Sprzedaż nieruchomości w Polsce i zakup domu w Anglii a PIT

Kiedy sprzedaż nieruchomości w Polsce podlega PIT?

Sprzedaż nieruchomości, udziału w nieruchomości, lokalu mieszkalnego albo niektórych praw majątkowych podlega opodatkowaniu PIT, jeżeli następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie. Dotyczy to sprzedaży poza działalnością gospodarczą.

Przykładowo, jeżeli lokal został kupiony w 2023 r., pięcioletni termin liczy się od 31 grudnia 2023 r. Sprzedaż bez PIT będzie możliwa dopiero od 1 stycznia 2029 r. W sprawach spadkowych, podziałach majątku albo przesunięciach między małżonkami sposób liczenia terminu może być inny, dlatego zawsze trzeba ustalić, kiedy podatnik faktycznie nabył sprzedawany udział.

Podatek wynosi 19% dochodu. Dochodem jest przychód ze sprzedaży pomniejszony między innymi o koszty odpłatnego zbycia oraz koszty nabycia lub udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Jeżeli nieruchomość była współwłasnością małżonków po 1/2, każdy z nich rozlicza własny udział w przychodzie, kosztach i ewentualnej uldze.

Na czym polega ulga mieszkaniowa przy sprzedaży nieruchomości?

Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, podatnik może uniknąć podatku w całości albo w części, jeżeli przeznaczy przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Chodzi o zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Zwolnienie działa proporcjonalnie. Jeżeli cały przychód zostanie przeznaczony na kwalifikowane własne cele mieszkaniowe, cały dochód ze sprzedaży może być zwolniony z PIT. Jeżeli tylko część przychodu zostanie wydana prawidłowo, zwolniona jest odpowiednia część dochodu.

Przy obecnych przepisach wydatkowanie powinno nastąpić począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Samo wpisanie zamiaru skorzystania z ulgi w PIT-39 nie wystarczy. Trzeba faktycznie ponieść wydatek i móc go udokumentować.

Czy zakup domu w Anglii daje obecnie prawo do ulgi?

Aktualnie najważniejsza zmiana w stosunku do starszych porad polega na skutkach Brexitu. Art. 21 ust. 25 ustawy o PIT obejmuje wydatki na nabycie, budowę, rozbudowę lub remont własnej nieruchomości położonej w państwie członkowskim Unii Europejskiej, w państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Jeżeli nowa nieruchomość w Wielkiej Brytanii ma być kupowana obecnie, kluczowe jest to, że UK po Brexicie jest dla polskiej ulgi mieszkaniowej państwem trzecim. W konsekwencji zakup domu w Anglii, Szkocji, Walii lub Irlandii Północnej co do zasady nie pozwala obecnie zwolnić z PIT dochodu ze sprzedaży nieruchomości w Polsce. Niezależnie od ulgi mieszkaniowej sam zakup domu poza Polską może rodzić pytania o obowiązki krajowe; omawiamy je w materiale o obowiązkach wobec urzędu skarbowego przy kupnie nieruchomości za granicą.

Inaczej mogą wyglądać starsze sprawy, w których sprzedaż i wydatki przypadły na okres, gdy Wielka Brytania była jeszcze traktowana jak państwo członkowskie UE albo gdy trwał okres przejściowy po wystąpieniu z UE. Takie sytuacje należy oceniać według daty sprzedaży, daty poniesienia wydatków, daty przeniesienia własności i przepisów obowiązujących w danym roku. Dodatkowo przy sprzedażach sprzed 2019 r. obowiązywał krótszy, 2-letni termin na wydatkowanie przychodu.

Wkład własny do kredytu a własne cele mieszkaniowe

Wkład własny wpłacany przy zakupie domu nie jest sam w sobie spłatą kredytu. Zwykle jest częścią ceny nabycia nieruchomości. Jeżeli nieruchomość znajduje się w państwie objętym ulgą, a podatnik nabywa ją na własne potrzeby mieszkaniowe, taki wydatek może być uwzględniony w uldze w części sfinansowanej przychodem ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości.

Trzeba jednak odróżnić trzy sytuacje. Po pierwsze, zapłata części ceny sprzedającemu albo na rachunek obsługujący transakcję może być wydatkiem na nabycie nieruchomości. Po drugie, sama rezerwacja albo zaliczka bez późniejszego przeniesienia własności w ustawowym terminie może być niewystarczająca. Po trzecie, spłata kredytu jest odrębną kategorią wydatku i podlega dodatkowym warunkom, w tym dotyczącym celu kredytu, daty jego zaciągnięcia oraz siedziby banku albo SKOK.

W przypadku zakupu domu w Anglii po Brexicie problemem nie jest więc sam wkład własny, lecz położenie nieruchomości. Nawet prawidłowo udokumentowana wpłata wkładu własnego nie da ulgi, jeżeli wydatek dotyczy nieruchomości w państwie, którego art. 21 ust. 25 ustawy o PIT już nie obejmuje.

