Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Niegospodarność zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 08.12.2009

Mieszkam w nowo wybudowanym apartamentowcu, w sumie jest tu 60 mieszkań. Budynek jest w fatalnym stanie: woda leje się na instalację elektryczną, co grozi co najmniej poważną awarią, popękana elewacja zaczyna odpadać, popękane są podłogi garażu itp. Zarząd jest bezczynny, a ja mam pecha, bo większość usterek znajduje się po stronie mojego mieszkania, a więc innych współlokatorów to nie interesuje. Minął czas gwarancji i rękojmi. Zarząd nie występował do producenta o naprawy w trybie przewidzianym przez prawo. Walczę więc sam o włożone w moje mieszkanie pieniądze, pisałem wiele pism – na próżno. Wszystko to wpływa na zmniejszenie wartości mojego mieszkania, które już postanowiłem sprzedać, bo jestem emerytem i nie chcę do końca moich dni patrzeć na taką niegospodarność. Jak mam zadziałać teraz i co zrobić, by zarząd wziął się za to wszystko? Droga odwołania w trybie art. 26 ustawy o własności lokali odpada, gdyż zarząd ma za sobą większość właścicieli.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z Pana listu wynika, że zarząd wspólnoty zachowuje się bezczynnie, nie wypełnia ciążących na nim obowiązków i źle gospodaruje nieruchomością. Rozumiem, że chciałby Pan odwołać (zmienić zarząd) lub zmusić go do działania. Pragnę jednak zauważyć, że działając w pojedynkę ma Pan w tej kwestii dość ograniczone możliwości.

 

Odwołanie zarządu, jak również jego zawieszenie, co do zasady może bowiem nastąpić w drodze uchwały podjętej przez właścicieli lokali. Z okoliczności faktycznych sprawy wynika jednak, że pozostali właściciele raczej nie są tym zbytnio zainteresowani.

 

Jeśli zmobilizowanie pozostałych właścicieli lokali do działania jest niemożliwe lub znacznie utrudnione, wtedy tak naprawdę pozostaje Panu tylko skorzystanie z możliwości, jaką daje art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przepis ten stanowi, że jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.

 

Wyżej cytowany przepis daje więc każdemu właścicielowi możliwość wystąpienia do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego w celu odsunięcia dotychczasowego zarządcy. Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego wnosi się do sądu rejonowego, wydziału cywilnego, miejscowo właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć dowód prawa własności osoby składającej wniosek, np. odpis z księgi wieczystej. Ponadto konieczne jest udowodnienie, że występują przesłanki, od których zależy ustanowienie zarządcy przymusowego. Należy wykazać, że zarząd nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki, a przez to działa na szkodę ogółu właścicieli.

 

Mogą być w tej kwestii pomocne zeznania świadków, umowy lub uchwały, np. świadczące o naruszaniu zasad prawidłowej gospodarki przez dotychczasowy zarząd. Można również wnosić, by sąd zobowiązał zarząd do przedłożenia tych dokumentów.

 

W razie uwzględnienia wniosku sąd z urzędu orzeka o zakresie uprawnień ustanowionego przymusowego zarządcy oraz o należnym mu wynagrodzeniu. Wniosek musi zostać opłacony – opłata sądowa wynosi 100 zł.

 

Ponadto pozew może zawierać wnioski o zabezpieczenie powództwa np. poprzez wprowadzenie natychmiastowego zarządu przymusowego. Wniosek o udzielenie zabezpieczenia podlega rozpoznaniu przez sąd bezzwłocznie, nie później jednak niż w terminie tygodnia od dnia jego wpływu do sądu.

 

Poza tym można by rozważyć powiadomienie prokuratury o popełnieniu przez członków zarządu wspólnoty przestępstwa niegospodarności, tj. czynu z art. 296 § 1 Kodeksu karnego, w myśl którego, kto, będąc obowiązany na podstawie przepisu ustawy, decyzji właściwego organu lub umowy do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą osoby fizycznej, prawnej albo jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, przez nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku, wyrządza jej znaczną szkodę majątkową, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

 

Uczestnikami postępowania o ustanowienie zarządu przymusowego są wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych. Będzie więc konieczność sporządzenia przez Pana takiej liczby kopii wniosku i załączników, ilu jest właścicieli. Natomiast opłata sądowa od wniosku pozostaje bez zmian i wynosi 100 zł.

 

We wniosku może Pan domagać się rozliczenie kosztów postępowania na właścicieli lokali stosownie do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

 

Postępowanie o ustanowienie zarządcy przymusowego toczy się w trybie postępowania nieprocesowego. Nie występują tutaj strony procesowe (powód i pozwany), lecz wnioskodawca i uczestnicy postępowania.

 

Trudno mi ocenić, jaki wpływ na postępowanie w sprawie ustanowienia zarządcy przymusowego będzie miało ewentualne zbycie przez Pana mieszkania. Wydaje mi się jednak, że nie powinno to stanowić przeszkody do rozpoznania sprawy i wydania przez sąd stosownego postanowienia.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 7 plus siedem =

»Podobne materiały

Koszty zarządu we wspólnocie mieszkaniowej

Jestem właścicielką mieszkania o powierzchni 36 m2. W budynku, zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową, jest razem sześć mieszkań; moje jest najmniejsze. Głosowanie nad uchwałami odbywa się zgodnie z przepisami wynikającymi z ustawy o własności lokali (czyli zgodnie z posiadanymi udziałami). W 2012

 

Czy wspólnota mieszkaniowa może zawrzeć umowę dzierżawy?

Jesteśmy wspólnotą mieszkaniową posiadającą tytuł prawny do działki znajdującej się bezpośrednio pod budynkiem, a teren przyległy pozostaje nadal terenem stanowiącym własność gminy. Gmina wymusza na wspólnotach zawarcie umów dzierżawy, ale my uważamy, że byłoby to wykroczeniem poza ustawowo określon

 

Adaptacja strychu i przepisanie udziałów z niepełnym poparciem lokatorów

Dokonałem adaptacji strychu, posiadam wszelkie odbiory i uchwały. Mam też uchwałę zobowiązującą zarządcę do dokonania przepisania udziałów z niepełnym poparciem 83%. Niestety jest jeden lokator, który wprawdzie podpisał wcześniejsze uchwały, ale nie ma zamiaru przyjść na zebranie z udziałem notarius

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »