Przekazanie mieszkania od cioci żonie – darowizna, testament czy sprzedaż?

Jakie są realne sposoby przekazania mieszkania w rodzinie?

W opisanej sytuacji w praktyce najczęściej bierze się pod uwagę trzy rozwiązania: darowiznę, testament albo sprzedaż. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie darowizny albo sprzedaży wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Jeżeli celem jest szybkie i pewne przeniesienie własności jeszcze za życia cioci, najprostsza formalnie jest darowizna w formie aktu notarialnego. Jeżeli natomiast właścicielka chce zachować mieszkanie do końca życia, częściej rozważa się testament albo – zależnie od potrzeb życiowych – umowę dożywocia.

Warto też pamiętać, że sama odpowiedź na pytanie, co jest „najlepsze”, zależy od stanu faktycznego: znaczenie ma m.in. to, czy matka żony żyje, czy ciocia chce dalej mieszkać w lokalu, czy są inni potencjalni spadkobiercy ustawowi oraz kiedy i w jaki sposób ciocia nabyła mieszkanie.

Darowizna mieszkania od cioci dla siostrzenicy – jaki podatek?

Ciocia żony, czyli siostra matki, należy wobec żony do II grupy podatkowej. Wynika to z art. 14 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, który do II grupy zalicza m.in. rodzeństwo rodziców.

Przy darowiźnie mieszkania podstawą opodatkowania jest czysta wartość nabytej rzeczy, czyli wartość po potrąceniu długów i ciężarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy. Dla II grupy podatkowej stosuje się kwotę wolną określoną w art. 9 ust. 1 pkt 2 oraz stawki z art. 15 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Stawki mają charakter progresywny, więc przy mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy złotych podatek zwykle będzie już liczony według najwyższego progu dla II grupy. Dokładną kwotę wylicza notariusz jako płatnik podatku przy umowie darowizny zawartej w formie aktu notarialnego – wynika to z art. 18 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Jeśli szukają Państwo szerszego omówienia skutków podatkowych, pomocna może być kategoria serwisu: podatek od spadków i darowizn.

Czy testament będzie lepszy niż darowizna?

Testament powoduje przejście własności dopiero z chwilą śmierci spadkodawcy, bo zgodnie z art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z tą samą chwilą. Sam testament nie daje więc takiej pewności obrotu jak darowizna dokonana za życia.

Trzeba też odróżnić powołanie do spadku od zapisu windykacyjnego. Jeżeli ktoś chce, aby konkretne mieszkanie przypadło oznaczonej osobie bez potrzeby działu spadku, można rozważyć zapis windykacyjny w testamencie notarialnym na podstawie art. 981¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Tylko testament notarialny może zawierać skuteczny zapis windykacyjny.

W praktyce testament bywa wybierany wtedy, gdy ciocia chce zachować pełną kontrolę nad mieszkaniem do końca życia. Wadą jest jednak to, że po śmierci mogą powstać spory o ważność testamentu, o krąg spadkobierców albo o zachowek.

Kto ma prawo do zachowku po cioci?

Krąg osób uprawnionych do zachowku jest ograniczony. Zgodnie z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego zachowek przysługuje zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy.

To oznacza, że rodzeństwo, siostrzenice, bratankowie, kuzyni i dalsza rodzina nie mają prawa do zachowku tylko dlatego, że byliby spadkobiercami ustawowymi. Jeżeli więc ciocia nie ma dzieci ani wnuków, nie pozostaje w chwili śmierci w związku małżeńskim, a jej rodzice już nie żyją, to co do zasady nie będzie osób uprawnionych do zachowku.

To bardzo ważne, bo często mylnie zakłada się, że „każda pominięta rodzina” może dochodzić zachowku. Tak nie jest. Sam fakt, że do dziedziczenia ustawowego mogłoby dojść np. rodzeństwo spadkodawcy, nie tworzy prawa do zachowku.

Jeżeli chcą Państwo porównać ten problem z innymi sprawami spadkowymi, zobacz również: zabezpieczenie przejścia własności na wypadek śmierci.

Sprzedaż mieszkania zamiast darowizny – czy to się opłaca?

Sprzedaż nie jest zwykle sposobem na „ucieczkę od kosztów”. Przy sprzedaży nieruchomości kupująca zapłaci podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 4 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z kolei po stronie sprzedającej może powstać obowiązek zapłaty podatku dochodowego od odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Jeżeli ciocia jest właścicielką mieszkania od dawna i minął już ten 5-letni termin, po jej stronie PIT może nie wystąpić. Nadal jednak pozostanie PCC po stronie kupującej oraz cena sprzedaży, która powinna być realna i rzeczywiście zapłacona. Sprzedaż pozorna, mająca ukryć darowiznę, może zostać zakwestionowana.

Darowizna przez matkę – kiedy może być korzystna?

Jeżeli żyje matka żony, można rozważyć dwa kolejne etapy: najpierw darowizna od cioci dla swojej siostry, a następnie darowizna od matki dla córki. Taki wariant bywa podatkowo korzystny, ponieważ:

• darowizna między rodzeństwem korzysta ze zwolnienia dla najbliższej rodziny na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn,
• darowizna od matki dla córki również może korzystać z tego samego zwolnienia.

Przy nabyciu własności nieruchomości w formie aktu notarialnego zgłoszenie do urzędu skarbowego następuje w praktyce przez notariusza, więc nie stosuje się odrębnego formularza SD-Z2 przez obdarowanego. Zwolnienie z art. 4a ustawy obejmuje tzw. grupę zerową, czyli m.in. zstępnych, wstępnych i rodzeństwo.

Trzeba jednak zachować ostrożność. Jeżeli obie czynności miałyby charakter wyłącznie pozorny i od początku rzeczywistym zamiarem stron byłoby przekazanie mieszkania bezpośrednio siostrzenicy z pominięciem opodatkowania, urząd skarbowy może badać rzeczywisty charakter czynności. Nie ma przepisu, który narzuca konkretny minimalny odstęp czasu między obiema darowiznami, ale każda z nich powinna być samodzielna, rzeczywista i uzasadniona.

Należy też ocenić skutki rodzinne. Jeżeli matka przekaże mieszkanie tylko jednej córce, po jej śmierci darowizna może być doliczana do substratu zachowku zgodnie z art. 993 Kodeksu cywilnego. W efekcie rodzeństwo obdarowanej może w przyszłości wysuwać wobec niej roszczenia o zachowek, o ile będzie należało do kręgu osób uprawnionych z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy warto rozważyć umowę dożywocia?

Jeżeli ciocia chce przekazać mieszkanie już teraz, ale jednocześnie zapewnić sobie prawo zamieszkiwania i opieki, warto rozważyć umowę dożywocia. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, jeżeli strony nie postanowią inaczej.

To rozwiązanie nie jest darowizną, więc ma inne skutki prawne niż bezpłatne przekazanie mieszkania. W praktyce może lepiej zabezpieczać interes starszej osoby niż zwykła darowizna. Jednocześnie ocena skutków podatkowych i późniejszych rozliczeń rodzinnych wymaga już analizy konkretnego stanu faktycznego i treści planowanej umowy.

Która opcja jest zwykle najbezpieczniejsza?

Jeżeli priorytetem jest natychmiastowe przeniesienie własności, zwykle wybiera się darowiznę w formie aktu notarialnego. Jeżeli najważniejsze jest zachowanie mieszkania do końca życia, częściej rozważa się testament notarialny albo dożywocie.

Jeżeli priorytetem jest ograniczenie podatku, a żyje matka żony, często najbardziej opłacalny bywa wariant dwóch darowizn w najbliższej rodzinie. Trzeba jednak zestawić oszczędność podatkową z ewentualnym ryzykiem późniejszych roszczeń o zachowek po matce.

W opisanej sprawie kluczowa jest jedna dobra wiadomość: jeśli ciocia nie ma zstępnych, małżonka ani żyjących rodziców, to testament lub zapis windykacyjny co do zasady nie powinny rodzić roszczeń o zachowek ze strony dalszej rodziny.

FAQ

Czy siostrzenica należy do grupy zerowej przy darowiźnie od cioci?

Nie. Siostrzenica wobec cioci należy co do zasady do II grupy podatkowej na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Czy rodzeństwo cioci może żądać zachowku po testamencie?

Nie, samo rodzeństwo nie jest uprawnione do zachowku. Zachowek z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego przysługuje tylko zstępnym, małżonkowi i rodzicom spadkodawcy.

Czy testament notarialny eliminuje ryzyko sporu?

Zmniejsza ryzyko sporów o formę i autentyczność testamentu, ale nie eliminuje wszystkich konfliktów, np. o zachowek lub zdolność testowania.

Czy sprzedaż zawsze powoduje PIT po stronie cioci?

Nie. PIT z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT może nie wystąpić, jeżeli od końca roku nabycia nieruchomości minęło już 5 lat.

Czy notariusz zgłasza darowiznę mieszkania do urzędu skarbowego?

Tak, przy darowiźnie nieruchomości zawartej w akcie notarialnym notariusz wykonuje obowiązki płatnika podatku, zgodnie z art. 18 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Źródła

• art. 158, art. 908 § 1, art. 924, art. 925, art. 991 § 1, art. 993, art. 981¹ § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 7 ust. 1, art. 9 ust. 1 pkt 2, art. 14 ust. 3 pkt 2, art. 15 ust. 1 pkt 2, art. 18 ust. 1 pkt 1, art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 4 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych