Czy zadatek i spłata kredytu dają ulgę mieszkaniową?

Kiedy w ogóle powstaje podatek przy sprzedaży mieszkania?

Sprzedaż nieruchomości, jej części albo udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat podatkowych może powodować obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego. Wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c oraz art. 30e ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Jeżeli sprzedaż następuje po tym terminie, co do zasady nie ma podatku na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Osobnym, ale powiązanym problemem jest sprzedaż odziedziczonej nieruchomości a spłata cudzego kredytu.

Jeżeli jednak sprzedaż następuje wcześniej, można skorzystać ze zwolnienia mieszkaniowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, o ile przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Przy przeznaczeniu środków ze sprzedaży na grunty warto dodatkowo sprawdzić czy zakup dwóch działek może zostać rozliczony w ramach ulgi mieszkaniowej.

Na czym polega ulga mieszkaniowa?

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e tej ustawy, w części odpowiadającej udziałowi wydatków na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży, jeżeli przychód ten został wydatkowany począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. W tym kontekście znaczenie ma również ulga mieszkaniowa przy sprzedaży mieszkania i umowie deweloperskiej.

W praktyce oznacza to, że:

• jeżeli cały przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe – cały dochód może być zwolniony z podatku,
• jeżeli wydatkowana zostanie tylko część przychodu – zwolnienie będzie proporcjonalne.

Mechanizm ten wynika wprost z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Jeżeli chcesz ustalić, jakie dokładnie wydatki na cele mieszkaniowe mieszczą się w uldze, trzeba zawsze porównać konkretny wydatek z katalogiem z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Czy zadatek otrzymany przed sprzedażą można zaliczyć do ulgi mieszkaniowej?

Tak – obecnie należy przyjąć, że jest to dopuszczalne, ale pod określonymi warunkami.

Kluczowe znaczenie ma uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 lutego 2020 r., sygn. II FPS 4/19. NSA uznał, że kwota zadatku albo zaliczki otrzymana przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, a następnie wydatkowana na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, korzysta ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, jeżeli później doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność, a zadatek lub zaliczka zostały zaliczone na poczet ceny sprzedaży.

To stanowisko jest dziś punktem odniesienia w praktyce podatkowej. Oznacza to, że sam fakt, iż wydatek mieszkaniowy został poniesiony przed podpisaniem końcowego aktu notarialnego sprzedaży starej nieruchomości, nie przekreśla ulgi, jeśli pieniądze rzeczywiście pochodzą z zadatku otrzymanego w ramach tej transakcji.

Inaczej mówiąc: jeżeli najpierw otrzymano zadatek, następnie przeznaczono go na zakup nowej nieruchomości lub inny wydatek z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, a potem finalnie zawarto umowę sprzedaży starego mieszkania – co do zasady ulga mieszkaniowa może przysługiwać.

Jakie warunki musi spełnić zadatek, żeby dawał ulgę?

Aby zadatek można było bezpiecznie uwzględnić w uldze mieszkaniowej, powinny być spełnione łącznie następujące warunki:

• zadatek musi być faktycznie otrzymany w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości,
• musi później dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność,
• otrzymana kwota musi zostać zaliczona na poczet ceny sprzedaży,
• wydatek musi mieścić się w katalogu własnych celów mieszkaniowych z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT,
• podatnik powinien dysponować dokumentami potwierdzającymi przepływ środków i cel wydatku.

Jeżeli umowa przyrzeczona ostatecznie nie zostanie zawarta, sytuacja może wyglądać inaczej. W takim przypadku może zabraknąć podstaw do powiązania wydatku z przychodem ze sprzedaży, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Taka ocena zawsze zależy od konkretnego stanu faktycznego i dokumentów.

Czy można przeznaczyć przychód ze sprzedaży na spłatę nowego kredytu?

Tu odpowiedź jest bardziej ograniczona. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a-c ustawy o PIT za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się m.in. spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki, ale tylko wtedy, gdy kredyt lub pożyczka zostały zaciągnięte przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia i zostały przeznaczone na cele wskazane w ustawie.

To oznacza, że co do zasady:

• spłata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed sprzedażą starej nieruchomości może być objęta ulgą,
• spłata kredytu zaciągniętego dopiero po sprzedaży najczęściej nie daje prawa do ulgi na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT.

W praktyce organy podatkowe konsekwentnie wymagają, by kredyt istniał już przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży. Wynika to wprost z treści przepisu. Dlatego przeznaczenie środków ze sprzedaży na spłatę nowego kredytu zaciągniętego dopiero po sprzedaży zwykle nie będzie bezpieczną podstawą do zastosowania zwolnienia.

Co oznacza „własny cel mieszkaniowy”?

Nie wystarczy sam zakup nieruchomości. Wydatek musi służyć realizacji własnych celów mieszkaniowych podatnika. Katalog wydatków znajduje się w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, ale dodatkowo orzecznictwo i praktyka podatkowa wymagają, aby nieruchomość rzeczywiście służyła zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie wyłącznie celom inwestycyjnym.

Dlatego znaczenie może mieć to, czy podatnik:

• zamieszkał w nabytym lokalu,
• kupił go dla siebie i swojej rodziny,
• nie przeznaczył go wyłącznie na wynajem lub odsprzedaż.

Jeżeli podatnik ma kilka nieruchomości, nie przekreśla to automatycznie zwolnienia, ale może wymagać lepszego wykazania, że chodziło o rzeczywiste własne potrzeby. W takim kontekście pomocny może być materiał o tym, jak działa ulga mieszkaniowa przy posiadaniu kilku nieruchomości.

Jak liczyć termin 3 lat na wydatkowanie?

Termin wynika z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Przychód trzeba wydać nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przykładowo, jeżeli sprzedaż nastąpiła w październiku 2024 r., termin na wydatkowanie upływa 31 grudnia 2027 r.

Do zachowania ulgi znaczenie mają rzeczywiste daty poniesienia wydatków oraz ich właściwe udokumentowanie. W zależności od rodzaju wydatku będą to np. akt notarialny, potwierdzenie przelewu, harmonogram i potwierdzenia spłaty kredytu, faktury VAT za materiały i usługi budowlane.

Jak rozliczyć ulgę w zeznaniu podatkowym?

Sprzedaż nieruchomości rozlicza się w formularzu PIT-39 za rok, w którym doszło do odpłatnego zbycia. Obowiązek złożenia zeznania wynika z art. 30e ust. 4 oraz art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o PIT.

W zeznaniu wykazuje się:

• przychód ze sprzedaży,
• koszty uzyskania przychodu, jeżeli występują,
• dochód,
• kwotę dochodu zwolnionego, jeśli podatnik korzysta z ulgi mieszkaniowej.

Jeżeli w momencie składania PIT-39 nie wszystkie wydatki zostały jeszcze poniesione, podatnik może zadeklarować zamiar skorzystania z ulgi, a następnie musi dopilnować, aby wydatkowanie rzeczywiście nastąpiło w ustawowym terminie. Jeżeli warunki ostatecznie nie zostaną spełnione, konieczna może być korekta zeznania i dopłata podatku wraz z odsetkami.

Jakie dokumenty warto zachować?

Dla celów dowodowych warto przechowywać przede wszystkim:

• umowę przedwstępną ze wskazaniem zadatku lub zaliczki,
• potwierdzenie otrzymania zadatku,
• akt notarialny sprzedaży starej nieruchomości,
• akt notarialny zakupu nowej nieruchomości albo inne dokumenty wydatku mieszkaniowego,
• potwierdzenia przelewów,
• umowę kredytu i potwierdzenia spłaty, jeśli wydatek dotyczy kredytu,
• dokumenty pokazujące, że lokal służy własnym potrzebom mieszkaniowym, jeśli może to być sporne.

Bez dokumentów nawet prawidłowy wydatek może być trudny do obrony w razie kontroli.

FAQ

Czy zadatek i zaliczka są traktowane tak samo przy uldze mieszkaniowej?

W świetle uchwały NSA z 17 lutego 2020 r., II FPS 4/19, zarówno zadatek, jak i zaliczka mogą korzystać ze zwolnienia, jeżeli zostały otrzymane przy umowie przedwstępnej, później doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, a kwota została zaliczona na poczet ceny sprzedaży.

Czy muszę wydać cały dochód, żeby nie płacić podatku?

Nie. Dla pełnego zwolnienia trzeba wydać cały przychód ze sprzedaży, a nie sam dochód. Wynika to z mechanizmu obliczania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Czy zakup mieszkania pod wynajem daje ulgę mieszkaniową?

Nie zawsze. Sam zakup nie wystarczy. Nieruchomość powinna służyć własnym celom mieszkaniowym podatnika. Jeżeli lokal został kupiony wyłącznie jako inwestycja pod wynajem, urząd może zakwestionować ulgę.

Czy spłata kredytu zaciągniętego wcześniej zawsze daje ulgę?

Nie. Kredyt musi być zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży i przeznaczony na cel wskazany w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT. Znaczenie ma też to, czy nie dochodzi do podwójnego korzystania z ulg podatkowych w odniesieniu do tych samych wydatków.

Czy trzeba składać jakiś osobny wniosek o ulgę mieszkaniową?

Nie składa się odrębnego wniosku. Ulgę wykazuje się w zeznaniu PIT-39 za rok sprzedaży nieruchomości.

Źródła

• art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 pkt 1-2, art. 30e ust. 1 i ust. 4, art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 lutego 2020 r., II FPS 4/19.
• Tekst ustawy PIT: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19910800350