Usługa budowlana jako część ceny za nieruchomość – jak to bezpiecznie ująć w umowie

Czy usługa budowlana może być częścią zapłaty za nieruchomość?

Co do zasady sprzedaż polega na tym, że sprzedawca przenosi własność rzeczy, a kupujący płaci cenę. Wynika to wprost z art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Z kolei art. 536 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że cenę można określić przez wskazanie podstaw do jej ustalenia. W praktyce oznacza to jednak nadal cenę o charakterze pieniężnym.

Dlatego przy sprzedaży nieruchomości najbezpieczniejsze i najbardziej zgodne z konstrukcją umowy sprzedaży jest wskazanie pełnej ceny w pieniądzu. Jeżeli strony chcą, aby część rozliczenia została wykonana przez remont innej nieruchomości, powinny raczej uregulować to jako sposób wykonania części zobowiązania pieniężnego albo w odrębnej umowie powiązanej ze sprzedażą.

Gdyby od początku zamiast ceny pieniężnej strony wymieniały nieruchomość na usługę lub inne świadczenie niepieniężne, mogłoby to prowadzić do wniosku, że nie chodzi już o klasyczną sprzedaż, lecz o umowę mieszaną albo zamianę w rozumieniu art. 603 Kodeksu cywilnego. To z kolei komplikuje treść aktu notarialnego, rozliczenia i ocenę podatkową.

Sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego

Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego pod rygorem nieważności – tak stanowi art. 158 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że sama umowa sprzedaży musi być sporządzona przez notariusza, a jej treść powinna jednoznacznie określać:

• strony umowy,
• nieruchomość,
• cenę,
• termin i sposób zapłaty,
• moment wydania nieruchomości,
• ewentualne zabezpieczenia.

W praktyce notariusz może mieć zastrzeżenia do wpisania do aktu prostego sformułowania, że część ceny zostanie zapłacona „w naturze” przez wykonanie remontu. Taki zapis jest zbyt ogólny i rodzi ryzyko sporów co do zakresu prac, ich wartości, standardu wykonania oraz terminu realizacji.

Jak bezpiecznie skonstruować taką transakcję?

Najbezpieczniejsze są zwykle dwa rozwiązania.

Wariant 1 – cena w całości pieniężna, a część długu wykonywana przez usługę

W akcie notarialnym strony określają pełną cenę sprzedaży w złotych, np. 800 000 zł. Następnie zapisują, że:

• 600 000 zł kupujący płaci przelewem do określonego dnia,
• 200 000 zł ma zostać rozliczone przez wykonanie ściśle opisanych prac remontowych w innej nieruchomości sprzedającego,
• jeżeli prace nie zostaną wykonane prawidłowo albo w terminie, pozostała część ceny staje się wymagalna w pieniądzu.

Takie rozwiązanie jest bliższe konstrukcji sprzedaży z art. 535 Kodeksu cywilnego, bo cena nadal jest określona pieniężnie. Trzeba jednak bardzo starannie opisać mechanizm rozliczenia i skutki niewykonania świadczenia.

Wariant 2 – akt notarialny sprzedaży plus odrębna umowa o roboty budowlane lub remontowe

To rozwiązanie jest w praktyce najczytelniejsze. W akcie notarialnym wpisuje się pełną cenę nieruchomości oraz harmonogram płatności. Równolegle strony zawierają osobną umowę dotyczącą remontu innej nieruchomości, w której szczegółowo opisują prace i wartość wynagrodzenia wykonawcy. Następnie mogą przewidzieć rozliczenie wzajemnych należności, np. przez potrącenie, jeżeli spełnione są warunki z art. 498 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Taki model jest zwykle bezpieczniejszy dowodowo, bo rozdziela:

• sprzedaż nieruchomości,
• roboty budowlane lub prace remontowe,
• zasady kompensaty wzajemnych należności.

Co trzeba wpisać do umowy, jeżeli remont ma zastąpić część zapłaty?

Jeżeli strony chcą uniknąć sporu, dokumenty powinny zawierać co najmniej:

Przy robotach budowlanych warto pamiętać o art. 647 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się oddać obiekt przewidziany w umowie, wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor dokonać wymaganych czynności związanych z przygotowaniem robót i odebrać obiekt oraz zapłacić umówione wynagrodzenie. Jeżeli jednak chodzi o zwykły remont, w zależności od zakresu prac umowa może być kwalifikowana również jako umowa o dzieło albo umowa o świadczenie usług. To wymaga oceny konkretnego stanu faktycznego.

Najważniejsze ryzyka prawne

Taka konstrukcja jest możliwa, ale obarczona większym ryzykiem niż zwykła sprzedaż za gotówkę. W praktyce problemami są przede wszystkim:

• spór o wartość prac – wykonawca może twierdzić, że umówiony zakres przy wzroście cen materiałów i robocizny jest dziś wart więcej;
• spór o zakres – bez kosztorysu i specyfikacji strony często inaczej rozumieją, co dokładnie ma zostać wykonane;
• spór o jakość – brak procedury odbioru utrudnia wykazanie wad;
• spór o termin – bez kar umownych opóźnienie może być trudniejsze do sankcjonowania;
• problem z egzekucją – gdy usługa nie zostanie wykonana, sprzedający powinien mieć prostą drogę do dochodzenia kwoty pieniężnej.

Właśnie dlatego warto przewidzieć w akcie lub w umowie dodatkowej mechanizm, według którego niewykonanie albo nienależyte wykonanie prac powoduje obowiązek dopłaty brakującej części ceny w pieniądzu.

Czy można zabezpieczyć wykonanie usługi?

Tak. W praktyce przydają się zwłaszcza:

• kara umowna za opóźnienie i za niewykonanie określonych obowiązków – art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego,
• roszczenie o naprawienie szkody na zasadach ogólnych – art. 471 Kodeksu cywilnego,
• prawo do wyznaczenia dodatkowego terminu i odstąpienia od umowy wzajemnej przy zwłoce – art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego,
• uprawnienia z rękojmi przy wadach robót, zależnie od rodzaju umowy i odpowiednio stosowanych przepisów,
• poddanie się egzekucji w akcie notarialnym na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 albo pkt 5 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Szczególnie użyteczne może być poddanie się egzekucji co do obowiązku zapłaty określonej kwoty, gdyby kupujący nie wykonał remontu w terminie lub wykonał go wadliwie. Dzięki temu dochodzenie należności może być prostsze niż zwykły proces o zapłatę. Zakres takiego zabezpieczenia musi jednak przygotować notariusz do konkretnej transakcji.

Podatki i rozliczenia

Pod względem podatkowym taka transakcja wymaga ostrożności. Sama sprzedaż nieruchomości może rodzić skutki w podatku dochodowym, PCC albo VAT – zależnie od rodzaju nieruchomości, statusu stron, czasu od nabycia i tego, czy sprzedający działa jako podatnik VAT. Z kolei wykonanie usługi budowlanej może podlegać odrębnemu rozliczeniu podatkowemu i fakturowaniu.

Nie da się bez analizy konkretnego stanu faktycznego przesądzić jednego modelu podatkowego dla każdej takiej transakcji. Jeżeli kupujący prowadzi firmę budowlaną, a usługa jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej, zwykle trzeba przeanalizować także obowiązki dokumentacyjne i VAT.

W praktyce bezpiecznie jest zadbać o:

• jednoznaczną wycenę usługi,
• ustalenie, kto dostarcza materiały,
• ustalenie, czy wykonawca wystawi fakturę,
• spójność między aktem notarialnym, umową remontową i rozliczeniami podatkowymi.

Jakie rozwiązanie jest najpraktyczniejsze?

W praktyce najczęściej najlepiej sprawdza się model:

1. akt notarialny sprzedaży nieruchomości z pełną ceną wyrażoną w pieniądzu,
2. wyraźny harmonogram płatności,
3. odrębna szczegółowa umowa o remont lub roboty budowlane,
4. zapis, że po prawidłowym wykonaniu i odebraniu robót nastąpi rozliczenie części ceny, ewentualnie potrącenie wzajemnych wierzytelności,
5. alternatywny obowiązek zapłaty w pieniądzu, jeżeli usługa nie zostanie wykonana zgodnie z umową.

Taki układ daje większą przejrzystość niż wpisywanie ogólnej „zapłaty w naturze” do aktu notarialnego. Dodatkowo łatwiej później wykazać, która wierzytelność powstała, kiedy stała się wymagalna i na jakiej podstawie została rozliczona.

FAQ

Czy notariusz może odmówić wpisania do aktu zapisu o remoncie zamiast części ceny?

Notariusz nie tworzy dowolnych konstrukcji, lecz czuwa nad prawidłowością aktu. Jeżeli zapis będzie nieprecyzyjny lub budzący wątpliwości co do charakteru umowy, może zaproponować inną konstrukcję albo odmówić sporządzenia aktu w takiej formie.

Czy cena nieruchomości musi być wskazana w złotych?

Dla bezpieczeństwa umowy sprzedaży nieruchomości najlepiej wskazać pełną cenę pieniężnie. Wynika to z konstrukcji sprzedaży z art. 535 Kodeksu cywilnego i pozwala uniknąć sporu, czy strony zawarły sprzedaż, zamianę czy umowę mieszaną.

Czy wystarczy ustne ustalenie zakresu remontu?

Nie. Przy takiej transakcji zakres prac powinien być opisany bardzo szczegółowo na piśmie: najlepiej przez kosztorys, specyfikację, harmonogram i zasady odbioru. Inaczej trudno dochodzić roszczeń za wady, opóźnienie albo niewykonanie robót.

Co jeśli wykonawca wykona remont źle albo wcale?

Wtedy znaczenie mają zapisy umowne oraz przepisy o odpowiedzialności kontraktowej, w szczególności art. 471 Kodeksu cywilnego i – przy umowie wzajemnej – art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego. Dlatego warto przewidzieć, że w takim przypadku brakująca część ceny będzie płatna w pieniądzu.

Czy można rozliczyć to przez potrącenie?

Tak, ale tylko gdy powstaną wzajemne, jednorodzajowe i wymagalne wierzytelności, zgodnie z art. 498 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. W praktyce trzeba dobrze ustalić, kiedy wierzytelność za usługę powstaje i staje się wymagalna.

Źródła

• art. 158, art. 3531, art. 471, art. 483 § 1, art. 491 § 1, art. 498 § 1 i § 2, art. 535, art. 536 § 1, art. 603, art. 647 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 777 § 1 pkt 4 i pkt 5 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• wyrok Sądu Najwyższego z 2 grudnia 2010 r., I CSK 10/10