Niegospodarność zarządu wspólnoty mieszkaniowej• Opublikowano: 08-12-2009 • Autor: Łukasz Poczyński |
|
Mieszkam w nowo wybudowanym apartamentowcu, w sumie jest tu 60 mieszkań. Budynek jest w fatalnym stanie: woda leje się na instalację elektryczną, co grozi co najmniej poważną awarią, popękana elewacja zaczyna odpadać, popękane są podłogi garażu itp. Zarząd jest bezczynny, a ja mam pecha, bo większość usterek znajduje się po stronie mojego mieszkania, a więc innych współlokatorów to nie interesuje. Minął czas gwarancji i rękojmi. Zarząd nie występował do producenta o naprawy w trybie przewidzianym przez prawo. Walczę więc sam o włożone w moje mieszkanie pieniądze, pisałem wiele pism – na próżno. Wszystko to wpływa na zmniejszenie wartości mojego mieszkania, które już postanowiłem sprzedać, bo jestem emerytem i nie chcę do końca moich dni patrzeć na taką niegospodarność. Jak mam zadziałać teraz i co zrobić, by zarząd wziął się za to wszystko? Droga odwołania w trybie art. 26 ustawy o własności lokali odpada, gdyż zarząd ma za sobą większość właścicieli. |
|
Zarząd wspólnoty zachowuje się bezczynnie, nie wypełnia ciążących na nim obowiązków i źle gospodaruje nieruchomościąZ Pana listu wynika, że zarząd wspólnoty zachowuje się bezczynnie, nie wypełnia ciążących na nim obowiązków i źle gospodaruje nieruchomością. Rozumiem, że chciałby Pan odwołać (zmienić zarząd) lub zmusić go do działania. Pragnę jednak zauważyć, że działając w pojedynkę ma Pan w tej kwestii dość ograniczone możliwości.
Odwołanie zarządu, jak również jego zawieszenie, co do zasady może bowiem nastąpić w drodze uchwały podjętej przez właścicieli lokali. Z okoliczności faktycznych sprawy wynika jednak, że pozostali właściciele raczej nie są tym zbytnio zainteresowani.
Jeśli zmobilizowanie pozostałych właścicieli lokali do działania jest niemożliwe lub znacznie utrudnione, wtedy tak naprawdę pozostaje Panu tylko skorzystanie z możliwości, jaką daje art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przepis ten stanowi, że jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Wystąpienie do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego w celu odsunięcia dotychczasowego zarządcy wspólnoty mieszkaniowejWyżej cytowany przepis daje więc każdemu właścicielowi możliwość wystąpienia do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego w celu odsunięcia dotychczasowego zarządcy. Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego wnosi się do sądu rejonowego, wydziału cywilnego, miejscowo właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć dowód prawa własności osoby składającej wniosek, np. odpis z księgi wieczystej. Ponadto konieczne jest udowodnienie, że występują przesłanki, od których zależy ustanowienie zarządcy przymusowego. Należy wykazać, że zarząd nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki, a przez to działa na szkodę ogółu właścicieli.
Mogą być w tej kwestii pomocne zeznania świadków, umowy lub uchwały, np. świadczące o naruszaniu zasad prawidłowej gospodarki przez dotychczasowy zarząd. Można również wnosić, by sąd zobowiązał zarząd do przedłożenia tych dokumentów.
W razie uwzględnienia wniosku sąd z urzędu orzeka o zakresie uprawnień ustanowionego przymusowego zarządcy oraz o należnym mu wynagrodzeniu. Wniosek musi zostać opłacony – opłata sądowa wynosi 100 zł.
Ponadto pozew może zawierać wnioski o zabezpieczenie powództwa np. poprzez wprowadzenie natychmiastowego zarządu przymusowego. Wniosek o udzielenie zabezpieczenia podlega rozpoznaniu przez sąd bezzwłocznie, nie później jednak niż w terminie tygodnia od dnia jego wpływu do sądu. Powiadomienie prokuratury o popełnieniu przez członków zarządu wspólnoty przestępstwa niegospodarnościPoza tym można by rozważyć powiadomienie prokuratury o popełnieniu przez członków zarządu wspólnoty przestępstwa niegospodarności, tj. czynu z art. 296 § 1 Kodeksu karnego, w myśl którego, kto, będąc obowiązany na podstawie przepisu ustawy, decyzji właściwego organu lub umowy do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą osoby fizycznej, prawnej albo jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, przez nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku, wyrządza jej znaczną szkodę majątkową, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.
Uczestnikami postępowania o ustanowienie zarządu przymusowego są wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych. Będzie więc konieczność sporządzenia przez Pana takiej liczby kopii wniosku i załączników, ilu jest właścicieli. Natomiast opłata sądowa od wniosku pozostaje bez zmian i wynosi 100 zł.
We wniosku może Pan domagać się rozliczenie kosztów postępowania na właścicieli lokali stosownie do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
Postępowanie o ustanowienie zarządcy przymusowego toczy się w trybie postępowania nieprocesowego. Nie występują tutaj strony procesowe (powód i pozwany), lecz wnioskodawca i uczestnicy postępowania.
Trudno mi ocenić, jaki wpływ na postępowanie w sprawie ustanowienia zarządcy przymusowego będzie miało ewentualne zbycie przez Pana mieszkania. Wydaje mi się jednak, że nie powinno to stanowić przeszkody do rozpoznania sprawy i wydania przez sąd stosownego postanowienia. PrzykładyPani Barbara, emerytka z Łodzi, po latach pracy kupiła niewielkie mieszkanie w nowym apartamentowcu. Po dwóch latach zaczęła dostrzegać pęknięcia w ścianach, przeciekający dach nad jej balkonem i wiecznie niedziałające windy. Zgłaszała problemy zarządowi, ale bez efektu. Ostatecznie, z pomocą prawnika, złożyła pozew do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego. Proces trwał ponad rok, a w tym czasie wartość jej mieszkania spadła o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Pan Marek z Katowic, informatyk pracujący zdalnie, przez pół roku nie mógł korzystać z miejsca postojowego w garażu podziemnym – beton na suficie zaczął odpadać, a zalania po ulewach czyniły miejsce niebezpiecznym. Zarząd wspólnoty odsyłał go od jednej osoby do drugiej, twierdząc, że "to tylko chwilowe problemy". W końcu Marek zawiadomił nadzór budowlany i złożył zawiadomienie do prokuratury o podejrzeniu niegospodarności.
Rodzina Nowaków z Poznania zainwestowała w apartament z myślą o wynajmie. Niestety, lokatorzy skarżyli się na stęchliznę w łazience i przecieki z sufitu. Kiedy właściciele próbowali ustalić, dlaczego nie wykonano napraw gwarancyjnych, okazało się, że zarząd wspólnoty nie zareagował na żadne wezwania ani pisma od dewelopera. Rodzina zdecydowała się sprzedać mieszkanie z dużą stratą, nie chcąc dalej ponosić kosztów zaniedbań, na które nie mieli wpływu. PodsumowanieBrak odpowiedzialności i niegospodarność zarządu wspólnoty mieszkaniowej mogą prowadzić nie tylko do pogorszenia stanu technicznego nieruchomości, ale też do realnych strat finansowych jej właścicieli. W sytuacji, gdy większość mieszkańców pozostaje bierna, jednostka staje przed trudnym wyborem – albo pogodzić się z degradacją wartości swojego majątku, albo samodzielnie podjąć kroki prawne. Choć droga sądowa bywa długa i wymagająca, jest często jedynym sposobem na wymuszenie działań lub zmianę zarządu. Warto jednak pamiętać, że każde zaniedbanie zarządu może mieć konsekwencje nie tylko cywilne, ale także karne, a odpowiednio udokumentowane nieprawidłowości mogą być podstawą do ustanowienia zarządcy przymusowego. Oferta porad prawnychJeśli zmagasz się z problemami wynikającymi z niegospodarności zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub potrzebujesz pomocy w sporządzeniu pism, wniosku do sądu czy zgłoszenia do prokuratury – skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online. Gwarantujemy szybki kontakt, rzetelną analizę Twojej sytuacji oraz konkretne wskazówki, jak skutecznie działać w ramach obowiązującego prawa. Nasi prawnicy specjalizują się w sprawach wspólnot mieszkaniowych i pomogą Ci przejść przez cały proces krok po kroku – bez wychodzenia z domu. Źródła:1. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Łukasz Poczyński Absolwent prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Obecnie aplikant radcowski przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Toruniu. Aktualnie pracuje w dziale prawnym w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Ponadto posiada doświadczenie zdobyte w związku z pracą w dwóch kancelariach radcowskich. Interesuje się głównie prawem gospodarczym i handlowym oraz prawem upadłościowym i naprawczym. |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Nielegalna adaptacja strychu we wspólnocie mieszkaniowej, jak dochodzić swoich praw?
Zaniedbania zarządcy nieruchomości i zawyżony czynsz, co zrobić?
Spór o miejsca parkingowe we wspólnocie mieszkaniowej, prawa właścicieli a roszczenia najemców
Brak ciepłej wody w bloku przez zadłużenie części mieszkańców, co zrobić?
Reprezentacja lokali stanowiących odrębną własność w procesie podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową
Czy mogę wydzielić fragment wspólnej nieruchomości na wyłączność, analiza prawna współwłasności i podziału quad usum
Rozliczenie zużycia wody w budynkach wielorodzinnych, meldunek a zamieszkanie
Zmiana wysokości zaliczki na fundusz remontowy, jak sfinansować remont dachu we wspólnocie?
Rezygnacja z członkostwa w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej
Remont kanalizacji w budynku wspólnoty - prawa i obowiązki właścicieli lokali
