Zakup mieszkania przez żonę z darowizny od syna bez udziału męża

Kiedy żona może kupić mieszkanie bez udziału męża?

Jeżeli między małżonkami obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa, to zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, do majątku wspólnego należą co do zasady przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania małżeństwa przez oboje małżonków albo przez jednego z nich.

Jednocześnie art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że darczyńca postanowił inaczej. Oznacza to, że pieniądze przekazane przez syna wyłącznie matce w formie darowizny co do zasady stanowią jej majątek osobisty.

Jeżeli więc mieszkanie ma być kupione wyłącznie za środki pochodzące z takiej darowizny, żona może co do zasady samodzielnie wystąpić jako kupująca i nie musi angażować męża tylko dlatego, że pozostaje z nim w małżeństwie.

Zobacz również: zakup z majątku osobistego

Czy mąż musi podpisać umowę przedwstępną albo akt notarialny?

Nie zawsze. Jeżeli kupująca działa za własne środki należące do jej majątku osobistego, co do zasady może sama podpisać umowę rezerwacyjną, przedwstępną i umowę sprzedaży. Sama wspólność ustawowa nie oznacza automatycznie, że drugi małżonek musi być stroną każdej umowy.

W praktyce trzeba jednak odróżnić dwie kwestie:

• udział w czynności – czyli kto podpisuje umowę,
• charakter nabywanego składnika – czyli czy mieszkanie wejdzie do majątku wspólnego czy osobistego.

Jeżeli mieszkanie jest kupowane wyłącznie z majątku osobistego żony, obecność męża nie jest z reguły konieczna. Inaczej może być wtedy, gdy część ceny, zadatku, kosztów wykończenia lub rat kredytu ma być pokrywana z majątku wspólnego albo gdy transakcja jest połączona z kredytem hipotecznym – wtedy bank i notariusz mogą wymagać dodatkowych oświadczeń wynikających nie tylko z prawa rodzinnego, ale też z procedur bankowych i charakteru zabezpieczenia.

Jeżeli stan faktyczny obejmuje kredyt, zadatek płacony z różnych źródeł, wspólne remonty lub późniejsze spłaty ze wspólnych dochodów, sytuacja wymaga indywidualnej oceny.

Jak zabezpieczyć, żeby mieszkanie weszło do majątku osobistego żony?

Najważniejsze jest wykazanie tzw. surogacji, czyli nabycia nowego składnika majątku w zamian za składnik majątku osobistego. Podstawą jest art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym do majątku osobistego należą także przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

W praktyce oznacza to, że:

• darowizna pieniężna powinna być przekazana wyłącznie na rachunek żony,
• należy zachować potwierdzenie przelewu i ewentualną umowę darowizny,
• w akcie notarialnym warto zamieścić jednoznaczne oświadczenie, że cena pochodzi z majątku osobistego kupującej, uzyskanego z darowizny od syna,
• najlepiej, aby przepływ środków był czytelny i możliwy do prześledzenia.

To bardzo istotne, ponieważ w razie późniejszego sporu o podział majątku sam wpis w księdze wieczystej nie zawsze kończy sprawę. O przynależności do majątku osobistego albo wspólnego rozstrzygają rzeczywiste podstawy nabycia i dowody.

W sprawach o podział majątku sąd bada nie tylko to, kto widnieje w akcie notarialnym, ale również z jakich pieniędzy doszło do zakupu. Z tego powodu brak starannej dokumentacji może utrudnić późniejsze wykazanie, że lokal nie należy do majątku wspólnego.

Zobacz również: uwspólnienie mieszkania oraz zakup bez zgody

Darowizna od syna – w jakiej formie powinna być dokonana?

Zgodnie z art. 890 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednak umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.

W przypadku darowizny pieniędzy oznacza to, że przelew środków przez syna na konto matki co do zasady wystarcza do skutecznego wykonania darowizny, nawet bez sporządzania aktu notarialnego. Z praktycznego punktu widzenia dobrze jest jednak sporządzić choćby prostą pisemną umowę darowizny, w której będzie jasno wskazane:

• kto jest darczyńcą i obdarowaną,
• jaka kwota jest przekazywana,
• że darowizna jest dokonana wyłącznie na rzecz matki,
• data i sposób przekazania pieniędzy.

Najbezpieczniejszy dowodowo jest przelew bankowy z wyraźnym tytułem, np. „darowizna dla mamy”. Gotówka jest rozwiązaniem znacznie gorszym, zwłaszcza jeżeli chodzi o skorzystanie ze zwolnienia podatkowego.

Czy darowizna od syna jest zwolniona z podatku?

