Zakup mieszkania przez matkę i syna na współwłasność i kredyt

Kupno mieszkania przez matkę i syna – czy współwłasność jest możliwa?

Tak. Z punktu widzenia prawa cywilnego matka i syn mogą nabyć lokal mieszkalny jako współwłaściciele w częściach ułamkowych. Podstawą jest art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom, oraz art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, który przewiduje współwłasność w częściach ułamkowych.

W akcie notarialnym można określić udziały dowolnie, np. po 1/2 dla każdego albo 3/4 dla syna i 1/4 dla matki. Jeżeli nic innego nie wynika z treści czynności prawnej, udziały współwłaścicieli są równe – art. 197 Kodeksu cywilnego.

Przy zakupie od dewelopera najpierw zawiera się zwykle umowę deweloperską, a następnie umowę przenoszącą własność. Zasady tej procedury reguluje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Największy problem w praktyce: kredyt hipoteczny i hipoteka

Sama współwłasność nie jest problemem. Najtrudniejsza bywa akceptacja takiej konstrukcji przez bank. Trzeba odróżnić dwie kwestie:

• kto będzie właścicielem mieszkania,
• kto będzie stroną umowy kredytu i kto będzie odpowiadał wobec banku.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Z kolei zgodnie z art. 65 ust. 2 tej ustawy przedmiotem hipoteki może być m.in. nieruchomość.

Jeżeli nieruchomość ma należeć od początku do matki i syna, bank zwykle oczekuje, że oboje będą uczestniczyć w ustanowieniu zabezpieczenia. Wynika to z tego, że hipoteka ma obciążać całą nieruchomość, a nie tylko ekonomiczny udział osoby spłacającej raty. W praktyce oznacza to, że bank najczęściej wymaga, aby współwłaściciele byli także współkredytobiorcami albo aby współwłaściciel niebędący kredytobiorcą wyraził zgodę na obciążenie swojego prawa. To jednak zależy od konkretnego banku i oceny ryzyka kredytowego.

Jeżeli Państwa celem jest zakup na rynku pierwotnym, warto też pamiętać, że bank finansujący transakcję bada nie tylko zdolność kredytową, ale również treść umowy deweloperskiej, sposób wypłaty transz i docelowy wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Jakie są realne warianty zakupu?

Najczęściej spotykane są trzy rozwiązania.

Czy syn może kupić mieszkanie sam, a potem darować udział matce?

Tak, co do zasady jest to dopuszczalne. Przeniesienie własności udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego – art. 158 Kodeksu cywilnego. Darowizna jest uregulowana w art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego.

Trzeba jednak bardzo uważać na umowę kredytową. Jeżeli mieszkanie zostało kupione na kredyt hipoteczny, umowa z bankiem zwykle zawiera ograniczenia w zbywaniu nieruchomości lub udziału bez zgody banku. Sam fakt istnienia hipoteki nie blokuje automatycznie rozporządzenia nieruchomością, ale naruszenie warunków umowy kredytu może prowadzić do sankcji umownych, a nawet wypowiedzenia kredytu, jeśli przewiduje to umowa. Dlatego przed darowizną udziału trzeba sprawdzić warunki umowy kredytowej i uzyskać zgodę banku, jeżeli jest wymagana.

Jeżeli darowizna następuje między synem a matką, zastosowanie może mieć zwolnienie podatkowe dla tzw. grupy zerowej. Wynika ono z art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Warunkiem jest m.in. zgłoszenie nabycia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, chyba że umowa jest zawarta w formie aktu notarialnego i notariusz dopełnia obowiązków płatnika lub zgłoszeniowych zgodnie z ustawą.

Zobacz również:

• przepisanie kredytu na inną osobę – czy bank musi się zgodzić?
• przeniesienie własności nieruchomości i skutki darowizny

Jak uregulować wkład własny, wykończenie, miejsce postojowe i komórkę lokatorską?

Jeżeli syn finansuje cenę lokalu i raty kredytu, a matka pokrywa wykończenie, miejsce postojowe lub komórkę lokatorską, to trzeba oddzielić dwie sfery:

• stosunek z deweloperem – dla dewelopera znaczenie ma to, kto jest stroną umowy i kto płaci zgodnie z harmonogramem,
• rozliczenia między matką a synem – te trzeba uregulować osobno.

W praktyce warto zawrzeć pisemne porozumienie określające:

• kto i w jakiej części finansuje cenę lokalu,
• kto płaci za miejsce postojowe i komórkę lokatorską,
• czy wpłaty mają charakter darowizny, pożyczki, zwrotu nakładów czy świadczenia bez prawa żądania zwrotu,
• jak strony rozliczą się przy ewentualnej sprzedaży mieszkania,
• co stanie się w razie konfliktu, śmierci jednej ze stron albo niewykończenia lokalu.

Jeżeli porozumienie ma służyć późniejszemu wykazaniu roszczeń finansowych, powinno być możliwie precyzyjne. Sama forma pisemna jest ważna dowodowo, a przy większych kwotach warto rozważyć podpisy notarialnie poświadczone. Nie jest to wymóg ustawowy dla ważności takiego porozumienia, ale zwiększa bezpieczeństwo dowodowe.

Należy też zachować pełną dokumentację: przelewy, faktury, umowy z wykonawcami, protokoły odbioru, aneksy z deweloperem. W sporze o nakłady na nieruchomość takie dowody mają zwykle decydujące znaczenie.

Czy warto ustalić nierówne udziały?

Tak, jeżeli rzeczywisty wkład stron jest różny. Jeżeli syn daje wkład własny i spłaca kredyt, a matka finansuje tylko część kosztów dodatkowych, to udział 1/2 dla każdego nie zawsze odzwierciedla faktyczne nakłady. Można więc ustalić inne proporcje udziałów już w akcie notarialnym. Dzięki temu późniejsze rozliczenia bywają prostsze.

Trzeba jednak pamiętać, że udział w prawie własności nie musi dokładnie odpowiadać przepływom finansowym. To kwestia woli stron. Jeżeli strony chcą wprowadzić inne proporcje niż wynikałoby to z wkładów, jest to dopuszczalne, ale powinno być świadome i dobrze opisane.

Zobacz również:

• podział części wspólnej i umowa quoad usum
• zagadnienia z prawa mieszkaniowego

Na co uważać przy zakupie od dewelopera?

Przy tej konfiguracji szczególnie ważne są:

• dokładne oznaczenie nabywców i udziałów w umowie deweloperskiej,
• sprawdzenie, czy miejsce postojowe i komórka lokatorska są sprzedawane jako część składowa lokalu, udział w hali garażowej czy odrębny lokal lub odrębny przedmiot własności,
• weryfikacja, kto ma finansować poszczególne elementy i jak będzie to zapisane w dokumentach,
• sprawdzenie projektu umowy kredytowej pod kątem zakazu zbywania udziału bez zgody banku,
• ustalenie, czy po zakupie potrzebne będzie dodatkowe porozumienie o sposobie korzystania z lokalu i ponoszenia kosztów utrzymania.

Jeżeli miejsce postojowe lub komórka lokatorska są nabywane jako prawa związane z lokalem, sposób ich „przypisania” do jednego ze współwłaścicieli może wymagać dodatkowych ustaleń między stronami. Współwłaściciele mogą potem zawrzeć porozumienie o sposobie korzystania z rzeczy wspólnej, tzw. umowę quoad usum.

Co rekomendować w opisanej sytuacji?

Jeżeli syn ma zdolność kredytową i wkład własny, a matka ma sfinansować wykończenie oraz dodatkowe elementy zakupu, praktycznie najbezpieczniej jest przeanalizować dwa scenariusze:

1. Najpierw sprawdzić, czy bank dopuści zakup od razu do współwłasności. Jeśli tak, trzeba od razu ustalić udziały i przygotować porozumienie o rozliczeniach.
2. Jeżeli bank nie zaakceptuje takiej struktury, rozważyć zakup przez syna i późniejsze przeniesienie udziału na matkę. Ale dopiero po sprawdzeniu warunków umowy kredytowej i uzyskaniu wymaganej zgody banku.

Nie da się uczciwie odpowiedzieć identycznie dla każdego przypadku, bo kluczowe są: treść konkretnej oferty kredytowej, stan cywilny stron, źródło środków, konstrukcja sprzedaży przez dewelopera oraz docelowy podział udziałów.

FAQ

Czy matka i syn mogą mieć po 1/2 udziału, jeśli kredyt bierze tylko syn?

Cywilnoprawnie tak, ale w praktyce wymaga to akceptacji banku i odpowiedniego uregulowania hipoteki. Wiele banków niechętnie finansuje taki model, jeśli tylko jedna osoba odpowiada z umowy kredytu.

Czy można wpisać nierówne udziały, np. 3/4 i 1/4?

Tak. Współwłaściciele mogą ustalić udziały w akcie notarialnym według własnych ustaleń. Jeżeli nic nie ustalą, działa domniemanie równości udziałów z art. 197 Kodeksu cywilnego.

Czy darowizna udziału dla matki po zakupie będzie opodatkowana?

Co do zasady może korzystać ze zwolnienia z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, ponieważ darowizna następuje między najbliższymi. Trzeba jednak dopilnować wymogów formalnych właściwych dla tej ustawy.

Czy wystarczy ustne ustalenie, kto płaci za wykończenie?

Nie warto na tym poprzestawać. Dla bezpieczeństwa najlepiej zawrzeć pisemne porozumienie i dokumentować wszystkie wydatki. Przy większych kwotach ma to bardzo duże znaczenie dowodowe.

Czy po zakupie można ustalić, kto korzysta z miejsca postojowego?

Tak, współwłaściciele mogą zawrzeć porozumienie o sposobie korzystania z rzeczy wspólnej. Trzeba jednak sprawdzić, jaki dokładnie status prawny ma miejsce postojowe i komórka lokatorska w dokumentacji dewelopera.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – ISAP.

3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – ISAP.

4. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – ISAP.