Podział działki rolnej w celu zakupu czy to zgodne z prawem

Czy działka jest nieruchomością rolną?

Pierwszym krokiem nie jest sam pomiar powierzchni działki, lecz ustalenie, czy sprzedawany grunt jest „nieruchomością rolną” w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa odwołuje się do definicji nieruchomości rolnej z Kodeksu cywilnego, ale wyłącza z niej nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

W praktyce oznacza to, że kluczowe jest zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu działki w miejscowym planie. Jeżeli MPZP przeznacza teren na zabudowę mieszkaniową, usługową, przemysłową albo inną nierolną funkcję, ograniczenia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego mogą w ogóle nie mieć zastosowania. Jeżeli natomiast teren jest rolny w planie albo planu nie ma, a grunt jest wykazany jako użytek rolny i faktycznie ma taki charakter, notariusz będzie oceniał transakcję przez pryzmat przepisów UKUR.

Samo położenie działki w granicach administracyjnych miasta nie wystarcza do prostego wniosku, że KOWR nie ma znaczenia. Miasto może obejmować również grunty rolne, a sposób ich przeznaczenia trzeba sprawdzić w dokumentach planistycznych.

Zakup działki rolnej powyżej 1 ha przez nierolnika

Zasada z art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest nadal taka, że nabywcą nieruchomości rolnej może być przede wszystkim rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. Rolnik indywidualny musi spełniać ustawowe warunki dotyczące m.in. kwalifikacji rolniczych, osobistego prowadzenia gospodarstwa i zamieszkiwania przez wymagany okres w odpowiedniej gminie. Dodatkowo powierzchnia nabywanej nieruchomości wraz z gruntami w gospodarstwie rodzinnym nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych.

Osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym, może nabyć nieruchomość rolną w przypadkach wskazanych w ustawie, np. jako osoba bliska zbywcy, w wyniku dziedziczenia, przy niektórych rozliczeniach rodzinnych albo gdy nabywana nieruchomość rolna ma powierzchnię mniejszą niż 1 ha. W innych przypadkach potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR wyrażona w decyzji administracyjnej.

Jeżeli zatem nabywca chce kupić całą działkę rolną o powierzchni 1,5 ha i nie jest rolnikiem indywidualnym, trzeba co do zasady rozważyć wniosek do KOWR. Praktyczne omówienie podobnych sytuacji znajdziesz także w materiale o tym, jak wygląda zakup działki rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem.

Zgoda KOWR na nabycie gruntu rolnego

Zgoda KOWR jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej. Wniosek może złożyć m.in. zbywca nieruchomości albo osoba fizyczna, która zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne. W przypadku wniosku zbywcy trzeba wykazać m.in., że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu, nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości, a transakcja nie doprowadzi do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Istotne jest też ogłoszenie o nieruchomości rolnej w systemie teleinformatycznym KOWR. Co do zasady ma ono umożliwić rolnikom indywidualnym zgłoszenie zainteresowania zakupem. Termin na składanie odpowiedzi nie może być krótszy niż 30 dni. Dopiero brak skutecznego zainteresowania ze strony rolników albo spełnienie innych ustawowych warunków może otworzyć drogę do zgody na sprzedaż nierolnikowi.

Do wniosku zwykle dołącza się dokumenty dotyczące nieruchomości, w szczególności wypis z ewidencji gruntów i budynków, dokumenty z księgi wieczystej, zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym oraz dokumenty potwierdzające spełnienie przesłanek ustawowych. W konkretnym przypadku KOWR może oczekiwać także innych dowodów, jeżeli są potrzebne do oceny sprawy.

Podział działki rolnej na dwie działki po 0,75 ha

Podział działki rolnej o powierzchni 1,5 ha na dwie działki po 0,75 ha nie jest sam w sobie zakazany. Trzeba jednak odróżnić dwie kwestie: dopuszczalność geodezyjnego i administracyjnego podziału nieruchomości oraz późniejszą możliwość sprzedaży każdej z wydzielonych działek.

Jeżeli nieruchomość jest przeznaczona w planie miejscowym na cele rolne lub leśne, albo przy braku planu jest wykorzystywana na cele rolne lub leśne, przepisy rozdziału o podziałach nieruchomości z ustawy o gospodarce nieruchomościami co do zasady nie mają zastosowania. Wyjątki pojawiają się m.in. wtedy, gdy podział wymaga wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do gospodarstw rolnych albo gdy prowadziłby do wydzielenia działek mniejszych niż 0,3000 ha.

W Pana sytuacji projektowane działki po 0,75 ha przekraczają próg 0,3000 ha. Nadal jednak trzeba sprawdzić, czy każda z nich będzie miała prawidłowy dostęp do drogi publicznej, czy podział nie będzie sprzeczny z planem miejscowym oraz czy nie pojawią się szczególne ograniczenia wynikające z księgi wieczystej, służebności, klasyfikacji gruntów albo przepisów lokalnych.

Jeżeli po podziale każda z działek będzie miała powierzchnię mniejszą niż 1 ha, nabycie takiej nieruchomości rolnej przez nierolnika korzysta z ustawowego wyjątku od zasady nabywania przez rolnika indywidualnego. Nie oznacza to jednak, że można pominąć analizę wszystkich skutków transakcji. Przy sprzedaży nieruchomości rolnej może znaczenie mieć również konstrukcja aktu notarialnego, ewentualne prawo pierwokupu oraz późniejsze ograniczenia w zbyciu lub oddaniu nieruchomości w posiadanie.

Czy taki podział jest obejściem KOWR-u?

Nie każdy podział działki rolnej przed sprzedażą jest obejściem prawa. Właściciel może podzielić nieruchomość, jeżeli spełnia wymagania wynikające z przepisów o podziale nieruchomości. Następnie może sprzedać wydzielone działki różnym osobom, o ile umowy są rzeczywiste, cena jest faktycznie płacona przez nabywców, a każda osoba rzeczywiście nabywa własną nieruchomość.

Ryzyko pojawia się wtedy, gdy transakcje są pozorne albo zmierzają do ukrycia rzeczywistego nabywcy. Przykładowo, jeżeli matka miałaby kupić jedną działkę wyłącznie po to, aby zaraz potem przenieść ją na syna, trzeba zbadać, czy późniejsze przeniesienie własności będzie wymagało zgody KOWR, czy nie naruszy 5-letnich obowiązków nabywcy i czy nie spowoduje dodatkowych obciążeń podatkowych. W razie nabycia nieruchomości rolnej niezgodnie z ustawą czynność może być nieważna.

Dlatego bezpieczniej jest traktować podział nie jako „obejście”, lecz jako dopuszczalny wariant organizacji transakcji, pod warunkiem że każda część ma samodzielny sens prawny i gospodarczy. Jeżeli celem jest późniejsza sprzedaż wydzielonych działek, trzeba dodatkowo ocenić ograniczenia czasowe i podatkowe.

Obowiązki po zakupie działki rolnej

Nabycie nieruchomości rolnej może wiązać się z obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. W tym okresie nieruchomość co do zasady nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom bez zgody KOWR, chyba że ustawa przewiduje wyjątek.

Dla nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha położonej w dniu nabycia w granicach administracyjnych miasta ustawa przewiduje istotne wyłączenie obowiązków z art. 2b. To korzystne rozwiązanie, ale wymaga każdorazowego sprawdzenia dokumentów i daty nabycia. Nie należy automatycznie zakładać, że każdy grunt poniżej 1 ha jest wolny od wszystkich ograniczeń.

W odrębnych sytuacjach, np. gdy chodzi o wykup nieruchomości od instytucji publicznej albo przekształcenia użytkowania wieczystego, trzeba uwzględnić także przepisy szczególne i treść dotychczasowego tytułu prawnego do gruntu.

Co sprawdzić przed podpisaniem aktu notarialnego?

Przed zawarciem umowy warto zebrać i przeanalizować następujące dokumenty:

• zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo informację o braku planu,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
• odpis księgi wieczystej oraz informacje o służebnościach, hipotekach i roszczeniach,
• projekt podziału i dokumenty geodezyjne, jeżeli działka ma być dzielona przed sprzedażą,
• informację, czy każda wydzielona działka ma dostęp do drogi publicznej,
• ocenę, czy po transakcji powstaną obowiązki z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Notariusz ma obowiązek badać ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi, dlatego może odmówić sporządzenia aktu albo zaproponować umowę warunkową, jeżeli z dokumentów wynika konieczność zawiadomienia uprawnionych podmiotów albo uzyskania zgody KOWR.

Wniosek dla opisanej sytuacji

Jeżeli działka o powierzchni 1,5 ha jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jej zakup w całości przez nierolnika będzie co do zasady wymagał zgody KOWR, chyba że zachodzi szczególny wyjątek. Podział na dwie działki po 0,75 ha i sprzedaż ich dwóm różnym osobom może być dopuszczalny, ale musi być realny, zgodny z przepisami o podziale nieruchomości i oparty na prawdziwym zamiarze nabycia każdej części przez daną osobę.

Jeżeli działka znajduje się w mieście, należy dodatkowo sprawdzić, czy po podziale każda część będzie miała mniej niż 1 ha i czy w dniu nabycia będzie nadal położona w granicach administracyjnych miasta. Może to mieć znaczenie nie tylko dla samego nabycia, lecz także dla późniejszych obowiązków nabywcy. Kluczowe pozostaje jednak to, co wynika z planu miejscowego i dokumentów nieruchomości.

FAQ

Czy nierolnik może kupić działkę rolną o powierzchni 1,5 ha?

Tak, ale nie zawsze bez dodatkowych formalności. Jeżeli działka jest nieruchomością rolną w rozumieniu UKUR, a nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z wyjątku ustawowego, potrzebna będzie zgoda KOWR.

Czy działkę rolną można podzielić na dwie części po 0,75 ha?

Można, jeżeli podział spełnia wymagania dotyczące podziału nieruchomości, w szczególności nie narusza planu miejscowego, zapewnia dostęp do drogi publicznej i nie prowadzi do niedopuszczalnego wydzielenia zbyt małych działek. Działki po 0,75 ha przekraczają próg 0,3000 ha istotny przy podziałach rolnych.

Czy położenie działki w mieście wyłącza KOWR?

Nie zawsze. Grunty rolne mogą znajdować się także w granicach administracyjnych miasta. O zastosowaniu ograniczeń decydują przede wszystkim przepisy UKUR, powierzchnia działki, przeznaczenie w planie miejscowym i konkretne okoliczności transakcji.

Czy mama może kupić połowę działki, a potem przekazać ją dziecku?

Może to być możliwe, ale nie należy zakładać, że zawsze będzie neutralne prawnie. Trzeba sprawdzić ograniczenia w zbyciu nieruchomości rolnej przez 5 lat, ewentualną konieczność zgody KOWR, formę przeniesienia własności i skutki podatkowe darowizny albo sprzedaży.

Co jest bezpieczniejsze: podział czy zgoda KOWR?

To zależy od celu zakupu, dokumentów działki i planów nabywców. Jeżeli dwie osoby rzeczywiście chcą kupić dwie odrębne działki poniżej 1 ha, podział może być praktyczny. Jeżeli jedna osoba chce faktycznie przejąć całość, bezpieczniej jest przeanalizować procedurę zgody KOWR albo sprawdzić, czy działka w ogóle podlega UKUR.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 1a, art. 2, art. 2a, art. 2b, art. 2ba, art. 2c, art. 3 i art. 9.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 92–94.
• Kodeks cywilny, w szczególności art. 46¹.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 5 września 2012 r., sygn. akt IV CSK 93/12.
• Informacje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dotyczące zgód na nabycie nieruchomości rolnych.