Czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo odciąć ciepłą wodę za brak zapłaty za szkodę?

Odcięcie dopływu wody podgrzewanej przez wspólnotę do lokalu którego właściciel posiada zaległości wynikające z utrzymania nieruchomości wspólnej

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że właściciele lokali podjęli uchwałę, na mocy której przewidzieli możliwość odcięcia dopływu wody podgrzewanej przez wspólnotę do lokali, których właściciele posiadają zaległości wynikające z utrzymania nieruchomości wspólnej. Z opisu nie wynika natomiast, jakiego rodzaju zadłużenia stanowią podstawę do zatrzymania przez wspólnotę przesyłu wody ciepłej do lokalu.

W pierwszej kolejności wymaga podkreślenia, że w orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym wyłączne uprawnienie do odcinania dopływu wody oraz zamykania przyłącza kanalizacyjnego przysługuje przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu. Pogląd taki jest konsekwencją ram prawnych wyznaczonych przez art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2017 r., poz. 328 z późn. zm.), stosownie do którego podmiotem posiadającym ustawowe umocowanie do kontroli wykonywania umowy jest wyłącznie przedsiębiorca świadczący usługi z zakresu dostawy wody i odbioru ścieków.

Nie ulega zatem wątpliwości, że nie jest możliwe podejmowanie i egzekwowanie przez wspólnotę uchwał przyznających jej kompetencję do odcinania dopływu wody zimnej oraz zamykania przyłącza kanalizacyjnego. Działanie takie należy oceniać w kategoriach rażącego naruszenia prawa, uzasadniającego usunięcie takiej uchwały z obrotu prawnego.

Zarówno w orzecznictwie, jak i literaturze przedmiotu zarysował się natomiast spór co do możliwości stosowania takich środków przymusu w odniesieniu do infrastruktury, którą odbywa się dostawa wody ciepłej podgrzewanej przez wspólnotę.

W obowiązującym stanie prawnym brak jest bowiem regulacji, które zabraniałyby wprost korzystania przez wspólnoty z takich instrumentów oddziaływania na właścicieli lokali, zwłaszcza w sytuacji, gdy dostawa określonych mediów należy do zadań tejże wspólnoty.

Zapewnienie prawidłowego zarządzania nieruchomością

Z drugiej zaś strony należy zauważyć, że istotą kompetencji wspólnoty mieszkaniowej jest zapewnienie prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz reprezentacja interesów właścicieli lokali na zewnątrz. W konsekwencji właściciele lokali nie są wyposażeni w prawo do podejmowania uchwał ingerujących w sferę odrębnej własności. Działania wspólnoty w opisanym przypadku należałoby zatem oceniać jako wykraczające poza jej ustawowe kompetencje.

Stanowisko takie znajduje swój wyraz m.in. w wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 2 lipca 2015 r. – sygn. akt I C 63/15, w konkluzji którego wskazano, iż wspólnocie przysługują alternatywne środki przymusu, do których należy m.in. prawo do wystąpienia przed sąd z roszczeniem o zapłatę.

Pogląd taki wyrażony został na tle analogicznego stanu faktycznego, tj. w przypadku pozbawienia jednego z właścicieli lokali dostępu do wody cieplej.

Roszczenie wspólnoty o odszkodowanie

Nie można również tracić z pola widzenia, iż roszczenie wspólnoty o odszkodowanie – obejmujące wartość uszkodzonych urządzeń należących do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców – nie zostało przez Panią uznane.

W tym stanie rzeczy ewentualne zobowiązanie Pani do pokrycia kosztów niezbędnych napraw, bądź zakupienia nowego sprzętu powinno odbywać się na drodze postępowania sądowego, w toku którego sąd powinien również uwzględnić argumenty przemawiające za wyłączeniem Pani odpowiedzialności za powstałe szkody.

Nawet w przypadku, gdyby szkody takie były następstwem zawinionego działania lub zaniechania Pani najemców, mogłaby Pani wystąpić do nich z roszczeniem o zapłatę sumy odpowiadającej zasądzonej kwocie.

Podsumowując, w mojej ocenie brak jest normatywnych podstaw do odcięcia dopływu wody cieplej, także w przypadku, gdy jej podgrzewanie stanowi zadanie wspólnoty, zaś uchwałę przyznającą wspólnocie taką kompetencję należy oceniać jako naruszającą prawo. W tym zakresie członkowi wspólnoty może przysługiwać powództwo o jej unieważnienie.

Z daleko idącej ostrożności, rekomenduję ustalenie, w odniesieniu do jakiego rodzaju zadłużenia wspólnota umocowana jest do odcięcia dopływu wody. Abstrahując od prawnych podstaw takich ograniczeń, nie sposób jest bowiem dostrzec jakiejkolwiek zależności pomiędzy dostawą wody a zaległością wynikającą ze stwierdzonych szkód w nieruchomości wspólnej. Należy także zauważyć, że uprawnienia do zatrzymania dopływu wody w przypadku zawinionego uszkodzenia infrastruktury nie przewiduje także art. 8 cyt. wyżej ustawy.