Warunki zabudowy a dojazd przez działkę leśną

Dlaczego organ może odmówić albo zablokować warunki zabudowy

W sprawach o warunki zabudowy kluczowy jest art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis wymaga, aby teren miał dostęp do drogi publicznej. Z kolei art. 2 pkt 14 tej ustawy stanowi, że dostęp do drogi publicznej może być bezpośredni albo pośredni, w szczególności przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

To jednak nie oznacza, że każda wpisana do księgi wieczystej służebność automatycznie kończy sprawę. Jeżeli przejazd ma odbywać się przez grunt leśny i w praktyce wymaga urządzenia drogi, utwardzenia, niwelacji albo innych robót, organ może uznać, że dostęp nie jest realnie zapewniony w sposób zgodny z przepisami dotyczącymi lasów i zagospodarowania terenu.

W takich sprawach rozstrzygający jest konkretny stan faktyczny: oznaczenie użytku w ewidencji gruntów, zapisy planistyczne, treść służebności, istniejący stan terenu oraz to, czy droga już istnieje jako urządzony ciąg komunikacyjny, czy dopiero miałaby powstać.

Co oznacza dostęp do drogi publicznej w praktyce

W praktyce trzeba rozdzielić dwie kwestie:

Jeżeli na działce drogowej nie ma drzew, to jeszcze nie przesądza, że grunt nie jest lasem. Znaczenie mają m.in. dane z ewidencji gruntów i budynków, uproszczony plan urządzenia lasu albo decyzja starosty wydana dla lasów niestanowiących własności Skarbu Państwa. Dlatego organ może przyjąć, że przejazd odbywa się przez grunt leśny nawet wtedy, gdy teren wygląda jak nieużywana droga.

Zobacz również:

dostęp do drogi publicznej

Czy sama służebność przejazdu wystarczy

Co do zasady służebność drogowa może stanowić podstawę uznania, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Problem pojawia się wtedy, gdy wykonywanie tej służebności w praktyce wymaga budowy lub urządzenia drogi na gruncie, który ma status lasu.

Jeżeli droga już istnieje jako legalnie urządzony dojazd i korzystanie z niej nie wymaga dalszych robót, sytuacja jest inna niż wtedy, gdy inwestor dopiero chce wykonać drogę, utwardzenie lub poszerzenie pasa przejazdu. W tym drugim wariancie organ może oczekiwać wcześniejszego uporządkowania statusu gruntu.

W sprawach podobnych do opisanej ważne jest również ustalenie, czy historycznie wydane były jakiekolwiek decyzje dotyczące zabudowy, zjazdu, podziału nieruchomości lub uzgodnień komunikacyjnych. Fakt, że na działce istnieje budynek i naliczany jest podatek od nieruchomości, nie przesądza sam przez się o legalności obecnego dojazdu ani nie wiąże organu wydającego nowe warunki zabudowy.

Las, grunt leśny i wyłączenie z produkcji leśnej

Trzeba odróżnić kilka pojęć, które w praktyce często są mieszane:

• las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach,
• grunty leśne w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych,
• zmiana przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne, o której mowa w art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych,
• wyłączenie z produkcji leśnej, o którym mowa w art. 11 ust. 1 tej ustawy.

Jeżeli grunt ma być wykorzystany na cel nieleśny, np. pod drogę dojazdową obsługującą zabudowę, w wielu przypadkach potrzebna jest najpierw zmiana przeznaczenia gruntu na cele nieleśne, a następnie decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji leśnej przed faktycznym rozpoczęciem użytkowania w nowy sposób. Zakres wymaganych czynności zależy od tego, czy jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy sprawa toczy się w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, a także od rodzaju i pochodzenia gruntu.

Nie jest aktualne uproszczenie, że taki grunt trzeba koniecznie „zmienić na użytek rolny”. W sprawach drogowych chodzi zwykle o zmianę przeznaczenia na cele nieleśne, a nie na użytek rolny. Art. 13 ust. 2 ustawy o lasach dotyczy zmiany lasu na użytek rolny i nie jest podstawowym przepisem dla drogi dojazdowej do inwestycji budowlanej.

Jeżeli potrzebna jest formalna zmiana użytkowania leśnego, sama okoliczność, że na działce nie ma drzew, nie zastępuje wymaganych decyzji.

Czy budowa albo utwardzenie drogi wymaga formalności budowlanych

Droga wewnętrzna może być traktowana jako obiekt budowlany liniowy w rozumieniu art. 3 pkt 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. To, czy konkretne roboty wymagają pozwolenia na budowę, zgłoszenia albo nie wymagają żadnej z tych form, zależy od ich rodzaju, zakresu i aktualnego brzmienia art. 28, art. 29 i art. 30 Prawa budowlanego.

Nie da się dziś bezpiecznie przyjąć jednej odpowiedzi dla każdego „utwardzenia”. Inaczej ocenia się zwykłe roboty porządkowe na istniejącym dojeździe, a inaczej wykonanie nowej drogi lub trwałej nawierzchni. Dlatego przed rozpoczęciem prac trzeba ustalić, czy chodzi o utrzymanie istniejącego przejazdu, czy o realizację nowego obiektu budowlanego.

