Czy pawilon handlowy jest nieruchomością?
Gdyby „pawilon handlowy” był nieruchomością, to do ważności umowy sprzedaży nieruchomości niezbędna byłaby forma aktu notarialnego.
Taki pawilon należałoby kupić razem z działką, na której jest wybudowany pawilon. Byłaby to własność lub użytkowanie wieczyste.
Maksymalna stawka wynagrodzenia notariusza (taksa notarialna) zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej. Wówczas umowę sporządza notariusz, notariusz też określa wysokość i pobiera ewentualne podatki. Notariusz sprawdza też księgę wieczystą nieruchomości, czy nie ma na niej obciążeń (hipotek, służebności).
Przepisy Kodeksu cywilnego nie zawierają definicji ruchomości, ale jest ona budowana w sposób negatywny za pomocą definicji nieruchomości, określonej w art. 46 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.
Na tej podstawie rzeczą ruchomą w sensie przedmiotu prawa nazywa się wszystko to, co nie jest nieruchomością.
W rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego rzeczami są przedmioty materialne, które mogą być przedmiotem praw cywilnych (takich jak np. własność). Za ruchomości uważa się te, które nie są nieruchomościami (ich częściami składowymi lub przynależnościami), są przedmiotami materialnymi , zostały wyodrębnione z przyrody, mogą być samodzielnym przedmiotem obrotu.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Zakup pawilonu handlowego - na co zwrócić uwagę?
Z tego, co Pan napisał, wynika, że przedmiotem zakupu nie jest nieruchomość, lecz ruchomość. Nie jest zatem potrzebna umowa w formie aktu notarialnego.
Wystarczy zwykła umowa, ale musi mieć Pan świadomość, co kupuje. Moim zdaniem kupuje Pan nie pawilon – bo on jako część składowa jest własnością właściciela nieruchomości – ale nakłady na wybudowanie tego pawilonu.
Uważam, że powinien Pan wiedzieć, czy właściciel pawilonu jest właścicielem gruntu, czy np. dzierżawi grunt i od kogo. Jaka umowa łączy sprzedającego z właścicielem gruntu?
Powinien Pan w takiej sytuacji wiedzieć, a nawet zapewnić sobie gwarancję, że wejdzie Pan w tę umowę na dogodnych dla siebie warunkach, żeby nie okazało się, że w najlepszym przypadku złoży Pan sobie pawilon na własnym podwórku… jeżeli w ogóle.
Reasumując, powinien Pan ustalić, na jakiej podstawie sprzedający nabył pawilon i od kogo. Czy ma umowę (i z kim) dzierżawy gruntu.
W przypadku zakupu pawilonu handlowego, sprzedający musi się martwić o ewentualne podatki, Pan natomiast powinien zapłacić sprzedawcy cenę wraz z podatkiem VAT. A później ten podatek sobie odliczyć. Sprzedawca zaś powinien wystawić fakturę VAT. Taką kwotę należałoby przelać na konto sprzedającego.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Przykłady
Pan Marek kupił od znajomego pawilon handlowy ustawiony na lokalnym targowisku. Spisali prostą umowę sprzedaży i zapłacił ustaloną kwotę przelewem. Po tygodniu zgłosił się do urzędu gminy, by przepisać dzierżawę gruntu na siebie, jednak dowiedział się, że umowa dzierżawy była zawarta wyłącznie na czas określony i nie przewiduje możliwości cesji. W efekcie został właścicielem pawilonu, który musiał zdemontować i przewieźć na swoją działkę.
Pani Iwona zdecydowała się kupić pawilon warzywny od osoby prowadzącej działalność gospodarczą. Sprzedający wystawił jej fakturę VAT, a ona – również jako przedsiębiorca – odliczyła sobie podatek. Po transakcji zgłosiła się do właściciela gruntu, którym była gmina, i uzyskała zgodę na kontynuację dzierżawy na tych samych warunkach. Dziś z powodzeniem prowadzi sprzedaż na tym samym miejscu, a cała operacja przebiegła bez komplikacji.
Pan Andrzej kupił używany pawilon gastronomiczny od osoby prywatnej, która sama wcześniej nabyła go z demontażu. Pawilon nie był nigdzie ustawiony i stał na placu. Umowa miała zwykłą formę pisemną, bez udziału notariusza. Po zakupie pan Andrzej wynajął działkę i przewiózł pawilon we wskazane miejsce, gdzie rozpoczął działalność food truckową. Dzięki temu uniknął problemów z dzierżawą i miał pełną swobodę w organizacji swojej przestrzeni.
Podsumowanie
Zakup pawilonu handlowego to stosunkowo prosta transakcja, o ile pamięta się, że najczęściej jest to ruchomość, a nie nieruchomość – dlatego nie wymaga aktu notarialnego. Kluczowe jest jednak sprawdzenie, na jakich warunkach pawilon znajduje się na danym gruncie oraz czy można kontynuować dzierżawę. Bez zabezpieczenia tej kwestii można łatwo zostać z samym pawilonem, ale bez miejsca do jego ustawienia.
Oferta porad prawnych
Jeśli planujesz zakup pawilonu handlowego i chcesz mieć pewność, że wszystkie formalności zostały dopełnione zgodnie z prawem, skorzystaj z porady prawnej online. Pomożemy Ci przeanalizować umowy, sprawdzić stan prawny gruntu oraz doradzimy, jak bezpiecznie sfinalizować transakcję. Szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
