Czy wspólnota mieszkaniowa może zawrzeć umowę dzierżawy?

Czy wspólnota mieszkaniowa może zawrzeć umowę dzierżawy gruntu?

Tak, ale odpowiedź zależy od tego, po co wspólnota ma korzystać z cudzego gruntu. Aktualnie bezpieczniejsze jest stanowisko, że wspólnota mieszkaniowa może być stroną umowy dotyczącej nieruchomości sąsiedniej, jeżeli istnieje funkcjonalny związek z nieruchomością wspólną. Chodzi zwłaszcza o dojście do budynku, dojazd, dojście do miejsca gromadzenia odpadów, korzystanie z urządzeń technicznych, utrzymanie zieleni służącej mieszkańcom albo zapewnienie racjonalnego korzystania z budynku.

Podstawą jest art. 6 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, a wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. W praktyce oznacza to, że wspólnota nie jest jedynie luźną grupą właścicieli, lecz może działać jako odrębny podmiot w sprawach mieszczących się w jej ustawowym celu.

Nie oznacza to jednak pełnej swobody. Jeżeli grunt gminny nie jest potrzebny do obsługi budynku ani nieruchomości wspólnej, a umowa miałaby służyć celom zupełnie zewnętrznym, pojawia się ryzyko zarzutu przekroczenia zdolności prawnej wspólnoty. Wspólnota nie powinna podejmować zobowiązań, które nie mają związku z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego a zdolność prawna wspólnoty

W sprawach tego typu trzeba uwzględnić dwie linie argumentacji. W wyroku z 8 października 2008 r., sygn. akt V CSK 143/08, Sąd Najwyższy akcentował, że zdolność prawna wspólnoty jest związana z zarządzaniem nieruchomością wspólną i nie powinna być interpretowana rozszerzająco. Z tego orzeczenia wynika ostrożnościowy wniosek: wspólnota nie powinna gospodarować cudzymi nieruchomościami tak, jakby były elementem jej majątku, jeżeli nie służy to nieruchomości wspólnej.

Jednocześnie uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07, której nadano moc zasady prawnej, potwierdziła, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Ten pogląd ma istotne znaczenie praktyczne, bo wzmacnia stanowisko, że wspólnota może zawierać umowy, jeżeli mieszczą się one w granicach zarządu nieruchomością wspólną.

Wniosek praktyczny jest następujący: umowa z gminą powinna być opisana i uzasadniona tak, aby wynikało z niej, że służy obsłudze budynku i właścicieli lokali, a nie dowolnemu korzystaniu z cudzej nieruchomości. Im wyraźniejszy związek z dojściem, dojazdem, odpadami, bezpieczeństwem, utrzymaniem budynku albo spełnieniem wymogów działki budowlanej, tym mniejsze ryzyko zakwestionowania uchwały lub umowy.

Uchwała właścicieli i pełnomocnictwo dla zarządu

Jeżeli umowa dotyczy gruntu nienależącego do nieruchomości wspólnej, przewiduje stałe opłaty, wieloletnie zobowiązanie albo ma wpływ na sposób korzystania z budynku, najbezpieczniej potraktować ją jako czynność przekraczającą zwykły zarząd. W takim przypadku potrzebna jest uchwała właścic potraktować ją jako czynność przekraczającą zwykieli lokali oraz pełnomocnictwo dla zarządu do zawarcia umowy.

Zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności i udzielająca zarządowi pełnomocnictwa. Umowa dzierżawy gruntu przyległego do budynku nie została wymieniona wprost w katalogu z art. 22 ust. 3, ale katalog ten ma charakter przykładowy. W praktyce uchwała jest najlepszym zabezpieczeniem zarządu.

Uchwała powinna określać co najmniej: oznaczenie działki lub jej części, cel korzystania z gruntu, maksymalny czynsz lub sposób jego ustalania, czas trwania umowy, zasady ponoszenia kosztów utrzymania, upoważnienie zarządu do negocjowania i podpisania umowy oraz ewentualnie zgodę na ujawnienie prawa w księdze wieczystej, jeżeli wybrane rozwiązanie tego wymaga.

Umowa z gminą: dzierżawa, najem czy inny tytuł prawny?

Gminy często proponują wspólnotom umowy dzierżawy fragmentów gruntu pod dojścia, zieleń, miejsca postojowe, altany śmietnikowe albo urządzenia techniczne. Z punktu widzenia wspólnoty najważniejsza jest nie sama nazwa umowy, lecz to, jaki tytuł prawny faktycznie powstaje i jakie obowiązki przyjmuje wspólnota.

Przed podpisaniem dokumentu należy ustalić, czy wspólnota ma korzystać z terenu wyłącznie, czy tylko współkorzystać z niego razem z innymi osobami. Trzeba też sprawdzić, kto odpowiada za odśnieżanie, sprzątanie, utrzymanie nawierzchni, ubezpieczenie, ewentualne szkody oraz dostęp osób trzecich. Umowa powinna też jasno określać, czy gmina może jednostronnie zmieniać stawkę czynszu i na jakich zasadach może wypowiedzieć umowę.

Jeżeli gmina chce zawrzeć umowę dzierżawy albo najmu na czas dłuższy niż 3 lata albo na czas nieoznaczony, zastosowanie mogą mieć reguły z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co do zasady takie umowy dotyczące nieruchomości publicznych zawiera się w trybie przetargowym, chyba że właściwy organ wyrazi zgodę na odstąpienie od przetargu albo zachodzi ustawowy wyjątek. Wspólnota powinna więc poprosić gminę o wskazanie podstawy prawnej proponowanego trybu.

Czy gmina może naliczać opłaty albo kary za korzystanie z chodnika?

To zależy od statusu terenu. Jeżeli wspólnota lub mieszkańcy korzystają z cudzej działki bez umowy, właściciel gruntu może co do zasady żądać uregulowania stanu prawnego oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Wysokość takiego wynagrodzenia zależy od okoliczności, sposobu korzystania, powierzchni terenu i stawek rynkowych lub lokalnych.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy sporny chodnik lub dojście jest częścią pasa drogowego drogi publicznej. Zajęcie pasa drogowego na cele niezwiązane z budową, przebudową, remontem, utrzymaniem i ochroną dróg wymaga zezwolenia zarządcy drogi wydawanego w drodze decyzji administracyjnej. Za zajęcie pasa drogowego bez zezwolenia mogą grozić administracyjne konsekwencje finansowe, w tym kara pieniężna przewidziana w ustawie o drogach publicznych.

Dlatego wspólnota nie powinna ograniczać się do sporu, czy może podpisać dzierżawę. Pierwszym krokiem powinno być ustalenie, czy teren jest zwykłą działką gminną, drogą wewnętrzną, drogą publiczną, pasem drogowym albo częścią urządzeń infrastruktury. Od tego zależy tryb legalizacji korzystania.

Służebność jako alternatywa dla dzierżawy

Jeżeli wspólnocie zależy na trwałym dojściu albo dojeździe, korzystniejsza od cyklicznie odnawianej dzierżawy może być służebność gruntowa. Taka służebność obciąża nieruchomość gminną i jest ustanawiana na rzecz innej nieruchomości, której ma służyć. Co do zasady nie powinna być ujmowana jako osobiste uprawnienie każdego mieszkańca z osobna, lecz jako prawo związane z nieruchomością władnącą.

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, można rozważyć drogę konieczną z art. 145 Kodeksu cywilnego. Sąd ustanawia ją za wynagrodzeniem, z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu oraz z możliwie najmniejszym obciążeniem gruntów sąsiednich. Droga konieczna nie służy jednak rozwiązywaniu każdego problemu organizacyjnego. Jeżeli dostęp do drogi publicznej istnieje, a problem dotyczy wyłącznie wygodniejszego dojścia do altany śmietnikowej, właściwsza może być zwykła umowa albo służebność przechodu.

Umowne ustanowienie służebności wymaga formy aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela nieruchomości obciążonej. W praktyce należy też zadbać o precyzyjny przebieg służebności na mapie i o ujawnienie prawa w księdze wieczystej.

Nabycie przyległego gruntu przez wspólnotę lub właścicieli lokali

W niektórych sprawach warto rozważyć nie dzierżawę, lecz nabycie przyległego gruntu. Art. 32a ustawy o własności lokali przewiduje szczególny mechanizm na wypadek, gdy grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów działki budowlanej i uniemożliwia prawidłowe oraz racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych.

W takiej sytuacji zarząd albo zarządca powinien przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał dotyczących zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych oraz udzielenia pełnomocnictwa do czynności zmierzających do nabycia takiego gruntu. To rozwiązanie może być właściwe szczególnie wtedy, gdy działka została kiedyś wydzielona zbyt wąsko, aka budynek bez sąsiedniego fragmentu terenu nie może funkcjonować w racjonalny sposób.

Nabycie gruntu jest zwykle bardziej skomplikowane i kosztowne niż dzierżawa, ale daje stabilniejszy rezultat. W sprawie z gminą warto więc porównać trzy warianty: krótkoterminową umowę korzystania, ustanowienie służebności oraz nabycie gruntu lub jego części.

Co powinna zrobić wspólnota przed podpisaniem umowy?

Wspólnota powinna zacząć od zebrania dokumentów: numeru działki, wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów, księgi wieczystej, mapy z zaznaczeniem terenu, projektu umowy od gminy oraz informacji, czy teren jest pasem drogowym. Następnie trzeba ocenić, czy cel korzystania mieści się w zarządzie nieruchomością wspólną.

Jeżeli związek z nieruchomością wspólną jest oczywisty, np. bez tego terenu nie ma praktycznego dojścia do śmietnika albo bezpiecznego dojścia do budynku, wspólnota ma mocne argumenty za zawarciem umowy. Jeżeli cel jest wątpliwy, należy rozważyć, czy umowę powinni zawierać wszyscy zainteresowani właściciele lokali, a nie wspólnota jako taka.

Warto też unikać uchwał zbyt ogólnych. Uchwała, która jedynie stwierdza zgodę na zawarcie umowy z gminą, może być później kwestionowana. Lepiej wskazać najważniejsze warunki umowy i granice umocowania zarządu.

FAQ

Podsumowanie

Wspólnota mieszkaniowa może zawrzeć z gminą umowę dotyczącą sąsiedniego gruntu, jeżeli umowa służy prawidłowemu korzystaniu z nieruchomości wspólnej. Nie jest to jednak automatyczne i nie powinno być traktowane jako dowolne gospodarowanie cudzą nieruchomością. Najważniejsze jest wykazanie związku między gruntem a funkcjonowaniem budynku.

W typowej sprawie należy najpierw ustalić status działki, następnie przygotować uchwałę właścicieli lokali, określić warunki umowy i porównać dzierżawę z innymi rozwiązaniami: służebnością, drogą konieczną albo nabyciem gruntu. Szczególnej ostrożności wymaga sytuacja, gdy teren jest pasem drogowym, bo wtedy zwykła umowa cywilna może nie być wystarczająca.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
4. Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - Dz.U. 1985 nr 14 poz. 60
5. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r., sygn. akt V CSK 143/08
7. Wyrok Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze z dnia 9 kwietnia 2013 r., sygn. akt I C 1325/1