Zakup mieszkania z partnerem, który ma dzieci

Czy dzieci partnera odziedziczą jego udział w mieszkaniu?

Tak, jeżeli partner umrze bez testamentu, a nie będzie pozostawał w związku małżeńskim, jego dzieci będą dziedziczyć po nim z ustawy. Wynika to z art. 926 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu, oraz z art. 931 Kodeksu cywilnego, który w pierwszej kolejności powołuje do spadku dzieci spadkodawcy i jego małżonka.

W praktyce oznacza to, że jeżeli mieszkanie zostanie kupione po połowie, a partner ma dwoje dzieci, to po jego śmierci do spadku wejdzie jego udział w mieszkaniu, np. 1/2 lokalu. Jeżeli nie będzie testamentu i partner nie będzie miał małżonka, każde z dzieci odziedziczy po 1/4 całego mieszkania, czyli po połowie udziału należącego do zmarłego. Pani zachowa swój udział, ale współwłaścicielami drugiej części staną się dzieci partnera.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy partner w chwili śmierci będzie miał żonę. Wtedy z ustawy dziedziczą dzieci i małżonek w częściach równych, przy czym udział małżonka nie może być mniejszy niż 1/4 całości spadku. Konkubent nie jest traktowany jak małżonek, dlatego sam wieloletni związek, wspólne zamieszkiwanie i wspólna spłata kredytu nie dają prawa do dziedziczenia ustawowego.

Wspólny zakup mieszkania w konkubinacie a współwłasność

Przy zakupie mieszkania przez osoby niebędące małżeństwem kluczowe znaczenie ma to, kto zostanie wpisany w akcie notarialnym i w księdze wieczystej oraz w jakich udziałach. Jeżeli oboje partnerzy zostaną właścicielami po 1/2, każdy z nich ma samodzielny udział we współwłasności. Taki udział może być dziedziczony, sprzedany albo objęty postępowaniem o dział spadku.

Jeżeli natomiast w akcie notarialnym jako właściciel zostanie wpisany tylko jeden partner, drugi zasadniczo nie staje się właścicielem mieszkania, nawet jeśli przekazywał pieniądze na wkład własny lub spłacał raty. Może wtedy dochodzić rozliczeń pieniężnych, ale to zupełnie inna i zwykle trudniejsza sytuacja niż ochrona prawa własności.

Warto zadbać, aby udziały w nieruchomości odpowiadały rzeczywistemu finansowaniu zakupu albo aby partnerzy świadomie ustalili inny podział i opisali zasady rozliczeń. Ma to znaczenie nie tylko przy rozstaniu, ale również przy śmierci jednego z partnerów i późniejszych rozmowach ze spadkobiercami.

Czy po śmierci partnera trzeba będzie spłacić jego dzieci?

Nie zawsze od razu, ale ryzyko rozliczeń jest realne. Jeżeli dzieci partnera odziedziczą jego udział w mieszkaniu, staną się współwłaścicielami lokalu razem z Panią. Mogą wtedy korzystać z praw współwłaścicieli, żądać uregulowania sposobu korzystania z mieszkania, sprzedaży udziału, zniesienia współwłasności albo spłaty w ramach działu spadku i zniesienia współwłasności.

Jeżeli Pani będzie chciała zatrzymać mieszkanie dla siebie, najczęściej konieczne będzie porozumienie ze spadkobiercami i spłata ich udziałów. Gdy porozumienia nie będzie, sprawę może rozstrzygnąć sąd. Sąd może przyznać mieszkanie jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych, zarządzić sprzedaż albo zastosować inne rozwiązanie wynikające z przepisów o współwłasności i dziale spadku.

Istotne jest także to, że spadkobiercy dziedziczą nie tylko prawa, lecz także obowiązki majątkowe zmarłego, w tym długi spadkowe. Co do zasady spadek jest obecnie przyjmowany z dobrodziejstwem inwentarza, chyba że spadkobierca złoży inne oświadczenie. Nie zmienia to jednak faktu, że jeśli Pani była solidarnym współkredytobiorcą, bank może dochodzić spłaty kredytu także od Pani, niezależnie od późniejszych rozliczeń ze spadkobiercami partnera.

Co daje testament partnera?

Testament może znacząco poprawić sytuację osoby pozostającej przy życiu. Partner może powołać Panią do całości spadku albo do określonej części spadku. Wtedy jego udział w mieszkaniu nie przypadnie dzieciom na podstawie dziedziczenia ustawowego, lecz będzie dziedziczony zgodnie z treścią testamentu.

Trzeba jednak pamiętać o dwóch zasadach. Po pierwsze, każda osoba sporządza własny testament. Polski Kodeks cywilny nie dopuszcza testamentu wspólnego dwóch osób, dlatego partnerzy nie powinni podpisywać jednego wspólnego dokumentu. Po drugie, testament własnoręczny musi być w całości napisany pismem ręcznym, podpisany i najlepiej opatrzony datą. Dla nieruchomości bezpieczniejszy praktycznie bywa testament notarialny, ponieważ ogranicza ryzyko sporów o autentyczność i formę.

W sprawach dotyczących konkretnego udziału w nieruchomości można rozważyć także zapis windykacyjny. Taki zapis pozwala przeznaczyć oznaczony składnik majątku, np. udział w mieszkaniu, konkretnej osobie, ale musi być ustanowiony w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego. To rozwiązanie wymaga dokładnej analizy księgi wieczystej, kredytu, udziałów i sytuacji rodzinnej partnera.

Czy dzieciom partnera będzie przysługiwał zachowek?

Tak, samo sporządzenie testamentu na rzecz partnerki nie musi całkowicie wyłączyć roszczeń dzieci zmarłego. Jeżeli dzieci byłyby powołane do spadku z ustawy, a w testamencie zostały pominięte, mogą żądać zachowku od spadkobiercy testamentowego. Zachowek jest roszczeniem o zapłatę pieniędzy, a nie automatycznym prawem do części mieszkania.

Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego zachowek wynosi co do zasady 1/2 wartości udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym. Jeżeli uprawniony jest małoletni albo trwale niezdolny do pracy, zachowek wynosi 2/3 wartości tego udziału. Dla przykładu: jeżeli partner miał dwoje dorosłych dzieci, nie miał żony i w testamencie powołał Panią do całości spadku, każde dziecko może co do zasady żądać pieniędzy odpowiadających połowie tego, co dostałoby przy dziedziczeniu ustawowym.

Roszczenie o zachowek przedawnia się zasadniczo z upływem 5 lat. Przy dziedziczeniu testamentowym termin liczy się od ogłoszenia testamentu. W sprawach dotyczących darowizn lub zapisów windykacyjnych sposób liczenia terminu wymaga odrębnej oceny. W aktualnym stanie prawnym sąd może też, w szczególnych przypadkach i na wniosek zobowiązanego, rozłożyć zachowek na raty, odroczyć termin zapłaty albo wyjątkowo obniżyć zachowek, biorąc pod uwagę sytuację osobistą i majątkową stron.

Jak ograniczyć ryzyko konfliktu ze spadkobiercami?

Najlepiej działa połączenie kilku rozwiązań. Po pierwsze, w akcie notarialnym trzeba prawidłowo określić udziały w mieszkaniu. Po drugie, każdy z partnerów powinien rozważyć sporządzenie własnego testamentu, a przy nieruchomości także testamentu notarialnego z zapisem windykacyjnym. Po trzecie, warto ustalić w umowie między partnerami, kto finansuje wkład własny, raty, remonty i opłaty oraz jak rozliczyć te nakłady w razie rozstania albo śmierci.

Po czwarte, przy kredycie hipotecznym należy sprawdzić umowę z bankiem: kto jest kredytobiorcą, czy odpowiedzialność jest solidarna, jakie są skutki śmierci jednego z kredytobiorców i czy bank wymaga ubezpieczenia. Po piąte, praktycznym zabezpieczeniem bywa polisa na życie z uposażeniem partnera albo dzieci, tak aby w razie śmierci były środki na spłatę kredytu lub zachowku.

Nie ma jednego dokumentu, który w każdej sprawie całkowicie usunie ryzyko. Małżeństwo daje ustawowe prawo dziedziczenia, ale nie eliminuje praw dzieci zmarłego. Testament wzmacnia pozycję partnera, ale może rodzić obowiązek zapłaty zachowku. Darowizna udziału może przesunąć własność za życia, ale także może być brana pod uwagę przy zachowku. Dlatego rozwiązanie powinno być dobrane do wartości mieszkania, wieku dzieci, relacji rodzinnych, kredytu i planów partnerów.

FAQ

Czy konkubina dziedziczy mieszkanie po partnerze?

Nie z ustawy. Konkubina albo konkubent może dziedziczyć po partnerze tylko wtedy, gdy zostanie powołany w ważnym testamencie albo otrzyma określony składnik majątku w zapisie windykacyjnym sporządzonym u notariusza.

Czy ślub rozwiązuje problem dziedziczenia?

Ślub daje małżonkowi prawo dziedziczenia ustawowego, ale nie wyłącza praw dzieci zmarłego. Jeżeli partner ma dzieci, po zawarciu małżeństwa dziedziczą one razem z małżonkiem, a udział małżonka nie może być mniejszy niż 1/4 spadku.

Czy testament pozbawia dzieci prawa do zachowku?

Co do zasady nie. Testament może sprawić, że partner odziedziczy udział w mieszkaniu, ale dzieci zmarłego mogą żądać zapłaty zachowku. Wyłączenie albo ograniczenie zachowku jest możliwe tylko w szczególnych sytuacjach, np. przy skutecznym wydziedziczeniu, zrzeczeniu się dziedziczenia lub przy innych okolicznościach ocenianych indywidualnie.

Czy lepiej zrobić testament własnoręczny czy notarialny?

Testament własnoręczny może być ważny, jeżeli jest w całości napisany ręcznie, podpisany i najlepiej opatrzony datą. Przy mieszkaniu, kredycie i dzieciach z poprzedniego związku bezpieczniejszy bywa testament notarialny, zwłaszcza gdy w grę wchodzi zapis windykacyjny udziału w nieruchomości.

Czy bank może żądać spłaty kredytu po śmierci partnera?

Tak, jeżeli drugi partner jest współkredytobiorcą albo odpowiada solidarnie z umowy kredytowej. Śmierć jednego kredytobiorcy nie powoduje automatycznego umorzenia kredytu. Trzeba sprawdzić umowę kredytową, polisę i zasady odpowiedzialności spadkobierców.

Podsumowanie

Zakup mieszkania z partnerem, który ma dzieci, powinien być zaplanowany nie tylko finansowo, ale także spadkowo. Jeżeli partnerzy nie są małżeństwem, drugi partner nie dziedziczy z ustawy, a udział zmarłego może przypaść jego dzieciom. Testament, zapis windykacyjny, prawidłowe udziały w księdze wieczystej, umowa rozliczeniowa i ubezpieczenie na życie mogą znacząco ograniczyć ryzyko konfliktu. Trzeba jednak pamiętać, że dzieci partnera mogą mieć roszczenie o zachowek, dlatego zabezpieczenie należy dopasować do konkretnej sytuacji rodzinnej i majątkowej.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 - oficjalny tekst aktu.

2. Art. 926, art. 931, art. 942, art. 949, art. 981¹, art. 991, art. 997¹ i art. 1007 Kodeksu cywilnego.