Ziemia rolna klasy I a zabudowa siedliskowa – co wolno?

Podstawowe znaczenie w opisanej sytuacji mają jednocześnie: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody oraz ustawa z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Co przesądza o tym, czy można zabudować grunt rolny klasy I?

Najważniejsza zasada jest prosta: o dopuszczalności inwestycji w pierwszej kolejności decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wynika to z art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Dodatkowo art. 6 ust. 1 tej ustawy stanowi, że ustalenia planu miejscowego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. To oznacza, że właściciel nie może skutecznie powoływać się wyłącznie na ogólne przepisy Prawa budowlanego, jeżeli plan miejscowy dla konkretnego terenu wyraźnie czegoś zabrania.

Jeżeli teren oznaczony symbolem 6R-RI ma przeznaczenie rolnicze i plan przewiduje zakaz lokalizacji obiektów innych niż wyraźnie wymienione, to nie ma podstaw do postawienia wiaty, budynku gospodarczego czy domu tylko dlatego, że inwestor prowadzi gospodarstwo rolne lub planuje je prowadzić.

Czy status rolnika pozwala od razu na zabudowę siedliskową?

Nie. Status rolnika sam w sobie nie znosi ustaleń planu miejscowego. Jeżeli plan nie dopuszcza zabudowy zagrodowej lub siedliskowej na danym terenie, to najpierw konieczna byłaby zmiana planu.

W praktyce pojęcie zabudowy siedliskowej wiąże się z zabudową zagrodową służącą prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Pomocniczo znaczenie ma tu art. 2 pkt 2 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którym gospodarstwem rolnym jest gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 55³ Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha. Samo spełnienie tego warunku nie tworzy jednak automatycznego prawa do budowy siedliska.

Jeżeli rozważa Pani zakup gruntu jako nie-rolnik, dochodzą jeszcze ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi wynikające m.in. z art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Czy można postawić ogrodzenie bez zgłoszenia?

Co do zasady budowa ogrodzenia nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia, jeżeli nie zachodzą szczególne wyjątki przewidziane w ustawie z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Jednak to nie oznacza pełnej dowolności.

Z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego wynika zasada, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że ustawa stanowi inaczej. Z kolei zwolnienie danego obiektu z pozwolenia albo zgłoszenia nie uchyla wymogu zgodności inwestycji z planem miejscowym.

Dlatego nawet jeżeli ogrodzenie samo w sobie nie wymaga formalności budowlanych, organ nadzoru budowlanego może kwestionować jego wykonanie, jeżeli pozostaje sprzeczne z planem miejscowym lub z przepisami szczególnymi, np. dotyczącymi ochrony przyrody. W opisanym stanie faktycznym to właśnie treść planu jest tu najważniejsza.

Jeżeli działka ma być dopiero przygotowywana pod przyszłe siedlisko, a plan obecnie zakazuje lokalizacji obiektów, samo ogrodzenie również może budzić zastrzeżenia w zależności od zapisów planu i kwalifikacji konkretnego zamierzenia.

Czy wolno wykonać płytę obornikową, wiatę lub budynek gospodarczy do 35 m2?

Tu trzeba bardzo uważać, bo często myli się brak pozwolenia z pełną dopuszczalnością inwestycji.

Przepisy Prawa budowlanego rzeczywiście przewidują dla części obiektów rolniczych uproszczenia. Jednak w aktualnym stanie prawnym zastosowanie tych uproszczeń zależy od rodzaju obiektu oraz od tego, czy ma on uzupełniać istniejącą zabudowę zagrodową albo istniejącą działkę siedliskową. Jeżeli na działce nie ma jeszcze siedliska, to powoływanie się na te zwolnienia jest zwykle nieskuteczne.

W szczególności obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną nie są „automatycznie dozwolone” na każdym gruncie rolnym. Muszą mieścić się zarówno w katalogu zwolnień z Prawa budowlanego, jak i w ustaleniach planu miejscowego. Jeżeli plan dla terenu 6R-RI dopuszcza wyłącznie infrastrukturę techniczną, urządzenia melioracyjne, przeciwpożarowe lub drogi dojazdowe do gruntów rolnych, to wiata, budynek gospodarczy i płyta obornikowa będą sprzeczne z planem, nawet gdyby w innym miejscu mogły korzystać z uproszczonej procedury.

Tak samo nie można bezpiecznie założyć, że „35 m2” wystarczy, by postawić obiekt bez żadnych formalności. Limit powierzchni ma znaczenie tylko wtedy, gdy spełnione są wszystkie inne warunki z ustawy.

Czy potrzebne jest odrolnienie?

W praktyce użytkownicy często pytają o „odrolnienie”, ale trzeba odróżnić dwie odrębne kwestie:

Dla gruntów rolnych klas I–III sprawa jest szczególnie restrykcyjna. Zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III wymaga co do zasady zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Zgoda ta jest uzyskiwana na etapie sporządzania planu miejscowego, a nie na indywidualny wniosek właściciela po zakupie działki.

To oznacza, że przy ziemi rolnej klasy I szanse na zmianę funkcji terenu są zwykle mniejsze niż przy gruntach słabszych klas. Dodatkowe wyjaśnienia na temat tej procedury znajdzie Pani w materiale o odrolnienie.

Jak wygląda zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Właściciel lub zainteresowany nabywca może złożyć do gminy wniosek o zmianę planu miejscowego, ale nie ma przepisu, który zobowiązywałby radę gminy do jego uwzględnienia. Wynika to z konstrukcji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 tej ustawy w celu ustalenia przeznaczenia terenów oraz określenia sposobów ich zagospodarowania i zabudowy rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego. To rada gminy decyduje, czy w ogóle rozpocznie procedurę.

Wniosek warto dobrze uzasadnić, wskazując m.in.:

• związek planowanej zabudowy z prowadzeniem gospodarstwa rolnego,
• istniejące sąsiedztwo zabudowy,
• dostęp do drogi publicznej i mediów,
• brak kolizji z celami ochrony przyrody,
• spójność zmiany z polityką przestrzenną gminy.

Trzeba jednak liczyć się z tym, że gmina może odmówić rozpoczęcia procedury albo w toku procedury utrzymać rolnicze przeznaczenie terenu. Przy gruncie klasy I i dodatkowo na obszarze Natura 2000 szanse na zmianę planu trzeba oceniać ostrożnie, a nie optymistycznie.

Zobacz również:

budowa domu na działce rolnej oraz wymogi formalne przy inwestycji rolnika.

Jakie znaczenie ma obszar Natura 2000?

Położenie działki na obszarze Natura 2000 nie oznacza automatycznego zakazu inwestowania, ale oznacza dodatkowe ryzyko formalne.

Art. 33 ust. 1 ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody zabrania podejmowania działań mogących, osobno lub w połączeniu z innymi działaniami, znacząco negatywnie oddziaływać na cele ochrony obszaru Natura 2000, w tym w szczególności mogących pogorszyć stan siedlisk, negatywnie wpłynąć na gatunki chronione lub pogorszyć integralność obszaru.

Z kolei art. 59 ust. 2 ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie przewiduje, że także przedsięwzięcie inne niż typowo „duża inwestycja” może wymagać oceny oddziaływania na obszar Natura 2000, jeżeli może znacząco na ten obszar oddziaływać i nie jest bezpośrednio związane z jego ochroną.

Dlatego nawet pozornie niewielka ingerencja, jak ogrodzenie połączone z niwelacją terenu, wycinką drzew, odwodnieniem lub utwardzeniem, może wymagać dodatkowej analizy. Decydują tu szczegóły konkretnego zamierzenia, położenie działki i charakter chronionych siedlisk.

Czy sąsiedni dom jednorodzinny pomaga?

Tak, ale tylko częściowo. Sąsiednia zabudowa może być argumentem za zmianą planu albo za dopuszczalnością określonej funkcji terenu w przyszłości, jednak sama obecność budynku mieszkalnego obok nie zmienia automatycznie przeznaczenia Pani działki.

Jeżeli działka jest objęta planem miejscowym, to nie uzyskuje się dla niej decyzji o warunkach zabudowy w miejsce planu. Wynika to z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – decyzje o warunkach zabudowy mają znaczenie wtedy, gdy planu miejscowego nie ma. Skoro plan istnieje, to właśnie on blokuje lub dopuszcza inwestycję.

Jak ocenić szanse na zmianę planu?

Na podstawie podanych informacji szanse na zmianę planu należy oceniać jako niepewne i raczej ograniczone, ponieważ kumulują się trzy utrudnienia:

• grunt rolny klasy I,
• istniejące rolnicze przeznaczenie w planie miejscowym,
• położenie na obszarze Natura 2000.

Największe znaczenie ma to, czy gmina w ogóle widzi możliwość rozszerzenia zabudowy w tym rejonie oraz czy przy sporządzaniu zmiany planu dałoby się uzyskać wymagane uzgodnienia i zgody dla gruntów wysokiej klasy bonitacyjnej.

Jeżeli planuje Pani zakup jeszcze przed uzyskaniem jakichkolwiek zmian planistycznych, trzeba przyjąć wariant ostrożny: działka może przez długi czas pozostać wyłącznie gruntem rolnym bez możliwości realizacji domu, wiaty czy budynku gospodarczego. To ważne także przy analizie umowy nabycia oraz celu inwestycji.

Praktyczny wniosek w opisanej sprawie

Na dziś, przy obowiązującym planie przewidującym rolnicze przeznaczenie terenu 6R-RI i zakaz lokalizacji obiektów innych niż wyraźnie wskazane w planie, nie ma bezpiecznych podstaw do przyjęcia, że można legalnie:

• postawić wiatę,
• wybudować budynek gospodarczy do 35 m²,
• wykonać płytę obornikową jako element nowo tworzonego siedliska,
• traktować działkę jako gotową pod zabudowę siedliskową.

Co do ogrodzenia – jego ocena również powinna uwzględniać zapisy planu i ochronę przyrody. Nie warto opierać się wyłącznie na ogólnym przekonaniu, że „ogrodzenie nic nie wymaga”, bo w takiej lokalizacji to zbyt ryzykowne uproszczenie.

FAQ

Czy rolnik może postawić dom na każdej swojej działce rolnej?

Nie. Sam status rolnika nie wystarcza. Jeżeli działka jest objęta miejscowym planem, inwestycja musi być zgodna z tym planem – art. 4 ust. 1 i art. 6 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Czy budynek gospodarczy do 35 m2 zawsze można postawić bez formalności?

Nie. Zwolnienie z formalności budowlanych nie działa, jeśli inwestycja jest sprzeczna z planem miejscowym albo nie spełnia warunków ustawowych dotyczących rodzaju obiektu i funkcji działki.

Czy sąsiedztwo domu jednorodzinnego daje prawo do podobnej zabudowy?

Nie automatycznie. To może być argument przy wniosku o zmianę planu, ale nie zastępuje ustaleń obowiązującego planu miejscowego.

Czy można samodzielnie wymusić zmianę planu miejscowego?

Nie. Można złożyć wniosek do gminy, ale decyzja o rozpoczęciu procedury planistycznej należy do rady gminy – art. 14 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Czy Natura 2000 całkowicie blokuje inwestycję?

Nie zawsze, ale może oznaczać dodatkowe procedury i ograniczenia. Ocena zależy od rodzaju inwestycji, jej skali i wpływu na cele ochrony obszaru – art. 33 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody oraz art. 59 ust. 2 ustawy środowiskowej.

Źródła

• art. 4 ust. 1, art. 4 ust. 2, art. 6 ust. 1, art. 14 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• art. 28 ust. 1 oraz art. 29 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
• art. 7 ust. 2 pkt 1 oraz art. 11 ust. 1 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
• art. 2 pkt 2 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
• art. 33 ust. 1 ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody
• art. 59 ust. 2 ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko
• wyrok NSA z 18 listopada 2015 r., II OSK 621/14
• wyrok WSA w Lublinie z 29 marca 2018 r., II SA/Lu 45/18