Zakup nieruchomości na firmę czy prywatnie – skutki w PIT, VAT i przy likwidacji działalności

Zakup nieruchomości przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą

W jednoosobowej działalności gospodarczej nie ma osobnego „majątku firmy” w sensie cywilnoprawnym oddzielonego od właściciela. Nieruchomość nabywa Pan jako osoba fizyczna, ale może Pan przeznaczyć ją do działalności i ująć jako środek trwały, jeżeli spełnia warunki z art. 22a ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Chodzi o składnik majątku stanowiący własność lub współwłasność podatnika, kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywany na potrzeby związane z działalnością gospodarczą albo oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub podobnej.

W praktyce są dwa podstawowe warianty: zakup z zamiarem wprowadzenia nieruchomości do działalności albo zakup prywatny i wykorzystywanie tylko części budynku w firmie. Wybór wpływa głównie na rozliczenie amortyzacji, kosztów, VAT oraz na skutki wycofania lub sprzedaży nieruchomości w przyszłości.

Jeżeli rozważa Pan różnice między zakupem nieruchomości do majątku firmowego i prywatnego, zobacz również: firma vs prywatnie.

Co wchodzi do ceny nabycia nieruchomości

Jeżeli nieruchomość zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych, jej wartość początkową ustala się według art. 22g ust. 1 pkt 1 i art. 22g ust. 3 ustawy o PIT. Ceną nabycia jest kwota należna sprzedawcy powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, w szczególności o opłaty notarialne, sądowe, skarbowe, prowizje, odsetki i inne koszty transakcyjne.

Trzeba jednak uważać na podatek VAT i PCC. Jeżeli sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana VAT, co do zasady nie występuje PCC na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli natomiast transakcja nie podlega VAT albo korzysta ze zwolnienia i nie zachodzą wyjątki ustawowe, może pojawić się PCC według zasad z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC. Dlatego nie da się z góry przyjąć, że poza ceną przetargową zawsze zapłaci Pan PCC – zależy to od konkretnej konstrukcji sprzedaży. Szczególny wariant występuje, gdy nieruchomość dla firmy jest kupowana od sprzedawcy prywatnego; osobno omawiamy skutki takiego zakupu dla VAT i PCC.

Poza samą ceną należy zwykle doliczyć: taksę notarialną, VAT od taksy notarialnej, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej, ewentualną opłatę za wpis hipoteki oraz – zależnie od charakteru transakcji – PCC.

Amortyzacja nieruchomości – obecne zasady wymagają szczególnej ostrożności

To jest dziś najważniejsza różnica względem dawnych porad. Po zmianach podatkowych nie można już mechanicznie przyjmować, że każdy budynek kupiony do firmy amortyzuje się przez 40 lat.

Obecnie zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane. Oznacza to, że część mieszkalna co do zasady nie daje dziś prawa do amortyzacji, nawet jeśli jest wykorzystywana w biznesie.

Inaczej wygląda sytuacja przy nieruchomościach niemieszkalnych. Budynek lub lokal niemieszkalny może nadal podlegać amortyzacji na zasadach ogólnych, jeżeli spełnia warunki z art. 22a ust. 1 ustawy o PIT. Stawka podstawowa dla wielu budynków niemieszkalnych wynika z Wykazu rocznych stawek amortyzacyjnych stanowiącego załącznik nr 1 do ustawy o PIT, ale w konkretnym przypadku trzeba ustalić właściwą KŚT i rodzaj obiektu. Nie zawsze będzie to 2,5% rocznie.

Jeżeli nieruchomość ma funkcję mieszaną, trzeba oddzielić część mieszkalną od niemieszkalnej. Dla rozliczeń podatkowych znaczenie ma rzeczywiste przeznaczenie i sposób używania, a nie tylko ogólne określenie „budynek”. W razie sporu organ będzie badał dokumenty budowlane, ewidencyjne, projektowe i faktyczne wykorzystanie powierzchni.

Czy lepiej kupić prywatnie i używać w działalności?

Takie rozwiązanie jest dopuszczalne, ale nie zawsze najkorzystniejsze. Jeżeli nieruchomość nie zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie rozliczy Pan odpisów amortyzacyjnych od części niemieszkalnej jako środka trwałego. Nadal jednak możliwe jest ujmowanie niektórych wydatków eksploatacyjnych i remontowych w kosztach działalności – tylko w części przypadającej na wykorzystanie firmowe i pod warunkiem spełnienia ogólnej definicji kosztu z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT.

Przy nieruchomości wykorzystywanej jednocześnie prywatnie i firmowo trzeba prowadzić rozsądny, obiektywny podział wydatków, najczęściej według powierzchni, sposobu użytkowania albo innego mierzalnego klucza. Fiskus może zakwestionować wydatki zawyżone lub niemające związku z przychodem.

Jeżeli planuje Pan zakup lokalu lub budynku do działalności z myślą o odliczaniu podatku, warto porównać także zasady dla wariantu mieszkanie w DG.

Remont, ulepszenie i moment rozliczenia wydatków

Trzeba odróżnić remont od ulepszenia. To rozróżnienie wpływa zarówno na PIT, jak i na VAT.

Wydatki remontowe co do zasady mogą być kosztem podatkowym bezpośrednio lub pośrednio według zasad właściwych dla danego rodzaju kosztu, o ile dotyczą firmowego wykorzystania nieruchomości i nie mają charakteru ulepszenia. Natomiast jeżeli wydatki powodują przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację środka trwałego i zwiększają jego wartość użytkową, stosuje się art. 22g ust. 17 ustawy o PIT – wydatki te powiększają wartość początkową środka trwałego, jeżeli suma wydatków w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł.

Przy nieruchomości niewprowadzonej do ewidencji środków trwałych rozliczenie większych prac jest zwykle trudniejsze. To właśnie w takich sprawach pojawiają się najczęstsze spory z organami: czy podatnik rozlicza zwykły remont części używanej w firmie, czy w rzeczywistości tworzy lub ulepsza majątek o charakterze trwałym.

VAT przy zakupie i remoncie nieruchomości mieszanej

Prawo do odliczenia VAT wynika z art. 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Podatnikowi przysługuje odliczenie tylko w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. To podstawowa zasada.

Jeżeli więc nieruchomość będzie częściowo służyć działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, a częściowo celom prywatnym lub mieszkaniowym, pełne odliczenie VAT nie zawsze będzie dopuszczalne. Co do zasady trzeba przypisać wydatek do działalności gospodarczej i do celów innych niż działalność. W razie wykorzystywania nieruchomości jednocześnie do działalności i do celów osobistych zastosowanie mają m.in. art. 86 ust. 7b oraz art. 90a ustawy o VAT – w zależności od rodzaju nieruchomości i momentu zmiany sposobu wykorzystania.

Dawny pogląd, że najlepiej odliczyć cały VAT od inwestycji, a potem „przekazać” część na cele mieszkaniowe, dziś nie może być traktowany jako uniwersalna reguła. Bezpieczne rozliczenie zależy od faktycznego zamiaru już na etapie nabycia i od tego, czy od początku wiadomo, że część nieruchomości będzie służyć prywatnie. Jeżeli taki zamiar istnieje od razu, sztuczne pełne odliczenie VAT może zostać zakwestionowane.

W przypadku wydatków wspólnych dla obu funkcji zwykle potrzebna jest proporcja odzwierciedlająca rzeczywisty zakres wykorzystania do działalności opodatkowanej. Jeżeli nieruchomość służy wyłącznie działalności opodatkowanej, odliczenie jest pełne; jeśli tylko częściowo – odliczenie jest częściowe.

Korekta VAT przy nieruchomości

Przy nieruchomościach trzeba pamiętać o wieloletniej korekcie podatku naliczonego. Zgodnie z art. 91 ust. 2 ustawy o VAT, dla nieruchomości korekty dokonuje się w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta dotyczy jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego.

Jeżeli w tym okresie zmieni się sposób wykorzystania nieruchomości, np. większa część zacznie służyć prywatnie, zostanie wynajęta w sposób zwolniony z VAT albo firma zostanie zlikwidowana, może powstać obowiązek korekty. Zasady tej korekty zależą od konkretnego zdarzenia i tego, jaki zakres odliczenia zastosowano pierwotnie.

Przy likwidacji działalności trzeba też sprawdzić art. 14 ustawy o VAT. Przepis ten dotyczy opodatkowania towarów własnej produkcji i towarów, które po nabyciu nie były przedmiotem dostawy, jeżeli przy ich nabyciu przysługiwało prawo do odliczenia i dochodzi do zaprzestania wykonywania czynności opodatkowanych. W praktyce ocena skutków dla nieruchomości zależy od sposobu jej ujęcia i historii odliczeń.

Likwidacja działalności a nieruchomość

Sama likwidacja jednoosobowej działalności nie oznacza automatycznie powstania podatku dochodowego tylko dlatego, że posiada Pan nieruchomość. Problem pojawia się głównie przy jej późniejszym zbyciu.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT przychodem z działalności są m.in. przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo składnikami podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych, wykorzystywanych na potrzeby działalności. Jednocześnie art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT przewiduje, że zasad dotyczących prywatnej sprzedaży nieruchomości nie stosuje się do takich składników także wtedy, gdy przed sprzedażą zostały wycofane z działalności, jeżeli między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu wycofania a dniem sprzedaży nie upłynęło 6 lat.

To oznacza, że wycofanie nieruchomości z firmy nie „czyści” od razu skutków podatkowych. Sprzedaż przed upływem tego 6-letniego okresu najczęściej nadal będzie rozliczana w reżimie działalności gospodarczej.

Jeżeli bierze Pan pod uwagę zakończenie biznesu lub przeniesienie budynku do majątku prywatnego, zobacz także materiał o podatkowych skutkach wycofanie z DG.

Czy cena z przetargu jest ostateczna?

Zasadniczo cena wylicytowana w przetargu jest ceną sprzedaży należną sprzedawcy, ale nie musi oznaczać całkowitego kosztu nabycia. Poza nią należy sprawdzić warunki przetargu, projekt umowy, ogłoszenie i dokumentację sprzedającego. Mogą tam wynikać dodatkowe obciążenia, np. koszty aktu notarialnego, opłaty sądowe, obowiązek zapłaty VAT albo informacja, że cena jest ceną netto i zostanie powiększona o VAT.

W przypadku sprzedaży mienia komunalnego szczególnie ważne jest sprawdzenie regulaminu przetargu i uchwał lub zarządzeń dotyczących zbycia. Sama odpowiedź podatkowa nie wystarczy – trzeba przeanalizować również dokumentację przetargową.

Co zwykle jest korzystniejsze – zakup firmowy czy prywatny?

Najczęściej:

Jeżeli budynek ma w przeważającej części służyć działalności opodatkowanej VAT, a część mieszkalna będzie wyraźnie wydzielona, wprowadzenie nieruchomości do działalności bywa rozwiązaniem bardziej przejrzystym. Jeżeli natomiast funkcja mieszkalna jest istotna, a biznesowa tylko uboczna, wariant prywatny może ograniczyć późniejsze komplikacje, ale często kosztem słabszych odliczeń.

FAQ

Czy przy JDG mogę kupić nieruchomość „na firmę”?

Tak, ale w sensie prawnym kupuje ją Pan jako osoba fizyczna. „Na firmę” oznacza w praktyce przeznaczenie nieruchomości do działalności i ujęcie jej w rozliczeniach podatkowych, np. jako środka trwałego.

Czy część mieszkalną budynku można dziś amortyzować?

Co do zasady nie. Zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT budynki i lokale mieszkalne wykorzystywane w działalności nie podlegają amortyzacji podatkowej.

Czy mogę odliczyć cały VAT od zakupu i remontu?

Tylko wtedy, gdy nieruchomość i wydatki służą wyłącznie czynnościom opodatkowanym VAT. Przy wykorzystaniu mieszanym odliczenie co do zasady przysługuje tylko w odpowiedniej części, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Czy po zamknięciu firmy zapłacę PIT tylko za samo posiadanie nieruchomości?

Nie. Samo posiadanie nieruchomości po likwidacji działalności nie tworzy automatycznie przychodu. Skutki podatkowe pojawiają się najczęściej przy sprzedaży.

Co jeśli sprzedam nieruchomość po wycofaniu jej z działalności?

Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem 6 lat liczonych od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu wycofania, co do zasady nadal stosuje się zasady właściwe dla działalności gospodarczej – wynika to z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT.

Czy cena z przetargu obejmuje wszystkie koszty?

Niekoniecznie. Trzeba sprawdzić, czy cena jest brutto czy netto, czy doliczany jest VAT, kto ponosi koszty aktu notarialnego, wpisów sądowych i czy wystąpi PCC.

Źródła

• art. 22 ust. 1, art. 22a ust. 1, art. 22c pkt 2, art. 22g ust. 1 pkt 1, art. 22g ust. 3, art. 22g ust. 17, art. 14 ust. 2 pkt 1, art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 86 ust. 1, art. 86 ust. 7b, art. 90a, art. 91 ust. 2, art. 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
• art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 2 pkt 4, art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych