Cesja wierzytelności hipotecznej a wpis w księdze wieczystej

Cesja wierzytelności hipotecznej a wpis w księdze wieczystej

Jeżeli wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką, to jej przelew nie jest zwykłą cesją „oderwaną” od zabezpieczenia. Zgodnie z art. 79 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jednocześnie art. 79 ust. 2 tej ustawy stanowi wprost, że do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

To oznacza, że w praktyce nie wystarczy sama umowa cesji. Jeżeli wierzytelność jest wierzytelnością hipoteczną, konieczne jest także ujawnienie zmiany wierzyciela hipotecznego w dziale IV księgi wieczystej. Bez tego nowy nabywca wierzytelności nie będzie ujawniony jako wierzyciel hipoteczny.

Wynika to również z zasady związania hipoteki z wierzytelnością. Art. 79 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje, że hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza.

Co w praktyce trzeba zrobić po cesji?

Po zawarciu umowy przelewu wierzytelności hipotecznej należy złożyć do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis zmiany wierzyciela hipotecznego. Wniosek składa się na urzędowym formularzu KW-WPIS, zgodnie z art. 626² § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Podstawą wpisu musi być dokument odpowiadający wymogom z art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, czyli co do zasady dokument z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli wpis ma nastąpić na podstawie oświadczenia woli. W praktyce najczęściej umowa cesji albo odrębne oświadczenie stanowiące podstawę wpisu mają właśnie taką formę.

W samym prawie cywilnym trzeba też pamiętać o art. 509 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Z przepisu tego wynika, że wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania, a wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki.

Czy można prowadzić egzekucję z hipoteki bez zmiany wpisu?

W praktyce zdarzają się sytuacje, w których nabywca wierzytelności ma już tytuł wykonawczy albo uzyskał klauzulę wykonalności na swoją rzecz, ale w księdze wieczystej nadal figuruje poprzedni wierzyciel. To nie oznacza jeszcze pełnego bezpieczeństwa przy korzystaniu z zabezpieczenia hipotecznego.

Przy wierzytelności hipotecznej wpis w księdze wieczystej nie jest tylko „porządkiem ewidencyjnym”, ale elementem wymaganym przez art. 79 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dlatego brak wpisu nowego wierzyciela może utrudnić albo wręcz uniemożliwić skuteczne powołanie się na status wierzyciela hipotecznego.

Jeżeli w księdze wieczystej są też inne problemy dotyczące działu IV, warto porównać procedurę z artykułem o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, bo część wymogów formalnych dotyczących dokumentów i wniosku do sądu jest podobna.

Forma dokumentów i podstawa wpisu

Przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego w księdze wieczystej wymaga także uwzględnienia art. 245¹ Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz – jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej – wpis do tej księgi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

W przypadku hipoteki takim przepisem szczególnym pozostaje właśnie art. 79 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dlatego dla bezpieczeństwa obrotu należy zadbać nie tylko o skuteczną cesję obligacyjną, ale również o prawidłową podstawę wpisu i sam wpis w księdze.

Jeżeli hipoteka obciąża lokal o statusie nietypowym, np. prawo związane z mieszkaniem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przed złożeniem wniosku trzeba sprawdzić, czy sama księga i oznaczenie prawa są prawidłowe, bo błędy w oznaczeniu przedmiotu hipoteki mogą zablokować wpis.

Co zmienia upadłość dłużnika?

Po ogłoszeniu upadłości sytuacja wierzyciela hipotecznego ocenia się już z perspektywy ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe. Zgodnie z art. 81 tej ustawy, po ogłoszeniu upadłości nie można obciążyć składników masy upadłości hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym ani hipoteką morską dla zabezpieczenia wierzytelności powstałej przed ogłoszeniem upadłości.

To oznacza, że jeżeli wpis zmiany wierzyciela albo samo zabezpieczenie nie zostały skutecznie doprowadzone do stanu wymaganego przez prawo przed ogłoszeniem upadłości, późniejsze „naprawianie” sytuacji może być bardzo utrudnione. Ocena zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego: inna będzie sytuacja, gdy chodzi o już istniejącą hipotekę i zmianę osoby wierzyciela, a inna, gdy wierzyciel dopiero chce uzyskać nowe zabezpieczenie.

W praktyce znaczenie ma też data złożenia wniosku wieczystoksięgowego. Zgodnie z art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. To może mieć znaczenie dla oceny pierwszeństwa, ale nie zastępuje konieczności samego wpisu.

Zgodnie z art. 345 ust. 1 Prawa upadłościowego wierzyciele hipoteczni zaspokajani są z sumy uzyskanej z likwidacji przedmiotu obciążonego, po odliczeniach przewidzianych w tym przepisie. Nie jest więc tak, że hipoteka daje absolutne pierwszeństwo bez żadnych kosztów czy potrąceń. Z sumy uzyskanej z likwidacji odlicza się m.in. koszty likwidacji przedmiotu oraz część kosztów postępowania upadłościowego określoną ustawowo.

Jeżeli problem dotyczy banku, który już nie istnieje, pojawiają się dodatkowe kwestie dokumentowe. Wtedy pomocny bywa też materiał o wpisie hipoteki a likwidacja banku, bo pokazuje, jakie dokumenty następstwa prawnego są zwykle potrzebne sądowi wieczystoksięgowemu.

Przedawnienie roszczenia głównego i odsetek

W części dotyczącej odsetek trzeba rozdzielić trzy kwestie: przedawnienie roszczenia głównego, przedawnienie odsetek należnych za czas do wydania orzeczenia oraz przedawnienie odsetek należnych po wydaniu orzeczenia.

Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. Ten sam przepis stanowi, że koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż 2 lata.

Z kolei art. 125 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że roszczenie stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu, ugodą zawartą przed sądem albo zatwierdzoną przez sąd, a także ugodą zawartą przed mediatorem i zatwierdzoną przez sąd, przedawnia się z upływem 6 lat. Jednak roszczenie o świadczenia okresowe należne w przyszłości przedawnia się z upływem 3 lat.

W praktyce oznacza to zazwyczaj, że:

• należność główna stwierdzona prawomocnym orzeczeniem przedawnia się po 6 latach, z końcem roku kalendarzowego,
• odsetki zasądzone za okres do dnia orzeczenia są objęte tym samym 6-letnim terminem z art. 125 § 1 Kodeksu cywilnego,
• odsetki należne za okres po wydaniu orzeczenia, jako świadczenia okresowe należne w przyszłości, przedawniają się po 3 latach, także co do zasady z końcem roku kalendarzowego na podstawie art. 118 Kodeksu cywilnego.

Czy umorzenie egzekucji daje nowy termin przedawnienia?

Tu trzeba uważać na uproszczenia. Samo stwierdzenie, że „po umorzeniu egzekucji zawsze biegnie nowy termin”, bywa zbyt daleko idące. Skutek zależy od tego, czy doszło wcześniej do przerwania biegu przedawnienia przez czynność przed organem egzekucyjnym w rozumieniu art. 123 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego, a także od tego, kiedy i na jakiej podstawie postępowanie zostało zakończone.

Na podstawie art. 124 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo, a w razie przerwania przez czynność w postępowaniu przed sądem lub innym organem powołanym do egzekwowania roszczeń przedawnienie nie biegnie na nowo, dopóki postępowanie to nie zostanie zakończone.

Jeżeli więc wierzyciel wszczął egzekucję, to czynność ta co do zasady przerywa bieg przedawnienia. Po prawomocnym zakończeniu postępowania egzekucyjnego termin zaczyna biec od nowa. Dla należności głównej stwierdzonej tytułem wykonawczym będzie to zwykle 6 lat, a dla odsetek przyszłych – 3 lata. Jeżeli termin wynosi co najmniej 2 lata, kończy się on ostatniego dnia roku kalendarzowego.

W pytaniu pojawia się wątek umorzenia egzekucji jako bezskutecznej. Co do zasady prawomocne umorzenie egzekucji kończy postępowanie egzekucyjne, a więc od tego momentu termin może biec od nowa na zasadach z art. 124 § 2 Kodeksu cywilnego. Nie wolno jednak tracić z pola widzenia szczegółów konkretnej sprawy, np. przerw wynikających z kolejnych czynności egzekucyjnych albo rodzaju dochodzonego roszczenia.

Jak to ocenić w Pana sytuacji?

Jeżeli ma Pan już cesję wierzytelności i tytuł wykonawczy na nowego wierzyciela, ale w księdze wieczystej nadal wpisany jest poprzedni wierzyciel, to dla pełnego korzystania z hipoteki należy doprowadzić do wpisu zmiany wierzyciela hipotecznego. Sama cesja i sam tytuł wykonawczy nie zastępują wpisu, skoro art. 79 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wymaga wpisu do przelewu wierzytelności hipotecznej.

Jeżeli dłużnik jest zagrożony upadłością albo upadłość już ogłoszono, trzeba pilnie sprawdzić daty: zawarcia cesji, złożenia wniosku o wpis, ewentualnych wcześniejszych wpisów i datę ogłoszenia upadłości. W takich sprawach o wyniku często decyduje nie ogólna zasada, ale konkretna chronologia czynności.

Jeżeli dodatkowo egzekucja była już prowadzona i zakończyła się umorzeniem, trzeba osobno przeanalizować bieg przedawnienia należności głównej i odsetek. W wielu sprawach odsetki „biegną” inaczej niż należność główna i właśnie tu najłatwiej o błąd.

FAQ

Czy po cesji wierzytelności zawsze trzeba zmieniać wpis w księdze wieczystej?

Jeżeli chodzi o wierzytelność hipoteczną, tak — art. 79 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wymaga wpisu w księdze wieczystej. Sama umowa cesji nie załatwia całej sprawy.

Czy dłużnik musi wyrazić zgodę na cesję?

Co do zasady nie. Zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego wierzyciel może przenieść wierzytelność bez zgody dłużnika, chyba że sprzeciwia się temu ustawa, zastrzeżenie umowne albo właściwość zobowiązania.

Czy nowy wierzyciel przejmuje też odsetki?

Tak, co do zasady tak. Art. 509 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki.

Czy po ogłoszeniu upadłości można jeszcze ustanowić hipotekę dla starego długu?

Co do zasady nie. Zakazuje tego art. 81 Prawa upadłościowego w odniesieniu do wierzytelności powstałych przed ogłoszeniem upadłości.

Jak długo przedawniają się odsetki po wyroku?

Odsetki należne za okres po wydaniu prawomocnego orzeczenia, jako świadczenia okresowe należne w przyszłości, przedawniają się co do zasady po 3 latach na podstawie art. 125 § 1 w związku z art. 118 Kodeksu cywilnego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego

4. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe