Pani Hanna zwróciła się do nas z pytaniami odnoście opodatkowania sprzedaży działki. Przed miesiącem jej ojciec otrzymał w darowiźnie działkę od swojej siostry. Nieruchomość ta, gdy należała do ciotki, została przekwalifikowana przez starostwo z działki rolnej na działkę przemysłowo-budowlaną, co podniosło jej wartość. Pani Hanna pyta, czy sprzedaż tej działki wiąże się z obowiązkiem podatkowym po stronie jej taty. A może po jakimś czasie jest się zwolnionym z podatku od sprzedaży działki, jeśli tak, ile trzeba odczekać? Czy trzeba będzie ponieść jakieś opłaty w związku ze zmianą przeznaczenia działki?
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, wiąże się z koniecznością odprowadzenia podatku dochodowego od osób fizycznych. Co do zasady – zgodnie z art. 30e ustawy o PIT – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zaś podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodów, którymi będą w tym przypadku (nabycie w drodze darowizny):
- udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, oraz
- kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Zwolnienie podatkowe od sprzedaży nieruchomości
Istnieje jednak możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Przepis ten stanowi, że zwalnia się z opodatkowania dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Wysokość dochodu zwolnionego = dochód ze zbycia x wydatki na cele mieszkaniowe / przychód ze zbycia.
Katalog wydatków na cele mieszkaniowe
Katalog wydatków na cele mieszkaniowe jest dość szeroki i obejmuje:
- wydatki poniesione na:
- nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
- wydatki poniesione na:
- spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
- spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
- spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;
- wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
- gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
- gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Złożenie zeznania podatkowego po zbyciu nieruchomości – PIT-39
Po zakończeniu roku podatkowego, w którym podatnik zbywa nieruchomość, jest obowiązany w zeznaniu podatkowym PIT-39 (składanym do 30 kwietnia), wykazać:
- dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania wyżej określone zwolnienie,
- dochody, które korzystają ze zwolnienia.
W przypadku natomiast niewypełnienia warunków zwolnienia podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Opłata planistyczna
Przy sprzedaży nieruchomości ojciec pani Hanny nie poniesie opłaty planistycznej związanej ze zmianą przeznaczenia działki i wzrostem jej wartości, zmiana przeznaczenia nastąpiła bowiem już wcześniej, przed dokonaniem darowizny.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Przykłady
Przypadek Pana Jana – sprzedaż działki po dwóch latach
Pan Jan otrzymał w darowiźnie od rodziny działkę rolną, którą następnie przekształcił w działkę budowlaną. Po dwóch latach od darowizny postanowił ją sprzedać. Zgodnie z przepisami, jako że sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od nabycia, pan Jan musiał zapłacić 19% podatek dochodowy od zysku ze sprzedaży pomniejszonego o koszty poniesione na przekształcenie działki w budowlaną.
Przykład Pani Kasi – inwestycja we własne mieszkanie
Pani Kasia dostała w darowiźnie od swojej cioci działkę. Po 3 latach zdecydowała się na sprzedaż, aby sfinansować zakup mieszkania. Dzięki temu, że dochód ze sprzedaży działki przeznaczyła na własne cele mieszkaniowe, skorzystała ze zwolnienia podatkowego. Musiała jednak udokumentować wydatki na zakup mieszkania i wykazać je w zeznaniu podatkowym, aby uniknąć zapłaty podatku dochodowego.
Historia Pana Michała – sprzedaż działki po pięciu latach
Pan Michał otrzymał działkę rolną w darowiźnie od swojego wuja. Przez kilka lat użytkował ją zgodnie z przeznaczeniem. Po upływie 5 lat zdecydował się na sprzedaż. Ponieważ sprzedaż nieruchomości nastąpiła po 5 latach od daty nabycia, pan Michał nie musiał płacić podatku dochodowego od zysków ze sprzedaży. Jego sytuacja była przykładem skorzystania z pełnego zwolnienia podatkowego wynikającego z długiego okresu posiadania nieruchomości.
Podsumowanie
Sprzedaż działki otrzymanej w darowiźnie może wiązać się z różnymi obowiązkami podatkowymi, w zależności od czasu posiadania nieruchomości oraz sposobu jej wykorzystania po sprzedaży. Kluczowe jest zrozumienie przepisów dotyczących podatku dochodowego i możliwości skorzystania ze zwolnień podatkowych, szczególnie w kontekście inwestycji w cele mieszkaniowe. W każdym przypadku zaleca się konsultację z doradcą podatkowym, aby uniknąć błędów i maksymalizować korzyści podatkowe wynikające ze sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz indywidualnej porady prawnej dotyczącej podatków przy sprzedaży nieruchomości? Skorzystaj z naszych usług doradztwa online i otrzymaj profesjonalną pomoc oraz dostosowane do Twojej sytuacji wzory pism. Zapewniamy szybką i skuteczną pomoc prawną, dostępną z każdego miejsca i o każdej porze. Nie zwlekaj, napisz do nas, korzystając z formularza pod tekstem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
.
|
Darowizna pieniężna od żonatego brata a podatek