Tak, co do zasady tak. Syn i matka należą do tzw. grupy zerowej. Zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez zstępnych i wstępnych jest zwolnione od podatku, jeżeli zostaną spełnione ustawowe warunki.

Przy darowiźnie pieniężnej trzeba zwrócić uwagę zwłaszcza na dwa elementy:

1. zgłoszenie nabycia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego – art. 4a ust. 1 pkt 1 tej ustawy,
2. udokumentowanie otrzymania środków dowodem przekazania na rachunek płatniczy nabywcy, jego rachunek bankowy albo rachunek w SKOK, ewentualnie przekazem pocztowym – art. 4a ust. 1 pkt 2 tej ustawy.

Jeżeli warunki zwolnienia nie zostaną dochowane, darowizna nie „znika”, ale może pojawić się obowiązek podatkowy według zasad właściwych dla I grupy podatkowej. Dlatego termin i dowód przelewu są bardzo ważne.

Warto też pamiętać, że przy obliczaniu obowiązków podatkowych uwzględnia się łączną wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych od tej samej osoby w okresie 5 lat poprzedzających rok ostatniego nabycia, zgodnie z zasadami wynikającymi z ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Czego dopilnować u notariusza i przy zakupie od dewelopera?

Przy zakupie mieszkania za darowane pieniądze warto zawczasu przekazać notariuszowi komplet informacji i dokumentów. W szczególności należy dopilnować, aby w treści aktu znalazło się oświadczenie, że nabycie następuje do majątku osobistego kupującej, a środki na zapłatę ceny pochodzą z darowizny otrzymanej wyłącznie przez nią.

Dobrze przygotować:

• umowę darowizny albo inny dokument potwierdzający wolę darczyńcy,
• potwierdzenie przelewu od syna,
• wyciąg z rachunku pokazujący wpływ środków i dalszą zapłatę ceny,
• projekt aktu notarialnego do wcześniejszego sprawdzenia.

Jeżeli zawierana jest umowa deweloperska, należy też pamiętać, że jest to odrębny typ umowy uregulowany obecnie w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Taka umowa również wymaga aktu notarialnego. Przy niej także warto zadbać o prawidłowe oznaczenie majątku, z którego finansowana jest transakcja.

Kiedy mogą pojawić się spory mimo darowizny?

Nawet jeśli punkt wyjścia jest prawidłowy, spory najczęściej pojawiają się wtedy, gdy:

• darowizna była przekazana bez jasnego wskazania, komu dokładnie została darowana,
• środki z darowizny zostały zmieszane ze wspólnymi pieniędzmi małżonków,
• część ceny lub kosztów transakcji została pokryta z majątku wspólnego,
• mieszkanie było później remontowane za wspólne środki,
• akta i przelewy nie pozwalają prześledzić całego finansowania.

W takiej sytuacji drugi małżonek może niekiedy twierdzić, że nieruchomość należy do majątku wspólnego albo że z majątku wspólnego należy się zwrot nakładów. Tego typu sprawy są silnie zależne od dokumentów i konkretnego stanu faktycznego.

Jeżeli pojawia się problem podobny do sytuacji opisanej w materiałach o zakup w tajemnicy, tym bardziej warto uporządkować dowody jeszcze przed podpisaniem aktu.

FAQ

Czy mąż musi wyrazić zgodę na zakup mieszkania przez żonę?

Nie, jeżeli mieszkanie jest kupowane wyłącznie z majątku osobistego żony. Sama zgoda męża nie jest wtedy co do zasady potrzebna do nabycia lokalu do majątku osobistego.

Czy przelew od syna bez aktu notarialnego wystarczy?

Tak, darowizna pieniędzy może być skuteczna bez aktu notarialnego, jeśli została wykonana, co wynika z art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego. Dla celów dowodowych i podatkowych przelew jest bardzo ważny.

Czy trzeba zgłosić darowiznę do urzędu skarbowego?

Tak, aby skorzystać ze zwolnienia z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, co do zasady trzeba złożyć formularz SD-Z2 w terminie 6 miesięcy i mieć dowód przelewu.

Czy samo wpisanie żony jako jedynej właścicielki w księdze wieczystej wystarczy?

Nie zawsze. W razie sporu liczy się także rzeczywiste źródło finansowania i treść dokumentów. Dlatego trzeba zadbać o zapis w akcie notarialnym i o pełną dokumentację przelewów.

Co jeśli część ceny pochodzi ze wspólnych pieniędzy małżonków?

Wtedy sprawa się komplikuje. Może powstać roszczenie o zwrot nakładów z majątku wspólnego albo spór co do charakteru całej nieruchomości. Taki przypadek wymaga indywidualnej analizy.

Źródła

• art. 31 § 1, art. 33 pkt 2 i pkt 10 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 890 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym