Wspólna nieruchomość a śmierć współwłaściciela – jak się zabezpieczyć

Co można, a czego nie można osiągnąć

W opisanej sytuacji podstawowy problem polega na tym, że po śmierci jednej ze współwłaścicielek jej udział w domu nie „przechodzi automatycznie” na drugą współwłaścicielkę tylko dlatego, że tak się wcześniej umówiły. Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na spadkobierców.

To oznacza, że udział w nieruchomości wejdzie do spadku, chyba że wcześniej dojdzie do skutecznego przeniesienia własności za życia albo zostanie zastosowany mechanizm spadkowy przewidziany wprost w Kodeksie cywilnym, np. testament z zapisem windykacyjnym.

Nie ma natomiast prostego i „pewnego” rozwiązania, które jednocześnie: przeniesie udział na drugą wspólniczkę, całkowicie wyłączy dzieci lub innych spadkobierców ustawowych oraz zlikwiduje ryzyko zachowku. Jeżeli zmarła pozostawia dzieci, to co do zasady należą one do kręgu uprawnionych do zachowku na podstawie art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie spadkowe: testament notarialny z zapisem windykacyjnym

Jeżeli celem jest to, aby po śmierci jednej współwłaścicielki jej udział w nieruchomości przypadł drugiej, najsilniejszym rozwiązaniem jest testament notarialny zawierający zapis windykacyjny udziału w nieruchomości.

Podstawę prawną daje art. 981(1) § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca może postanowić, że oznaczona osoba nabywa z chwilą otwarcia spadku przedmiot zapisu windykacyjnego. Z kolei art. 981(2) § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że przedmiotem zapisu windykacyjnego może być rzecz oznaczona co do tożsamości, w tym udział we współwłasności nieruchomości.

W praktyce daje to lepszy efekt niż zwykły testament, bo osoba wskazana w zapisie windykacyjnym nabywa udział z chwilą śmierci spadkodawcy, a nie dopiero po późniejszym dziale spadku. Nadal jednak trzeba potem wykazać swoje prawa formalnie, np. w postępowaniu spadkowym i przy wpisie do księgi wieczystej.

Jeżeli spadkobierca mieszka poza Polską, warto wcześniej sprawdzić, jak wygląda stwierdzenie nabycia spadku - sąd czy notariusz, bo ma to znaczenie dla późniejszego ujawnienia praw do nieruchomości.

Zachowek – dlaczego tego ryzyka zwykle nie da się usunąć

Jeżeli jedna z Pań ma dzieci, to po jej śmierci dzieci co do zasady są uprawnione do zachowku, nawet gdy udział w domu zostanie przekazany drugiej współwłaścicielce w testamencie albo w zapisie windykacyjnym. Wynika to z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego.

Uprawnionym należy się co do zasady połowa wartości udziału spadkowego, który przypadłby im przy dziedziczeniu ustawowym, a jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo małoletni – dwie trzecie tego udziału. Małoletnie dzieci są więc szczególnie silnie chronione.

W opisanym stanie faktycznym były mąż nie dziedziczy po byłej żonie tylko dlatego, że jest ojcem dzieci. Natomiast jako przedstawiciel ustawowy małoletnich dzieci może działać w ich imieniu, chyba że wystąpi konflikt interesów wymagający ingerencji sądu opiekuńczego. Sam zachowek przysługuje dzieciom, nie byłemu małżonkowi.

Warto też pamiętać, że zgodnie z art. 1007 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego roszczenia uprawnionego z tytułu zachowku przedawniają się z upływem 5 lat od ogłoszenia testamentu, a roszczenie przeciwko osobie obowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu zapisu windykacyjnego także przedawnia się z upływem 5 lat od otwarcia spadku.

Czy można to załatwić samą umową między współwłaścicielkami?

Nie ma umowy, która skutecznie „wyłączy” dziedziczenie dzieci po rodzicu tylko dlatego, że rodzic zawrze ją z osobą trzecią. Zgodnie z art. 1047 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, umowa o spadek po osobie żyjącej jest nieważna. Wyjątkiem jest umowa o zrzeczenie się dziedziczenia zawarta pomiędzy przyszłym spadkodawcą a jego spadkobiercą ustawowym na podstawie art. 1048 Kodeksu cywilnego, ale nie można jej zawrzeć z „przyszłym nabywcą” udziału, który nie jest spadkobiercą ustawowym.