Jak rozliczyć PIT-39?

PIT-39 składa się za rok, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Zeznanie składa się zasadniczo od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego. Jeżeli zeznanie zostanie złożone wcześniej, uznaje się je za złożone 15 lutego.

W PIT-39 wykazuje się przychód, koszty, dochód oraz kwotę dochodu zwolnionego, jeżeli podatnik korzysta z ulgi mieszkaniowej. Jeżeli nieruchomość była współwłasnością dwóch osób, każdy współwłaściciel składa własne zeznanie i wykazuje własną część transakcji. Nie ma jednego wspólnego PIT-39 dla małżonków tylko dlatego, że sprzedawali tę samą nieruchomość.

Jeżeli podatnik zadeklarował ulgę, ale później nie wydał środków w terminie albo wydał je na cel nieobjęty zwolnieniem, powinien złożyć korektę PIT-39 i zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami. W sprawie zakupu domu w Wielkiej Brytanii po Brexicie bezpieczne rozliczenie wymaga więc szczególnej ostrożności.

Jakie dokumenty są potrzebne?

Dokumenty powinny potwierdzać nie tylko sam zamiar zakupu, ale faktyczne poniesienie wydatku na własny cel mieszkaniowy. W praktyce warto zachować przede wszystkim:

• akt notarialny lub zagraniczny dokument przenoszący własność nieruchomości,
• umowę przedwstępną, umowę sprzedaży, completion statement albo ich odpowiedniki,
• potwierdzenia przelewów, wyciągi bankowe i dowody wymiany waluty,
• umowę kredytową, harmonogram i potwierdzenia wypłat, jeżeli zakup był finansowany kredytem,
• dokumenty potwierdzające, że nieruchomość służy własnym potrzebom mieszkaniowym, a nie wyłącznie inwestycji, wynajmowi lub rekreacji,
• tłumaczenia dokumentów, jeżeli urząd skarbowy ich zażąda.

Przy wydatkach w walucie obcej należy zadbać o czytelne przeliczenie kwot na złote. W razie kontroli urząd może pytać o daty zapłat, źródło środków, związek wydatku ze sprzedażą nieruchomości oraz o to, czy podatnik rzeczywiście realizuje w nowej nieruchomości własne cele mieszkaniowe.

FAQ

Czy zakup domu w Anglii po sprzedaży mieszkania w Polsce daje ulgę mieszkaniową?

Obecnie co do zasady nie. Po Brexicie Wielka Brytania nie jest państwem UE, EOG ani Konfederacją Szwajcarską, a art. 21 ust. 25 ustawy o PIT ogranicza ulgę do nieruchomości położonych w tych państwach.

Czy znaczenie ma to, że pieniądze będą przeznaczone na własne mieszkanie rodziny?

Tak, własny cel mieszkaniowy jest konieczny, ale nie wystarczy. Nieruchomość musi również mieścić się w ustawowym katalogu, w tym w wymogu położenia w Polsce, UE, EOG albo Konfederacji Szwajcarskiej.

Czy wkład własny do kredytu może być wydatkiem mieszkaniowym?

Tak, jeżeli jest częścią ceny nabycia nieruchomości objętej ulgą i został pokryty przychodem ze sprzedaży. Wkład własny na zakup domu w Anglii po Brexicie nie daje jednak ulgi z powodu położenia nieruchomości.

Ile czasu jest na wydanie pieniędzy ze sprzedaży?

Przy aktualnych przepisach są to 3 lata liczone od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Starsze sprzedaże trzeba sprawdzać według przepisów obowiązujących w roku sprzedaży, bo wcześniej termin był krótszy.

Czy małżonkowie składają jeden wspólny PIT-39?

Nie. Jeżeli oboje byli współwłaścicielami sprzedawanej nieruchomości, każdy składa własny PIT-39 i rozlicza przypadającą na niego część przychodu, kosztów, dochodu oraz ewentualnej ulgi.

Co zrobić, jeżeli ulga została już zadeklarowana, ale warunki nie są spełnione?

Należy złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek wraz z odsetkami. Warto wcześniej sprawdzić, czy w konkretnej sprawie nie występują szczególne okoliczności, na przykład historyczne daty związane z Brexitem.

Czy zakup nieruchomości za granicą zawsze wymaga dodatkowych dokumentów?

Tak, w praktyce trzeba liczyć się z koniecznością przedstawienia zagranicznych umów, potwierdzeń płatności, dokumentów własności, dokumentów bankowych i czasem tłumaczeń. Dokumenty powinny jednoznacznie pokazywać, kto, kiedy, ile i na jaki cel zapłacił.

Źródła

• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25-30a, art. 30e oraz art. 45.
• Informacje Ministerstwa Finansów o zbyciu nieruchomości i PIT-39.
• Interpretacja ogólna Ministra Finansów dotycząca wydatków na cele mieszkaniowe.
• Informacje rządowe o Brexicie i zakończeniu okresu przejściowego.