Darowizna mieszkania siostrze zaraz po zakupie a podatek

Darowizna mieszkania zaraz po zakupie

Stan prawny: 5 lipca 2026 r. Podstawą odpowiedzi są przepisy Kodeksu cywilnego, ustawy o podatku od spadków i darowizn, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Jeżeli siostra jest wyłączną właścicielką mieszkania, przepisy prawa cywilnego nie nakładają na nią okresu karencji, po którego upływie dopiero mogłaby dokonać darowizny. Może więc podarować mieszkanie po dwóch miesiącach od zakupu, a nawet wcześniej, o ile nie istnieją szczególne ograniczenia wynikające z konkretnego stanu faktycznego, np. z umowy kredytowej, zabezpieczenia hipotecznego, umowy z deweloperem albo z ujawnionych w księdze wieczystej roszczeń lub zakazów.

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. W przypadku mieszkania darowizna oznacza przeniesienie własności lokalu na obdarowaną osobę bez zapłaty ceny.

Ważne jest jednak, aby ustalić, czy mieszkanie rzeczywiście stanowi majątek osobisty siostry. Jeżeli lokal został nabyty do majątku wspólnego małżonków, do darowizny potrzebny byłby udział drugiego małżonka. Jeżeli natomiast siostra figuruje w księdze wieczystej jako jedyna właścicielka i lokal należy do jej majątku osobistego, zasadniczo może samodzielnie nim rozporządzić.

Forma aktu notarialnego i przeniesienie własności mieszkania

Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Wynika to nie tylko z ogólnej zasady dotyczącej oświadczenia darczyńcy, ale przede wszystkim z tego, że przeniesienie własności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego. W praktyce obie strony stawiają się u notariusza, składają oświadczenia w akcie, a notariusz sporządza także wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.

Do aktu notarialnego notariusz zwykle będzie potrzebował m.in. numeru księgi wieczystej, dokumentu potwierdzającego nabycie mieszkania przez siostrę, danych stron oraz informacji o wartości rynkowej lokalu. Jeżeli mieszkanie jest obciążone hipoteką, służebnością, roszczeniem albo innym prawem, notariusz powinien ocenić, czy i w jaki sposób wpływa to na treść aktu oraz koszty transakcji.

Jeżeli mieszkanie było kupione na kredyt, sama darowizna nie zawsze oznacza automatyczne przejęcie długu wobec banku przez obdarowaną. Przejęcie długu wymaga zasadniczo odrębnych uzgodnień i zgody wierzyciela. W praktyce przy mieszkaniu obciążonym hipoteką trzeba sprawdzić umowę kredytową, zgodę banku i sposób ujawnienia hipoteki w księdze wieczystej.

Darowizna między rodzeństwem a podatek od spadków i darowizn

Nabycie mieszkania w drodze darowizny podlega co do zasady podatkowi od spadków i darowizn, a podatnikiem jest obdarowany, nie darczyńca. Rodzeństwo należy jednak do tzw. grupy zerowej, czyli do kręgu osób najbliższych objętych pełnym zwolnieniem z podatku na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Zwolnienia dla najbliższej rodziny stosuje się wtedy, gdy w chwili nabycia obdarowany ma obywatelstwo polskie, obywatelstwo państwa UE albo EFTA, ewentualnie ma miejsce zamieszkania na terytorium Polski, państwa UE albo EFTA. Jeżeli sprawa ma element zagraniczny, np. obdarowana mieszka poza tym obszarem, trzeba zweryfikować warunki zwolnienia indywidualnie.

Zwolnienie obejmuje nabycie rzeczy i praw majątkowych niezależnie od ich wartości, ale trzeba spełnić warunki ustawowe. W standardowych przypadkach nabycie należy zgłosić właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy. Przy darowiźnie mieszkania sytuacja jest prostsza, ponieważ ustawa wyłącza obowiązek zgłoszenia, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego albo gdy w tej formie złożono oświadczenie woli jednej ze stron.

Oznacza to, że przy darowiźnie mieszkania od siostry zawartej u notariusza obdarowana co do zasady nie musi samodzielnie składać formularza SD-Z2. Notariusz przekazuje wymagane informacje wynikające z aktu. Warto jednak zachować wypis aktu notarialnego i potwierdzić w kancelarii, jakie czynności podatkowe zostaną wykonane.

Warunek dokumentowania przelewem dotyczy darowizn pieniężnych, gdy ich wartość od tej samej osoby przekracza limit wskazany w art. 9 ust. 1 pkt 1 ustawy. Aktualnie kwota ta dla I grupy podatkowej wynosi 36 120 zł. Ten warunek nie ma typowego zastosowania do darowizny mieszkania, ale będzie ważny, jeżeli siostra oprócz lokalu przekazywałaby również pieniądze.

Czy siostra zapłaci PIT, skoro niedawno kupiła mieszkanie?

Darowizna nie jest sprzedażą ani innym odpłatnym zbyciem. Z tego powodu samo przekazanie mieszkania w darowiźnie przez siostrę nie powoduje po jej stronie podatku dochodowego takiego jak przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat. Przepis o 5-letnim terminie w PIT dotyczy odpłatnego zbycia, a nie nieodpłatnej darowizny.

Inaczej trzeba ocenić późniejszą sprzedaż mieszkania przez obdarowaną. Jeżeli Pani po otrzymaniu darowizny sprzeda mieszkanie przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Panią, może powstać obowiązek rozliczenia PIT, chyba że zastosowanie znajdzie np. ulga mieszkaniowa. To już odrębna kwestia podatkowa, zależna od daty zbycia, wartości sprzedaży, kosztów i przeznaczenia środków.

Koszty notarialne, opłata sądowa i możliwy PCC

Nawet jeżeli nie wystąpi podatek od spadków i darowizn, darowizna mieszkania wiąże się z kosztami czynności notarialnej. Notariusz pobiera taksę notarialną, która nie może przekroczyć stawek maksymalnych określonych w rozporządzeniu. Do taksy doliczany jest VAT, a dodatkowo pojawiają się opłaty za wypisy aktu oraz opłata sądowa za wpis prawa własności do księgi wieczystej, która przy wpisie własności zwykle wynosi 200 zł.

Co do zasady sama darowizna nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. PCC może jednak wystąpić w tej części umowy darowizny, która dotyczy przejęcia przez obdarowanego długów, ciężarów albo zobowiązań darczyńcy, np. przy przejęciu kredytu za zgodą banku. Przy nieruchomości stawka PCC wynosi zasadniczo 2% od podstawy opodatkowania w tej części. W takiej sytuacji notariusz powinien ocenić skutki podatkowe konkretnej treści aktu.

Obowiązki obdarowanego wobec darczyńcy

Darowizna nie jest umową dożywocia. Samo przyjęcie mieszkania od siostry nie oznacza automatycznie, że obdarowana zobowiązuje się do stałej opieki, utrzymania albo zamieszkania z darczyńcą. Jeżeli strony chcą uregulować opiekę, służebność mieszkania, użytkowanie albo inne obowiązki, powinny rozważyć wpisanie odpowiednich postanowień do aktu albo wybór innej umowy, np. umowy dożywocia.

Kodeks cywilny przewiduje jednak szczególny obowiązek z art. 897. Jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków potrzebnych do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wykonania jego ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może zwolnić się od tego obowiązku, zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.

Odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności

Darczyńca może odwołać darowiznę już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Nie chodzi tu o zwykły konflikt rodzinny, ochłodzenie relacji czy brak codziennych kontaktów. Rażąca niewdzięczność musi mieć poważny charakter i być oceniana obiektywnie, a nie wyłącznie według subiektywnych odczuć darczyńcy.

W orzecznictwie podkreśla się, że nie da się stworzyć jednej uniwersalnej reguły pozwalającej w każdej sprawie przesądzić, czy zachowanie obdarowanego było rażąco niewdzięczne. Znaczenie mają okoliczności konkretnej sprawy: charakter relacji, przyczyny konfliktu, zachowanie obu stron, intensywność naruszeń oraz to, czy działanie obdarowanego było skierowane przeciwko darczyńcy w sposób świadomy i naganny.

Trzeba też pamiętać o terminie. Darowizny nie można odwołać po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Odwołanie następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie. Jeżeli obdarowany nie zwróci nieruchomości dobrowolnie, spór zwykle kończy się postępowaniem sądowym.

Podsumowanie

Siostra może podarować Pani mieszkanie zaraz po zakupie, jeżeli jest jego właścicielką i nie ma szczególnych ograniczeń wynikających z księgi wieczystej, kredytu lub innych umów. Darowizna mieszkania wymaga aktu notarialnego, a po jego podpisaniu notariusz kieruje wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.

Podatkowo darowizna między rodzeństwem może być całkowicie zwolniona z podatku od spadków i darowizn. Przy akcie notarialnym obdarowana co do zasady nie składa osobnego SD-Z2. Trzeba natomiast uwzględnić koszty notariusza, opłatę sądową, ewentualny PCC przy przejęciu długów oraz możliwe skutki PIT przy późniejszej sprzedaży mieszkania przez obdarowaną.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 888-902: tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795.
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a, art. 5, art. 6, art. 9 i art. 17a: tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 478.
• Ministerstwo Finansów, poradnik „Nabycie spadku lub darowizny w najbliższej rodzinie - zwolnienie od podatku SD”: podatki.gov.pl.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 1 i art. 7: tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 191.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej: tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566.