Wynajem mieszkania cudzoziemcom z Ukrainy – jak się zabezpieczyć?

Czy można bezpiecznie wynająć mieszkanie małżeństwu z Ukrainy?

Tak, obywatelstwo ukraińskie ani posiadanie karty pobytu nie stanowią przeszkody do zawarcia umowy najmu. Umowa najmu jest umową cywilnoprawną, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz do używania, a najemca płaci czynsz, co wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Do najmu lokalu mieszkalnego stosuje się także przepisy szczególne, w tym ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Najważniejsze jest nie to, że najemcy są cudzoziemcami, lecz to, czy umowa zostanie poprawnie przygotowana i czy właściciel będzie miał realne zabezpieczenia. W praktyce należy sprawdzić tożsamość najemców, podstawę ich pobytu w Polsce, źródło dochodu, liczbę osób mających mieszkać w lokalu oraz możliwość wskazania przez nich innego lokalu na wypadek egzekucji.

Nie należy wprowadzać do umowy zapisów typu: „w razie braku zapłaty właściciel może natychmiast usunąć lokatorów” albo „najemca zrzeka się ochrony lokatorskiej”. Takie postanowienia co do zasady nie zastępują procedury wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów i mogą być nieważne w zakresie sprzecznym z przepisami bezwzględnie obowiązującymi.

Najem okazjonalny jako podstawowe zabezpieczenie właściciela

Jeżeli wynajmującym jest osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, warto rozważyć umowę najmu okazjonalnego. Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów umową najmu okazjonalnego jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności, co wynika z art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Sama umowa pisemna nie wystarczy jednak do uzyskania uproszczonej ścieżki opróżnienia lokalu. Konieczne są załączniki wymienione w art. 19a ust. 2 tej ustawy.

Do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się opróżnić oraz wydać lokal w terminie wskazanym w żądaniu właściciela – art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu – art. 19a ust. 2 pkt 2 tej ustawy,
• oświadczenie właściciela lokalu zastępczego albo osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących – art. 19a ust. 2 pkt 3 tej ustawy; na żądanie wynajmującego podpis pod tym oświadczeniem powinien być notarialnie poświadczony.

Przy małżeństwie najbezpieczniej jest wpisać oboje małżonków jako najemców. Oboje powinni podpisać umowę, oboje powinni zostać objęci oświadczeniami notarialnymi, a zgoda właściciela lokalu zastępczego powinna obejmować także osoby z nimi zamieszkujące, w tym dzieci. Jeżeli akt notarialny podpisze tylko jeden małżonek, późniejsza egzekucja może być znacznie bardziej problematyczna wobec drugiego małżonka.

Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Właściciel musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania właściciela. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, co wynika z art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Na żądanie najemcy właściciel powinien przedstawić potwierdzenie zgłoszenia, o czym stanowi art. 19b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Brak zgłoszenia jest poważnym błędem, ponieważ zgodnie z art. 19b ust. 3 tej ustawy do takiej umowy nie stosuje się m.in. art. 19d, czyli uproszczonej procedury nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego nie zastępuje obowiązków podatkowych. Przychody z najmu prywatnego trzeba rozliczać na zasadach wynikających z ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Kaucja, czynsz, media i inne zabezpieczenia w umowie

Kaucja przy najmie okazjonalnym może zabezpieczać pokrycie należności z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Jej wysokość nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki z dnia zawarcia umowy. Wynika to z art. 19a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zwrot kaucji powinien nastąpić w terminie miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, zgodnie z art. 19a ust. 5 tej ustawy.

W umowie warto jasno uregulować:

Warto także ustalić, czy umowy z dostawcami mediów pozostają na właściciela, czy zostaną przepisane na najemców. Jeżeli media pozostają na właściciela, umowa powinna przewidywać zasady rozliczeń i termin zapłaty przez najemców.

Ciąża najemczyni i narodziny dzieci – czy to blokuje eksmisję?

Sama ciąża najemczyni nie uniemożliwia zawarcia umowy najmu i nie oznacza, że właściciel nie może się zabezpieczyć. Trzeba jednak odróżnić zwykły najem lokalu mieszkalnego od prawidłowo zawartego najmu okazjonalnego.

W zwykłym postępowaniu eksmisyjnym sąd bada prawo do lokalu socjalnego. Art. 14 ust. 4 pkt 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje szczególną ochronę m.in. kobiety w ciąży oraz małoletniego, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Może to w praktyce wydłużyć opróżnienie lokalu.

W najmie okazjonalnym mechanizm jest inny. Art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów ogranicza stosowanie części przepisów tej ustawy do najmu okazjonalnego, a podstawą uproszczonego opróżnienia lokalu jest akt notarialny oraz wskazany lokal zastępczy. Dlatego tak ważne jest, aby zgoda właściciela lokalu zastępczego obejmowała nie tylko najemców, ale także osoby z nimi zamieszkujące. Jeżeli umowa najmu okazjonalnego jest wadliwa, niezgłoszona albo brakuje wymaganych załączników, właściciel może utracić najważniejszą korzyść z tej konstrukcji.

Wypowiedzenie umowy z powodu braku płatności

Właściciel nie może wypowiedzieć umowy natychmiast po pierwszej niezapłaconej racie czynszu, jeżeli chodzi o lokal mieszkalny objęty ustawą o ochronie praw lokatorów. Przy zaległościach czynszowych zastosowanie ma art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu albo opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych oraz bieżących należności.

W praktyce procedura wygląda następująco:

1. właściciel ustala, że zaległość obejmuje co najmniej trzy pełne okresy płatności,
2. wysyła najemcom pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy,
3. wyznacza dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności,
4. jeżeli najemcy nie zapłacą w dodatkowym terminie, właściciel składa pisemne wypowiedzenie z zachowaniem terminu wynikającego z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli najemcy zapłacą całość zaległości i bieżących należności w dodatkowym miesięcznym terminie, właściciel nie powinien opierać wypowiedzenia na tej konkretnej zaległości. Może natomiast reagować na kolejne naruszenia, jeżeli znów spełnią się ustawowe przesłanki.

Co zrobić po zakończeniu najmu okazjonalnego, gdy lokatorzy nie chcą się wyprowadzić?

Jeżeli umowa najmu okazjonalnego wygasła albo została skutecznie rozwiązana, a najemcy nie opróżniają lokalu dobrowolnie, właściciel powinien zastosować procedurę z art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie wolno w tym momencie samodzielnie usuwać rzeczy najemców, odcinać mediów ani wymieniać zamków.

Na podstawie art. 19d ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie powinno zawierać oznaczenie właściciela i najemcy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego, przyczynę ustania stosunku najmu oraz termin opróżnienia lokalu, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania.

Jeżeli najemcy nadal nie opuszczą mieszkania, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemcy poddali się egzekucji. Art. 19d ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga dołączenia m.in. żądania opróżnienia lokalu wraz z dowodem doręczenia, dokumentu potwierdzającego tytuł prawny właściciela do lokalu oraz potwierdzenia zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

Po uzyskaniu klauzuli wykonalności sprawa trafia do komornika. Egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu jest prowadzona według przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czego właściciel nie powinien robić?

Nawet gdy najemcy nie płacą, właściciel nie powinien działać na własną rękę. Wymiana zamków, wynoszenie rzeczy, odcięcie prądu, wody lub ogrzewania albo nachodzenie lokatorów może narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w określonych stanach faktycznych także karną. Art. 191 § 1a ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny penalizuje stosowanie przemocy innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego w celu zmuszenia jej do określonego działania, zaniechania lub znoszenia. Z kolei art. 193 Kodeksu karnego dotyczy naruszenia miru domowego.

Właściciel ma prawo chronić swój majątek, ale powinien robić to dokumentami, wezwaniami, wypowiedzeniem, zabezpieczeniami umownymi i egzekucją komorniczą, a nie działaniami faktycznymi skierowanymi przeciwko lokatorom.

Jakie dokumenty sprawdzić przed podpisaniem umowy z cudzoziemcami?

Przed podpisaniem umowy warto poprosić o dokumenty pozwalające potwierdzić tożsamość i dane potrzebne do umowy, np. paszport, kartę pobytu, numer PESEL, jeżeli został nadany, oraz dane do kontaktu. Można także poprosić o dokument potwierdzający źródło dochodu, np. zaświadczenie o zatrudnieniu, umowę o pracę, umowę-zlecenie albo potwierdzenie wpływów. Zakres danych powinien być rozsądny i związany z zawarciem oraz wykonywaniem umowy.

Podstawą przetwarzania danych potrzebnych do zawarcia i wykonania umowy jest art. 6 ust. 1 lit. b rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679, czyli RODO. W zakresie danych potrzebnych do zabezpieczenia roszczeń właściciela podstawą może być art. 6 ust. 1 lit. f RODO, czyli prawnie uzasadniony interes administratora. Nie należy jednak kopiować i przechowywać nadmiarowych danych bez realnej potrzeby.

Jeżeli najemcy wskazują lokal zastępczy, warto zweryfikować, czy osoba składająca zgodę ma tytuł prawny do tego lokalu. Najbezpieczniej żądać oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym, ponieważ art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów wyraźnie dopuszcza takie żądanie właściciela.

FAQ

Czy mogę odmówić wynajmu tylko dlatego, że najemczyni jest w ciąży?

Nie powinno się uzasadniać decyzji samą ciążą. Właściciel może weryfikować wypłacalność, liczbę domowników, dokumenty i zabezpieczenia, ale powinien unikać kryteriów dyskryminacyjnych. Bezpieczniej oprzeć decyzję na obiektywnych warunkach, takich jak brak lokalu zastępczego, brak wymaganych dokumentów albo niewystarczające zabezpieczenie płatności.

Czy karta stałego pobytu gwarantuje, że najemcy będą łatwiejsi do eksmisji?

Nie. Karta pobytu potwierdza status pobytowy cudzoziemca, ale nie jest zabezpieczeniem umowy najmu. Dla właściciela większe znaczenie mają: najem okazjonalny, akt notarialny, wskazany lokal zastępczy, kaucja, pisemna umowa i terminowe zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.

Szerszy zestaw zabezpieczeń przy najmie osobie z zagranicy opisujemy w poradzie o tym, jak przygotować umowę najmu z cudzoziemcem i zabezpieczenie właściciela.

Czy lokal zastępczy może znajdować się poza Polską?

Dla skuteczności praktycznej najmu okazjonalnego lokal powinien być realnie dostępny do wykonania egzekucji przez polskiego komornika. Wskazanie lokalu za granicą może prowadzić do poważnych problemów wykonawczych. Najbezpieczniej wymagać lokalu położonego w Polsce oraz zgody osoby mającej do niego tytuł prawny.

Co jeśli najemcy stracą możliwość zamieszkania w lokalu zastępczym?

Zgodnie z art. 19a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów najemca ma 21 dni od powzięcia wiadomości o utracie możliwości zamieszkania w wskazanym lokalu na wskazanie innego lokalu i przedstawienie wymaganej zgody. Jeżeli tego nie zrobi, właściciel może wypowiedzieć umowę z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego terminu wypowiedzenia.

Czy można zapisać w umowie, że po jednej zaległości lokator natychmiast się wyprowadza?

Taki zapis nie zastąpi przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Przy zaległościach czynszowych trzeba stosować art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy, czyli zwłokę za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pisemne uprzedzenie, dodatkowy miesięczny termin do zapłaty oraz dopiero potem wypowiedzenie.

Podsumowanie

Wynajem mieszkania małżeństwu z Ukrainy, także oczekującemu dziecka, jest dopuszczalny i może być bezpieczny, jeżeli właściciel prawidłowo przygotuje dokumenty. Najważniejsze jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego, objęcie nią obojga małżonków, uzyskanie aktów notarialnych o poddaniu się egzekucji, wskazanie realnego lokalu zastępczego oraz zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Nie istnieje jednak legalny zapis umowny, który pozwalałby właścicielowi samodzielnie „wyrzucić” lokatorów po braku płatności. W razie problemów trzeba przejść przez wypowiedzenie, żądanie opróżnienia lokalu i egzekucję prowadzoną przez komornika.

Źródła

• Art. 659 § 1 i art. 680 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 11 ust. 2 pkt 2 i 3, art. 14 ust. 4 pkt 1 i 2, art. 19a, art. 19b, art. 19d i art. 19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 191 § 1a i art. 193 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny.
• Art. 6 ust. 1 lit. b i f rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 – RODO.