To oznacza, że umowa między dwiema współwłaścicielkami może regulować rozliczenia, sposób korzystania z domu, nakłady, spłatę kredytu czy zobowiązanie do zawarcia określonych czynności w przyszłości, ale nie zastąpi skutecznie testamentu ani nie usunie praw spadkobierców ustawowych.

Umowa przedwstępna i zobowiązanie do przeniesienia udziału – kiedy ma sens

Możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej lub innej umowy zobowiązującej do przyszłego przeniesienia udziału w nieruchomości, ale trzeba pamiętać o jej ograniczeniach. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli dotyczy nieruchomości, dla pełniejszej skuteczności powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, bo tylko wtedy można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego.

Tego typu rozwiązanie może być pomocne, gdy strony chcą uregulować wzajemne obowiązki i przygotować mechanizm docelowego przejęcia udziału, ale nie daje takiego bezpieczeństwa jak zapis windykacyjny. Po śmierci jednej strony pojawią się jej spadkobiercy, a wykonanie wcześniejszych ustaleń może wymagać dodatkowych działań i prowadzić do sporu.

W praktyce taka umowa ma większy sens jako uzupełnienie testamentu i rozliczeń finansowych niż jako jedyne zabezpieczenie.

Pełnomocnictwo niewygasające po śmierci – co naprawdę daje

Zgodnie z art. 101 § 2 Kodeksu cywilnego umocowanie wygasa ze śmiercią mocodawcy lub pełnomocnika, chyba że w pełnomocnictwie inaczej zastrzeżono z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa.

To jednak nie oznacza, że pełnomocnictwo może samo w sobie spowodować przejście własności udziału w nieruchomości po śmierci właściciela. Orzecznictwo Sądu Najwyższego przyjmuje, że takie pełnomocnictwo może wyjątkowo utrzymać się po śmierci, ale pełnomocnik działa wtedy w granicach wynikających ze stosunku podstawowego i skutki dotyczą sfery spadkobierców, a nie „nieistniejącego już” mocodawcy. Znaczenie ma tu m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 24 stycznia 2008 r., sygn. I CSK 362/07.

Dodatkowo przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego. Samo pełnomocnictwo nie zastępuje więc ani dziedziczenia, ani umowy przenoszącej własność zawartej w odpowiedniej formie.

Takie pełnomocnictwo może być użyteczne pomocniczo, np. do wykonania określonej wcześniej umowy lub czynności technicznych, ale nie powinno być traktowane jako główny sposób zabezpieczenia przejęcia udziału po śmierci.

Ubezwłasnowolnienie lub utrata zdolności do samodzielnego działania

W pytaniu pojawia się też obawa o sytuację choroby, wypadku albo ubezwłasnowolnienia. Tu problem jest inny niż dziedziczenie. W polskim prawie nie funkcjonuje pełna odpowiednik zagranicznego „pełnomocnictwa opiekuńczego” o szerokim skutku na przyszłość. Można natomiast udzielić pełnomocnictw do konkretnych spraw majątkowych.

Jeżeli jednak dojdzie do ubezwłasnowolnienia, to zgodnie z art. 13 § 1 albo art. 16 § 1 Kodeksu cywilnego oraz przepisami Kodeksu postępowania cywilnego i Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego pojawi się nadzór sądu opiekuńczego. W wielu sprawach dotyczących nieruchomości opiekun lub kurator potrzebuje zezwolenia sądu opiekuńczego, ponieważ chodzi o czynności przekraczające zwykły zarząd. Nie da się więc w pełni „na zapas” zapewnić automatycznego przejęcia udziału przez drugą osobę na wypadek ubezwłasnowolnienia.

Czy darowizna za życia rozwiązuje problem?

Przeniesienie udziału za życia, np. w formie sprzedaży albo darowizny, co do zasady eliminuje problem dziedziczenia tego konkretnego składnika, bo udział nie będzie już należał do zmarłego w chwili śmierci. Taka czynność musi jednak przy nieruchomości przybrać formę aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Trzeba jednak uważać na skutki uboczne. Darowizna może być doliczana do substratu zachowku zgodnie z art. 993 Kodeksu cywilnego, a więc nie zawsze „ucieka” przed roszczeniami uprawnionych. Ponadto przy kredycie hipotecznym bank zwykle wymaga zgody na zmianę właścicielską lub dodatkowych zabezpieczeń. W każdej takiej sprawie trzeba sprawdzić treść umowy kredytowej i stanowisko banku.

Jak praktycznie ułożyć tę sytuację

W praktyce najczęściej warto połączyć kilka rozwiązań zamiast liczyć na jeden dokument. Dobry model zależy od konkretnego stanu faktycznego, ale zwykle obejmuje:

Warto też precyzyjnie ustalić udziały w nieruchomości już przy zakupie oraz zadbać o dokumentowanie, kto finansuje wkład własny, raty kredytu, remonty i inne nakłady. Ma to znaczenie później przy rozliczeniach ze spadkobiercami albo przy ewentualnym zniesieniu współwłasności.

Co z małoletnimi dziećmi i zgodą sądu rodzinnego

Jeżeli po śmierci udział w nieruchomości odziedziczą małoletnie dzieci, to ich majątkiem zarządzają co do zasady przedstawiciele ustawowi, ale przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd potrzebne jest zezwolenie sądu opiekuńczego. Wynika to z art. 101 § 3 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

To ważne praktycznie: nawet jeśli druga współwłaścicielka chciałaby szybko odkupić odziedziczony udział od małoletnich, zwykle bez zgody sądu rodzinnego nie będzie to możliwe. Stąd właśnie lepiej zapobiegać wejściu udziału do zwykłego dziedziczenia ustawowego, niż później próbować odkupować go od spadkobierców.

Wnioski praktyczne

Jeżeli zależy Państwu na możliwie mocnym zabezpieczeniu, to najrozsądniejszy kierunek jest następujący:

1. kupić nieruchomość z jasno określonymi udziałami,
2. sporządzić u notariusza testamenty z zapisami windykacyjnymi udziałów,
3. zawrzeć dodatkową umowę regulującą rozliczenia, nakłady i ewentualne spłaty,
4. udzielić sobie pełnomocnictw do wybranych czynności za życia, bez przeceniania ich skutku po śmierci,
5. sprawdzić warunki umowy kredytu i wymagania banku.

Jeżeli jedna z Pań ma małoletnie dzieci, trzeba z góry założyć, że całkowite wyłączenie zachowku będzie co do zasady niemożliwe, chyba że wystąpią wyjątkowe przesłanki wydziedziczenia z art. 1008 Kodeksu cywilnego, które muszą być realne, konkretne i prawdziwe. Samo to, że spadkodawca chce przekazać majątek komuś innemu, nie wystarcza do wydziedziczenia.

FAQ

Czy zwykły testament wystarczy, żeby druga współwłaścicielka przejęła mój udział?

Może wystarczyć do powołania jej do spadku, ale silniejszym rozwiązaniem jest testament notarialny z zapisem windykacyjnym udziału na podstawie art. 981(1) § 1 Kodeksu cywilnego. Zwykły testament częściej prowadzi do późniejszych sporów i dodatkowych czynności spadkowych.

Czy były mąż po rozwodzie dziedziczy po mnie?

Nie, były małżonek po prawomocnym rozwodzie nie dziedziczy z ustawy po byłym współmałżonku. Jeżeli jednak macie wspólne małoletnie dzieci, to one mogą dziedziczyć i mieć roszczenie o zachowek, a ich przedstawiciel ustawowy może działać w ich imieniu.

Czy można całkowicie wyłączyć zachowek dzieci?

Zwykle nie. Sam testament albo zapis windykacyjny nie pozbawia dzieci prawa do zachowku z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego. Wyjątkiem może być skuteczne wydziedziczenie na podstawie art. 1008 Kodeksu cywilnego, ale tylko przy spełnieniu ustawowych przesłanek.

Czy pełnomocnictwo niewygasające po śmierci załatwi sprawę?

Nie. Pełnomocnictwo może czasem utrzymać się po śmierci w zakresie wynikającym z art. 101 § 2 Kodeksu cywilnego, ale nie zastępuje dziedziczenia ani aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.

Czy można od razu przenieść udział za życia?

Tak, ale wymaga to aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego oraz analizy skutków podatkowych, zachowku i warunków kredytu hipotecznego. To rozwiązanie nie zawsze będzie korzystne lub możliwe.

Źródła

• art. 101 § 2, art. 158, art. 389–390, art. 922 § 1, art. 981(1) § 1, art. 981(2) § 1 pkt 1, art. 991 § 1, art. 993, art. 1007 § 1–2, art. 1008, art. 1047, art. 1048 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.)
• art. 101 § 3 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.)
• wyrok Sądu Najwyższego z 24 stycznia 2008 r., I CSK 362/07