Podział działki rolnej w celu zakupu - czy to zgodne z prawem?

Zakup działki rolnej powyżej 1 hektara

Może Pan nabyć całą działkę, o ile KOWR wyrazi na to zgodę.

Obrót ziemią od 30.04.2016 r. można podzielić na dwie kategorie, na obrót nieruchomościami stanowiącymi własność:

1. osób prywatnych (fizycznych i prawnych),
2. Skarbu Państwa reprezentowanego przez Agencję Nieruchomości Rolnych (dalej ANR).

Obrót pomiędzy podmiotami w pkt. a reguluje ustawa z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego w brzmieniu obowiązującym od dnia 30 kwietnia 2016r Natomiast obrót nieruchomościami w pkt. b reguluje ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw oraz ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Nieruchomość rolna

Dla dokonania oceny, czy będąca przedmiotem sprzedaży nieruchomość jest nieruchomością rolną, wiążący jest aktualny plan zagospodarowania przestrzennego obowiązujący w dacie zawarcia umowy sprzedaży.

Podobnie w wyroku z 5 września 2012 r., sygn. akt IV CSK 93/12, gdzie Sąd Najwyższy stwierdził, że „nie są nieruchomościami rolnymi w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomości, które odpowiadają wymaganiom przewidzianym art. 461 k.c., ale w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone zostały na inne cele niż rolne”. Zdaniem Sądu Najwyższego „pojęcie nieruchomości rolnej w rozumieniu powołanej ustawy musi spełniać obydwa wymienione kryteria. Istota tego pojęcia odnosi się zatem do faktycznego, rolniczego sposobu korzystania z gruntu oraz jego przeznaczenia, jeśli nawet w danym okresie nie był on rolniczo wykorzystywany. Wskazanych kryteriów nie musi jednak spełniać nieruchomość w całości. Wystarczy, że spełnia je tylko część nieruchomości. W konsekwencji należy przyjąć że nieruchomością rolną w rozumieniu powołanej ustawy jest także nieruchomość o niejednorodnym charakterze, która częściowo wykorzystywana jest na inne cele niż rolne. Takie rozumienie pojęcia nieruchomości rolnej jest zgodne z celem ustawy, jakim było kształtowanie ustroju rolnego przez wprowadzenie do obrotu nieruchomościami rolnymi mechanizmów poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych oraz zapewnienie prowadzenia gospodarstw rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach. Gdyby wola ustawodawcy była odmienna, to dałby temu wyraz w brzmieniu art. 2 pkt.1 ustawy, tak jak to uczynił w art.109 ust. 1 u.g.n. zastrzegając wyłączenie prawa pierwokupu gminy do całej nieruchomości w określonej sytuacji, a takiego zastrzeżenia nie uczynił w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego”.

Nabycie działki rolnej

Zgodnie z przepisami ustawy art. 2a:

„1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3. Ograniczenia te nie dotyczą nabycia przez:

a) osobę bliską zbywcy,

b) jednostkę samorządu terytorialnego,

c) Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję,

d) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania;

2) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;

3) na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;

4) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego (dodany art. 2a ust. 3) ustawy”.

Unormowanie art. 2a oznacza, że nieruchomość rolną może nabyć rolnik indywidualny, tj. osoba fizyczna spełniająca poniższe kryteria ustawowe: będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej nie może przekraczać łącznie z dotychczasową 300 ha użytków rolnych.

Nieruchomość rolną można także zbyć innym podmiotom nie będącym rolnikami, ale pod warunkiem wyrażenia zgody przez dyrektora KOWR w formie decyzji administracyjnej, którą wydaje na wniosek:

• zbywcy, jeżeli wykaże że nie było możliwości zbycia rolnikom a nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, oraz że w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych
• osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:
• posiada kwalifikacje rolnicze,
• daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
• zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Wniosek do dyrektora KOWR-u

Nie ma żadnego formalnego wniosku o wydanie zgody. Powinien on zawierać wskazanie wnioskodawcy, jej adres i żądanie a także:

• oznaczenie zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej z podaniem ich adresów zamieszkania albo siedziby oraz w przypadku osoby fizycznej – numer identyfikacyjny Powszechnego Elektronicznego Systemu Ewidencji Ludności (PESEL) zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej, jeżeli został nadany, natomiast jeżeli osoba fizyczna nie posiada obywatelstwa polskiego – kod kraju, numer paszportu lub innego dokumentu tożsamości;
• oznaczenie zbywanej nieruchomości rolnej według ewidencji gruntów i budynków;
• uzasadnienie wniosku zawierające w szczególności cel, dla którego nieruchomość rolna jest nabywana, oraz przewidywany sposób jej wykorzystania.

Do wniosku dołącza się:

• wypis z ewidencji gruntów i budynków nieruchomości rolnej;
• odpis księgi wieczystej;
• zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;
• dokumenty potwierdzające spełnienie warunków do uzyskania zgody;
• oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej o zamiarze zbycia nieruchomości rolnej na rzecz wnioskodawcy – w przypadku wniosku składanego przez nabywcę;
• oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej – w przypadku wniosku składanego przez zbywcę, o: braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolnika indywidualnego, ustalonej z nabywcą nieruchomości rolnej cenie sprzedaży nieruchomości rolnej.

Przepisy ust. 1 i 2 ograniczenia w zbywaniu nieruchomości rolnych nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej: „1a) o powierzchni mniejszej niż 1 ha. 3a. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków”.

Podział działki i zakup przez dwie osoby

Reasumując: co do zasady jedynie rolnik może nabyć grunty rolne. Nierolnik może nabyć grunty rolne:

1. za zgodą dyrektora KOWR-u – całą działkę,
2. bez zgody, jeśli powierzchnia gruntów rolnych nie przekracza 1 ha – czyli po podziale na DWIE,
3. bez zgody, jeśli jest osobą bliską zbywcy,
4. w drodze spadkobrania.

Takie nabycie nie rodzi dla Pana żadnych konsekwencji ani teraz, ani w przyszłości. Ani nabycie dwóch działek przez dwie różne osoby, ani nabycie działki całej za zgodą dyrektora KOWR-u.