.
Mamy 12 435 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Spór o sprzedaż wspólnej nieruchomości

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 21.10.2011

Jestem wraz z moim bratem współwłaścicielem (4/5 udziałów) dwóch nieruchomości – domu z działką i mieszkania po zmarłym ojcu. Brat nie zgadza się na sprzedaż tych nieruchomości, a mnie na tym bardzo zależy. Co mogę zrobić w tej sytuacji?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Współwłasność jest niestety problematyczną kwestią, ale jest wyjście z sytuacji, którą Pan opisał.

 

Rozumiem, że dom i mieszkanie stanowi poniekąd masę spadkową. Jako współwłaściciel może Pan rozporządzić jedynie własnym udziałem – może Pan go sprzedać lub darować – według własnego uznania. Niestety nie może Pan zmusić brata do sprzedaży nieruchomości.

 

Jednocześnie jednak ma Pan prawo żądać zniesienia współwłasności czy działu spadku.

 

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić”.

 

Są dwie możliwe drogi – jedna to umowne zniesienie współwłasności, a jeśli jest to niemożliwe – sądowe zniesienie współwłasności.

 

Dział umowny lub sądowy powinien w zasadzie objąć całość spadku. Przedmiotem podziału są jednak tylko aktywa, podział pasywów jest konsekwencją dokonanego podziału aktywów (Sąd Najwyższy, wyraźnie wskazuje, że w postępowaniu działowym nie można dzielić długów spadkowych – por. orzeczenie z dnia 26.01.1972 r., sygn. akt III CRN 477/71, OSPiKA 1972, nr 9, poz. 174 oraz orzeczenie z dnia 12.01.1978 r., sygn. akt III CRN 333/77, niepubl., a także orzeczenie z dnia 20.09.2000 r., sygn. akt I CKN 295/2000, OSNC 2001, nr 2, poz. 32).

 

Dokonanie podziału majątku spadkowego w drodze zawarcia umowy możliwe jest jedynie przy istnieniu zgodnej woli wszystkich współspadkobierców zarówno co do formy podziału, jak i sposobu jego dokonania.

 

Art. 1037 § 1 K.c. wymaga, aby umowa została zawarta pomiędzy wszystkimi spadkobiercami. Żądanie chociażby jednego spośród nich, aby sprawę rozstrzygnął sąd, wyłącza możliwość dokonania umownego działu spadku.

 

W takiej sytuacji pozostanie Panu droga sądowa.

 

Do sądu należy złożyć wniosek o zniesienie współwłasności i rozważyć, która z opcji będzie dla Pana korzystniejsza.

 

Zgodnie z art. 212 K.c.:

 

„§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

 

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego”.

 

Jeżeli zachodzi brak warunków do wydania postanowienia o zniesieniu współwłasności na podstawie zgodnego oświadczenia woli współwłaścicieli, a podział w naturze jest dopuszczalny, to sąd dokonuje go, wydzielając części nieruchomości odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności mające wpływ na sposób podziału zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym.

 

Pierwszym sposobem zniesienia współwłasności jest podział fizyczny – brak współpracy między współwłaścicielami zwykle stanowi przeszkodę, mieszkania w bloku także nie da się fizycznie podzielić, ale być może brat będzie zainteresowany otrzymaniem jednej z nieruchomości i rozliczeniem spłaty z tytułu wyrównania udziałów.

 

Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego (art. 617) „we wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności”.

 

Wniosek o zniesienie współwłasności może złożyć każdy ze współwłaścicieli lub spadkobierca współwłaściciela (art. 210 i 922 § 1 K.c.).

 

Wniosek o zniesienie współwłasności musi spełniać wszystkie wymagania stawiane wnioskowi o wszczęcie postępowania nieprocesowego (art. 511 Kodeksu postępowania cywilnego).

 

Do wniosku o wszczęcie postępowania nieprocesowego należy dołączyć tyle jego odpisów, ilu jest uczestników postępowania (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 01.02.1950 r., sygn. akt Po.C. 305/49, PN 1950, nr 7-8, s. 128).

 

Jeśli ani brat, ani Pan nie będziecie zainteresowani otrzymaniem nieruchomości albo spłatą – sąd da Panom czas, powiedzmy 3 miesiące, na sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku. Jeśli ta operacja się nie powiedzie, sąd zarządzi sprzedaż, ale wówczas niewątpliwie straci Pan na kwocie, którą może Pan uzyskać – z racji procedury i związanych z nią kosztów. Korzystniej jest otrzymać w wyniku takiego podziału jedną z nieruchomości i samemu dokonać jej zbycia na wolnym runku.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 2 minus VII =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »