Czy zadatek można zaliczyć jako wydatek mieszkaniowy?

Zwolnienie z podatku

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

• dochód zwolniony = D x W/P, gdzie:
• D – dochód ze sprzedaży,
• W – wydatki na cele mieszkaniowe,
• P – przychód ze sprzedaży.

Cele mieszkaniowe

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia (sprzedaży) zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. W przypadku natomiast, gdy część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, podatek ulegnie proporcjonalnemu zmniejszeniu.

Proszę zatem zwrócić uwagę, że aby w całości zostać zwolnionym od podatku, należy na własne cele mieszkaniowe przeznaczyć przychód ze sprzedaży (tj. cenę sprzedaży), a nie dochód.

Przechodząc natomiast do kwestii wydatkowania zadatku na własne cele mieszkaniowe, należy zaznaczyć, że po długich sporach i niejednolitych interpretacjach NSA wydał uchwałę z 17 lutego 2020 r., sygn. akt II FPS 4/19, w której przyjął korzystne dla podatników stanowisko:

„Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. wskazuje, że chodzi w nim o wydatkowanie dochodu, który został uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem jego treść odnosi się jedynie do źródła przychodu, a nie do preferowanej kolejności dokonywanych transakcji.

Wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. przed zbyciem nieruchomości, nie niweczy prawa do zwolnienia podatkowego. Biorąc pod uwagę cel wprowadzenia omawianego, przedmiotowego zwolnienia podatkowego, jakim jest zachęcenie osób, uzyskujących przychód między innymi ze sprzedaży nieruchomości, do przeznaczania środków uzyskanych z tego tytułu na dalsze zaspokajanie swoich potrzeb mieszkaniowych. Należy uznać, że warunkiem zwolnienia od podatku dochodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jest ich przeznaczenie w całości lub części na cele mieszkaniowe przed upływem terminu określonego w ustawie.

W związku z powyższym, zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego: kwota zadatku (zaliczki) otrzymana przy zawarciu przedwstępnej umowy odpłatnego zbycia nieruchomości wydatkowana na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387 z późn. zm.), korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, jeżeli następnie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości, a kwota zadatku (zaliczki) została zaliczona na poczet ceny jej odpłatnego zbycia”.

W rezultacie ze zwolnienia ze względu na własne cele mieszkaniowe korzysta także wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe, również gdy miało miejsce jeszcze przed sprzedażą starej nieruchomości.

W świetle przywołanej uchwały NSA może Pani przeznaczyć środki na zadatek.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy PIT wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest spłata kredytu zaciągniętego jeszcze przed sprzedażą starej nieruchomości. Kredyt zaciągnięty po sprzedaży takiego prawa nie daje (choć zaczęły pojawiać się jakieś pojedyncze wyroki WSA o charakterze nieprawomocnym, gdzie możemy obserwować inne stanowisko).

W przypadku sprzedaży nieruchomości dokonanych po 2019 r., termin na wydatkowanie wynosi 3 lata, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miała miejsce sprzedaż.