Darowizna nieruchomości w Polsce dla dziecka mieszkającego w Niemczech – podatek i formalności

Darowizna nieruchomości położonej w Polsce – które prawo podatkowe ma zastosowanie?

Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość położona w Polsce, to od strony polskiego prawa podatkowego zastosowanie ma ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Wynika to z art. 1 ust. 1 pkt 2 tej ustawy, zgodnie z którym podatkowi podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej tytułem darowizny.

W przypadku nieruchomości położonej w Polsce nie ma więc decydującego znaczenia samo obywatelstwo obdarowanego ani to, że na stałe mieszka on w Niemczech. Kluczowe jest to, że przedmiot darowizny znajduje się w Polsce.

Jeżeli interesuje Cię także darowizna międzynarodowa w formie pieniędzy dla dziecka mieszkającego za granicą, zasady podatkowe mogą wyglądać inaczej niż przy nieruchomości.

Czy wyłączenie z art. 3 ustawy ma tu zastosowanie?

Nie. Trzeba zwrócić uwagę, że art. 3 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn dotyczy wyłącznie rzeczy ruchomych znajdujących się w Polsce oraz praw majątkowych wykonywanych w Polsce, gdy ani nabywca, ani darczyńca nie są obywatelami polskimi i nie mają miejsca stałego pobytu albo siedziby w Polsce.

Przepis ten nie obejmuje nieruchomości położonych w Polsce. Oznacza to, że przy darowiźnie polskiej nieruchomości nie można powołać się na to wyłączenie tylko dlatego, że obdarowany ma obywatelstwo niemieckie i mieszka w Niemczech.

Inaczej mówiąc: sama okoliczność, że obdarowany jest cudzoziemcem lub rezydentem zagranicznym, nie usuwa opodatkowania w Polsce na poziomie samego zakresu ustawy.

Czy darowizna od matki dla dziecka jest zwolniona z podatku w Polsce?

Tak, co do zasady tak. Zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli spełnione są warunki ustawowe.

Dziecko jest zstępnym, a matka wstępną, więc taka darowizna mieści się w tzw. grupie zerowej. W praktyce oznacza to możliwość pełnego zwolnienia z podatku, niezależnie od wartości darowanej nieruchomości.

To zwolnienie jest korzystniejsze niż zwykłe zasady dla I grupy podatkowej, ponieważ nie działa tu limit kwotowy jako granica zwolnienia – ważne jest spełnienie warunków z art. 4a ustawy.

Czy przy darowiźnie nieruchomości trzeba składać SD-Z2?

Co do zasady art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy wymaga zgłoszenia nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Jednak w opisanej sytuacji darowizna nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wymaga tego art. 158 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność nieruchomości powinny być zawarte w formie aktu notarialnego.

To ma istotny skutek podatkowy. Zgodnie z art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. W praktyce obdarowany nie składa więc formularza SD-Z2 tylko dlatego, że otrzymuje nieruchomość od matki.

W takim przypadku notariusz jako płatnik wykonuje obowiązki przewidziane ustawą, w tym sporządza akt i przekazuje wymagane informacje podatkowe. Jeżeli darowizna spełnia warunki zwolnienia, podatek w Polsce nie powinien wystąpić.

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy?

Przy darowiźnie obowiązek podatkowy powstaje co do zasady z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W przypadku nieruchomości, gdzie akt notarialny jest obowiązkowy, ta chwila będzie w praktyce dniem podpisania aktu.

To właśnie od tej daty liczy się ewentualny termin 6 miesięcy z art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy, ale – jak wyżej – przy akcie notarialnym zgłoszenie SD-Z2 nie jest wymagane.

Czy cudzoziemiec może dostać w darowiźnie nieruchomość w Polsce?

Od strony podatku od spadków i darowizn – tak, przepisy dopuszczają takie nabycie. Osobną kwestią może być jednak to, czy nabycie konkretnej nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na podstawie ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

To zależy od rodzaju nieruchomości, statusu cudzoziemca oraz tego, czy korzysta on z wyjątków ustawowych. W przypadku obywatela Niemiec trzeba uwzględnić również szczególne zasady wynikające z członkostwa Polski w Unii Europejskiej, ale ocena wymaga sprawdzenia konkretnego rodzaju nieruchomości. Inaczej może wyglądać sytuacja przy lokalu mieszkalnym, a inaczej przy nieruchomości rolnej lub leśnej.

Jeżeli problem dotyczy nie tylko darowizny dla rezydenta zagranicznego, ale szerzej kwestii, jak działają darowizny międzynarodowe, warto porównać skutki dla nieruchomości i darowizn rodzinnych w innych konfiguracjach.

Czy w Niemczech też może powstać podatek?

Tak, to możliwe. Polski podatek i niemiecki podatek to dwa odrębne porządki prawne. Fakt, że darowizna w Polsce korzysta ze zwolnienia z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, nie przesądza jeszcze, że nie będzie obowiązków w Niemczech.

To, czy w Niemczech powstanie podatek, zależy przede wszystkim od tamtejszych przepisów o podatku od spadków i darowizn, miejsca zamieszkania podatnika, jego rezydencji podatkowej, relacji rodzinnej oraz ewentualnych kwot wolnych i zasad unikania podwójnego opodatkowania. Tę część trzeba ocenić według prawa niemieckiego.

Jeżeli obdarowany za granicą jest np. wnukiem albo dalszym krewnym, skutki podatkowe również mogą wyglądać inaczej niż przy darowiźnie od matki dla dziecka. Porównawczo może być pomocny materiał o sytuacji, gdy obdarowany za granicą otrzymuje darowiznę od rodziny.

Jakie formalności trzeba załatwić przy darowiźnie nieruchomości?

W praktyce najczęściej potrzebne będą:

• dane stron i dokumenty tożsamości,
• numer księgi wieczystej nieruchomości,
• dokument potwierdzający tytuł własności darczyńcy,
• zaświadczenia lub dokumenty wymagane przez notariusza w konkretnej sprawie,
• informacje potrzebne do oceny, czy nabycie wymaga zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

Sam notariusz zwykle wskazuje zamkniętą listę dokumentów dla danej nieruchomości. Może się ona różnić w zależności od tego, czy chodzi o lokal, działkę budowlaną, dom, udział w nieruchomości czy nieruchomość rolną.

Ile wynosi podatek, gdy zwolnienie z art. 4a nie ma zastosowania?

Jeżeli z jakiegoś powodu zwolnienie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn nie przysługuje, zastosowanie mają zasady właściwe dla odpowiedniej grupy podatkowej oraz aktualne skale podatkowe z ustawy. W relacji matka–dziecko obdarowany należy do I grupy podatkowej zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy.

Wysokość podatku zależy wtedy od tzw. czystej wartości nabycia, czyli wartości po potrąceniu długów i ciężarów, ustalanej według art. 7 ust. 1 ustawy, oraz od kwoty wolnej i skali podatkowej obowiązującej w dniu powstania obowiązku podatkowego.

Ponieważ skale i kwoty wolne były w ostatnich latach zmieniane, wyliczenie trzeba zawsze odnosić do aktualnego stanu prawnego i konkretnej daty darowizny. W opisanym typowym wariancie – darowizna nieruchomości od matki dla dziecka w formie aktu notarialnego – najważniejsze jest jednak to, że zwykle działa pełne zwolnienie.

Praktyczny wniosek

Jeżeli matka daruje dziecku nieruchomość położoną w Polsce, a umowa zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, to po stronie polskiej najczęściej mamy do czynienia z darowizną objętą zakresem ustawy, ale jednocześnie zwolnioną z podatku na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

To oznacza, że w Polsce podatek zasadniczo nie wystąpi, a osobne sprawdzenie będzie potrzebne głównie pod kątem przepisów obowiązujących w państwie zamieszkania obdarowanego oraz ewentualnych ograniczeń dotyczących nabywania nieruchomości przez cudzoziemców.

FAQ

Czy obywatel Niemiec zapłaci w Polsce podatek od darowizny nieruchomości od matki?

Nie zawsze. Sama darowizna nieruchomości położonej w Polsce podlega polskiej ustawie, ale przy darowiźnie od matki dla dziecka najczęściej działa pełne zwolnienie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Czy przy akcie notarialnym trzeba składać formularz SD-Z2?

Nie. Zgodnie z art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek zgłoszenia nie dotyczy nabycia na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Czy znaczenie ma to, że obdarowany nie ma polskiego obywatelstwa?

Przy nieruchomości położonej w Polsce nie eliminuje to stosowania polskiej ustawy. Obywatelstwo może mieć znaczenie w innych konfiguracjach, ale nie wyłącza automatycznie podatku lub zwolnienia przy darowiźnie polskiej nieruchomości.

Czy notariusz załatwia formalności podatkowe?

W praktyce tak – przy akcie notarialnym notariusz wykonuje obowiązki płatnika wynikające z ustawy. Nie oznacza to jednak, że strony nie powinny wcześniej sprawdzić, czy przysługuje zwolnienie oraz czy nie ma dodatkowych wymogów dla cudzoziemca.

Czy mogą wystąpić obowiązki podatkowe także w Niemczech?

Tak. To zależy od niemieckich przepisów i indywidualnego statusu obdarowanego. Polskie zwolnienie nie przesądza o braku podatku za granicą.

Źródła

• art. 1 ust. 1 pkt 2, art. 3 pkt 1, art. 4a ust. 1 i ust. 4 pkt 2, art. 6 ust. 1 pkt 4, art. 7 ust. 1, art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• art. 158 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców