Spór o sprzedaż wspólnej nieruchomości – co może zrobić współwłaściciel?

Co zrobić, gdy współwłaściciel nie chce sprzedać nieruchomości?

Jeżeli dom z działką i mieszkanie należą do Pana i brata we współwłasności, to do sprzedaży całej nieruchomości potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Wynika to z art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Sprzedaż całego domu albo całego mieszkania bez udziału drugiego współwłaściciela nie jest więc możliwa. Może Pan jednak rozporządzić swoim udziałem. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może bez zgody pozostałych współwłaścicieli rozporządzać swoim udziałem.

W praktyce oznacza to trzy główne rozwiązania:

• sprzedaż własnego udziału w nieruchomości,
• umowne zniesienie współwłasności albo umowny dział spadku,
• sądowe zniesienie współwłasności albo sądowy dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności.

Jeżeli nieruchomości pochodzą ze spadku po ojcu, warto też przeanalizować, czy najwłaściwszym trybem nie będzie dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności.

Sprzedaż własnego udziału bez zgody brata

Jeżeli zależy Panu na szybkim wyjściu ze współwłasności, może Pan sprzedać swój udział. Podstawą jest art. 198 Kodeksu cywilnego. Nie potrzeba do tego zgody drugiego współwłaściciela.

Trzeba jednak uwzględnić realia rynku: udział w nieruchomości zwykle sprzedaje się trudniej i taniej niż całą nieruchomość. Nabywca kupuje bowiem udział, a nie wyłączną własność konkretnego pokoju, mieszkania czy części działki. Często dopiero potem dochodzi do postępowania o zniesienie współwłasności.

Z praktycznego punktu widzenia rozwiązanie to bywa korzystne, ale zwykle dopiero wtedy, gdy nie ma szans na porozumienie i zależy Panu przede wszystkim na zakończeniu współwłasności.

Zobacz również:

• sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela

Zniesienie współwłasności – podstawa prawna

Najważniejszy przepis to art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego: każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną najwyżej na 5 lat, z możliwością przedłużenia na dalsze okresy wskazane w tym przepisie.

Jeżeli więc nie ma skutecznej umowy czasowo wyłączającej to uprawnienie, może Pan wystąpić do sądu niezależnie od stanowiska brata. Brak zgody jednego współwłaściciela nie blokuje postępowania.

Jeżeli współwłasność wynika z dziedziczenia, zastosowanie mają również art. 1035-1046 Kodeksu cywilnego dotyczące działu spadku. Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Osobnym, ale powiązanym problemem jest zbycie udziału w odziedziczonej nieruchomości.

Umowny dział spadku lub umowne zniesienie współwłasności

Najtańsze i najszybsze jest porozumienie. Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni, można zawrzeć umowę. W sprawach spadkowych podstawą jest art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa działu spadku wymaga formy aktu notarialnego – art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego. Taka sama forma jest potrzebna przy umownym zniesieniu współwłasności nieruchomości.

Przy zgodnym rozwiązaniu strony mogą ustalić, że:

• jedna osoba przejmie dom, a druga mieszkanie,
• jedna osoba przejmie obie nieruchomości i spłaci drugą,
• nieruchomości zostaną wspólnie sprzedane na wolnym rynku, a cena podzielona według udziałów albo według uzgodnionego rozliczenia.

Postępowanie sądowe – co można żądać

Jeżeli nie ma zgody, pozostaje droga sądowa. W zależności od stanu prawnego nieruchomości oraz tego, czy wspólność wynika ze spadku, składa się:

• wniosek o zniesienie współwłasności,
• albo wniosek o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności.

Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego według położenia nieruchomości. Wynika to z art. 606 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego w sprawach o zniesienie współwłasności oraz z art. 628 Kodeksu postępowania cywilnego w sprawach działowych.

Treść wniosku powinna odpowiadać wymaganiom pisma procesowego z art. 126 Kodeksu postępowania cywilnego oraz wniosku w postępowaniu nieprocesowym z art. 511 Kodeksu postępowania cywilnego. W sprawie o zniesienie współwłasności dodatkowo zastosowanie ma art. 617 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym we wniosku należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności.

Do wniosku warto dołączyć w szczególności:

• odpis księgi wieczystej,
• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• wypis z rejestru gruntów, a czasem także wyrys z mapy ewidencyjnej,
• dokumenty dotyczące nakładów i spłat, jeżeli mają być rozliczane,
• propozycję sposobu podziału.

Jakie rozstrzygnięcia może wydać sąd?

Podstawowy przepis to art. 212 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z § 1 wartość udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne, a przy podziale gruntu sąd może obciążyć wydzielone części odpowiednimi służebnościami. Zgodnie z § 2 rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce sąd ma więc trzy główne warianty:

Co do zasady sądy preferują podział w naturze, jeżeli jest on możliwy i nie prowadzi do istotnego zmniejszenia wartości rzeczy ani do powstania części niefunkcjonalnych. Przy mieszkaniu w bloku taki podział najczęściej nie wchodzi w grę. Przy domu z działką zależy to od konkretnych parametrów nieruchomości, planu miejscowego, możliwości geodezyjnego wydzielenia i samodzielnego korzystania z części.

Czy sąd może nakazać sprzedaż nieruchomości?

Tak, ale zwykle nie jako pierwszy wariant. Jeżeli nieruchomości nie da się podzielić fizycznie, a żaden ze współwłaścicieli nie przejmie jej ze spłatą, sąd może zarządzić sprzedaż na podstawie art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego. Sprzedaż odbywa się stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Trzeba pamiętać, że sprzedaż sądowa często jest mniej korzystna finansowo niż dobrowolna sprzedaż na wolnym rynku. Dochodzą koszty, a cena uzyskana w toku procedury może być niższa od ceny rynkowej. Dlatego nawet w trakcie postępowania warto rozważyć ugodę albo wspólną sprzedaż prywatną.

Jeżeli spór dotyczy dwóch nieruchomości, sąd może też przyznać każdą z nich innemu współwłaścicielowi z odpowiednimi dopłatami. To często rozwiązanie bardziej racjonalne niż sprzedaż obu składników.

Zobacz również:

• sprawy dotyczące współwłasności

Opłata od wniosku i koszty sprawy

W sprawach o zniesienie współwłasności i dział spadku obowiązują opłaty stałe określone w ustawie z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

• Zgodnie z art. 38 ust. 1 tej ustawy od wniosku o zniesienie współwłasności pobiera się opłatę stałą 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności – 300 zł.
• Zgodnie z art. 51 ust. 1 od wniosku o dział spadku pobiera się opłatę stałą 1000 zł, a jeżeli zawiera zgodny projekt działu spadku – 300 zł.
• Zgodnie z art. 51 ust. 2, jeżeli dział spadku jest połączony ze zniesieniem współwłasności, opłata stała wynosi 1000 zł, a przy zgodnym projekcie – 600 zł.

Dodatkowym kosztem bywa opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego, jeżeli strony sporne są co do wartości nieruchomości. W sprawie mogą też pojawić się koszty geodety przy podziale fizycznym.

Rozliczenie nakładów, pożytków i korzystania z nieruchomości

W wielu sprawach sam spór o sprzedaż to tylko część problemu. Równie ważne są rozliczenia między współwłaścicielami.

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Jeżeli więc jeden współwłaściciel sam opłaca podatek od nieruchomości, remonty, ubezpieczenie czy raty kredytu obciążające wspólną rzecz, może domagać się odpowiedniego rozliczenia. Podobnie, gdy tylko jeden współwłaściciel pobiera czynsz najmu albo wyłącznie korzysta z całej nieruchomości. Zakres takich roszczeń zależy jednak od konkretnych faktów, dokumentów i sposobu sformułowania żądania we wniosku.

Co wybrać w opisanej sytuacji?

Jeżeli ma Pan 4/5 udziałów, to pozycja negocjacyjna jest silna, ale sam udział większościowy nie daje prawa do jednostronnej sprzedaży całej nieruchomości. Z praktycznego punktu widzenia zwykle warto rozważyć kolejność działań:

1. zaproponować bratu ugodowy podział albo wspólną sprzedaż na wolnym rynku,
2. jeżeli brak zgody – przygotować wniosek o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności,
3. we wniosku zaproponować konkretny sposób podziału: przyznanie jednej nieruchomości Panu, drugiej bratu, albo przyznanie całości jednemu z obowiązkiem spłaty,
4. ostatecznie wnosić o sprzedaż, jeżeli inne warianty są nierealne.

Przy dwóch nieruchomościach sąd ma większą elastyczność niż przy jednej. Jeżeli ich wartości są porównywalne albo dają się wyrównać dopłatą, możliwe jest rozdzielenie składników między strony bez konieczności sprzedaży komorniczej.

FAQ

Czy większościowy współwłaściciel może sam sprzedać całą nieruchomość?

Nie. Nawet posiadanie 4/5 udziałów nie wystarcza do samodzielnej sprzedaży całej nieruchomości. Do takiej czynności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę sprzedać tylko swój udział?

Tak. Umożliwia to art. 198 Kodeksu cywilnego. Nie potrzebuje Pan zgody drugiego współwłaściciela, ale udział może być trudniejszy do sprzedaży niż cała nieruchomość.

Czy sąd zawsze zarządzi sprzedaż nieruchomości?

Nie. Sprzedaż jest zwykle rozwiązaniem ostatecznym. W pierwszej kolejności sąd bada możliwość podziału fizycznego albo przyznania nieruchomości jednemu współwłaścicielowi ze spłatą na podstawie art. 212 Kodeksu cywilnego.

Ile kosztuje wniosek o zniesienie współwłasności?

Co do zasady 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł – art. 38 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Czy można połączyć dział spadku ze zniesieniem współwłasności?

Tak. Jeżeli udziały wynikają z dziedziczenia, jest to często najlepsze rozwiązanie procesowe. Opłata od takiego wniosku wynosi co do zasady 1000 zł, a przy zgodnym projekcie 600 zł – art. 51 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Źródła

• art. 198, art. 199, art. 207, art. 210 § 1, art. 212, art. 1035, art. 1037 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 126, art. 511, art. 606, art. 617, art. 628 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 38 ust. 1, art. 51 ust. 1-2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
• postanowienie Sądu Najwyższego z 20.09.2000 r., I CKN 295/00 – w zakresie rozliczeń działowych i granic postępowania działowego