Czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo odciąć ciepłą wodę za brak zapłaty za szkodę?

Czy wspólnota może odciąć ciepłą wodę za szkodę albo zaległość?

W opisanej sytuacji wspólnota mieszkaniowa powołuje się na regulamin lub uchwałę, aby wymusić zapłatę za uszkodzoną pompę i czujnik. Trzeba jednak odróżnić dwa rodzaje spraw: bieżące opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz sporne roszczenie odszkodowawcze za konkretną szkodę.

Obowiązek właściciela lokalu uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną wynika z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przykładowe koszty zarządu wymienia art. 14 tej ustawy, a obowiązek uiszczania zaliczek na ich pokrycie wynika z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Te przepisy nie dają jednak wspólnocie prawa do samodzielnego odcinania właścicielowi ciepłej wody jako środka przymusu.

Jeżeli wspólnota uważa, że właściciel odpowiada za szkodę w majątku wspólnym, powinna wykazać swoje roszczenie na zasadach ogólnych. Zgodnie z art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Zgodnie z art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego naprawienie szkody obejmuje normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła, a w granicach tego związku przyczynowego obejmuje straty i utracone korzyści. Ciężar udowodnienia faktu, z którego wspólnota wywodzi skutki prawne, spoczywa na niej na podstawie art. 6 Kodeksu cywilnego.

Odcięcie zimnej wody i kanalizacji a art. 8 ustawy wodociągowej

W przypadku zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzania ścieków szczególne znaczenie ma art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Przepis ten określa sytuacje, w których przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne może odciąć dostawę wody lub zamknąć przyłącze kanalizacyjne, między innymi przy zaległości za dwa pełne okresy obrachunkowe po uprzednim wezwaniu i wyznaczeniu dodatkowego terminu.

Uprawnienie z art. 8 ust. 1 tej ustawy przysługuje przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu, a nie wspólnocie mieszkaniowej. Wspólnota nie może więc uchwałą przejąć kompetencji przedsiębiorstwa do odcinania zimnej wody lub kanalizacji. Taka uchwała mogłaby być oceniana jako sprzeczna z prawem i naruszająca interes właściciela lokalu.

Ciepła woda w budynku bywa przygotowywana przez wspólnotę, na przykład w kotłowni lub węźle cieplnym. Nie oznacza to jednak automatycznie, że wspólnota może swobodnie pozbawić lokalu dostępu do ciepłej wody. Wspólnota działa w granicach ustawy o własności lokali, a jej podstawowym zadaniem jest zarząd nieruchomością wspólną, nie zaś stosowanie prywatnych sankcji wobec właścicieli.

Jakie środki prawne ma wspólnota zamiast odcięcia wody?

Jeżeli właściciel nie płaci zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota może dochodzić zapłaty na drodze sądowej. Podstawą obowiązku zapłaty zaliczek jest art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wspólnota może wystąpić z pozwem o zapłatę, a po uzyskaniu tytułu wykonawczego prowadzić egzekucję na zasadach określonych w Kodeksie postępowania cywilnego.

W skrajnych przypadkach długotrwałego zalegania z opłatami wspólnota może skorzystać z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przepis ten pozwala wspólnocie żądać w procesie sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli właściciel długotrwale zalega z zapłatą należnych od niego opłat albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Jest to jednak środek sądowy, a nie samodzielna sankcja wykonywana przez zarząd.

Jeżeli sprawa dotyczy uszkodzenia urządzenia, wspólnota powinna w pierwszej kolejności ustalić, kto spowodował szkodę, czy działanie było zawinione, jaki był rzeczywisty koszt naprawy i czy istnieje normalny związek przyczynowy między zachowaniem konkretnej osoby a szkodą. Bez tych ustaleń nie można automatycznie przerzucać kosztów na właściciela lokalu tylko dlatego, że lokal był wynajmowany.

Czy właściciel odpowiada za szkody wyrządzone przez najemców?

Samo wynajmowanie lokalu nie oznacza jeszcze automatycznej odpowiedzialności właściciela za każde działanie najemcy. Jeżeli szkodę wyrządził najemca, podstawą jego odpowiedzialności może być art. 415 Kodeksu cywilnego, o ile zostaną wykazane przesłanki odpowiedzialności deliktowej: szkoda, zawinione zachowanie i związek przyczynowy.

Odpowiedzialność właściciela może wchodzić w grę wtedy, gdy istnieje konkretna podstawa prawna lub umowna, na przykład gdy sam dopuścił się zaniedbania, naruszył obowiązki właściciela lokalu albo przyjął na siebie określone zobowiązania w regulaminie lub umowie. Każdorazowo wymaga to analizy dokumentów wspólnoty, uchwał, regulaminów, umowy najmu oraz okoliczności uszkodzenia urządzeń.

Jeżeli właściciel zapłaci wspólnocie za szkodę, którą faktycznie wyrządził najemca, może rozważyć dochodzenie zwrotu od najemcy. W zależności od treści umowy najmu i okoliczności zdarzenia podstawą mogą być przepisy o odpowiedzialności kontraktowej, w szczególności art. 471 Kodeksu cywilnego, albo przepisy o odpowiedzialności deliktowej, w szczególności art. 415 Kodeksu cywilnego.

Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty o odcięciu ciepłej wody?

Jeżeli wspólnota podjęła uchwałę pozwalającą na odcięcie ciepłej wody, właściciel lokalu może rozważyć jej zaskarżenie. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeżeli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, albo w inny sposób narusza jego interesy.

Termin na wniesienie pozwu wynosi 6 tygodni. Wynika to z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali. Termin liczy się od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia skarżącego o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jeżeli termin z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali już minął, sytuacja wymaga indywidualnej oceny. W szczególnych przypadkach można analizować powództwo o ustalenie na podstawie art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, ale wymaga ono wykazania interesu prawnego i nie zastępuje automatycznie standardowego trybu zaskarżania uchwał.

Co zrobić, gdy ciepła woda została już odcięta?

Jeżeli wspólnota faktycznie odłączyła ciepłą wodę, właściciel powinien działać równolegle na kilku płaszczyznach. W pierwszej kolejności warto wezwać zarząd lub zarządcę do natychmiastowego przywrócenia dostępu do ciepłej wody, wskazując, że sporne roszczenie odszkodowawcze powinno być dochodzone przed sądem.

W piśmie warto zażądać podania podstawy prawnej odcięcia wody, uchwały lub regulaminu, protokołu głosowania, wyliczenia rzekomego zadłużenia, dokumentów potwierdzających koszt naprawy oraz dokumentów potwierdzających przyczynę awarii. Jeżeli wspólnota twierdzi, że doszło do zawinionego działania najemców, powinna wskazać dowody na tę okoliczność.

Odcięcie medium może w konkretnym stanie faktycznym naruszać posiadanie lokalu lub sposób korzystania z niego. Art. 342 Kodeksu cywilnego zakazuje samowolnego naruszania posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Z kolei art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Zgodnie z art. 344 § 2 Kodeksu cywilnego roszczenie posesoryjne wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

Jeżeli odcięcie ciepłej wody spowodowało szkodę, można rozważyć roszczenie odszkodowawcze. W zależności od podstawy odpowiedzialności zastosowanie mogą mieć art. 415 Kodeksu cywilnego, gdy szkoda wynika z czynu niedozwolonego, albo art. 471 Kodeksu cywilnego, gdy szkoda wynika z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Ocena zależy od dokumentów wspólnoty i sposobu organizacji dostawy ciepłej wody w danym budynku.

FAQ

Podsumowanie

Wspólnota mieszkaniowa ma prawo dochodzić należnych opłat i odszkodowań, ale powinna robić to w granicach prawa. Odcięcie ciepłej wody jako sposób wymuszenia zapłaty za sporną szkodę jest działaniem bardzo ryzykownym prawnie i może naruszać interes właściciela lokalu. Jeżeli roszczenie za pompę, czujnik lub robociznę nie zostało uznane, wspólnota powinna wykazać je w postępowaniu sądowym.

Właściciel lokalu powinien sprawdzić uchwały i regulaminy wspólnoty, termin ich doręczenia, podstawę odcięcia wody oraz dokumenty dotyczące szkody. W zależności od sytuacji może żądać przywrócenia dostępu do ciepłej wody, zaskarżyć uchwałę wspólnoty, bronić się przed roszczeniem odszkodowawczym albo dochodzić roszczeń przeciwko najemcy, jeżeli to on faktycznie spowodował szkodę.

Źródła

• Art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15 ust. 1, art. 16 ust. 1, art. 25 ust. 1 i art. 25 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 6, art. 342, art. 344 § 1 i § 2, art. 361 § 1 i § 2, art. 415 oraz art. 471 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.
• Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 2 lipca 2015 r., sygn. akt I C 63/15.