Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo odciąć ciepłą wodę za brak zapłaty za szkodę?

Autor: Filip Syrkiewicz • Opublikowane: 12.04.2018

Moja wspólnota mieszkaniowa odcięła mi ciepłą wodę, powołując się na regulamin i zapisy o zadłużeniu. Tyle że ja nie mam żadnych zaległości czynszowych, ale wspólnota obarcza mnie kosztem zniszczonej pompy i czujnika, czyli szkód powstałych wskutek działań najemców lokalu będącego moją własnością. Pompa uległa uszkodzeniu, bo po prostu nie zadziałał czujnik. Dodam, że to wspólnota podgrzewa wodę w kotłowni. Mój ubezpieczyciel odmówił pokrycia roszczenia wspólnoty, powołując się na Kodeks cywilny i winę najemców. Odcinając mi ciepłą wodę, wspólnota próbuje wymusić na mnie pokrycie kosztów nowej pompy, czujnika i robocizny. Czy ma prawo do takich działań?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że właściciele lokali podjęli uchwałę, na mocy której przewidzieli możliwość odcięcia dopływu wody podgrzewanej przez wspólnotę do lokali, których właściciele posiadają zaległości wynikające z utrzymania nieruchomości wspólnej. Z opisu nie wynika natomiast, jakiego rodzaju zadłużenia stanowią podstawę do zatrzymania przez wspólnotę przesyłu wody ciepłej do lokalu.

 

W pierwszej kolejności wymaga podkreślenia, że w orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym wyłączne uprawnienie do odcinania dopływu wody oraz zamykania przyłącza kanalizacyjnego przysługuje przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu. Pogląd taki jest konsekwencją ram prawnych wyznaczonych przez art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2017 r., poz. 328 z późn. zm.), stosownie do którego podmiotem posiadającym ustawowe umocowanie do kontroli wykonywania umowy jest wyłącznie przedsiębiorca świadczący usługi z zakresu dostawy wody i odbioru ścieków.

 

Nie ulega zatem wątpliwości, że nie jest możliwe podejmowanie i egzekwowanie przez wspólnotę uchwał przyznających jej kompetencję do odcinania dopływu wody zimnej oraz zamykania przyłącza kanalizacyjnego. Działanie takie należy oceniać w kategoriach rażącego naruszenia prawa, uzasadniającego usunięcie takiej uchwały z obrotu prawnego.

 

Zarówno w orzecznictwie, jak i literaturze przedmiotu zarysował się natomiast spór co do możliwości stosowania takich środków przymusu w odniesieniu do infrastruktury, którą odbywa się dostawa wody ciepłej podgrzewanej przez wspólnotę.

 

W obowiązującym stanie prawnym brak jest bowiem regulacji, które zabraniałyby wprost korzystania przez wspólnoty z takich instrumentów oddziaływania na właścicieli lokali, zwłaszcza w sytuacji, gdy dostawa określonych mediów należy do zadań tejże wspólnoty.

 

Z drugiej zaś strony należy zauważyć, że istotą kompetencji wspólnoty mieszkaniowej jest zapewnienie prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz reprezentacja interesów właścicieli lokali na zewnątrz. W konsekwencji właściciele lokali nie są wyposażeni w prawo do podejmowania uchwał ingerujących w sferę odrębnej własności. Działania wspólnoty w opisanym przypadku należałoby zatem oceniać jako wykraczające poza jej ustawowe kompetencje.

 

Stanowisko takie znajduje swój wyraz m.in. w wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 2 lipca 2015 r. – sygn. akt I C 63/15, w konkluzji którego wskazano, iż wspólnocie przysługują alternatywne środki przymusu, do których należy m.in. prawo do wystąpienia przed sąd z roszczeniem o zapłatę.

 

Pogląd taki wyrażony został na tle analogicznego stanu faktycznego, tj. w przypadku pozbawienia jednego z właścicieli lokali dostępu do wody cieplej.

 

Nie można również tracić z pola widzenia, iż roszczenie wspólnoty o odszkodowanie – obejmujące wartość uszkodzonych urządzeń należących do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców – nie zostało przez Panią uznane.

 

W tym stanie rzeczy ewentualne zobowiązanie Pani do pokrycia kosztów niezbędnych napraw, bądź zakupienia nowego sprzętu powinno odbywać się na drodze postępowania sądowego, w toku którego sąd powinien również uwzględnić argumenty przemawiające za wyłączeniem Pani odpowiedzialności za powstałe szkody.

 

Nawet w przypadku, gdyby szkody takie były następstwem zawinionego działania lub zaniechania Pani najemców, mogłaby Pani wystąpić do nich z roszczeniem o zapłatę sumy odpowiadającej zasądzonej kwocie.

 

Podsumowując, w mojej ocenie brak jest normatywnych podstaw do odcięcia dopływu wody cieplej, także w przypadku, gdy jej podgrzewanie stanowi zadanie wspólnoty, zaś uchwałę przyznającą wspólnocie taką kompetencję należy oceniać jako naruszającą prawo. W tym zakresie członkowi wspólnoty może przysługiwać powództwo o jej unieważnienie.

 

Z daleko idącej ostrożności, rekomenduję ustalenie, w odniesieniu do jakiego rodzaju zadłużenia wspólnota umocowana jest do odcięcia dopływu wody. Abstrahując od prawnych podstaw takich ograniczeń, nie sposób jest bowiem dostrzec jakiejkolwiek zależności pomiędzy dostawą wody a zaległością wynikającą ze stwierdzonych szkód w nieruchomości wspólnej. Należy także zauważyć, że uprawnienia do zatrzymania dopływu wody w przypadku zawinionego uszkodzenia infrastruktury nie przewiduje także art. 8 cyt. wyżej ustawy.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • pięć minus 9 =

»Podobne materiały

Dokumenty wspólnoty

Jestem pełnomocnikiem właściciela mieszkania upoważnionym do głosowania i w związku z tym prokurent wspólnoty mieszkaniowej (tak samo jak zarząd tej wspólnoty) odmawia mi wglądu do dokumentów wspólnoty. Czy to zgodne z prawem?

 

Ogródek przydomowy we wspólnocie

Mam zamiar kupić mieszkanie wraz z prawem wyłącznego korzystania do przynależnego do niego ogródka przydomowego (ogródek jest na mapie osiedla). Czy ogródek ten stanowi część wspólną terenu wspólnoty? Czy będę go mogła zagospodarować po swojemu?

 

Pomieszczenia przynależne

W skład wspólnoty wchodzą lokale mieszkalne i użytkowe. Pod budynkiem znajdują się 24 miejsca postojowe, które wykupiło 23 właścicieli (jeden ma dwa). W aktach notarialnych stanowisko postojowe zostało określone jako pomieszczenie przynależne do mieszkania, zwiększając jego powierzchnię stanowiącą p

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »