi wieczystej i sprawdzenie jej treści bezpośrednio przed umową,
• prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia,
• dokumenty potwierdzające, że wszyscy spadkobiercy biorą udział w sprzedaży albo działają przez prawidłowych pełnomocników,
• informację, czy był przeprowadzony dział spadku, jeżeli spadkobierców jest kilku i mieszkanie przypadło tylko jednemu z nich,
• zaświadczenia i dokumenty podatkowe wymagane przez notariusza przy zbyciu majątku nabytego w drodze dziedziczenia,
• zaświadczenia dotyczące lokalu, np. o braku zaległości w opłatach, braku osób zameldowanych i braku zaległości wobec wspólnoty albo spółdzielni, jeżeli dotyczą danej nieruchomości,
• wyjaśnienie wpisów w dziale III i IV księgi wieczystej, w szczególności roszczeń, hipotek, egzekucji, służebności i ostrzeżeń.

W przypadku kilku spadkobierców umowę sprzedaży muszą zawrzeć wszyscy współwłaściciele albo osoby działające na podstawie odpowiednich pełnomocnictw. Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości powinno być udzielone w formie aktu notarialnego. Jeżeli choć jeden współwłaściciel nie zgadza się na sprzedaż, transakcja nie może zostać skutecznie przeprowadzona w zwykłym trybie.

Czy wystarczy umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna może być pomocna, ale nie zastępuje dokumentów spadkowych. Jeżeli kupującemu zależy na zarezerwowaniu mieszkania, można przewidzieć w umowie przedwstępnej warunki zawarcia umowy ostatecznej, np. uzyskanie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, wpisanie spadkobierców do księgi wieczystej, wykreślenie hipoteki albo dostarczenie zaświadczeń podatkowych.

Warto ostrożnie podchodzić do zadatku lub zaliczki, jeżeli sprzedający nie mają jeszcze potwierdzonego prawa do lokalu. Bezpieczniejszym rozwiązaniem bywa depozyt notarialny, płatność po spełnieniu warunków albo umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego z precyzyjnie opisanymi obowiązkami sprzedających. Ostateczny wybór zależy od dokumentów, wartości transakcji i poziomu ryzyka.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 5, art. 6, art. 8 i art. 35: tekst aktu w ISAP.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 925 i art. 1025: tekst aktu w ISAP.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 669, art. 670 i art. 677: tekst aktu w ISAP.
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 19: tekst aktu w ISAP.