Umowa sprzedaży
Umowa sprzedaży dla swej ważności wymaga ustalenia ceny za sprzedawany towar. Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego (K.c.) – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Dalsze przepisy kodeksu wskazują, że cenę można określić przez wskazanie podstaw do jej ustalenia.
Cena to świadczenie pieniężne, zatem co do zasady musi zostać spełniona w pieniądzu. Gdy ktoś zobowiązuje się – przepraszam za trywialność przykładu – do wydania tuzina jaj w zamian za kilo wieprzowiny, to nie mamy do czynienia ze sprzedażą a zamianą towarów.
Cena częściowo w pieniądzu, częściowo w rzeczach
Spotkałam się jednak ze stanowiskiem, które sugerowałoby możliwość zawarcia takiej umowy, o jakiej Pani myśli: „Za dopuszczalne należy również uznać oznaczenie w umowie sprzedaży ceny częściowo w pieniądzu, a częściowo w innych rzeczach lub nawet prawach. Umowa taka nosi znamiona umowy mieszanej z przewagą cech właściwych dla umowy sprzedaży (w wyroku z dnia 2 grudnia 2010 r., I CSK 10/10, LEX nr 653678, SN uznał, że »jeżeli w umowie sprzedaży udziałów określony został przedmiot, cena, raty spłaty, to umowa taka jest ważna i tak należy ją wykonać. To, że strony określiły później, że spłaty realizowane będą towarem, nie oznacza, że określiły zobowiązanie jako niepieniężne«).” (Z. Gawlik [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część szczególna, wyd. II, red. A. Kidyba, Warszawa 2014, art. 536.). Proszę jednak zauważyć, ze nawet w przytoczonym przez komentatora wyroku sąd wyraźnie wskazuje o późniejszej decyzji co do sposobu spłaty, a nie zawarciu takiego postanowienia w umowie.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Forma zapłaty za nieruchomość
Myślę, że notariusz, który będzie przygotowywał akt notarialny, może mieć obiekcje co do wpisania tej formy „zapłaty” w akcie notarialnym. Jeśli jednak treść aktu byłaby ustalana, to uważam, że należałoby wyraźnie podać cenę nieruchomości, wskazać zapłatę pieniężną i jej termin oraz wartość pozostałej do zapłaty kwoty ze wskazaniem terminu. Tu dopiero należałoby dodać, że owa pozostała część zapłaty za nieruchomość pokryta zostanie poprzez świadczenie własne kupującego w konkretnej postaci i w sposób konkretny wycenione. Mam na myśli wskazanie konkretnych robót i konkretnej ich wartości.
Z tą formą wiąże się jednak w mojej ocenie wiele ryzyk. Nie znalazłam żadnej interpretacji ani informacji dotyczącej opodatkowania usług, które w takim przypadku zostaną wykonane. Ponadto co się stanie, jeśli kupujący w chwili wykonywania usług stwierdzi, że są one warte więcej. Może się przecież zdarzyć w dobie dzisiejszej inflacji, że wartość usług znacznie wzroście, a budowlańcy mają w określonych przypadkach prawo do waloryzacji. W jaki sposób wyegzekwuje Pani cenę nieruchomości, jeśli kupujący usługi nie wykona lub wykona ją wadliwie. Oczywiście są na to sposoby, ale w mojej ocenie regulacje dotyczące tych kwestii musiałyby zostać wpisane do aktu notarialnego. Pewnym rozwiązaniem byłoby wpisanie alternatywnego sposobu zapłaty – wskazanie, że w określonych sytuacjach zobowiązanie kupującego stanie się pieniężne, a Pani będzie mogła egzekwować zapłatę w pieniądzu. Nie podaję tu dokładnych rozwiązań, bowiem te musiałby ustalić z Państwem notariusz sporządzający akt notarialny.
Zapłata za nieruchomość w dwóch częściach, umowa o roboty budowlane
Osobiście sugerowałabym zawarcie umowy obejmującej wartość w pieniądzu nieruchomości z płatnością w dwóch częściach, a następnie zawarcie porozumienia, w którym ustalą Państwo, że owa druga część ceny zostanie pokryta poprzez wykonanie określonych prac. Tutaj ta umowa mogłaby mieć już formę zbliżoną do umowy o roboty budowlane, gdzie wszystkie kwestie związane z wykonaniem, wyceną, materiałami, a także wadami wykonanej roboty zostałyby ujęte. Można by w porozumieniu zawrzeć także postanowienie dotyczące jego rozwiązania w sytuacji niewykonania remontu lub nieodebrania prac z powodu wad, co powodowałoby konieczność zapłaty ceny za nieruchomość. W takim przypadku trzeba by w porozumieniu zawrzeć postanowienia dotyczące rozliczenia wykonanych robót.
Wzajemne zrzeczenie się roszczeń
Proszę rozważyć też opcję zawarcia zwykłego aktu notarialnego z bardziej odległą datą zapłaty drugiej części należności za nieruchomość, odrębnej umowy o roboty budowlane i już po wykonaniu robót, stwierdzeniu, że wszystko jest zgodne z Pani oczekiwaniami, zawrzeć porozumienie co do wzajemnego zrzeczenia się roszczeń z tytułu pozostałej ceny nieruchomości i ceny za wykonane usługi.
Ostatecznie kwestię postanowień aktu notarialnego kupna-sprzedaży nieruchomości musicie Państwo ustalić z notariuszem, ponieważ każdy z nich ma swoje szablony działania i pomysły na rozwiązanie problemów klientów. Zaznaczam tę kwestię, ponieważ pomimo zgodności mojej odpowiedzi z przepisami może zdarzyć się, że notariusz będzie miał inne stanowisko z uwagi na własną praktykę.
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