W podobnych sprawach znaczenie ma również to, czy działka ma prawidłowo zapewniony dostęp przez drogę służebną, czy też służebność istnieje tylko na papierze, ale korzystanie z niej wymaga dodatkowych procedur.

Jakie działania warto podjąć krok po kroku

1. Ustalić status działki drogowej – pobrać wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz, jeśli to możliwe, dokumenty dotyczące planu urządzenia lasu albo decyzji starosty dla lasów prywatnych.
2. Sprawdzić treść służebności – czy obejmuje tylko przejazd i przechód, czy także media, jaka jest szerokość pasa, przez które działki przebiega i czy prowadzi do drogi publicznej.
3. Przejrzeć akta sprawy WZ – na podstawie art. 73 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego strona ma prawo wglądu w akta, sporządzania notatek, kopii i odpisów.
4. Zażądać precyzyjnego wskazania przeszkody – czy problemem jest brak dostępu do drogi publicznej, brak zgody leśnej, konieczność wyłączenia z produkcji leśnej, czy jeszcze inna wada.
5. Ocenić, czy droga już istnieje legalnie – jeśli tak, argumentacja wobec organu będzie inna niż przy planowanej budowie nowej drogi.
6. Po wydaniu decyzji wnieść odwołanie – termin wynosi 14 dni od doręczenia decyzji, zgodnie z art. 129 § 1 i 2 K.p.a.

Jakich argumentów można użyć w odwołaniu

Zakres argumentów zależy od treści decyzji. Najczęściej warto sprawdzić:

• czy organ prawidłowo ustalił, że sporny teren jest gruntem leśnym,
• czy wyjaśnił, dlaczego istniejąca służebność nie zapewnia dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• czy zebrał i ocenił cały materiał dowodowy zgodnie z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.,
• czy uzasadnienie decyzji spełnia wymagania z art. 107 § 3 K.p.a.,
• czy organ nie przerzucił na stronę obowiązków, które powinien sam wyjaśnić w toku postępowania.

Jeżeli w sprawie zapadło postanowienie organu uzgadniającego, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy w danym układzie procesowym możliwe jest jego zaskarżenie bezpośrednio, czy dopiero w odwołaniu od decyzji końcowej. To zależy od rodzaju postanowienia i podstawy prawnej uzgodnienia.

Zobacz również:

dostęp do drogi publicznej

Czy można powołać się na istniejące budynki i media

Tak, ale ostrożnie. Istnienie mediów, dawnych podziałów geodezyjnych, budynku letniskowego lub gospodarczego może wspierać argument, że teren był już komunikacyjnie obsługiwany. Nie zastępuje to jednak samodzielnie wymagań z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani przepisów leśnych.

W praktyce takie okoliczności są pomocne dowodowo, gdy pokazują, że droga ma charakter istniejącego dojazdu, a nie planowanej nowej inwestycji drogowej. Dobrze więc zgromadzić mapy archiwalne, zdjęcia, stare decyzje, wypisy z rejestru gruntów i dokumenty dotyczące uzbrojenia terenu.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różne mogą być skutki prawne przy podobnym problemie z dojazdem.

FAQ

Czy warunki zabudowy można dostać, jeśli dojazd jest tylko przez służebność?

Tak, ale tylko wtedy, gdy służebność rzeczywiście zapewnia dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i korzystanie z niej nie wymaga działań sprzecznych z innymi przepisami.

Czy brak drzew oznacza, że grunt nie jest lasem?

Nie. Ocenia się przede wszystkim status prawny gruntu, a nie sam wygląd terenu. Znaczenie mają ewidencja gruntów oraz dokumenty dotyczące gospodarki leśnej.

Czy podatek od istniejącego budynku pomaga w sprawie?

Może być argumentem pomocniczym, ale nie przesądza ani o legalności dojazdu, ani o obowiązku wydania warunków zabudowy.

W jakim terminie składa się odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy?

Co do zasady w terminie 14 dni od doręczenia decyzji, zgodnie z art. 129 § 1 i 2 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Wnioski końcowe

W opisanym typie sprawy problemem zwykle nie jest sam brak służebności, lecz to, że przejazd ma przebiegać przez grunt o statusie leśnym. Dlatego trzeba ustalić, czy droga już istnieje legalnie i może być używana bez dodatkowych robót, czy też konieczne jest wcześniejsze uporządkowanie przeznaczenia gruntu i kwestii leśnych.

Jeżeli organ poprzestaje na ogólnym stwierdzeniu o „dojeździe przez las”, warto domagać się dokładnego wykazania, z czego to wynika, a po otrzymaniu niekorzystnej decyzji przygotować odwołanie oparte na aktach sprawy i konkretnych przepisach.

Źródła

• art. 2 pkt 14 i art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach
• art. 2 ust. 1 pkt 1, art. 7 oraz art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
• art. 3 pkt 3a, art. 28, art. 29 i art. 30 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
• art. 7, art. 73 § 1, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 oraz art. 129 § 1 i 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego