Czy wspólnota mieszkaniowa może zawrzeć umowę dzierżawy?• Autor: Monika Cieszyńska |
|
Jesteśmy wspólnotą mieszkaniową posiadającą tytuł prawny do działki znajdującej się bezpośrednio pod budynkiem, a teren przyległy pozostaje nadal terenem stanowiącym własność gminy. Gmina wymusza na wspólnotach zawarcie umów dzierżawy, ale my uważamy, że byłoby to wykroczeniem poza ustawowo określony zakres prawny wspólnoty. Gmina straszy nas karami za bezprawne korzystanie z chodnika i dojścia do śmietnika. Chcielibyśmy kwestię tę uregulować, ale zgodnie z prawem. Myślimy o służebności drogi koniecznej. Prosimy o poradę. |
|
Czy wspólnota mieszkaniowa może być stroną umowy dzierżawy?Rzeczywiście, sprawa, czy wspólnota mieszkaniowa może być stroną umowy dzierżawy budzi wątpliwości w piśmiennictwie i w orzecznictwie. Np. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8.10.2008 r., sygn. akt V CSK 143/08, stwierdził, iż „zobowiązaniami dotyczącymi nieruchomości wspólnej są zobowiązania związane z gospodarowaniem taką nieruchomością. Gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być przy tym interpretowane w sposób rozszerzający (…). Zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania, mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), jak też czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej. Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele lokali (…)”.
Wyżej cytowany wyrok nie ma mocy zasady prawnej, co oznacza, iż wiążący jest tylko w sprawie, w której został wydany. Natomiast moc zasady prawnej nadano innemu orzeczeniu Sądu Najwyższego, tj. uchwale z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07. W uchwale tej Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa jako podmiot prawa może mieć majątek odrębny od majątku właścicieli lokali, i że takim majątkiem może być także nieruchomość – o ile jest ona potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną (np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty). Skoro zatem wspólnota może nabyć nawet inną nieruchomość potrzebną do zarządzania nieruchomością wspólną to błędny jest pogląd, iż wspólnota nie może zawierać umów dotyczących innych nieruchomości.
Między wyżej cytowanym wyrokiem z dnia 8.10.2008 r. a wyżej przytoczoną uchwałą z dnia 21.12.2007 r. zachodzi więc sprzeczność.
Zwolennicy ograniczenia zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21.12.2007 r., sygn. akt V CSK 143/08, uznają, że umowa dzierżawy gruntu zawarta między właścicielem gruntu sąsiadującego z nieruchomością wspólną, a wspólnotą mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd jest nieważna, gdyż wspólnota nie może być podmiotem praw i obowiązków wynikających z takiej umowy. Czy wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana?Osobiście nie zgadzam się z taką interpretacją. Art. 6 ustawy o własności lokali wprost stanowi, iż wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Ustawodawca przyznał więc wspólnotom mieszkaniowym zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych, czyli zdolność do nabywania praw i obowiązków. Zważywszy na powyższe, moim zdaniem, wspólnota mieszkaniowa może być stroną umowy dzierżawy, której przedmiotem będzie grunt (chodnik) sąsiadujący z jej nieruchomością wspólną. Przeciwny pogląd byłby sprzeczny z ww. art. 6 ustawy o własności lokali. Nadto warto wiedzieć, iż umowy dzierżawy na przyległe do nieruchomości wspólnej tereny zawieranie między gminami a wspólnotami mieszkaniowymi w praktyce funkcjonują, o czym świadczy np. wyrok Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze z dnia 9.04.2013 r., sygn. akt I C 1325/12, w którym sąd w ogóle nie kwestionował ważności umowy dzierżawy zawartej między gminą a wspólnotą mieszkaniową. Powyższy pogląd zbieżny jest również ze stanowiskiem komentatorki ustawy o własności lokali E. Bończak-Kucharskiej. Nadto nie bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest sprzeczność między orzeczeniami Sądu Najwyższego, tj. wyrokiem z dnia 8.10.2008 r. a wyżej przytoczoną uchwałą z dnia 21.12.2007 r., oraz to, iż wyrokowi z dnia 8.10.2008 r. nie nadano mocy zasady prawnej. Zawarcie umowy dzierżwy między gminą a wspólnotą mieszkaniowąZgoda na zawarcie umowy dzierżawy wymaga uchwały właścicieli lokali i udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia przedmiotowej umowy.
Jeśli powyższa interpretacja Państwa nie przekonuje, uregulowanie kwestii używania przedmiotowego chodnika może nastąpić także poprzez ustanowienie służebności przechodu. Taka służebność musiałaby zostać ustanowiona na rzecz każdego członka Państwa wspólnoty.
Służebność przechodu może zostać ustanowiona w drodze umowy albo orzeczenia sądowego (jeśli gmina odmówi zawarcia umowy o ustanowienie służebności).
Jeśli służebność miałaby zostać ustanowiona w drodze umowy, oświadczenie gminy wymaga formy aktu notarialnego (art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego).
Jeżeli gmina odmówi zawarcia umowy o ustanowienie służebności, jedynym wyjściem jest wystąpienie przeciwko gminie na drogę postępowania sądowego. PrzykładyW jednej z warszawskich wspólnot, mieszkańcy korzystali z przyległego do budynku terenu należącego do miasta – w tym z dojścia do śmietnika i chodnika. Gmina wezwała wspólnotę do zawarcia umowy dzierżawy, twierdząc, że bez niej korzystanie z gruntu jest bezprawne. Wspólnota, powołując się na wyrok SN z 2008 r., odmówiła. Gmina wszczęła postępowanie administracyjne, ale sprawa ostatecznie trafiła do sądu. Sąd, opierając się na uchwale SN z 2007 r., uznał, że zawarcie umowy dzierżawy przez wspólnotę jest dopuszczalne i zgodne z jej celem – zarządzaniem nieruchomością wspólną.
Wspólnota mieszkaniowa z Poznania podpisała umowę dzierżawy z gminą na fragment terenu zielonego przyległego do budynku. Po kilku latach jeden z mieszkańców zaskarżył uchwałę o zawarciu tej umowy, powołując się na przekroczenie kompetencji wspólnoty. Sąd jednak nie dopatrzył się nieprawidłowości – uznał, że skoro teren służy do celów związanych z funkcjonowaniem wspólnoty (rekreacja, dojście do budynku), to zawarcie umowy dzierżawy było legalne.
Mała wspólnota mieszkaniowa z Gdyni przez wiele lat korzystała z sąsiedniego gruntu należącego do gminy jako dojazdu do swoich garaży. Po kontroli urzędników miasto zagroziło karami za bezumowne korzystanie z gruntu. Mieszkańcy podjęli uchwałę, na mocy której zarząd wspólnoty zawarł umowę dzierżawy. Równolegle rozpoczęli też starania o ustanowienie służebności drogi koniecznej, gdyż nie chcieli być uzależnieni od przedłużania dzierżawy co kilka lat. PodsumowanieKwestia zawierania przez wspólnoty mieszkaniowe umów dzierżawy dotyczących gruntów sąsiadujących z nieruchomością wspólną budzi pewne wątpliwości prawne, jednak zarówno orzecznictwo, jak i praktyka wskazują, że jest to możliwe – o ile służy to prawidłowemu zarządzaniu nieruchomością wspólną. Mimo sprzeczności w stanowiskach sądów, dominujący pogląd przyznaje wspólnocie zdolność do nabywania praw i zaciągania zobowiązań, w tym także zawierania umów dzierżawy. Alternatywą pozostaje ustanowienie służebności przechodu, która może zostać uregulowana zarówno umową, jak i w drodze sądowej. Kluczowe jest, aby każda decyzja wspólnoty miała oparcie w uchwale właścicieli lokali i służyła interesowi całej wspólnoty. Oferta porad prawnychJeśli mają Państwo wątpliwości dotyczące zawierania umów dzierżawy przez wspólnoty mieszkaniowe, ustanawiania służebności czy innych kwestii związanych z zarządzaniem nieruchomością, zapraszamy do skorzystania z naszych porad prawnych online. Oferujemy szybki kontakt z prawnikiem, indywidualną analizę sytuacji oraz jasne wskazówki, jak postępować zgodnie z obowiązującym prawem. Wystarczy opisać problem, a my przygotujemy kompleksową odpowiedź dostosowaną do Państwa potrzeb. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Monika Cieszyńska Radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Toruniu, nr wpisu TR-871. Absolwentka prawa Katedry Praw Człowieka na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Specjalizuje się przede wszystkim w prawie rodzinnym i opiekuńczym oraz karnym – udzieliła dotąd porad setkom naszych klientów, w których życie często niesłusznie wtargnęła policja i prokuratura, a wielu rodzinom pomogła rozwiązać burzliwe niekiedy konflikty małżeńskie i opiekuńcze (opieka nad dziećmi, alimenty, widzenia z dziećmi). Posiada licencję zarządcy nieruchomości (nr licencji 20460). W kręgu jej zainteresowań znajdują się również zagadnienia prawa spółdzielczego. |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Nielegalna adaptacja strychu we wspólnocie mieszkaniowej, jak dochodzić swoich praw?
Zaniedbania zarządcy nieruchomości i zawyżony czynsz, co zrobić?
Spór o miejsca parkingowe we wspólnocie mieszkaniowej, prawa właścicieli a roszczenia najemców
Brak ciepłej wody w bloku przez zadłużenie części mieszkańców, co zrobić?
Reprezentacja lokali stanowiących odrębną własność w procesie podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową
Czy mogę wydzielić fragment wspólnej nieruchomości na wyłączność, analiza prawna współwłasności i podziału quad usum
Rozliczenie zużycia wody w budynkach wielorodzinnych, meldunek a zamieszkanie
Zmiana wysokości zaliczki na fundusz remontowy, jak sfinansować remont dachu we wspólnocie?
Rezygnacja z członkostwa w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej
Remont kanalizacji w budynku wspólnoty - prawa i obowiązki właścicieli lokali
