Przekazanie nieruchomości w rodzinie

Sposób nabycia nieruchomości

Nie ma zbyt wielu sposobów nabycia nieruchomości. Mamy darowiznę, sprzedaż, dziedziczenie (np. testamentowe). Jest jeszcze kwestia zasiedzenia (30 lat władania jak właściciel). To są podstawowe formy nabycia prawa własności.

W przypadku pokrewieństwa żony z ciocią do rozważenia mamy sprzedaż, darowiznę, powołanie do dziedziczenia z testamentu. Darowizna wywoła po stronie żony konieczność zapłaty podatku. Zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 2 rodzeństwo rodziców to II grupa podatkowa. Tym samym zgodnie z art. 15 podatek ten wyniesie:

Jako że wartość nieruchomości zwykle przekracza 22 256 zł, to podatek od darowizny wynosi 1780 zł 60 gr i 12% od nadwyżki ponad ową kwotę. Łatwo więc tę kwotę przeliczyć, znając przynajmniej szacunkowo wartość darowizny. Skoro jest to 250 000 zł, to mamy podatek w kwocie 29 109,88 zł. Pobierze go i naliczy notariusz.

Prawo do zachowku

Jednak jeśli spadkobiercy po cioci, którzy dojdą do dziedziczenia, nie otrzymają w spadku (w testamencie) – takich kwot/przedmiotów, które będą równe minimum temu, co otrzymaliby, gdyby dziedziczyli z ustawy – to będą mieli prawo do żądania zachowku. Zachowek to co do zasady połowa tego, co dziedziczyłoby się z ustawy.

Inna opcja to zapisanie nieruchomości w testamencie, ale tutaj z zachowkiem problem jest taki sam. Nadto zawsze ktoś może próbować podważyć testament, więc ta pewność dojścia do własności jest trochę mniejsza, najlepiej więc byłoby sporządzić testament u notariusza, ale z zachowkiem nadal trzeba się liczyć. Do tego dojdzie podatek od spadku i on jest analogiczny jak wyżej.

Natomiast zachowek przysługuje tylko zstępnym (dzieciom/wnukom), małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. Jeśli więc ciocia żony nie ma dzieci i tym samym wnuków, rodzice i mąż nie żyją, to nie będzie innej rodziny uprawnionej do zachowku, bowiem art. 911 par. 1 Kodeksu cywilnego wskazuje jasno: „Zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek)”.

Darowizna lub sprzedaż mieszkania

Opcja trzecia to sprzedaż, tutaj jednak powstanie obowiązek zapłaty przez żonę podatku PCC, a ciocia musiałaby zapłacić podatek dochodowy wynoszący 19%.

Czwarta opcja to dokonanie przez ciocię darowizny na rzecz mamy żony (jeśli mama żyje). Jako osoba w podatkowej grupie 0 (rodzeństwo) mama żony nie zapłaci podatku (notariusz zgłosi to do US). Dalej zaś mama dokona darowizny Pana żonie jako córce do majątku osobistego (wyraźnie to musi zaznaczyć u notariusza), a żona jako córka w grupie 0 podatkowej również byłaby zwolniona z podatku. Oczywiście takie darowizny należałoby zawrzeć w odstępie przynajmniej kilku dni, by fiskus nie uznał, że była to jedna czynność darowizny z ciotki na siostrzenicę, ale mająca na celu uniknięcie podatku. Żaden przepis nie wskazuje, w jakiej odległości czasowej dokonywać darowizn, więc zachowanie jakiegokolwiek odstępu będzie w porządku. Tyle że wówczas żona będzie miała darowiznę od matki, a zatem po śmierci matki Pana żony jej rodzeństwo (względnie dzieci rodzeństwa) mogą mieć roszczenie o zachowek do żony. Trzeba więc skalkulować finansowo owe opcje i podjąć decyzję. Nie ma bowiem innych form dojścia do własności.