Sprzedaż nieruchomości za granicą a podatek w Polsce

Od czego zacząć: rezydencja podatkowa w roku sprzedaży

Pierwszym krokiem jest ustalenie, czy w roku sprzedaży był Pan polskim rezydentem podatkowym. Zgodnie z art. 3 ust. 1 i 1a ustawy o PIT osoba mająca miejsce zamieszkania w Polsce podlega w Polsce obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów.

Za osobę mającą miejsce zamieszkania w Polsce uważa się osobę fizyczną, która spełnia co najmniej jeden z dwóch warunków:

1. posiada w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych, czyli ośrodek interesów życiowych, albo
2. przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

W praktyce oznacza to, że do polskiej rezydencji podatkowej może dojść nie tylko po przekroczeniu 183 dni pobytu. Wystarczy, że do Polski zostało przeniesione realne centrum życia: stałe mieszkanie, rodzina, praca, działalność gospodarcza, główne źródła utrzymania, majątek lub miejsce zarządzania sprawami osobistymi i finansowymi.

Takie ustalenie ma znaczenie nie tylko przy sprzedaży mieszkania w Danii, ale również przy innych rozliczeniach obejmujących dochody zagraniczne. Jeżeli w roku sprzedaży nie był Pan polskim rezydentem podatkowym i nie osiągnął Pan dochodu ze źródła położonego w Polsce, sama sprzedaż duńskiej nieruchomości nie powinna być wykazywana w polskim PIT.

Ośrodek interesów życiowych a samo zameldowanie w Polsce

Zameldowanie jest czynnością ewidencyjną i samo w sobie nie przesądza jeszcze o rezydencji podatkowej. Organ podatkowy bada rzeczywiste związki osobiste i gospodarcze. Znaczenie mogą mieć m.in. miejsce pobytu rodziny, stała praca, prowadzenie firmy, rachunki bankowe, ubezpieczenie, miejsce leczenia, szkoła dzieci, lokal mieszkalny, aktywność zawodowa oraz to, z którego państwa podatnik zarządza swoim majątkiem.

W orzecznictwie podkreśla się, że przy ocenie centrum interesów życiowych bierze się pod uwagę całokształt powiązań osobistych i ekonomicznych. Dlatego w sprawach granicznych warto zebrać dokumenty potwierdzające datę przeprowadzki, okresy pobytu, zatrudnienie, wynajem lub zakup mieszkania, status rodzinny i rozliczenia podatkowe w Danii oraz w Polsce.

Jeżeli w dniu sprzedaży mieszkania Pana centrum interesów życiowych było już w Polsce albo przebywał Pan w Polsce ponad 183 dni w roku podatkowym, należy przejść do kolejnego kroku: sprawdzenia polskiej ustawy o PIT oraz konwencji między Polską a Danią.

Sprzedaż mieszkania w Danii po upływie 5 lat

W polskim PIT prywatna sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana tylko wtedy, gdy następuje przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli więc nieruchomość została kupiona np. w 2020 r., pięcioletni termin upływa 31 grudnia 2025 r., a sprzedaż od 1 stycznia 2026 r. nie podlega PIT w Polsce.

W opisanej sytuacji mieszkanie w Danii zostało kupione 6 lat przed sprzedażą. Jeżeli po przeliczeniu terminu według polskiej zasady, czyli od końca roku kalendarzowego nabycia, faktycznie minęło 5 lat, sprzedaży nie wykazuje się w PIT-39 i w Polsce nie powstaje podatek dochodowy od tej transakcji.

Trzeba jednak zachować dokumenty: akt nabycia, akt sprzedaży, potwierdzenia dat, rozliczenie podatku w Danii, dokumenty rezydencji podatkowej i dowody przeznaczenia środków na zakup mieszkania w Polsce. Mogą być potrzebne, jeżeli urząd skarbowy zapyta o źródło środków albo o prawidłowość braku zeznania PIT-39.

Sprzedaż przed upływem 5 lat: PIT-39, 19% podatku i ulga mieszkaniowa

Jeżeli po dokładnym ustaleniu dat okaże się, że sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia, polski rezydent podatkowy powinien co do zasady złożyć PIT-39. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Podatek wynosi 19% dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania.

Do kosztów można zaliczyć przede wszystkim udokumentowane wydatki na nabycie nieruchomości oraz nakłady zwiększające jej wartość, o ile są właściwie udokumentowane. W przypadku zagranicznej nieruchomości istotne jest także prawidłowe przeliczenie kwot na złote według właściwych kursów oraz posiadanie dokumentów tłumaczących charakter wydatków.

Jeżeli środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na zakup mieszkania w Polsce, możliwe jest zastosowanie zwolnienia na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Przychód trzeba wydać na cele mieszkaniowe w terminie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Zwolnienie może objąć całość albo część dochodu, zależnie od tego, jaka część przychodu została przeznaczona na własne cele mieszkaniowe.

Konwencja Polska–Dania: gdzie można opodatkować zysk ze sprzedaży nieruchomości

W relacji z Danią zastosowanie ma konwencja między Rzecząpospolitą Polską a Królestwem Danii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, zmieniona protokołem oraz stosowana z uwzględnieniem Konwencji MLI. Zgodnie z art. 13 ust. 1 tej konwencji zyski z przeniesienia własności majątku nieruchomego położonego w drugim państwie mogą być opodatkowane w tym drugim państwie. Oznacza to, że Dania zachowuje prawo opodatkowania zysku ze sprzedaży nieruchomości położonej w Danii.

Nie oznacza to automatycznie, że polski rezydent nigdy nie musi patrzeć na polskie przepisy. Polska jako państwo rezydencji może uwzględniać taki dochód zgodnie z ustawą o PIT i konwencją, ale musi zastosować metodę unikania podwójnego opodatkowania przewidzianą w umowie.

W aktualnym tekście syntetycznym konwencji Polska–Dania dla zysków majątkowych objętych art. 13 przewidziana jest metoda odliczenia proporcjonalnego, a nie proste zwolnienie z progresją. W praktyce, jeżeli polski PIT w ogóle wystąpi, od polskiego podatku można odliczyć podatek dochodowy zapłacony w Danii, ale tylko do wysokości limitu przypadającego na ten zagraniczny dochód.

Przy innych państwach wynik może być inny, dlatego każdą sprzedaż nieruchomości za granicą trzeba oceniać na podstawie właściwej umowy międzynarodowej, zwłaszcza gdy w grę wchodzi metoda wyłączenia z progresją albo metoda proporcjonalnego odliczenia.

Co powinien zrobić podatnik w opisanej sytuacji

W pierwszej kolejności należy ustalić dokładną datę nabycia mieszkania w Danii i datę jego sprzedaży. Jeżeli sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego nabycia, w Polsce zasadniczo nie powstaje obowiązek zapłaty PIT ani złożenia PIT-39.

Jeżeli termin 5 lat jeszcze nie upłynął, trzeba ustalić Pana rezydencję podatkową w roku sprzedaży. Jeżeli był Pan polskim rezydentem, należy rozważyć złożenie PIT-39, wykazanie dochodu, zastosowanie ulgi mieszkaniowej oraz ewentualne odliczenie podatku zapłaconego w Danii. Jeżeli nie był Pan polskim rezydentem i sprzedaż nie dotyczyła nieruchomości położonej w Polsce, obowiązek rozliczenia w Polsce co do zasady nie powstaje.

Warto też sprawdzić, czy w Danii sprzedaż została prawidłowo rozliczona albo czy korzystała ze zwolnienia przewidzianego w prawie duńskim. Polski urząd może oczekiwać dokumentów potwierdzających, dlaczego środki ze sprzedaży zagranicznej nieruchomości nie zostały opodatkowane w Polsce albo dlaczego zastosowano określony sposób rozliczenia.

FAQ

Czy sprzedaż mieszkania w Danii trzeba zawsze zgłosić w Polsce?

Nie zawsze. Jeżeli w roku sprzedaży nie był Pan polskim rezydentem podatkowym, a nieruchomość nie była położona w Polsce, co do zasady nie ma polskiego rozliczenia. Jeżeli był Pan polskim rezydentem, trzeba sprawdzić zasadę 5 lat, PIT-39 oraz konwencję Polska–Dania.

Czy po 5 latach od zakupu mieszkania za granicą składa się PIT-39?

Nie, jeżeli 5 lat minęło według polskiej zasady, czyli licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Sprzedaż po tym terminie nie podlega PIT w Polsce i nie wymaga PIT-39.

Czy zakup mieszkania w Polsce po sprzedaży mieszkania w Danii daje ulgę podatkową?

Tak, ale tylko wtedy, gdy sprzedaż w ogóle podlega rozliczeniu w Polsce, czyli zasadniczo gdy nastąpiła przed upływem 5 lat. Wtedy przychód wydany na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie może korzystać ze zwolnienia, w całości albo proporcjonalnie.

Czy podatek zapłacony w Danii można odliczyć w Polsce?

Jeżeli polski rezydent musi rozliczyć w Polsce dochód ze sprzedaży nieruchomości położonej w Danii, należy zastosować postanowienia konwencji Polska–Dania. Dla zysków ze sprzedaży nieruchomości istotna jest metoda odliczenia proporcjonalnego, czyli odliczenie podatku zapłaconego w Danii w granicach ustawowego i umownego limitu.

Czy obywatelstwo polskie decyduje o podatku w Polsce?

Nie. Dla polskiego PIT zasadnicze znaczenie ma rezydencja podatkowa, a nie samo obywatelstwo. O rezydencji decyduje ośrodek interesów życiowych albo pobyt w Polsce dłuższy niż 183 dni w roku podatkowym, z uwzględnieniem reguł z właściwej umowy międzynarodowej.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 3, art. 4a, art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e: tekst jednolity ustawy o PIT.
• Konwencja między Rzecząpospolitą Polską a Królestwem Danii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, z uwzględnieniem Protokołu i Konwencji MLI, w szczególności art. 4, art. 6, art. 13 i art. 22: tekst syntetyczny Konwencji Polska–Dania.
• Informacje Ministerstwa Finansów dotyczące sprzedaży nieruchomości, PIT-39, pięcioletniego terminu i ulgi mieszkaniowej: Zbycie nieruchomości – podatki.gov.pl.