Kupno nieruchomości za granicą a urząd skarbowy

Czy zakup nieruchomości za granicą należy zgłosić w polskim urzędzie skarbowym?

Co do zasady nie ma obowiązku zgłoszenia w polskim urzędzie skarbowym samego faktu, że polski podatnik kupił dom, mieszkanie albo apartament za granicą. Nabycie nieruchomości położonej poza Polską nie powoduje samo w sobie powstania polskiego podatku od nieruchomości ani podatku dochodowego.

Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym związanym z położeniem nieruchomości. Jeżeli nieruchomość znajduje się np. w Hiszpanii, Portugalii, Włoszech albo innym państwie, to podstawowe daniny związane z jej posiadaniem, zakupem i utrzymaniem wynikają z prawa tego państwa, a nie z polskich przepisów o podatku od nieruchomości.

Nie oznacza to jednak, że zakup zagranicznej nieruchomości jest zawsze całkowicie obojętny dla polskich rozliczeń. Znaczenie mają przede wszystkim: źródło środków na zakup, miejsce zawarcia umowy, sposób wykorzystania nieruchomości, rezydencja podatkowa właściciela oraz to, czy nieruchomość będzie wynajmowana albo sprzedana.

Kiedy zakup nieruchomości za granicą może mieć znaczenie podatkowe w Polsce?

Najczęściej chodzi o sytuację, w której podatnik sprzedał nieruchomość w Polsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabył lub wybudował, i chce uniknąć 19% podatku dochodowego od dochodu ze sprzedaży. W takim przypadku zakup domu lub mieszkania za granicą może być wydatkiem na własne cele mieszkaniowe.

Jeżeli podatnik chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej, powinien wykazać sprzedaż w zeznaniu PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Sam zakup za granicą nie jest wtedy zgłaszany jako osobna transakcja, ale dokumenty zakupu mogą być potrzebne do wykazania, że przychód ze sprzedaży został przeznaczony na cele mieszkaniowe.

Wydatkowanie środków musi nastąpić począwszy od dnia odpłatnego zbycia i nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości lub prawa majątkowego. Jeżeli podatnik zadeklarował ulgę, ale nie spełnił warunków w terminie, powinien skorygować zeznanie i zapłacić podatek z odsetkami.

W praktyce trzeba zachować akt notarialny lub inny dokument nabycia, potwierdzenia płatności, tłumaczenia dokumentów oraz dowody faktycznego wykorzystania nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Fiskus może badać nie tylko sam zakup, lecz także realny cel nabycia.

Ulga mieszkaniowa a zakup domu lub mieszkania poza Polską

Zwolnienie z podatku po sprzedaży nieruchomości może obejmować wydatki na nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, gruntu pod budowę domu albo określonych praw mieszkaniowych nie tylko w Polsce, lecz także w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej, w państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Warunkiem jest jednak przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe. Sam zakup apartamentu inwestycyjnego, lokalu wakacyjnego przeznaczonego wyłącznie pod wynajem albo nieruchomości nabytej dla członka rodziny może nie wystarczyć do zastosowania zwolnienia. Każdy przypadek wymaga oceny, czy zakup rzeczywiście służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Jeżeli zakup dotyczy państwa spoza UE, EOG lub Szwajcarii, możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej wymaga szczególnie ostrożnej analizy. Przepisy zawierają dodatkowe warunki dotyczące możliwości uzyskania przez polski organ podatkowy informacji podatkowych od państwa, w którym położona jest nieruchomość.

Przy zakupie nieruchomości za granicą z myślą o najmie trzeba dodatkowo odróżnić ulgę mieszkaniową od rozliczeń właściwych dla inwestycji. Wątek VAT i najmu może wymagać osobnej oceny, zwłaszcza gdy nabywana nieruchomość za granicą ma być od początku przeznaczona na zarobkowe udostępnianie turystom lub najemcom.

Czy od zakupu nieruchomości za granicą trzeba zapłacić PCC w Polsce?

W typowym przypadku zakup nieruchomości za granicą jest zawierany przed notariuszem albo innym właściwym organem w państwie położenia nieruchomości. Wtedy polski PCC zwykle nie występuje, a ewentualne podatki transakcyjne rozlicza się według prawa państwa, w którym znajduje się nieruchomość.

Trzeba jednak pamiętać o art. 1 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Czynność dotycząca rzeczy znajdującej się za granicą może podlegać PCC w Polsce, jeżeli łącznie spełnione są dwa warunki: nabywca ma miejsce zamieszkania albo siedzibę w Polsce oraz czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Polski.

Przy nieruchomościach taka sytuacja będzie rzadsza, bo przeniesienie własności nieruchomości co do zasady następuje według prawa miejsca jej położenia. Mimo to warto uważać na umowy przedwstępne, cesje praw, nietypowe konstrukcje umowne i dokumenty podpisywane w Polsce.

Najem nieruchomości za granicą a polskie rozliczenia

Jeżeli polski rezydent podatkowy uzyskuje przychody z najmu nieruchomości położonej za granicą, powinien sprawdzić właściwą umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania. W wielu umowach dochód z nieruchomości może być opodatkowany w państwie położenia nieruchomości, ale sposób wykazania tego dochodu w Polsce zależy od konkretnej umowy i metody unikania podwójnego opodatkowania.

W przypadku najmu prywatnego w Polsce od 2023 r. zasadą jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Przy dochodach zagranicznych trzeba jednak najpierw ustalić, czy i jak dana umowa międzynarodowa wpływa na rozliczenie w Polsce oraz czy należy dołączyć załącznik PIT/ZG.

Jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, zasady rozliczenia mogą być inne niż przy najmie prywatnym. W takiej sytuacji znaczenie mają także lokalne przepisy państwa położenia nieruchomości, ewentualne rejestracje podatkowe, rozliczenia VAT lub podatków turystycznych.

Sprzedaż nieruchomości za granicą a urząd skarbowy w Polsce

Późniejsza sprzedaż zagranicznej nieruchomości może wymagać rozliczenia w Polsce, jeżeli właściciel jest polskim rezydentem podatkowym. Nie wystarczy więc założyć, że skoro nieruchomość znajduje się poza Polską, to polski urząd skarbowy nigdy nie będzie zainteresowany transakcją.

Przy sprzedaży należy ustalić, gdzie podatnik ma rezydencję podatkową, co przewiduje właściwa umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania, czy w państwie położenia nieruchomości zapłacono podatek oraz jak przeliczyć przychody, koszty i podatek zagraniczny na potrzeby polskiego zeznania.

Jeżeli chodzi o obrót nieruchomościami zagr., obowiązki wobec polskiego urzędu skarbowego zależą przede wszystkim od rezydencji podatkowej i rodzaju dochodu, a nie wyłącznie od miejsca położenia nieruchomości.

Jakie dokumenty warto zachować po zakupie nieruchomości za granicą?

Nawet jeżeli nie ma obowiązku zgłoszenia zakupu w Polsce, dokumenty należy przechowywać. Mogą być potrzebne przy uldze mieszkaniowej, wyjaśnianiu źródeł finansowania, rozliczaniu najmu, późniejszej sprzedaży albo kontroli podatkowej.

W szczególności warto zachować:

• umowę nabycia lub akt notarialny wraz z tłumaczeniem, jeżeli dokument nie jest sporządzony po polsku,
• potwierdzenia przelewów i wymiany walut,
• dokumenty potwierdzające opłaty, podatki i koszty transakcyjne za granicą,
• dokumenty kredytowe, jeżeli zakup był finansowany kredytem,
• dowody faktycznego zamieszkiwania albo korzystania z nieruchomości, gdy ma znaczenie ulga mieszkaniowa,
• dokumenty dotyczące najmu, jeżeli nieruchomość generuje przychody.

W sprawach transgranicznych szczególnie ważna jest spójność dokumentacji. Jeżeli podatnik powołuje się na ulgę mieszkaniową, a równocześnie od pierwszego dnia wynajmuje nieruchomość turystom, urząd może badać, czy zakup rzeczywiście realizował własne cele mieszkaniowe.

FAQ

Czy zakup mieszkania za granicą trzeba zgłosić do polskiego urzędu skarbowego?

Zwykle nie. Sam zakup nieruchomości położonej za granicą nie jest odrębnym zdarzeniem, które automatycznie trzeba zgłaszać w Polsce. Obowiązki mogą pojawić się dopiero przy uldze mieszkaniowej, najmie, sprzedaży, nietypowym PCC albo kontroli źródeł finansowania.

Czy zakup domu w Hiszpanii daje prawo do ulgi mieszkaniowej?

Może dawać, jeżeli środki pochodzą ze sprzedaży nieruchomości objętej PIT i zakup służy własnym celom mieszkaniowym podatnika. Hiszpania jest państwem Unii Europejskiej, więc co do zasady mieści się w katalogu państw objętych ulgą, ale decydują konkretne fakty i dokumenty.

Czy apartament kupiony wyłącznie pod wynajem spełnia warunki ulgi mieszkaniowej?

Nie zawsze. Jeżeli lokal od początku służy wyłącznie inwestycji i najemcom, urząd może kwestionować własny cel mieszkaniowy. Samo nabycie lokalu mieszkalnego nie wystarcza, jeżeli z okoliczności wynika, że podatnik nie realizuje w nim swoich potrzeb mieszkaniowych.

Czy od zakupu zagranicznej nieruchomości płaci się polski podatek od nieruchomości?

Nie. Polski podatek od nieruchomości dotyczy nieruchomości położonych w Polsce. Przy nieruchomości zagranicznej należy sprawdzić lokalne podatki i opłaty w państwie jej położenia.

Czy może powstać PCC w Polsce?

Wyjątkowo tak, jeżeli przedmiotem czynności jest rzecz znajdująca się za granicą, nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce, a czynność cywilnoprawna została dokonana w Polsce. Przy typowym zakupie nieruchomości przed zagranicznym notariuszem PCC w Polsce zasadniczo nie występuje.

Czy dochód z najmu zagranicznego mieszkania trzeba wykazać w Polsce?

To zależy od rezydencji podatkowej i właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Polski rezydent podatkowy powinien sprawdzić, czy dochód z najmu trzeba wykazać w polskim zeznaniu i czy należy zastosować załącznik PIT/ZG.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości za granicą najczęściej nie wymaga samodzielnego zgłoszenia w polskim urzędzie skarbowym. Nie oznacza to jednak, że transakcja nigdy nie ma znaczenia podatkowego w Polsce. Szczególnej analizy wymagają sytuacje, w których zakup jest finansowany środkami ze sprzedaży nieruchomości w Polsce, ma służyć uldze mieszkaniowej, generuje przychody z najmu albo poprzedza późniejszą sprzedaż zagranicznej nieruchomości.

Najbezpieczniej zachować pełną dokumentację transakcji i jeszcze przed rozliczeniem PIT ustalić, czy zakup spełnia warunki ulgi, czy nie powstaje obowiązek rozliczenia dochodów zagranicznych oraz czy nietypowy sposób zawarcia umowy nie rodzi skutków w PCC.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 191

3. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930

4. Informacje Ministerstwa Finansów o zbyciu nieruchomości i uldze mieszkaniowej - podatki.gov.pl

5. Wykaz umów o unikaniu podwójnego opodatkowania - podatki.gov.pl